Wadliwa wentylacja w nowym bloku. Sanepid, nadzór budowlany...

Witam serdecznie,

Od jakiegoś czasu mieszkańcy naszego bloku (nowe budownictwo, budynek oddany niecałe 2 lata temu) borykają się z problemami związanymi z prawdopodobnie wadliwie skonstruowaną wentylacja mechaniczną wywiewną.

Aktualnie sprzedana na własność jest około połowa lokali. Pozostałe lokale pozostają własnością firmy deweloperskiej.

Jakiś czas temu powołana została wspólnota mieszkaniowa oraz jej zarząd w którego skład wchodzi 3 właścicieli mieszkań (członkowie zarządu) oraz prezes spółki będącej deweloperem (prezes zarządu).

Sprawa zaczęła się około roku temu, kiedy większość mieszkańców narzekała na straszny hałas w mieszkaniach wywołany głośno chodzącymi wentylatorami kominowymi zainstalowanymi na dachu, na każdym pionie (2-3 piony na mieszkanie)

Po kilku miesiącach jeden z mieszkańców zgłosił sprawę hałasu do sanepidu. Wykonano pomiary które wykazały nie tylko nadmierny hałas w mieszkaniu (przekroczenie norm) ale także za małą wymianę powietrza w mieszkaniu (poniżej norm).

Sanepid skierował sprawę do nadzoru budowlanego.

Nadzór budowlany nakazał wykonać ekspertyzę polegającą na wykonaniu szczegółowych pomiarów wentylacji w całym budynku, wszystkich pionach itp.

Tutaj zaczynają się schody.

Deweloper oraz generalny wykonawca w między czasie dokonał zmian polegających na instalacji urządzeń tłumiących hałas wentylatorów, oraz regulatorów obrotów wentylatorów.

W części mieszkań rozwiązało to problem z wentylacją, w pozostałych dalej mieszkańcy skarżą się na wadliwie działającą wentylację (zaparowane szyby, trudności ze spaniem, hałas, pojawianie się grzybów i pleśni, no i hałas)

Zarząd Wspólnoty kilkukrotnie odwoływał się od nakazu wykonania ekspertyzy wydanego przez nadzór budowlany. Nieskutecznie - nakaz dalej jest w mocy.

Koszt ekspertyzy to 20.000-30.000 tysięcy złotych, a stroną zobowiązaną przez nadzór budowlany do wykonania ekspertyzy jest Wspólnota - a więc koszt zostanie podzielony na wszystkich mieszkańców.

Prawdopodobnie ekspertyza wykaże nieprawidłowości - co będzie skutkowało nakazami wykonania remontów itp. - czyli dalsze koszty którymi zostanie obciążona wspólnota mieszkaniowa.

Budynek jest na gwarancji - w związku z czym moje pytanie:

W jaki sposób postępować aby kosztami związanymi z doprowadzeniem wentylacji do stanu w jakim powinna zostać oddana, obciążyć nie Wspólnotę, która jest w tej sytuacji ewidentnie niesłusznie zmuszona do ponoszenia kosztów remontów i ekspertyz, ale spółkę dewelopera oraz generalnego wykonawcę.

Spróbuję uprościć pytanie:

Dlaczego mieszkańcy/kupujący maja płacić za remontywynikające z nieprawidłowośći po stronie dewelopera/sprzedawcy? :what:

Proszę o pomoc bo sprawa jest już tak zagmatwana że sie gubimy

PINB postanowieniem nakazał sporządzenie ekspertyzy wspólnocie słusznie. Wspólnota powstaje z mocy prawa, a nie z mocy umowy.
Wspólnota zaś, a w jej imieniu zarząd powinien zażądać od tego, kto dla wspólnoty dom budował( dawajloper, wykonawca, czy inny zwierz), aby pokrył koszty ekspertyzy. Oczywiście, że się będzie wykręcał, że wykonał wg projektu budowlanego, że użytkownicy źle wietrzą i grzeją.
Natychmiast musicie zlecić tą ekspertyzę, albowiem w innym przypadku PINB zleci, a Was obciąży kosztami. Korzystając z rękojmi wzywajcie dawajlopera( czy innego, od kogo kupiliście mieszkania)) do natychmiastowego usunięcia wad zgłaszanych wcześniej i wynikających z tej ekspertyzy. Oczywiście, że kosztami obciążycie winnego. Sytuacja nie jest prosta ale oczywista. Winny jest albo projektant, albo wykonawca. Albo obaj.

Ok. Dzięki bardzo za odpowiedź - trochę mi rozjaśniła sytuację.

Głównym problemem jest fakt zasiadania w zarządzie w charakterze jego przewodniczącego - właśnie "dawajlopera".

Czy pozostali członkowie zarządu, z pominięciem przewodniczącego może zadziałać właśnie tak jak zasugerowałeś ? Czyli - czy np. 2 członków zarządu może w imieniu wspólnoty napisać pismo wzywające firmę deweloperską do przeprowadzenia ekspertyzy na swój koszt, w terminie wskazanym przez PINB?

Co jeżeli nie zgodzi się na coś takiego - zasłaniając się tym czy owym - nadzór zleci wykonanie takiej ekspertyzy samodzielnie, obciąży Wspólnotę, a wtedy już kasy nie odzyskamy? Czy nawet wtedy będziemy mogli odzyskać pieniądze od budowlańca/dewelopera?

Czy mógłbym prosić o krótkie wypunktowanie kolejności działań jakie powinniśmy podjąć?

Przepraszam za moją niewiedzę - sprawa się ciągnie od wielu miesięcy - przeczytałem co tylko potrafiłem znaleźć na ten temat, ale prawnik ze mnie słaby, każdy z mieszkańców ma inny pomysł na działanie, dodatkowo jeszcze inne stanowisko ma deweloper, inne zarządza a inne sanepid i nadzór. Totalnie się gubię a sprawa może mieć poważne konsekwencje :-(

Może mieć, ba, będą następstwa na pewno. PINB wskazał konieczność i ten obowiązek należy wykonać bezwzględnie. Bo koszty to jedno, ale wyniki ekspertyzy będą dla Was wiążące. Tutaj uwaga: deweloper zlecając ekspertyzę i płacąc za nią może mieć wpływ na jej wyniki. Poważam osoby wykonujące takie oceny techniczne, ale są też tacy, dla których przede wszystkim liczą się zlecenia. Nie wyobrażam sobie zarządu, który działałby przeciw wspólnocie, ale są fakty, a z nimi się nie dyskutuje. Postąpicie wg Waszej woli. Sugerowałbym: wynajęcie budowniczego-uprawnienia budowlane do instalacji sanitarnych oraz uprawnienia budowlane w zakresie architektury/konstrukcji. Te osoby powinny w Waszym imieniu (tych mieszkańców ze złą wentylacją), zweryfikować projekt, umowy, protokoły odbiorów, następnie dopilnować(albo i wykonać ekspertyzę), wskazać wady i określić co zmienić w celu naprawy sytuacji. Dalej - prawnik, który zadba o reprezentowanie Waszych interesów wobec dewelopera. Prawnik (przynajmniej zdecydowana większość) niewiele zrozumie z zawiłości budownictwa. Jak będzie miał ocenę i opinię zdarzeń przed budową, po wybudowaniu i ekspertyzę zrobi co trzeba. Poświęcić trzeba Waszych parę złotych, ale je odzyskacie od winnego sytuacji. Być może już od projektu, poprzez wykonawstwo i nadzór nad budową zmieniano, kręcono, partolono. Wyniki są.

Dopisuję: uwaga na bieg terminów a/ 3 lata od daty odbioru robót dla rękojmi z kodeksu cywilnego, oraz b/ bieg terminu gwarancji, której zakres i termin powinny być wpisane w Wasze umowy kupna-sprzedaży czy przekazania-odbioru mieszkań. Diabeł śpi w szczegółach.
Poza tym piszcie i dostarczajcie pisma za potwierdzeniem odbioru. Zgłoszenie wady, stwierdzenie jej zakresu i sposobu usunięcia przerywa bieg terminu, ale szczegóły, szczegóły.
Nie wystarczy napisać, że macie rację. Trzeba udowodnić ją poprzez dowody "twarde", a więc pisma, fotografie, oceny techniczne.