Zmiana właściciela mieszkania (Niemcy)

Witam serdecznie. Wynajmuje mieszkanie w Niemczech od prawie 2 lat, posiadam umowę na czas nieokreślony. Dwa miesiące temu mieszkanie zostało sprzedane w związku z czym zmienił się właściciel i pieniądze za czynsz wpłacałam na jego konto. Teraz chce przyjsc żeby spisać nową umowę i porozmawiać o kosztach. Moje pytanie brzmi czy może zmienić umowę z czasu nieokreślonego na czas okreslony? Np podpisać nową na rok podczas gdy nigdy nie dostaliśmy wypowiedzenia tamtej umowy? Oraz czy może dać nam odrazu wypowiedzenie mimo że nigdy nie zalegaliśmy z oplatami, nigdy nie bylo problemów i gdy własciciel się zmieniał wyraznie mowilismy ze chcemy tutaj jak najdluzej mieszkac a on mowil ze oczywiscie nie ma problemu? Oraz jak wyglada sprawa z czynszem? Czy moze go znacznie podniesc? Teraz płacimy naprawde mało jak na warunki w naszym miescie wiec podejzewam ze bedzie chcial ten czynsz podniesc... jednak jaki procent maxymalnie to moze byc?
Bardzo dziekuje za kazda odpowiedz,
Pozdrawiam.

Nie znamy prawa obowiązującego w Niemczech

Przeniosłam. Może tutaj ktoś zna.

1. Przy zmianie wlasciciela pierwotna umowa najmu pozostaje dalej wazna, chyba ze zmienicie ja za obopolnym porozumieniem = wlasciciel nie moze zmusic was do zmiany tresci umowy, jesli tego odmowicie.
2. Nowy wlasciciel moze wam dac wypowiedzenie wylacznie pod warunkiem, ze sam (albo czlonek jego bliskiej rodziny) sie fizycznie bedzie chcial wprowadzic do tego mieszkania. To sie nazywa "wypowiedzenie ze wzgledu na potrzeby wlasne" (Eigenbedarfskündigung). NIE moze wam wypowiedziec umowy tylko dlatego, ze ma na oku inna obca osobe zainteresowana, ktora bedzie sklonna mu zaplacic wyzszy czynsz.
3. Podwyzka czynszu jest mozliwa, to jest troche skomplikowana kwestia. Generalnie w Niemczech mozna podwyzszyc czynsz o maks, bodajze 20% w ciagu 3 lat do kwoty porownywalnego mieszkania w danej okolicy/miescie. To sie nazywa "analogiczny regionalny czynsz porownawczy" (ortsübliche Vergleichsmiete). NIektore miasta wydaja jednak ograniczenia w tym zakresie.
4. Nie zmienia to faktu, ze jak wlasciciel bedzie za wszelka cene chcial sie was pozbyc, to moze uzyc tutaj trickow, np. zaczac modernizowac mieszkanie, czemu nie mozna sie tak generalnie sprzeciwic. Wtedy bedziecie zyli tygodniami albo miesiacami na placu budowy, a po zakonczeniu modernizacji on bedzie mogl legalnie podwyzszyc czynsz. Tego rodzaju zagrywki prowadza czesto do ciagnacych sie miesiacami sporow sadowych o nieprzywidywalnym zakonczeniu.

Pogodniak napisał:

2. Nowy wlasciciel moze wam dac wypowiedzenie wylacznie pod warunkiem, ze sam (albo czlonek jego bliskiej rodziny) sie fizycznie bedzie chcial wprowadzic do tego mieszkania. To sie nazywa "wypowiedzenie ze wzgledu na potrzeby wlasne" (Eigenbedarfskündigung). NIE moze wam wypowiedziec umowy tylko dlatego, ze ma na oku inna obca osobe zainteresowana

Kliknij, aby rozszerzyć...

Dlaczego ? A co mówi § 573c Abs. 1 S. 2 BGB ?

Okres wypowiedzenia w tym przypadku wynosi 3 miesiące, a czas trwania umowy ma znaczenie, ponieważ to właściciel wypowiada umowę. Wypowiedzenie musi dojść maksymalnie do trzeciego dnia roboczego.
Niedojście wypowiedzenia po 3 dniu roboczym nie skutkuje jednak jego nieważnością, a niezaliczeniem bieżącego miesiąca do liczenia tego terminu. Orzecznictwo - LG Köln Urt. v. 24.01.1992 – 12 T 7/92, termin wypowiedzenia jest zgodny zgodnie z reinterpretacją przepisów uznany przez OLG Frankfurt orzeczeniem njw-RR 1990, 377 wydanym na podstawie § 140 BGB.

LG - Landgericht - odpowiednik Sądu Okręgowego
OLG - Oberlandgericht - odpowiednik Sądu Apelacyjnego


Bürgerliches Gesetzbuch

Przepis prawny:

§ 573c Fristen der ordentlichen Kündigung

(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Zgodnie z orzeczeniem Federalnego Trybunału Sprawiedliwości (der Bundesgerichtshofs - skrót BGH), sobota jest dniem roboczym(Sprawa - BGH Urt. v. 27.04.2005 – VIII ZR 206/04).

Można było na podstawie umowy orzec inne terminy wypowiedzenia obowiązujące właściciela, np. aby już na początku obowiązywania umowy, był to okres 5 miesięcy. Oczeczenie OLG Zweibrücken RE 23.11.1989 - 3 W 35/89 RE.

Moze zanim przeczytasz podpunkt c, to przeczytaj artykul glowny § 573, gdzie enumeratywnie sa wyliczone powody, dla ktorych wlasciciel moze wypowiedziec mieszkanie. A wiec wypowiedzenie wg "widzimisie" nie wchodzi w rachube

§ 573
Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

Chyba, że wykaże naruszenie warunków umowy, albo będzie miał zastosowanie § 573a, co nie zmienia faktu, że tutaj jest mój błąd w szukaniu informacji, dobra nauczka na przyszłość, żeby zanim się wypowie przeczytać wszystko kilka razy, a akurat niemieckie prawo cywilne jest bardzo skomplikowane w stosunku do karnego.

Pomyliles skutek (terminy wypowiedzenia) z przyczyna (warunki mozliwego wypowiedzenia). Terminy wypowiedzania w podpunkcie (c) wchodza w rachube tylko i wylacznie wtedy, gdy sa spelnione wczesniej okreslone kryteria dopuszczalnosci wypowiedzenia

Dzień dobry, dziekuję uprzejmie za przeniesienie jak i za odpowiedzi, a więc sprawa wygląda tak: wczoraj odwiedził nas właściciel i zażądał podwyżki czynszu. Do tej pory płacilismy 440 euro plus około 80 opłaty za prąd itp (oddzielnie, nie dla właściciela). Mieszkamy w Monachium więc tutaj ceny są z kosmosu, za 30m w jakich mieszkamy powinnismy płacic dużo więcej.. Dlatego też właściciel zażdał 700 euro.. Kwestia jest bardziej skomplikowana gdyż ma brata w tym samym miescie który studiuje i jeśli nie zgodzimy się na podwyżke to on chce wprowadzic tutaj brata... W takiej sytuacji obowiazuje nas 3 miesieczne wypowiedzenie?

W takiej sytuacji polecam jak najszybciej zapisac sie do organizacji ochrony lokatorow, Mieterschutzverein, oni pobieraja co prawda skladke czlonkowska, ale za to zapewniaja bezplatna pomoc prawna.
Generalnie on moze wam wypowiedziec mieszkanie "na potrzeby brata" w terminie 3-miesiecznym, przy czym to wypowiedzenie musi byc zlozone do trzeciego dnia danego miesiaca, czyli najwczesjniej moze wam dac to wypowiedzenie od wrzesnia. ALE jak ten brat potem wcale sie nie wprowadzi do tego mieszkania, tylko facet je wynajmnie komus innemu, to bedziecie sie mogli starac o odszkodowanie pieniezne, ale to sa skomplikowane sprawy, ktorych nie zalatwicie bez adwokata.