Parę pytań odnośnie zakupu nieruchomości w drodze licytacji komorniczej - Forum Prawne

iwan87

Witam,
Od pewnego czasu zacząłem się interesować inwestycjami w nieruchomości pochodzące z licytacji komorniczej. O ile większość zasad postępowania tego procesu rozumiem tak mam wątpliwości w dwóch kwestiach:

1. Podstawą do wykreślenia hipotek z IV działu K.W. jest dokument o nazwie przysądzenie własności, który nie musi być nawet prawomocny ( art. 1003 par. 2 KPC ). Podstawą do wykreślenia praw i obciążeń z III działu K.W. jest już prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału kwoty uzyskanej ze sprzedaży ( art. 1003 par. 1.). Z doświadczenia wiem, że plan podziału często jest przez wierzycieli kwestionowany przez co stwierdzenie jego prawomocności także się przedłuża. Jak zatem powyższe wpływa na możliwość wcześniejszego "oczyszczenia" działu III k.w. prowadzonej dla nieruchomości ? Celem kupna nieruchomości na licytacji jest późniejsza jego odsprzedaż dlatego "zabazgrana" księga wieczysta skutecznie uniemożliwi mi prowadzenie działań sprzedażowych.

2. Z chwilą nabycia nieruchomości w drodze licytacji nie wygasają prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy ( art. 1000 par. 2 ust. a). Na innym internetowym portalu znalazłem informację, iż dotyczy to np. hipoteki przymusowej (...) przysługującej wierzycielowi, który nie uzyskał zaspokojenia ze sprzedaży w związku z potrąceniem własnej wierzytelności, dokonanej przez nabywcę. Hipoteka ta zabezpiecza więc interes wierzyciela, który ma prawo domagać się od nabywcy uzupełnienia sumy zaspokojenia i ostatecznie zaspokojenia jego należności, (...) Czy oznacza to zatem, że jeśli wierzyciel nieruchomości, który nie został w całości zaspokojony z uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości kwoty zgodnie z planem podziału może później ustanowić hipotekę przymusową na nieruchomości, która będzie już moja ?

Prosiłbym o wyjaśnienie powyższych kwestii, gdyż są one dla mnie kluczowe.

Pozdrawiam,
Adam

Syphar

Ad. 1 tak jest i niewiele można z tym zrobić.

Ad. 2 Ta hipoteka przymusowa w ogóle nie będzie wykreślona.

Użytkownik

A dlaczgo nie? Mówi o tym wprost art. 1003 kpc:

Przepis prawny:

Art. 1003.
§ 2. Na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką

Nalezy jedynie zwrócić uwagę na daniny i zaległości w podatkach o których mowa w art. 973 pkt.5 które obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia. Nie muszą być zabezpieczone hipoteką. Komornik przed licytacja poda je do wiadomości.
Panie @iwan - ogólnie pomysł bardzo dobry. Sam o tym myślę. Należy zwrócic równiez uwagę na wpisy w dz.III dotyczące słuzebności osobistej i dożywocia. Dobrą inwectycją może byc zakup udziału przy nie wiecej niż 2 współwłascicielach. Mało chętnych na coś takiego. Więc zakup na licytacji nr 2. Nastepnie zniesienie współwłasności (niekoniecznie sadowe). Trzeba mysleć, mysleć, mysleć i kalkulować.

iwan87

Dziękuję za odpowiedzi.
Nieruchomość, którą się interesuję nie posiada innych wpisów w III dziale K.W. oprócz ostrzeżeń o wszczęciu egzekucji. Także w tym przypadku nie powinno być większych problemów. Hipotek się nie boję bo wykreślę je na podstawie przysądzenia prawa własności. Problemem jest tylko to, że zanim nieruchomość trafi do sprzedaży muszę wyczyścić jej K.W. co przy konieczności uzyskania prawomocności planu podziału może potrwać.

Amadia66 - Idea jest słuszna natomiast czas trwania jej rozstrzygnięcia może być ciężki do oszacowania. A już na pewno będzie dłuższy niż zakup całościowego prawa własności do nieruchomości. Załóżmy sytuację, że kupuję 50 % udziałów w nieruchomości oszacowanej jako całość na 200 tys. zł. Cena zakupu udziałów wynosi 66 tys. zł. Zakładając 6-miesięczny okres przysądzenia mi prawa własności kalkuluję, że w K.W. jako współwłaściciel byłbym ujawniony w ciągu 9 - miesięcy. Następnie składam wniosek o zniesienie współwłasności poprzez chęć nabycia pozostałego udziału w nieruchomości lub sprzedaż swojej części. Osobiście uważam, że sprzedaż swojej części w sytuacji gdy nie mamy pewności, że współwłaściciel chce nabyć nasz udział jest bez sensu. Rozpatrzenie przez sąd wniosku, powołanie biegłego, który ponownie oszacuje wartość nieruchomości i udziałów potrwa spokojnie z 6 miesięcy. Podsumowując mamy już co najmniej 1,5 roku trwania procedury. Przyszedł biegły, oszacował nieruchomość ponownie na 200 tys. zł i 50 % udziałów na 100 tys. zł. Tutaj nie ma negocjacji co do ceny, nie ma różnych cen wywołania w zależności od etapu postępowania egzekucyjnego. No i teraz sąd zasądza, że albo Ty musisz zapłacić 100 tys. zł za udziały współwłaściciela i obejmujesz pełne prawo własności do nieruchomości albo Ty dostajesz od współwłaściciela 100 tys. zł i masz się z nieruchomości wynieść. To tak w bardzo telegraficznym i prostej kalkulacji.
W sytuacji gdzie to Ty zostajesz z mieszkaniem masz zatem wydane 66 tys. zł + 100 tys. zł = 166 tys. zł za mieszkanie warte 200 tys. zł z ryzykiem eksmisji współwłaściciela i co najmniej 2 lata procedury jeżeli sąd i komornik będą trzymać tempo.
W sytuacji natomiast gdzie Ty pozbywasz się mieszkania masz wydane 66 tys. zł i otrzymane 100 tys. zł. Co więcej przewiduję tutaj sytuację, że współwłaściciel ma te 100 tys. zł żeby Ci zapłacić od razu. Jeśli nie to czeka Cię kolejne postępowanie egzekucyjne żeby od niego wyegzekwować ową kwotę. Zarabiasz zatem w tym przypadku 34 tys. zł. Nie licząc masy oczywistych kosztów po drodze jak opłata od wniosku o zniesienie współwłasności ( 1000 zł), kosztów operatów szacunkowych, kosztów wykreślenia ew. hipotek, wprowadzenia w posiadanie itd.
Dla mnie zakup udziałów jest bez sensu.

ŁukaszNowy

Art 1000 KPC: § 2. Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia:
1) prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy.

Jak odnieść to do następującej sytuacji? Komornik przeprowadził licytację z mieszkania na wniosek banku, który był wierzycielem długu jaki miał dotychczasowy właściciel tego mieszkania.

W Księgach Wieczystych, po zapłacie sumy przybicia, wykreślono wpis o długu tego banku. Prawdopodobnie uczynił to komornik. Po prostu tego wpisu w KW już nie ma.

Pozostały natomiast trzy inne wpisy, z których dwa są "hipoteką przymusową zwykłą", a jeden to: "hipoteka przymusowa". Obok tych wpisów widnieją słowa: "tytuł wykonawczy". Dwa należą do Urzędu Skarbowego, a jeden do ZUS-u. To zobowiązania poprzedniego właściciela mieszkania.

Czy te zobowiązania zostaną zaspokojone z sumy za jaką zostało sprzedane mieszkanie na licytacji komorniczej? Czy komornik powiadomi US i ZUS, że uzyskał pieniądze z licytacji na spłatę ich wierzytelności?

W jaki sposób zostaną one zdjęte, anulowane z mieszkania, które ma nowego właściciela, który kupił to mieszkanie na licytacji komorniczej? Czy nowy właściciel mieszkania będzie mógł skutecznie wykreślić je, składając o to wniosek do Ksiąg Wieczystych? Czy KW uwzględnią jego wniosek?

Krispl

A są jeszcze jakieś tego typu daniny obciążające nabywcę ?

Ten przepis pochodzi z epoki tzw. hipoteki ustawowej, która powstawała z mocy ustawy na nieruchomości i nie musiała być ujawniona w KW. Hipoteka została zlikwidowana chyba w 2001 r. bo była bardzo niekorzystna dla nabywców i nadmiernie chroniła Skarb Państwa, Gminy czy ZUS. Była to tzw. hipoteka ukryta. Nie było jej w księdze a była w rzeczywistości. Nabywca nieruchomości u komornika musiał bacznie zwracać uwagę na daniny na rzecz US, Gminy czy ZUS bo w/w hipoteka ustawowa nie wygasała z mocy art.1000 a nabywca musiał się liczyć z zapłaceniem długów należnych tym instytucjom ...

Aktualnie w KPC:
...
Art. 999.
...
§ 2. Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości. Powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności ponosi nabywca. Świadczenia publiczno-prawne nie powtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym dniu.

ŁukaszNowy

W opisywanym przeze mnie przypadku hipoteki przymusowe są wpisane do KW, ale komornik przed licytacją nie podał ich do wiadomości, tzn. nie wyczytał ich słownie. Czy musiał to zrobić poprzez wyczytanie przed rozpoczęciem licytacji? Czy chodzi o werbalne ich wyczytanie, z podaniem ich wysokości? Nadmienię, że te hipoteki były zawarte w operacie i kiedy zostały wskazane pracownicy kancelarii komorniczej, na wiele dni przed licytacją, ta pani zapewniała, że mieszkanie nabywa się czyste, bez długu.

Proszę Cię Krispl, czy mógłbyś przełożyć na "nasze" ten zapis? Nie rozumiem o co chodzi z tymi powtarzającymi się daninami publi.: A także ten: