Rozliczenie funduszu eksploatacyjnego, wody we wspólnocie wiele lat w stecz. - Forum Prawne

 

Rozliczenie funduszu eksploatacyjnego, wody we wspólnocie wiele lat w stecz.

Dzień dobry. Proszę o wyjaśnienie moich wątpliwości. Kupując mieszkanie pod koniec grudnia 2012 r. otrzymałem pismo wystawione przez zarządcę nieruchomości wystawione dla sprzedającego o takiej treści: (sprzedający) „nie posiada zaległości z tytułu opłat na fundusz ...



Wróć   Forum Prawne > Pomoc prawna z zakresu prawa prywatnego > Prawo cywilne > Prawo nieruchomości, lokalowe i budowlane

Prawo nieruchomości, lokalowe i budowlane - aktualne tematy:


 
13-03-2014, 10:42  
falonn
Początkujący
 
Posty: 8
Domyślnie Rozliczenie funduszu eksploatacyjnego, wody we wspólnocie wiele lat w stecz.

Dzień dobry.
Proszę o wyjaśnienie moich wątpliwości.
Kupując mieszkanie pod koniec grudnia 2012 r. otrzymałem pismo wystawione przez zarządcę nieruchomości wystawione dla sprzedającego o takiej treści: (sprzedający) „nie posiada zaległości z tytułu opłat na fundusz eksploatacyjny oraz remontowy na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej. Powyższe zaświadczenie nie obejmuje rozliczeń właścicieli z tytułu m.in. kosztów przypadających na lokal wynikających z udziału procentowego, które będą dokonane po zakończeniu okresów rozliczeniowych.”
W rozliczeniu rocznym za 2013 r. jest informacja, że fundusz eksploatacyjny na koniec 2011r., 2012 r. i 2013 r. był ujemny. Największe zaległości widnieją z tytułu wody i ścieków - awarie instalacji, ubytki wody, zużycie w częściach wspólnych liczone od 2009 r.
Wspólnota postanowiła dopiero teraz rozliczyć zaległości z tytułu wody i ścieków za lata 2009-2011. Wszystkie zaległości płacą wszyscy właściciele w zależności od udziałów.
Pytania:
1. Czy Zarządca wystawił to pismo zgodnie z prawdą? Teoretycznie sprzedający nie miał zaległości, tylko miała je Wspólnota i rozlicza je dopiero teraz. Wspólnota jednak posiadała stan ujemny na funduszu eksploatacyjnym o czym nie zostałem poinformowany.
2. Czy Wspólnota ma prawo rozliczyć mnie z tych zaległości czy byłego właściciela?
3. Gdyby Wspólnota rozliczała właścicieli na bieżąco po każdym roku rozliczeniowym nie musiałbym teraz płacić za zaległości z lat ubiegłych w czasie gdy nie byłem właścicielem mieszkania. Czy mam prawo do ubiegania się o odszkodowanie od Wspólnoty?
4. Nie byłem właścicielem w tamtym okresie, nie zostałem również poinformowany o zaległościach wspólnoty. Biuro nieruchomości przez, które kupowałem mieszkanie też o niczym mnie nie poinformowało. Czy nie ma żadnych środków prawnych chroniących kupującego?

W akcie notarialnym mam zapis „Strony postanawiają, że wszelkie koszty związane z eksploatacją lokalu do dnia wydania ponosi strona zbywająca”, jednak może to być bardzo trudne do wyegzekwowania od sprzedającego.

Proszę o odpowiedzi na pytania, ewentualnie inne sugestie.
falonn jest off-line  
13-03-2014, 20:57  
Avadoro
Stały bywalec
 
Posty: 861
Domyślnie RE: Rozliczenie funduszu eksploatacyjnego, wody we wspólnocie wiele lat w stecz.

Nie interesują Cię rozliczenia za okres, w którym nie byłeś właścicielem. To problem wspólnoty, w jaki sposób ściągnie te pieniądze od byłego właściciela.
Za rok 2012, w którym kupiłeś lokal, rozliczany jesteś proporcjonalnie do okresu, w którym byłeś właścicielem. Jako że to było pod koniec grudnia, to rozliczenia za ten rok obciążają Cię w niewielkim stopniu. A za lata 2009-2011 w ogóle.
Avadoro jest off-line  
14-03-2014, 07:29  
falonn
Początkujący
 
Posty: 8
Domyślnie RE: Rozliczenie funduszu eksploatacyjnego, wody we wspólnocie wiele lat w stecz.

Serdecznie dziękuję za odpowiedź.
Mam jednak jeszcze wątpliwości.
Będąc w biurze zarządu wspólnoty przedstawiono mi taki tekst, który też sam znalazłem w Internecie szukając informacji na temat "zmiana właściciela lokalu a rozliczenie":
Cytat:
Wpłacone zaliczki są własnością właściciela lokalu, a nie „Jana Kowalskiego”, a zatem uprawnienie do zwrotu nie ma charakteru osobistego, tylko jest związane z własnością lokalu. Prawo do nadpłaty lub zobowiązanie do dopłaty powstaje w określonej chwili (po rozliczeniu), a uprawnionym z tytułu nadpłaty lub zobowiązanym z tytułu niedopłaty jest aktualny właściciel lokalu. Jak wskazuje bowiem art. 548 § 1 kodeksu cywilnego, to z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą. Zatem do dnia wydania lokalu w posiadanie kupującemu uchwalone zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną ponosi poprzedni właściciel, a od dnia wydania lokalu – nowy właściciel.

Nowy właściciel wstępuje w pewien istniejący już stan faktyczny i prawny. Nie ma możliwości odmowy wykonania uchwał wspólnoty tylko dlatego, że nie brał udziału w ich uchwalaniu. Ma więc obowiązek od dnia wydania mu lokalu uczestniczyć we wszelkich zobowiązaniach, jakie zastany stan prawny nakłada na niego jako właściciela lokalu w danej wspólnocie mieszkaniowej. W przypadku zmiany właściciela lokalu w zakresie „rozliczenia” przejmowanego lokalu nowy i poprzedni właściciel muszą liczyć się z tym, że wprawdzie prąd, gaz i inne media dostarczane do lokalu można rozliczyć na dzień wydania lokalu, dokonując spisu liczników i załatwiając formalności u dostawców mediów związane ze zmianą odbiorcy tych mediów, ale w przypadku zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy. Wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa ani obowiązku rozliczenia lokalu w inny sposób, a rozliczać będzie się ze swoim aktualnym członkiem, bo na niego z chwilą wydania lokalu przeszły wszelkie korzyści i ciężary związane z lokalem.
Zarząd powołując się na ten tekst próbuje mnie przekonać, że to ja powinienem zapłacić za nierozliczony fundusz eksploatacyjny z ubiegłych lat.

Bardzo proszę o pomoc. Jest to dla mnie z żoną bardzo stresująca sytuacja.
falonn jest off-line  
14-03-2014, 23:08  
Avadoro
Stały bywalec
 
Posty: 861
Domyślnie RE: Rozliczenie funduszu eksploatacyjnego, wody we wspólnocie wiele lat w stecz.

Cytat:
Napisał/a falonn Zobacz post
Największe zaległości widnieją z tytułu wody i ścieków - awarie instalacji, ubytki wody, zużycie w częściach wspólnych liczone od 2009 r.
Wspólnota postanowiła dopiero teraz rozliczyć zaległości z tytułu wody i ścieków za lata 2009-2011. Wszystkie zaległości płacą wszyscy właściciele w zależności od udziałów.
Czy możesz doprecyzować jeszcze, czego właściwie dotyczy spór? Czy funduszu eksploatacyjnego w części wspólnej, obejmującego "awarie instalacji, ubytki wody, zużycie w częściach wspólnych"? Czy "zaległości z tytułu wody i ścieków" (lokalowe)?
Avadoro jest off-line  
15-03-2014, 16:22  
falonn
Początkujący
 
Posty: 8
Domyślnie RE: Rozliczenie funduszu eksploatacyjnego, wody we wspólnocie wiele lat w stecz.

Spór dotyczy rozliczenia z lat 2009-2011 funduszu eksploatacyjnego w części wspólnej, obejmującego "awarie instalacji, ubytki wody, zużycie w częściach wspólnych"
falonn jest off-line  
15-03-2014, 17:34  
Avadoro
Stały bywalec
 
Posty: 861
Domyślnie RE: Rozliczenie funduszu eksploatacyjnego, wody we wspólnocie wiele lat w stecz.

A co to znaczy, że FE był "nierozliczony"? Czy minus na FE przechodził z roku na rok? Np.: na koniec 2009 roku był minus na 3000 zł, na koniec 2010 doszło 4000 zł i z poprzedniego 3000 zł, to razem minus wyniósł 7000 zł itd. rok po roku? W takim wypadku rzeczywiście powinieneś ponieść koszty tego minusu, bo wtedy stawał on się z roku na rok minusem wspólnoty, ujmowanym w sprawozdaniu i przenoszonym w ramach rozliczenia wspólnoty, a nie minusem w rozliczeniu pojedynczego właściciela.
Avadoro jest off-line  
16-03-2014, 15:21  
falonn
Początkujący
 
Posty: 8
Domyślnie RE: Rozliczenie funduszu eksploatacyjnego, wody we wspólnocie wiele lat w stecz.

Nie wiem jak był rozliczany FE, nie byłem wtedy właścicielem. Muszę wystąpić do zarządu o dokumentację, rozliczenia i faktury, co pewnie nie będzie proste.
Trochę dziwna jest Twoja logika. Tym sposobem właściciele mieszkań (wspólnota) mogli by narobić ogromnych długów na FE, następnie odpowiednio to zaksięgować, a na koniec każdy by sprzedał swoje mieszkanie (wystawiając oczywiście zaświadczenie wspólnoty, że nie ma żadnych zaległości, no bo przecież właściciel danego mieszkania nie ma długów, a ma je jedynie wspólnota). Nowi właściciele natomiast musieli by wszystko spłacać bo był minus na FE na sprawozdaniach finansowych z lat ubiegłych.

Znalazłem w Internecie takie orzeczenie Sądu Rejonowego Wrocław Fabryczna z 2013-03-15 (Sygn. akt: XI C 982/12):Treść orzeczenia XI C 982/12 - Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych
Cytat:
Niedopuszczalne jest konstruowanie prawa do współwłasności środków zgromadzonych na funduszu wspólnym i wiązania go w razie zbycia lokalu z własnością tego lokalu.
oraz
Cytat:
Obowiązek pokrywania koszów zarządu obciąża właściciela lokalu (art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali) i należność z tego tytułu można dochodzić wyłącznie od właściciela (art. 15), który w danym okresie zadłużenia wobec wspólnoty był właścicielem lokalu tzn. który był właścicielem za okres trwania zadłużenia zbywcy lokalu wobec wspólnoty.
Sąd tu powołuje się na wyrok Sądu Najwyższego w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 22 kwietnia 2010 r. (Sygn. akt: V CSK 367/09)V CSK 367/09 Fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej
O ile dobrze rozumiem te orzecznictwa są one na moją korzyść.
falonn jest off-line  
28-03-2014, 02:52  
Avadoro
Stały bywalec
 
Posty: 861
Domyślnie RE: Rozliczenie funduszu eksploatacyjnego, wody we wspólnocie wiele lat w stecz.

Cytat:
Napisał/a falonn Zobacz post
O ile dobrze rozumiem te orzecznictwa są one na moją korzyść.
Nie, nie są.
Pierwszy cytat można odwrócić - skoro zbywając lokal nie ma się prawa do środków zgromadzonych na funduszu wspólnym, to nie ma się także zobowiązań związanych z zadłużeniem wspólnoty.
Drugi cytat dotyczy zadłużenia właściciela wobec wspólnoty (a nie zadłużenia wspólnoty), czyli zupełnie innej kwestii niż tak, o której pisałem w poprzednim poście.
W ostatnim wskazanym przez Ciebie wyroku jest to klarownie wyjaśnione:
Cytat:
W przypadku sprzedaży lokalu przez właściciela prawo do współwłasności środków zgromadzonych na funduszu przechodzi na nabywcę lokalu jako element prawa do udziału w nieruchomości wspólnej. Na nabywcę przechodzą również zobowiązania zbywcy lokalu z tytułu wpłat na ten fundusz jako obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością
Avadoro jest off-line  
28-03-2014, 12:59  
falonn
Początkujący
 
Posty: 8
Domyślnie RE: Rozliczenie funduszu eksploatacyjnego, wody we wspólnocie wiele lat w stecz.

Cytat:
Napisał/a Avadoro Zobacz post
Nie, nie są.
W pierwszym orzeczeniu powód (nowy właściciel lokalu) chce zwrotu nadpłaty (środków zgromadzonych na funduszu remontowym) wypłaconej przez zarządcę dla starego właściciela . Sąd powództwo oddala czyli stary właściciel (spadkobierczyni) otrzymał od zarządcy nadpłatę zgodnie z prawem.
Czyli jednak na moją korzyść.

Cytat:
Napisał/a Avadoro Zobacz post
Pierwszy cytat można odwrócić - skoro zbywając lokal nie ma się prawa do środków zgromadzonych na funduszu wspólnym, to nie ma się także zobowiązań związanych z zadłużeniem wspólnoty.
W cytacie jest mowa o tym, że środki zgromadzone na funduszu związane są z właścicielem a nie z lokalem. Czyli jeżeli sprzeda się lokal to i tak nadal jest się właścicielem środków zgromadzonych na funduszu (lub zobowiązań)
Cytat:
Napisał/a Avadoro Zobacz post
Drugi cytat dotyczy zadłużenia właściciela wobec wspólnoty (a nie zadłużenia wspólnoty), czyli zupełnie innej kwestii niż tak, o której pisałem w poprzednim poście.
W ostatnim wskazanym przez Ciebie wyroku jest to klarownie wyjaśnione:
Cytat:
W przypadku sprzedaży lokalu przez właściciela prawo do współwłasności środków zgromadzonych na funduszu przechodzi na nabywcę lokalu jako element prawa do udziału w nieruchomości wspólnej. Na nabywcę przechodzą również zobowiązania zbywcy lokalu z tytułu wpłat na ten fundusz jako obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością
To klarowne wyjaśnienie to uchwała, która przez sąd została uznana za niezgodną z prawem:
Cytat:
Jeżeli zatem przedstawione zagadnienia prawno–rzeczowe znalazły się w kwestionowanym §7 uchwały pozwanej Wspólnoty (zdanie 2 i 3 tego paragrafu), to istniały wystarczające podstawy do żądania przez powodową Gminę - legitymowaną czynnie - uchylenia tego postanowienia jako sprzecznego z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali i art. 45 k.c. (art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali).
Uchwała wspólnoty mieszkaniowej nie może modyfikować stanu prawnego dotyczącego przedmiotowego zakresu współwłasności przewidzianej w art. 3 ust. 2 ustawy oraz kreować „współwłasności" o skutkach prawno-rzeczowych, przewidzianych w art. 195 i n. k.c. w zakresie środków pieniężnych występujących w obrocie prawnym w funkcji środka zapłaty.
Sąd Apelacyjny tą uchwałę (=klarowne wyjaśnienie) uchylił, a skarga kasacyjna została oddalona. Czyli niezgodne z prawem jest to klarowne wyjaśnienie.
falonn jest off-line  
30-03-2014, 23:01  
Avadoro
Stały bywalec
 
Posty: 861
Domyślnie RE: Rozliczenie funduszu eksploatacyjnego, wody we wspólnocie wiele lat w stecz.

Cytat:
Napisał/a falonn Zobacz post
W cytacie jest mowa o tym, że środki zgromadzone na funduszu związane są z właścicielem a nie z lokalem. Czyli jeżeli sprzeda się lokal to i tak nadal jest się właścicielem środków zgromadzonych na funduszu (lub zobowiązań)
Tak, masz rację. Rzeczywiście może tak być. Ale nie zawsze - wspólnota może w uchwale postanowić inaczej i odmówić byłemu właścicielowi wypłaty nadwyżki z FR, o czym w tym samym wyroku:
Cytat:
Jak podkreślił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 stycznia 2011 r. ( II CSK 358/10 ) obowiązek rozliczenia nadwyżki nie budzi wątpliwości, może ono jednak nastąpić w różny sposób np. przez przeznaczenie nadwyżki na zasilenie funduszu remontowego i utworzenie w ten sposób pewnej rezerwy, przeznaczenie na koszty zarządu w następnym roku kalendarzowym lub zwrot właścicielom lokali. O sposobie rozliczenia nadwyżki z tytułu zaliczek na koszty zarządu decydują właściciele, którzy powinni podjąć uchwałę określającą sposób rozliczenia nadwyżki. ( por. cytowany powyżej wyrok SN z dnia 26 stycznia 2011 r. , wyrok Sądu Apelacyjnego w warszawie z dnia 25 listopada 2011 r. I ACa 542/11 ).
W pewnej mierze dotyczy to też drugiego cytowanego przez Ciebie wyroku, gdzie rzeczywiście (mój błąd) uchwała wspólnota została uchylona, ale w głównej mierze dlatego, że środki na FR definiowała jako część nieruchomości wspólnej i odwoływała się do art. 3 ust. 2 uwl.
Ale trochę odbiegliśmy od tematu, bo przecież nie nadwyżki na FR dotyczyło Twoje pytanie A rozumowanie per analogiam nie musi prowadzić do dobrych rezultatów.
Avadoro jest off-line  
Linki sponsorowane
Odpowiedz

Prawo nieruchomości, lokalowe i budowlane - Podobne wątki na Forum Prawnym
Wątek
§ Wspólnota mieszkaniowa - rozliczenie wody - Witam Mam problem dostałem rozliczenie roczne za wodę i kanalizację. Stan licznika w moim mieszkaniu wskazuje zużycie 299 m3 zgodnie z prawdą....
§ Rozliczenie czynszu i wody we wspólnocie mieszkaniowej - 1. Zmienił się administrator wspólnoty mieszkaniowej i podważył wystawione przez poprzednich administratorów informacje o zaliczkach comiesięcznych...
§ Rozliczenie kosztów wody Wspólnoty Mieszkaniowej - Mam pytanie odnośnie rozliczania uchybów wody w WM . Jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie posiada uchwały ani regulaminu rozliczania kosztów wody, czy...
§ rozliczenie wody we wspólnocie - Witam, jakie jest prawo jeżeli chodzi o rozliczenie wody -różnica między wodomierzami w mieszkaniach a wodomierzem głównym.Kto i jakie ponosi...
§ Wspólnota mieszkaniowa - rozliczenie zużycia wody - Witam Szanowni Państwo Proszę o informację dotyczącą rozliczenia za zużytą wodę. Mamy mieszkanie w kamienicy należącej do wspólnoty. W kamienicy...
§ Kontrola licznika wody we wspólnocie - Witam, W mojej wspólnocie mieszkaniowej od pewnego czasu obserwowane są ubytki wody oraz ma miejsce dziwna sytuacja z tym, że z "ciepłego" kranu...


Czasy w strefie GMT +1. Teraz jest 13:26.