Prawo spółdzielcze lokatorskie - jak nabyć? - Forum Prawne

BadPi

Tytułem wstępu:

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest prawem niezbywalnym. Może przysługiwać tylko jednej osobie (wyjątek stanowią małżonkowie), która to osoba musi być członkiem spółdzielni (w przypadku małżonków wystarczy, aby członkiem było jedno z nich). Prawa tego nie można sprzedać, darować, nie podlega też dziedziczeniu.

Z prawem do lokalu zwiÄ…zany jest tzw. wkÅ‚ad mieszkaniowy – równowartość tego prawa, stanowiÄ…ca najczęściej ok. 70 % wartoÅ›ci rynkowej lokalu. W przypadku wygaÅ›niÄ™cia prawa do lokalu wkÅ‚ad mieszkaniowy spółdzielnia wypÅ‚aca osobie uprawnionej.

Czy można uzyskać spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, jeżeli przysługuje ono lub przysługiwało osobie bliskiej?

Tak. Istnieje możliwość skorzystania z roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie prawa do lokalu po byłym członku przewidzianego w art. 15 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Warunki są następujące:

1. prawo do lokalu musi wygasnąć.

NastÄ™puje to na skutek ustania czÅ‚onkostwa, np. z chwilÄ… Å›mierci osoby, której prawo przysÅ‚uguje (mówiÄ…c nieprecyzyjnie: „głównego najemcy” – takie okreÅ›lenie widnieje dość czÄ™sto na przydziaÅ‚ach), albo wskutek upÅ‚ywu terminu wypowiedzenia czÅ‚onkostwa – w tym przypadku główny najemca wypowiadajÄ…c czÅ‚onkostwo w spółdzielni może wskazać osobÄ™, która z roszczeniem zamierza wystÄ…pić. W celu wypowiedzenia czÅ‚onkostwa należy udać siÄ™ do spółdzielni i tam napisać krótkie oÅ›wiadczenie. PocztÄ… można wysÅ‚ać tylko wówczas, gdy podpis jest poÅ›wiadczony notarialnie, konsularnie itp.
Termin wypowiedzenia wynosi zazwyczaj miesiąc (powinien być wskazany w statucie) i biegnie od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wypowiedzenie zostało złożone.

2. osoba, która chce z roszczenia skorzystać powinna spełniać łącznie następujące warunki:
- być małżonkiem, dzieckiem, albo inną osobą bliską byłego członka spółdzielni,
- zamieszkiwać z nim do chwili ustania członkostwa.

Uwaga! Fakt zamieszkania najprościej udowodnić na podstawie zameldowania i to najczęściej wystarcza. Są wyjątki.

Przykład:
Lokal przysługuje pani X. W lokalu zameldowana jest jej córka z 5-letnim dzieckiem. Z roszczenia może skorzystać zarówno córka jak i dziecko.

Przykład 2.
W lokalu zameldowana jest babcia z 5-letnim wnukiem (na pobyt czasowy, bo stały ma u rodziców, którzy mieszkają np. w bloku obok). Możliwość skorzystania przez niego z roszczenia nie jest już taka pewna. Niektóre spółdzielnie uznają, inne nie. Z orzecznictwa: lokal, w którym osoba zamieszkuje to miejsce będące jej gównym centrum życiowym. Wydaje się oczywiste, ze np. schorowana babcia, która sama wymaga opieki, nie jest w stanie zając się wnukiem i łatwo będzie wykazać, ze owo centrum życiowe znajduje sie w mieszkaniu rodziców.

3. osoba występująca z roszczeniem powinna być gotowa do zawarcia umowy.

Warunek ten sprowadza siÄ™ do koniecznoÅ›ci zgromadzenia wkÅ‚adu mieszkaniowego i wpÅ‚acenia go na rachunek spółdzielni przed podpisaniem umowy ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Wysokość wkÅ‚adu zostanie ustalona na podstawie operatu szacunkowego, sporzÄ…dzonego na koszt osoby, która zamierza z roszczenia skorzystać. Wykonanie operatu można zlecić samodzielnie rzeczoznawcy, albo za poÅ›rednictwem spółdzielni (niektóre z nich majÄ… podpisane umowy z rzeczoznawcami – koszt sporzÄ…dzenia operatu jest w tym przypadku niższy). Wykonanie operatu można zlecić od razu po wypowiedzeniu, nie trzeba czekać na upÅ‚yw terminu wypowiedzenia. Opreat ważny jest przez 1 rok.

W jaki sposób zgromadzić wkład mieszkaniowy?

1. W przypadku, gdy korzystamy z roszczenia po osobie zmarłej, należy przeprowadzić postępowanie spadkowe. Wkład mieszkaniowy podlega normalnym zasadom dziedziczenia. Niezbędny jest więc wniosek o stwierdzenie nabycia spadku. Jeśli spadkobierców jest kilku, powinni dokonać działu spadku, ewentualnie działu z podziałem majątku dorobkowego w ten sposób, aby cały wkład (a dokładnie roszczenie o jego wypłatę) znalazł się u jednej osoby. Postanowienie sądu o stwierdzenia nabycia spadku, oraz ewentualną umowę lub protokół sądu o dziale spadku należy przedłożyć w spółdzielni.


2. W przypadku, gdy ustanie członkostwa nastąpiło na skutek upływu okresu wypowiedzenia, były członek spółdzielni może darować wkład mieszkaniowy osobie, która z roszczenia zamierza skorzystać.

Uwaga! Zarówno umowa o dziaÅ‚ spadku (jeżeli dotyczy tylko wkÅ‚adu mieszkaniowego), oraz umowa darowizny wkÅ‚adu, nie wymaga formy aktu notarialnego, ani notarialnego poÅ›wiadczenia podpisów – wystarczy zwykÅ‚a forma pisemna z tym, że umowÄ™ strony powinny podpisać osobiÅ›cie w spółdzielni. Zwyczaje panujÄ…ce w spółdzielniach sÄ… jednak różne.

Osobie, która spełnia powyższe warunki, spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet cżłonków.

Podatki

Przy dziale spadku, zakładając, że jest nieodpłatny i wszystkie strony zaliczone są do I grupy podatkowej, podatku się nie płaci - art. 4 §1 pkt 15 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Darowizna wkładu jest opodatkowana, ale zazwyczaj podatek nie będzie wysoki - kwota zwolniona od podatku to 9637 zł od jednej osoby (I grupa podatkowa) - o ile oczywiście obdarowany przeznaczy pieniądze na wkład budowlany. Do tego dochodzi kolejne 9637 zł które w ogóle opodatkowaniu nie podlegają.
Szerzej o podatkach w dziale: Prawo finansowe i podatkowe.


O uznaniu roszczenia decyduje zarząd spółdzielni w formie uchwały. Jeżeli decyzja zarządu jest odmowna, można ją kwestionować w postępowaniu wewnątrz spółdzielczym (odwołanie do rady nadzorczej), albo na drodze sądowej. Polecam to drugie rozwiązanie. Powodzenia!

demagogia

Bardzo ważny wpis użytkownika Mrcnk:
Zgodnie z art. 15 ust.2 ustawy o sp-niach w przypadku wygaśnięcia sp.lokatorskiego prawa do lokalu roszczenia o przyjęcie do sp-ni i zawarcie umowy o ustanowienie sp.lokatorskiego prawa do lokalu przysługuje małzonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim, do zachowania roszczenia konieczne jest złożenie w terminie 1 roku deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy (art. 15 ust.4).
A co do wkładu. Obecnie jest to termin umowny, nie funkcjonuje w rozliczeniach pomiędzy sp-nią o członkiem/inna osobą. Zgodnie z art. 11 ust.2 ww. ustawy w przypadku wygaśnięcia sp.lokatorskiego prawa do lokalu, sp-nia z zastrzeżneiem art. 15 [!] ogłasza nie póxniej niz w ciągu 3 miesięcy od dnia opróznienia lokalu, przetarg [!] na ustanowinie odrębnej własności lokalu.(...) Warunkiem przeniesienia odrębnej własności lokalu na nabywcę jest wpłata wartości rynkowej lokalu. Zgodnie z art.11 ust. 2[2] tejże ustawy "z wartości rynkowej lokalu potrąca się przypadającą na dany lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową, (...), w tym w szczególności niewniesiony wkład mieszkaniowy. Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, potrąca się również nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji, w części przypadającej na ten lokal oraz kwoty zaległych opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, a także koszty określenia wartości rynkowej lokalu.".
Natomiast zgodnie z art. 11 ust.2[1] : "W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu.".