3-miesięczny okres wypowiedzenia najmu a obowiązek zaangażowania maklera - Forum Prawne

JagaHH15

- Dubel -

JagaHH15

Drogi Erkorda,

Niestety muszę wrócić do tematu.

Sprawa postępuje jak ponizej. Znajomej udało sie znaleźć osobę zainteresowana wynajęciem Jej mieszkania (bez udziału maklera) - od 22 grudnia, tydzien temu wysłała wszystkie dokumenty wymagane przez administracje, a dziś otrzymała następująca odpowiedz:

"wie bereits an Telefon mitgeteilt, haben wir durchaus Verständnis für Ihre Situation. Nach Rücksprache mit dem Eigentümer muss ich Ihnen leider mitteilen, dass die von Ihnen vorgeschlagene Nachmietern nicht in Frage kommt und zwar aus folgenden Gründen. Frau XXX hat einen qualifizierten Alleinauftrag erhalten, dies bedeutet, dass wir von der Vermietung ausgeschlossen sind und keinen Nachmieter annehmen dürfen. Es tut mir leid.

Darüber hinaus, möchte ich Sie hiermit jedoch auffordern umgehend die Annonce aus dem Internet zu entfernen."

Proszę doradź nam, co mamy zrobic w tej sytuacji. Teoretycznie znajoma (tak jak wcześniej napisałeś) moze przestać płacić koszt wynajmu (zakładając, ze "nowy" najemca byłby skłonny płacić zamiast Niej - począwszy od 22 grudnia), znajoma obawia sie jednak, ze sprawa skończyłaby sie w sadzie, a Ona nie wie, czy moze liczyc na wygrana. Nie ma ubezpieczenia prawniczego i boi sie, ze w razie przegranej zostanie obarczona kosztami rzedu kilku tys.€.

Czy według Ciebie powinna przestać płacić? Czy jest moze jakaś "prawnicza" odpowiedz / pismo / regulacja prawna, ktora mogłaby wysłać do administracji w odpowiedzi na ich pismo?

Z góry dziękuje za Twoja odpowiedz.

Pozdrawiam serdecznie,

Jaga

Użytkownik

Przede wszystkim w żadnym wypadku nie zostałaby obciążona kosztami rzędu kilku tysięcy Euro. Przecież jeśli pozwana zostałaby o zapłatę czynszu za okres wypowiedzenia, to wartość przemiotu sporu byłaby stosunkowo niska (najwyżej miesięczny czynsz razy trzy), a zatem podstawa do obliczania wszelkich kosztów byłaby niska. Mogę wyliczyć bardzo dokładnie to ryzyko kosztów, jeśli będę wiedział, o jaką kwotę mogłaby być w najgorszym przypadku pozwana. A teraz jeśli chodzi o meritum sprawy. Przejrzę jeszcze raz najnowsze orzecznictwo sądów w tego rodzaju sprawach i jeszcze dziś, a najpóźniej jutro odpiszę.

JagaHH15

Bardzo Ci dziękuje Erkorda! Nawet nie wiesz, jak bardzo nam pomagasz.

Sek w tym, ze znajoma płaci za wynajem 1110€ miesięcznie, wiec już sama 3-krotność tej kwoty daje 3300€, do tego koszta prawnika, procesowe itd.

Będę czekała na Twoja odpowiedz i z góry dziękuje.

Jaga

Użytkownik

No więc jeśli by przegrała zupełnie, to kosztowałoby to ją łącznie 1.155,- Euro (773,50 Euro koszty adwokata przeciwnika i 381,50 Euro opłaty sądowe). To są koszty, jeśli nie miałaby swojego adwokata. Myślałem, że byłoby mniej, ale dopiero teraz uświadomiłem sobie, że od 1 sierpnia 2013 obowiązują wyższe opłaty adwokackie.

JagaHH15

Do tego koszta Jej adwokata, czynsz za styczeń i całość nie zamknelaby sie w 3000€. Co radzisz w takim wypadku? Isc na wojnę czy zakopać wojenny topór?

Użytkownik

Popatrzę, tak jak pisałem, w orzecznictwo, i na pewno odpowiem.

Użytkownik

Zakładam, że w umowie najmu nie było tzw. "Nachmieterklausel". Przeszukałem wiele orzeczeń i poglądów na ten temat i wynik jest taki: Brak jakichkolwiek orzeczeń dotyczących sytuacji, w której wynajmujący ma jakiś "Exclusivvetrag" z maklerem na wynajem mieszkania. W umowch z maklerami "Exclusivität" dotyczy przede wszystkim wykluczenia pośrednictwa innych maklerów i pośredników. Myślę, że ta umowa, którą właścicielka ma z jakimś maklerem, nie zawiera takiego postanowienia, że jest ona zobowiązana płacić maklerowi za każde, także to bez jego udziału, zawarcie umowy najmu. Taka treść umowy nie jest wprawdzie wykluczona jakimiś przepisami lub nieważna, ale w praktyce nieznane są przypadki, że makler otrzymuje prowizję także wówczas, jeśli umowę zawarł właściciel bezpośrednio, nie włączając maklera. Uważam, że powołanie się na umowę właścicielki z maklerem jest bezpodstawne. To nie oznacza jednak, że sprawa wygląda jednoznacznie i jasno, ponieważ co innego jest jednak ważniejsze od tego maklera: Zakładając, że wynajmujący nie może w żaden sposób zakwestionować zaproponowanego "Nachmieter-a", to ponadto musi jeszcze w istotny sposób przeważać interes najemcy. Co znaczy i na czym polega ten "istotny interes" najemcy: Otóż chodzi o taką sytuację, w której najemca nie jest już dalej w stanie, np. z uwagi na swoje zdrowie lub zdrowie swoich bliskich korzystać z tego mieszkania, które wynajmuje. W takich sytuacjach sądy korzystają z przepisu § 242 BGB (zasada Treu und Glauben) i orzekają, że wykorzystywanie swojego prawa przez wynajmującego jest sprzeczne z zasadami "Treu und Glauben" w rozumieniu § 242 BGB. Czy tak jest w przypadku Twojej znajomej, trudno mi ocenić. Jeśli byłaby taka sytuacja, że z uwagi na jej zdrowie nie jest ona w stanie bez uszczerbku dla zdrowia korzystać z tego mieszkania, to przyjąłby tzw. "Härtefall" i uznał, że niezaakceptowanie przez wynajmującego dobrego Nachmieter-a jest korzystaniem ze swego prawa sprzecznym z § 242 BGB. Te Härtefälle i stosowanie § 242 BGB jest w Niemczech bardzo niejednolite, ponieważ oparte na subiektywnej ocenie sędziego.
Dlatego nie jestem w stanie w przypadku Twojej znajomej wykluczyć zupełnie ryzyka procesu o zapłatę czynszu do końca okresu wypowiedzenia.

JagaHH15

Serdecznie dziękuje Erkorda.

I tu jest właśnie pies pogrzebany, bo zakładając, ze administracja (właściciel) ma podpisany "Exclusivvetrag" z maklerka, wówczas moja znajoma (szukająca nowych najemców = wykonująca niejako prace maklerki) można potraktować jako swoistego pośrednika. Znajoma oczywiście nie dostanie za to wynagrodzenia , co nie zmienia faktu, ze chyba nie ma sensu brnąc w wojnę z administracja.

Znajoma nie może mieszkać już od ponad 2 miesięcy w tym mieszkaniu, pierwszy miesiąc ze względu na zaawansowana ciąże (mieszkanie jest usytuowane na 5 pietrze bez windy), a po porodzie ze względu na przybyta operacje (cesarskie ciecie) i brak możliwości samodzielnego wnoszenia / znoszenia wózka z 5 piętra.

No nic, chyba pozostaje Jej tylko zapłacić za ostatni miesiąc i zapomnieć o tym nieprzyjemnym doświadczeniu.

W każdym razie - jeszcze raz serdecznie dziękuje za ogromna pomoc i poświęcony czas

Pozdrawiam gorąco,

jaga

Użytkownik

Nadal jestem zdania, że w razie sporu przed sądem ten "Exclusivvertrag" nie miałby dla sądu znaczenia, ponieważ zaproponowanie przez najemcę "Nachmieter"-a nie jest żadnym świadczeniem maklerskim naruszającym wyłączność. Sąd nie uznałby argumentu wynajmującego, że musi on zapłacić prowizję dla maklera, ponieważ wynajmujący posłużył się quasi innym pośrednikiem, ponieważ nie miałoby tu miejsca jakiekolwiek pośrdenictwo konkurencyjne o charakterze maklerskim; a zatem rosczenie maklera o zapłatę prowizji, jeśli makler by takie zgłosił, byłoby nieuzasadnione. Ważne jest co innego, a mianowicie to, czy po stronie Twojej znajomej zachodzi tzw. "Härtefall", tzn. z powodu życiowych, niezawinionych okoliczności, znajoma nie jest w stanie korzystać z tego mieszkania, i czy w tej sytuacji jej interes przeważa nad interesem wynajmującego, który w zasadzie sam decyduje o tym, z kim chce zawrzeć umowę najmu i nikt go do zawarcia umowy z jakąś osobą przymusić nie może. W razie sporu przed sądem sąd musiałby zadecydować, czy interes najemcy (czyli sytuacja i losTwojej znajomej) jest bardziej godna uwzględnienia w świetle § 242 BGB od interesu wynajmującego. Czy ciąża, 5-te piętro bez windy, jest tu wystarczącym argumentem. Tu nie można być pewnym, jak to oceni sąd. Sprawa maklera ma drugorzędne znaczenie.

JagaHH15

Drogi Erkorda,

Udało nam się znaleźć najemcę, który zgodził się zapłacić dodatkowo koszty maklera, także sprawę można uznać za zamknięta. Przynajmniej za ostatni miesiąc nie będzie musiała płacić podwójnego czynszu Jeszcze raz bardzo dziękuje Ci za nieocenioną pomoc.

Nauczka na przyszłość - żadnych maklerów przy wynajmie mieszkania

Pozdrawiam gorąco i życzę Ci wspaniałych, rodzinnych Świat spędzonych w gronie najbliższych oraz wszystkiego najlepszego w Nowym Roku!

Jaga

Użytkownik

Ale z. tym maklerem trzeba pohandlować, "Feilschen!!! Przecież się nie napracował, może coś opuści.

I Tobie, Liebe Jaga, Wesołych Swiąt Bożego Narodzenie i samych radości w Nowym Roku!

JagaHH15

Niestety wymagania tej persony sa nienegocjowalne

Jeszcze raz Wszystkiego Najlepszego Erkorda i pamiętaj o serniku

Jaga