Sprawdzenie powierzchni za którą ma się zapłacić - Forum Prawne

 

Sprawdzenie powierzchni za którą ma się zapłacić

Witam, Kupuję mieszkanie od Dewelopera, które jest właśnie w budowie. FAKTY: Umowa przedwstępna definiuje cenę za m2 powierzchni użytkowej, jako tej która będzie użyta do obliczenia Ceny Sprzedaży. Powierzchnia niezbędna do obliczenia Ceny Sprzedaży ma ...



Wróć   Forum Prawne > Pomoc prawna z zakresu prawa prywatnego > Prawo cywilne > Prawa konsumenta


Odpowiedz
 
21-09-2011, 21:37  
alwi
Użytkownik
 
Posty: 36
Domyślnie Sprawdzenie powierzchni za którą ma się zapłacić

Witam,

Kupuję mieszkanie od Dewelopera, które jest właśnie w budowie.

FAKTY:
Umowa przedwstępna definiuje cenę za m2 powierzchni użytkowej, jako tej która będzie użyta do obliczenia Ceny Sprzedaży.
Powierzchnia niezbędna do obliczenia Ceny Sprzedaży ma być zawarta w protokole odbioru technicznego.
Pomiar ma być wykonany wg PN-70/B-02365 (bez tynków).
W koncepcji (planie mieszkania) załączonej do umowy, jedyne ściany działowe, to te, które oddzielają ubikację i łazienkę od reszty mieszkania (tzn. umowa nie obejmuje wybudowania ścianek działowych pomiędzy pokojami).

W umowie znajdują się następujące zapisy odnośnie dobudowania pozostałych ścianek działowych:
1. "Kupujący uprawniony będzie do złożenia Zlecenia zmian lokatorskich w których określony zostanie zakres prac/robót dodatkowych, wynagrodzenie za nie oraz sposób zapłaty."
2. "Strony ustalają iż ostateczny metraż Lokalu zostanie ustalony na podstawie obmiaru powierzchni na etapie, w którym możliwe będzie dokonanie pomiaru."
3. "Ewentualne prace/roboty dodatkowe zlecone na podstawie Zlecenia (pkt. 1) nie wpływają na zmianę ostatecznej powierzchni Lokalu."

PROBLEM 1:
Niektóre ze ścianek, które obejmuje umowa, planujemy zostawić, a inne przesunąć (połączenie łazienki i ubikacji). Zatem część ścianek zostanie w "standardzie" i myślę, że nie powinna być wliczona do powierzchni mieszkania. Czy się mylę?

PROBLEM 2:
Co do pozostałych ścianek, to nie jestem pewien. Z jednej strony mowa jest o tym, że prace dodatkowe nie wpływają na powierzchnię. Z drugiej strony, cena za m2 do policzenia Ceny Sprzedaży Lokalu jest opisana w umowie, jako cena powierzchni użytkowej (a więc nie powinna zawierać powierzchni ścian działowych). Jak to wygląda z prawnego punktu widzenia?


PROBLEM 3:
Deweloper nie chce wpuszczać na budowę przed wybudowaniem ścianek wewnętrznych i otynkowaniem mieszkania.

Jak w takim razie można kontrolować, czy nie oszukuje na powierzchni. Jeśli wybuduje ściany działowe ze Zlecenia, udowodnienie błędu w pomiarach będzie praktycznie nie możliwe (np. jak sprawdzić które ściany zostały odjęte od powierzchni a które nie).

Czy jest jakieś prawo, które chroni konsumenta w takim przypadku? (np. Czy Kupujący może zażądać bycia zawiadomionym oraz swojej obecności przy pomiarze? Wtedy jasne byłoby co i jak jest mierzone i właściwie rozwiązałoby to wszystkie ww. problemy.)
alwi jest off-line  
23-09-2011, 22:36  
alwi
Użytkownik
 
Posty: 36
Domyślnie RE: Sprawdzenie powierzchni za którą ma się zapłacić

Cytuję odpowiedź, jaką otrzymałem dziś od dewelopera na pytanie o wyjaśnienie zapisów z umowy, odnośnie sposobu mierzenia powierzchni:

"Na ostateczną powierzchnię lokalu mieszkalnego nie mają wpływu zgłoszone przez Państwa, a dokonane przez nas zmiany lokatorskie w mieszkaniu – zgodnie z umową. Jednocześnie informuję, iż racji tego, że każdy lokal mieszkalny musi mieć wyodrębniony osobny węzeł sanitarny (WC, łazienka), to o powierzchnię ścianek działowych wyodrębniających łazienkę (czy to na podstawie koncepcji sprzedaży, czy na podstawie dokonanaych przez Państwa zmian w układzie ścianek działowych odnośnie łazienki) będzie pomniejszone mieszkanie."

I tu dla mnie jest sprzeczność. Chcemy połączyć łazienkę z WC w drodze zmian lokatorskich, więc ścian działowych wyodrębniających węzeł sanitarny będzie mniej niż w koncepcji sprzedaży (różnica w cenie mieszkania, wynikająca z różnicy powierzchni, to około 2000zł). Najwidoczniej jednak według dewelopera nie ma tu zastosowania zapis z umowy, że zmiany takie nie będą brane pod uwagę przy określaniu ostatecznej powierzchni lokalu mieszkalnego (wpływającej na Cenę Sprzedaży).
alwi jest off-line  
02-10-2011, 23:52  
marbicki
Początkujący
 
Posty: 25
Domyślnie RE: Sprawdzenie powierzchni za którą ma się zapłacić

najlepiej zlecić obmiar mieszkania własnemu geodecie - koszt to około 2,5 zł za każdy metr. jest sporo niejasności w temacie jak obliczyć PUM, polecam ciekawy post poruszający zagadnienie obliczania powierzchni użytkowej
marbicki jest off-line  
10-10-2011, 20:35  
alwi
Użytkownik
 
Posty: 36
Domyślnie RE: Sprawdzenie powierzchni za którą ma się zapłacić

Dziękuję. Po przeczytaniu przytoczonego artykułu jeszcze bardziej utwierdzam się w przekonaniu, że umowa, którą mam z deweloperem jest wewnętrznie sprzeczna.

Mówi o "powierzchni użytkowej" (która będzie użyta do obliczenia Ceny Sprzedaży), a później o tym, że powierzchnia ta będzie mierzona w jakiś inny, specyficzny sposób...

Cytat z artykułu wspomnianego w poprzednim poście:
"Pojęcie “powierzchnia użytkowa” jest terminem specjalistycznym, używanym przez budowlańców i przedsiębiorców w wąskiej dziedzinie jakim jest prawo budowlane. Dla tych specjalistów, terminowi temu nadajemy takie znaczenie, jakie nadają mu podstawowe “źródłowe” przepisy branżowe lub normy budowlane. Podstawowym przepisem dla budowlańców jest prawo budowlane. Prawo budowlane nie definiuje jednak czym jest powierzchnia użytkowa. (...) Aktem, gdzie znajdujemy wskazówki jak interpretować pojęcie “powierzchnia użytkowa”jest Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie wzoru i sposobu prowadzenia ewidencji rozpoczynanych i oddawanych do użytkowania obiektów budowlanych. W załączniku 1 do przedmiotowego rozporządzenia, w pozycji 5.b mamy nakazane wpisać powierzchnię użytkową mieszkania, zgodnie z przepisami ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. (...) Zatem obliczamy PUM w świetle wyprawionych ścian, a pomocniczo stosujemy normę PN-ISO."

Tylko czy w takim razie jedyna droga prowadzi przez sąd?

Kontaktowałem się z Miejskim Rzecznikiem Konsumentów, ale dostałem odpowiedź:
"(...) Pomiar lokalu ma zostać przeprowadzony (wykonany) wg PN-70/B-02365. Wskazana norma stara norma PN-7-/B-02365, wg której pow. lokalu mierzono przed otynkowaniem czy też obecnie obowiązująca w tym zakresie na podstawie rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 4 marca 1999. w sprawie wprowadzenia obowiązku stosowania niektórych Polskich Norm (Dz. U. Nr 22, poz. 209 z późn. zm.) norma PN-ISO 9836:1997, wg której pow. mieszkania powinna być mierzona po otynkowaniu nie określają w sposób aż tak szczegółowy kwestii związanych ze sposobem mierzenia pow. w sytuacji w której strony umowy przewiduję możliwość dokonania szeregu modyfikacji i zmian w tym zakresie. Sposób mierzenia powierzchni był i jest on nadal często sporną kwestią pomimo, iż cyt. rozporządzenie zniosło ww. normę.

Wobec powyższego należy odwołać się do postanowień treści zawartej umowy z dnia 29.06.br.

W szczególności, mam tutaj na myśli treść § 4 umowy. Jak wynika z treści komentowanego paragrafu, podstawowym dokumentem stanowiącym podstawę ustalenia ostatecznej pow. lokalu mieszkalnego stanowić będzie protokół techniczny odbioru mieszkania. W związku z powyższym celem uniknięcia nieporozumień, niejasności z uwagi na ww. okoliczność najlepszym rozwiązaniem byłoby udać się na sporządzenie ww. czynności z rzeczoznawcą, biegłym sądowym a przynajmniej inżynierem o specjalności budownictwo lądowe mieszkaniowe i materiałoznawstwo. (...)

Spór ma oprócz charakteru prawnego, dot. sposobu interpretacji treści zapisów postanowień umowy przede wszystkim charakter merytoryczny.

Z uwagi na fakt, że lokal znajduje się aktualnie w budowie oraz charakter i przedmiot sporu Rzecznik sugeruje aby na tym właśnie etapie sprawy zwrócić się o pomoc do specjalistów. Z pewnością warto bowiem rozważyć z uwagi na wartość przedmiotu umowy czy nie będzie sensownym wydać dodatkową kwotę na sporządzenie stosownej opinii, ekspertyzy. Może mieć ona również istotne znaczenie w późniejszym ewentualnym sporze sądowym a należy, mieć również na uwadze, że już po wybudowaniu mieszkania sporządzenie takiego dokumentu może być albo niemożliwe albo wiązać się będzie z dodatkowymi kosztami z tego tytułu.

Ponadto Państwa uwagi, spostrzeżenia, wątpliwości zawarte w treści e-maila pomimo, że logiczne i racjonalne z prawnego punktu widzenia stanowią wyłącznie Państwa domniemania. Innymi słowy Państwa oświadczenia woli ale nie wiedzy.

Niestety zarówno tut. Rzecznik jak i pracownicy Biura Prawnego MRK w Krakowie, to prawnicy. Nie posiadają w związku z powyższym stosownej wiedzy merytorycznej ani uprawnień dla dokonania rozstrzygnięcia ww. kwestii.

Gdzie zatem takie osoby można znaleźć?
Np. w Inspektoracie Budowalnym, Sądzie Okręgowym dla Krakowa czy też Inspekcji Handlowej."

Czy myślicie, że warto z taką sprawą zwracać się do Inspektoratu Budowlanego lub Inspekcji Handlowej? Czy te instytucje faktycznie mogą tu pomóc?
alwi jest off-line  
10-10-2011, 20:53  
marbicki
Początkujący
 
Posty: 25
Domyślnie RE: Sprawdzenie powierzchni za którą ma się zapłacić

moim zdaniem powinieneś zatroszczyć się o swoje prawa już w momencie podpisywania umowy przedwstępnej (deweloperskiej). Dlaczego wtedy nie nabrałeś wątpliwości w tym zakresie, a dopiero teraz?
jesli w umowie przedwstępnej jest wyraźnie określone, że obmiar będzie dokonywany wg. normy PN ..., no to stawia cię na jeszcze słabszej pozycji procesowej.
Tyle negatywnych spraw. Teraz pozytywy. Z artykułu, który wspominasz dot. obliczania powierzchni użytkowej mieszkania wynika m.in że powierzchnia powinna być liczona wg. zasad z ustawy o ochronie prawa lokatorów. tej wersji bym się trzymał.
Przedstawiłbym swoje stanowisko deweloperowi na piśmie, z żądaniem obniżenia ceny ew. dokonania obmiaru wg. innej normy. W negocjacjach powinieneś coś ugrać. Jeśli bowiem zdecydujesz się na postępowanie sądowe i przegrasz, to poniesiesz tylko koszty sądowe. A jak wygrasz, to za twoim przykładem pójdą inni sąsiedzi. Stąd deweloper ponosi o wiele większe ryzyko, co warto mu uświadomić podczas negocjacji.
powodzenia
marbicki jest off-line  
10-10-2011, 21:47  
alwi
Użytkownik
 
Posty: 36
Domyślnie RE: Sprawdzenie powierzchni za którą ma się zapłacić

Cytat:
Napisał/a marbicki Zobacz post
moim zdaniem powinieneś zatroszczyć się o swoje prawa już w momencie podpisywania umowy przedwstępnej (deweloperskiej).
Zgadzam się.

Cytat:
Napisał/a marbicki Zobacz post
Dlaczego wtedy nie nabrałeś wątpliwości w tym zakresie, a dopiero teraz?
Nie mam na to prostej odpowiedzi. Być może miał na to wpływ śmiesznie krótki, 5-cio dniowy czas rezerwacji który narzuca deweloper (podobnie jest u konkurencji), w którym skupiałem się na negocjowaniu harmonogramu spłat, terminach wpłat, terminach zwrotu wpłaconych kwot w przypadku rozwiązania umowy, rozeznaniu co do zdolności kredytowej i aktualnych ofertach banku, mnóstwem innych rzeczy związanych z ww. umową no i codzienną pracą zarobkową (żeby w ogóle stać mnie było na ten kredyt ), itd. itp. Nie znam się też na prawie, ani budownictwie i zakładam że częściowo podatki powinny iść na układanie prawa w taki sposób, żebym nie musiał się nad wszystkim doktoryzować...

Tak czy inaczej, dziękuję za odpowiedź. Bo z drugiej strony dlaczego niby miałbym się teraz jedynie bić w pierś, że "nie zatroszczyłem się o swoje prawa już w momencie podpisywania umowy przedwstępnej", zamiast skupić się nad tym czy mogę z tym coś jeszcze zrobić?
alwi jest off-line  
11-10-2011, 07:53  
marbicki
Początkujący
 
Posty: 25
Domyślnie RE: Sprawdzenie powierzchni za którą ma się zapłacić

witam,
nie miałem zamiaru cię zniechęcać . Jedynie sugeruję jakie mogą być twoje słabsze punkty w ew. postępowaniu sądowym, o które sąd nieomieszka zapytać.

przede wszystkim sprawdź w umowie deweloperskiej czy pojawia się norma, wg. której mierzona będize powierzchnia. jak jest wymieniona, to dość słaba pozycja.

To co można zrobić w kolejności, to:
- zacząć negocjacje z deweloperem, przedstawiając mu rzeczowe argumenty. powyżej powoływany artykuł wyjaśnia sprawy dość szczegółowo.

- jeśli to nie przyniesie efektu, to złożyć do UOKiK zawiadomienie o klauzulach niedozwolonych - więcej informacji tutaj

-złożyć pozew do sądu - można przed/ po zawarciu umowy ostatecznej. ważne jest, by przed pozwem prowadzić listowną korespondencję z deweloperem, gdzie przedstawiasz swoje argumenty, propozycje itp, tak, by pokazać swoja aktywność.
marbicki jest off-line  
Odpowiedz

Podobne wątki na Forum Prawnym
Wątek
§ Czy muszę płacić podatek za dzierżawę powierzchni reklamowej? (odpowiedzi: 2) Witam, jestem uczniem i ostatnio zacząłem interesować się zarabianiem poprzez internet. Nie są to duże kwoty, ale są. Dostaje elektroniczne faktury...
§ Podatek od nagrody - jaki zapłacić i czy wogóle zapłacić ? (odpowiedzi: 1) Witam, około dwa tygodnie temu wygrałam w konkursie głośnik (wartość nie wiem jaka dokładnie , około 500 zł) i tutaj pojawia się problem, bo w...
§ mandat 400 zł zapłacić czy nie zapłacić, o to jest pytanie?! (odpowiedzi: 12) Witam Wszystkich. Dostałam mandat za przekroczenie prędkości 400 zł. Termin tam chyba jest na tym świstku 7 dni, nie zapłaciłam tego mandatu, a...
§ Gwarancja - żądanie zapłaty za sprawdzenie sprzętu (odpowiedzi: 8) Witam, Netbook Samsung został oddany do autoryzowanego serwisu Samsunga w związku z uszkodzeniem sprzętu, po dwóch dniach pracownik serwisu...
§ Jak płacić podatek od wynajmowania powierzchni reklamowej na stronie internetowej? (odpowiedzi: 2) Witam, Posiadam witrynę internetową, na której wynajmuję miejsce na reklamę - oczywiście na podstawie umowy najmu, która została zawarta poprzez...
§ jak wypłacić pracownikowi dodatkowe pieniądze tak aby nie zapłacić składek zus (odpowiedzi: 1) Witam, proszę pomóżcie mi w znalezieniu takiego przepisu, który pozwoliłby mi wynagrodzić pracownika extra(bez składek) za swietna pracę ale zeby to...


Czasy w strefie GMT +1. Teraz jest 13:40.