Zarządca a zarząd w małej wspólnocie - Forum Prawne

 

Zarządca a zarząd w małej wspólnocie

Ostatnio nabyłem mieszkanie w kamienicy i posiadam udział 1/4 w częściach wspólnych. W kamienicy są 4 lokale, więc jest to mała wspólnota. W księgach wieczystych jest informacja, że zarząd nad nieruchomością będą przejmować po kolei ...



Wróć   Forum Prawne > Pomoc prawna z zakresu prawa prywatnego > Prawo cywilne > Prawo nieruchomości, lokalowe i budowlane

Prawo nieruchomości, lokalowe i budowlane - aktualne tematy:


 
13-01-2010, 18:48  
BlueSphinx
Początkujący
 
Posty: 10
Domyślnie Zarządca a zarząd w małej wspólnocie

Ostatnio nabyłem mieszkanie w kamienicy i posiadam udział 1/4 w częściach wspólnych. W kamienicy są 4 lokale, więc jest to mała wspólnota.

W księgach wieczystych jest informacja, że zarząd nad nieruchomością będą przejmować po kolei właściciele poszczególnych lokali w odstępach rocznych. W praktyce jeden współwłaściciel, który ma najwięcej udziałów uznaje się za "zarządcę nieruchomości" i to on podejmuje wszystkie decyzje o remontach, podpisywaniu umów itp. Umowa na dostawę wody i prąd na klatce jest na jego nazwisko. Ostatnio kazał mi podpisać z wodociągami indywidualną umowę i zrobić osobne przyłącze i zagroził mi, że jak tego nie zrobię, to mi odetnie wodę.

Bardzo proszę o Was o pomoc i informację:
1. Czy zarząd i zarządca to to samo pojęcie i mógł sąsiad się mianować zarządcą na podstawie zapisów KW?
2. Czy jako zarządca nie powinien mieć licencji?
3. Czy może dysponować głównym przyłączem wody w budynku tylko dlatego, że umowa z wodociągami jest na jego nazwisko?

pozdrawiam

Marek.
BlueSphinx jest off-line  
13-01-2010, 19:45  
demagogia
Moderator globalny
 
demagogia na Forum Prawnym
 
Posty: 4.297
Domyślnie RE: Zarządca a zarząd w małej wspólnocie

1. Nie, nie.
2. W tej sytuacji nie.
3. I tak i nie. Może komuś będzie się chciało wszystko dokładnie opisać. Jak nie, to poczytaj sobie ustawę o własności lokali (w powiązaniu odpowiedni kawałek o współwłasności w kc) oraz ustawę o zaopatrzeniu w wodę.
demagogia jest off-line  
13-01-2010, 20:24  
BlueSphinx
Początkujący
 
Posty: 10
Domyślnie RE: Zarządca a zarząd w małej wspólnocie

Dziękuję bardzo za szybką odpowiedź,
szczerze mówiąc przeglądałem ustawę o zaopatrzeniu w wodę, ale nie do końca potrafię się tam odnaleść. Pisze tam, że umowa na dostawę wody i odpowadzenie ścieków może być podpisana z właścicielem lub zarządcą budynku. Skoro zarząd i zarządca to coś innego, to nie mamy zarządcy i jak rozumiem umowa powinna być podpisana przez właściciela, czyli tak naprawdę przez wszystkich 4 współwłaścicieli. Czy dobrze rozumuję? Jeżeli tak, to wodociągi nie powinny podpisać umowy tylko z tym jednym współwłaścicielem, bo czuje się teraz "panem wody"
Może mógłbym poprosić o krótkie choć uzasadnie, na jakiej podstawie mógłby mi odciąć wodę?

pozdrawiam
BlueSphinx jest off-line  
13-01-2010, 20:59  
demagogia
Moderator globalny
 
demagogia na Forum Prawnym
 
Posty: 4.297
Domyślnie RE: Zarządca a zarząd w małej wspólnocie

Ustawa o własności lokali rozróżnia zarząd i zarządcę. Ale zarząd może być jednoosobowy i jednocześnie członek zarządu może być zarządcą.
Nie mam czasu ponownie poczytać (niestety, czasem zapominam), ale dość dokładnie opisane jest kto i jak powołuje/zatrudnia zarządcę.
demagogia jest off-line  
13-01-2010, 21:23  
BlueSphinx
Początkujący
 
Posty: 10
Domyślnie RE: Zarządca a zarząd w małej wspólnocie

Dziękuję za odpowiedź.
Przypomnę sobie w takim razie Ustawa o własności lokali - na pewno nie raz mi się to przyda. Natomiast prosiłbym w taki razie tylko o pomoc w odpowiedzi na pytanie, które może mnie nakierować: Czy w moim przypadku ma zastosowanie Ustawa o własności lokali? Pytam bo do małej wspólnoty taka jak nasza (poniżej 7 lokali) stosowane są przepisy KC o współwłasności i mogą (ale z tego co zrozumiałem nie muszą) mieć zastosowanie zapisy ustawy o własności lokali. Kwestia tylko, czy zapis w KW " zarząd nad nieruchomością będą przejmować po kolei właściciele poszczególnych lokali w odstępach rocznych" coś w tym zmienia? A druga sprawa, to skoro został tylko tak zdefiniowany zarząd, gdzie nie ma mowy o zarządcy, to może się ktoś się sam ogłosić zarządcą, czy zapis ten świadczy właśnie o powołaniu zarządu ale bez zarządcy - bo to kluczowa kwestia w tym toku rozumowania.

pozdrawiam

Marek.
BlueSphinx jest off-line  
14-01-2010, 07:06  
HalinaiStasiu2008
Stały bywalec
 
Posty: 1.486
Domyślnie RE: Zarządca a zarząd w małej wspólnocie

W małej wspólnocie,a do takiej należysz na wszystkie remonty,ulepszenia itp.musi byc zgoda 100% włascicieli i nie wazne jest to,ze jeden z nich ma troche większy udział.Zarządzajacy wspólnotą nie ma prawa zawiązywac umów dotyczących całej wspólnoty tylko na własne nazwisko!przeciez jestescie "wspólnota",a z tego co piszesz,to czuje się on jak właściciel,a wy jego lokatorzy.To należy szybko zmienic.A przede wszystkim zasiegnąc porady prawnej kogos kto pomoże wam w zarządzaniu.Przede wszystkim musicie poznac na jakich zasadach działają takie wspólnoty jak wasza,poznac przepisy,swoje prawa i wiedzę na temat mozliwości odwołan.
HalinaiStasiu2008 jest off-line  
14-01-2010, 12:04  
BlueSphinx
Początkujący
 
Posty: 10
Domyślnie RE: Zarządca a zarząd w małej wspólnocie

Dziękuję za dodatkową informację,
fakt, że ten współwłaściciel zachowuje się co najmniej jak właściciel i zaczyna nam wchodzić na głowę. Ostanio nam zabronił korzystać z ogrodu, choć wyraźnie w KW pisze że działka jest wspólna. Pewnie wynika to z tego, że była to kiedyś jego kamieniica rodzinna, czuł się panem i władcą a teraz dwa wyodrębnione lokale zostały sprzedane i sytuacja się zmieniła. Nawet suszarnię, która jest zapisana w KW jako pomieszczenie wspólne przerobił na mieszkanie i wynajmuje. Oczywiście pożytkami się z nami nie dzieli, tak jakby to była jego własność. Wyjaśnienie tego problemu jest jednak mniej pilne, niż to, że nam za chwilę odłączy wodę. Dlatego muszę się dowiedzieć, czy może się czuć właścicielem tego przyłącza wody i robić z nim co zechce.
Trafiłem na te forum nie bez powodu. Byłem wcześniej u radcy prawnego, któremu chyba temat chyba nie leżał, bo się po 2 miesiącach wycofał, potem poszedłem do poleconego adwokata, który niby tymi tematami się zajmuje ale po każdej wizycie otrzymywałem inne teorie na temat interpretacji prawnych. W tej chwili mogę powiedzieć, że wiem, że nic nie wiem i liczę na pomoc profesjonalistów, których mam nadzieję spotkać na tym forum.

pozdrawiam

Marek.
BlueSphinx jest off-line  
14-01-2010, 14:49  
Borno
Stały bywalec
 
Posty: 1.094
Domyślnie RE: Zarządca a zarząd w małej wspólnocie

Każdy ze współwłaścicieli może korzystać z całości nieruchomości wspólnej.
Można to korzystanie częściowo ograniczyć, zaraz o tym napiszę.
Decyzję nie przekraczające zarządu zwykłego podejmuje większość współwłaścicieli np. poprzez zarządce, natomiast przekraczające wymagają 100 % głosów (jeżeli któryś nie zgadza się na ważne decyzje można jego zgodę zastąpić zgodą z Sądu).
Decyzje przekraczające zarząd zwykły to np. wynajem, remont (oprócz remontów niezbędnych) itd. czyli wszystkie najważniejsze decyzje.
Raz na rok współwłaściciele powinni się spotkać i podjąć decyzje, można oczywiście robić to na bieżąco.
Wszystkie dochody z nieruchomości (przychody z wynajmów itd - koszty) powinny być corocznie rozliczane i wypłacane według udziałów.
I teraz sprawa ograniczeń w wykorzystaniu z nieruchomości;
- można wydzielić za zgoda wszystkich lokale przeznaczone na wynajem i kwoty czynszu zasilają wspólną pule pieniędzy do podziału
- można za zgodą wszystkich współwłaścicieli "wynająć" a w zasadzie przekazać do wyłącznego użytkowania jednemu ze współwłaścicieli któryś z lokali, najczęściej płaci on opłatę w wysokości czynszu do wspólnej puli, tak aby pozostali współwłaściciele nie czuli się poszkodowani
- można zawrzeć umowę quoad usum (o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej) ustnie, pisemnie lub notarialnie (podział nie musi być zgodny z udziałami). W takiej sytuacji najczęściej nie robi się wspólnej puli a ustala że ten a ten współwłaściciel korzysta z tego a tego lokalu i nie płaci czynszu.
Borno jest off-line  
14-01-2010, 16:26  
BlueSphinx
Początkujący
 
Posty: 10
Domyślnie RE: Zarządca a zarząd w małej wspólnocie

Dzięki Waszym odpowiedziom powoli klaruje mi się obraz. Za to Wam bardzo dziękuję.
Natomiast jedna kwestia dość kluczowa dalej zostaje bez odpowiedzi. Z tego co wyczytałem, małe wspólnoty (do 7 lokali) mogą działać w oparciu o KC (wtedy do czynności przekraczających zwykły zarząd trzeba 100% zgody współwłaścicieli), ale mogą również działać jak duże wspólnoty w oparciu o ustawę o własności lokali (wtedy do czynności przekraczających zwykły zarząd trzeba zaledwie zgody 50% współwłaścicieli). Oczywiście sposób zarządzania musi być ustalony a w moim przypadku jest tylko wątły wpis w KW "" zarząd nad nieruchomością będą przejmować po kolei właściciele poszczególnych lokali w odstępach rocznych". Czy ten zapis w jakiś sposób nie narzuca sposobu zarządzania mała / duża wspólnota? Bo różnica jest duża - w jednym przypadku do czynności przekraczających zwykły zarząd trzeba 100% zgodności a w drugim zaledwie 50%.
BlueSphinx jest off-line  
15-01-2010, 09:40  
BlueSphinx
Początkujący
 
Posty: 10
Domyślnie RE: Zarządca a zarząd w małej wspólnocie

Czy macie choć jakieś wskazówki, które mogły by mnie naprowadzić na odpowiedź? Bardzo proszę...
BlueSphinx jest off-line  
Linki sponsorowane
Odpowiedz

Prawo nieruchomości, lokalowe i budowlane - Podobne wątki na Forum Prawnym
Wątek
§ Wspólnota mieszkaniowa: zarząd nieruchomością a zarząd wspól - Ustawa o własności lokali w art. 18 mówi o ustanowieniu zarządu lub zarządcy NIERUCHOMOŚCIĄ wspólnoty mieszkaniowej w formie aktu notarialnego lub ...
§ Jak się pozbyć zarządcy we wspólnocie ? - Witam jako że to pierwszy post pozdrawiam wszystkich na wstępie. Nabyłem "lokal użytkowy" z możliwością adaptacji na mieszkanie od gminy......
§ zmiana zarządcy we wspólnocie mieszkaniowej - Witam, Mieszkam w malutkim bloczku w którym jest 16 mieszkań z czego tylko 3 mieszkania są wykupione. Czy w tej sytuacji jest możliwa zmiana...
§ Wynagrodzenie dla członków zarządu sp. z o.o. i dowody że zarząd działa - Jak od strony formalnej powinno wyglądać ustalenie wynagrodzenia dla Członków Zarządu Sp. z o.o.? Stan faktyczny jest następujący: Spółka została...
§ Zarządzenie zarządu wspólnoty o oplatach za "dzierżawę" elewacji - Dostałem pismo od wspólnoty że zarządzili wprowadzanie opłat za reklamy i inne urządzenia zamieszczone na elewacji budynku, stosując niby analogię do...


Czasy w strefie GMT +1. Teraz jest 03:47.