nieważność czynności prawnej stwierdzonej aktem notarialnym - Forum Prawne

tommy842009

Witam!

Moje pytanie...czy zaniżenie lub zawyżenie ceny sprzedaży nieruchomości(mieszkania) powoduje nieważność czynności prawnej stwierdzonej aktem notarialnym?Czy taka umowa może być unieważniona?

pozdrawiam

jozef k.

Nie rozumiem, co to znaczy "zawyżenie lub zaniżenie ceny", chodzi o to, że nieruchomość została sprzedana za zbyt wysoką lub za zbyt niską cenę względem wartości rynkowej, czy o to, że w akcie notarialnym jest inna cena niż faktycznie zapłacona?

tommy842009

ta druga sytuacja, cena faktycznie zapłacona jest inna

jozef k.

Na pewno nie powoduje to nieważności samej umowy sprzedaży. Proszę napisać bliżej w czym problem leży?

tommy842009

sytuacja wygląda tak...kupujący mieszkanie proponuje inną wyższą kwotę na akcie notarialnym niż w rzeczywistości otrzyma sprzedający...stąd moje pytanie:

Czy sprzedający w tym momencie może się obawiać że kupujący po jakimś czasie z jakiś przesłanek zechce unieważnić taką czynność prawną, czy jest to możliwe(czy w ogóle taka czynność jest ważna), i np zażądać zwrotu pieniędzy ale w kwocie wpisanej w akcie a nie tej rzeczywistej zapłaconej która jest niższa...Czy sprzedający może się jakoś zabezpieczyć przed taką sytuacją?

eddie.v

Z tego w jaki sposób przestawia Pan stan faktyczny w grę wchodzi pozorność złożonych oświadczeń woli, art 83 KC.
W grę wchodzi czynność dyssymulowana wg art. 83 § 1 zd. 2 KC. Jednak wymóg formy aktu notarialnego został dochowany tylko co do czynności symulowanej - ujawnionej przed notariuszem, zaś nie do czynności ukrytej. Tym samym wg art 158 kc umowa ukryta była nieważna.

jozef k.

Po pierwsze w ten sposób strony umowy dopuszczą się przestępstwa wyłudzenia poświadczenia nieprawdy zagrożonego karą do 3 lat pozbawienia wolności.
Poza tym sama umowa nie będzie na pewno nieważna, trudno jednak przewidywać dalszy przebieg sytuacji. jeżeli z jakichkolwiek powodów któraś ze stron odstąpi od umowy, to strony będą obowiązane do zwrotu tego co świadczyły sobie zgodnie z tym co zapisane jest w akcie notarialnym. W ewentualnym sporze sądowym niedopuszczalne w zasadzie będzie dowodzenie, że cena zapłacona była inna niż ta wskazana w akcie notarialnym.

jozef k.

Nie zgodzę się. Moim zdaniem pozorność czynności prawnej ma miejsce tylko wtedy, gdy strony umowy stwarzają pozór dokonania jednej czynności prawnej, a w rzeczywistości dokonują innej czynności (np. zawierają umowę darowizny, a pozorują sprzedaż). Chodzi o sytuację, w której to co ujawnione stanowi inny typ umowy, niż to co ukryte. Jeżeli w umowie wskazano jedynie inną ceną niż rzeczywiście zapłacona, zatajone zostaje jedynie część świadczenia wzajemnego kupującego, zaś sama umowa sprzedaży jest ta sama. Sam tego nie wymyśliłem, a stwierdził tak kiedyś SN tylko nie pamiętam teraz sygnatury.

eddie.v

Jak napisałem wyżej - taka umowa jest nieważna. A to z powodu pozorności - ujawnienia wobec osób trzecich innych postanowień umowy niż w rzeczywistości są.
Czynność dyssymulowana - ukryta - byłaby ważna gdyby została dochowana forma aktu notarialnego, gdyż zgodnie z art 158 KC do przeniesienia własności nieruchomości potrzebny jest akt notarialny pod rygorem nieważności.

-edit-

co do drugiego Panskiego postu:
Owo orzeczenie SN odnosiło się czynności która była przedstawiona przed notariuszem jako umowa darowizny, a w rzeczywistości była umową sprzedaży. SN stwierdził iż te dwie umowy za bardzo się od siebie różnią dlatego nie wchodzi w grę ważność czynności dyssymulowanej.
Jeżeli w opisanym w naszym temacie przypadku zawyżono lub zaniżono cenę aby uzyskać z tego jakąś korzyść - np mniejszy podatek od czynności czywilnoprawnej bądź też zawyżenie wartości po to ażeby np sprzedać nieruchomość po wyższej cenie to w takim wypadku mamy do czynienia z pozornością czynności prawnej.

tommy842009

czyli w przypadku odstąpienia umowy którejś ze stron sprzedający będzie musiał oddać kwotę wyższą ponieważ wiadomo że nie będzie się powoływał na kwotę niższą bo będzie to niedopuszczalne tak jak Pan napisał...???i skoro umowa sama jest ważna to jest możliwość odstąpienia od niej np po kilku latach?