Kredyt hipoteczny, wcześniejsza spłata, zwrot nadpłaconych odsetek - Forum Prawne

zalmar

Witam,

znajomy od 5 lat spłaca kredyt hipoteczny na 25 lat.
Raty kredytu są równe i tak skonstruowane, że w pierwszych latach spłaty kredytu spłaca się głównie odsetki kredytu za całe 25 lat a im bliżej końca okresu kredytu tym większa spłata kapitału. W tym momencie sytuacja wygląda tak, że po pięciu latach kredytu spłaconych jest ok. 80% odsetek należnych bankowi za 25 lat kredytu - tj. ok. 50.000 zł (a kapitał kredytu pomniejszył się zaledwie o kilka tysięcy złotych - czyli bank już pobrał sobie odsetki tak jak by kredyt trwał już blisko 20 lat - a trwa dopiero pięć.
I teraz najważniejsze pytanie...
Jeżeli pozostały do spłacenia kredyt zostałby w całości spłacony teraz - czyli po pięciu latach (zgodnie z umową bank nie pobierze prowizji) to bank będzie zobowiązany zwrócić nadpłacone odsetki - ostatecznie okres kredytowania trwał 5 a nie 25 lat.
Naliczając umowne odsetki od kapitału przez te pięć lat bankowi należy się tak naprawdę jakieś 10.000 zł - czyli jakieś 40.000 do zwrotu klientowi.

Myślę, że ten problem dotyczy wielu osób spłacających różnego rodzaju kredyty.

Pozdrawiam

cameleonix11

A co na ten temat mówi umowa??

mamb

A czy znajomy powiadomił bank, że pieniążki są na wcześniejszą spłatę kredytu?

zalmar

- umowa nic ta ten temat nie mówi,
- znajomy jeszcze nie prowadził z bankiem żadnych rozmów, zgłoszeń, nie dokonał jeszcze spłaty a że chce się dobrze do tematu przygotować stąd pytanie na tym forum...

Pozdrawiam

mamb

Pytam, bo spotkałam się z sytuacją gdzie samo zabezpieczenie środków nie oznaczało spłaty. W jaki sposób znajomy to nadpłacał?

kuba435

Zazwyczaj do nadpłat jest dodatkowe konto. Nadpłatą spłaca się sam kapitał. Bank nie zwróci już zapłaconych odsetek. Po to jest to tak skonstruowane, że np. przez pierwsze pięć lat bank bierze prowizję od nadpłaty a później już nie, bo przez pierwsze pięć lat spłacisz już ponad połowę odsetek należnych za całą długość kredytu. Ale w sumie jeżeli nie ma nic na ten temat w umowie to może sądownie udałoby się odzyskać te odsetki ciekawe.

zalmar

Rata kredytu spłacana jest miesięcznie i jest tak skonstruowana, że w początkowym okresie spłaty kredytu przede wszystkim spłaca się odsetki od kredytu a im bliżej końca umowy kredytowej proporcje się zmieniają i większą część raty kredytu stanowi kapitał.
Dla zobrazowania podam w miarę prosty przykład (pomijamy zmiany WIBOR):
Kredyt 200 000 zł na 25 lat, odsetki WIBOR+marża banku 2,5% w skali roku od aktualnego zadłużenia na dzień spłaty raty, rata stała 1.500 zł.
Teoretycznie w pierwszej racie powinniśmy zapłacić 416,67 zł odsetek oraz 1.083,33 zł kapitału - razem 1.500 zł.
Druga rata to już powinno być 2,5%*198.916,67/12 m-cy czyli 414,41 zł odsetek i 1.085,59 kapitału... i tak dalej aż do 300 raty.
A praktycznie jest tak, że niestety po spłacie 60 rat (5 lat) okazuje się, że pozostały jeszcze do spłaty kapitał to 180 000 zł - czyli w okresie tych 5 lat płacąc po 1.500 zł miesięcznie znajomy wpłacił do banku łącznie 90.000 zł w proporcji 20.000 zł kapitału oraz 70.000 zł odsetek.
Rocznie grubo zaokrąglając odsetki powinny wynieść 5.000 zł - czyli w ciągu 5 lat 25.000 zł a w ciągu 25 lat 125.000 zł. Oczywiście jest to obliczone z błędem gdyż w miarę upływu czasu będzie się zmniejszał kapitał i automatycznie odsetki będą niższe, ale żeby to dokładnie policzyć musiałbym rozpisać tu wszystkie 300 rat z rozłożeniem na czynniki pierwsze.
Ale wróćmy do sedna... minęło 5 lat wpłacone zostało 90.000 zł... czyli zostały nadpłacone odsetki na poczet przyszłych lat... czy spłacając teraz pozostałe do spłaty 180.000 zł znajomy może skutecznie odebrać od banku nadpłacone odsetki - bo w efekcie końcowym kredyt nie trwa 25 lat tylko 5 lat.

Może ktoś też ma taki kredyt. Wstępnie zorientowałem się wśród kolejnych znajomych którzy mają kredyty hipoteczne i okazuje się, że są w takiej samej sytuacji.
Wszyscy najpierw spłacają odsetki co jest zrozumiałe z punktu widzenia banku, gdyż im większy kapitał pozostały do spłaty tym większe odsetki i większy zysk banku.

Generalnie grabież w białych rękawiczkach.

Pozdrawiam

kuba435

a co na to doradca kredytowy który udzielił kredytu?

matti82

Nie bardzo rozumiem, jak można płacić odsetki za niewykorzystany kapitał (na przyszłość)? Rata jest przecież tak skonstruowana, że płacisz co miesiąc odsetki od aktualnej wysokości kapitału i nic ponadto. Różnica między wysokością raty a odsetkami idzie na kapitał i pomniejsza go, przez co w następnym miesiącu płaci się mniejsze odsetki, a więcej idzie na kapitał. Z tym że rata równa od kredytu na 200 tys. zł na 25 lat (2,5%) to ok. 900zł, a nie 1500zł. Przyjęta przez Ciebie kwota raty 1500zł byłaby odpowiednia dla kredytu na kwotę 200 tys. zł wziętego na 10 lat. Tu masz kalkulator, policz sobie, bo z tego co piszesz wynika, że nie bardzo znasz się na matematyce...: Kalkulator kredytowy

zalmar

Nie było takowego.

mamb

sorki, że tak napiszę, ale nie mogę się powstrzymać - urodziłeś się wczoraj?
Przecież to standardowa praktyka w każdym banku (przy ratach równych).
Zgodnie z logiką musisz zasygnalizować dla banku, że chcesz nadpłacać kredyt, masz podpisaną umowę, harmonogram spłat i bank postępuje zgodnie z nim - pobiera raty w terminie i w wysokości zgodnej z harmonogramem. Nie może pobrać więcej niż wynika z umowy!

zalmar

No i trafił się wywijacz mózgiem... Panie matti82 podałem tak na szybko przykład aby zobrazować problem a nie bawić się w dokładne wyliczenia... niech Pan przeczyta jeszcze raz cały tekst ze zrozumieniem i jeżeli ma Pan coś rzeczowego do odpowiedzenie na pytanie:
Czy spłacając teraz pozostałe do spłaty 180.000 zł znajomy może skutecznie odebrać od banku nadpłacone odsetki - bo w efekcie końcowym kredyt nie trwa 25 lat tylko 5 lat.
Przypominam, że fakt nadpłacenia odsetek już zaistniał.

mamb

Czy aby na pewno zaistniał?
W jaki sposób znajomy nadpłacał kredyt?

zalmar

Bardzo proszę o czytanie ze zrozumieniem.

zalmar

Nie nadpłacał kredytu - spłacał zgodnie z umową raty, tyle, że polityka banku jest taka, że każdą dotychczasową ratę bank księgował głównie jako należne odsetki a nie spłatę kapitału. Więc pobrał tych odsetek za ok. 20 lat kredytu (z umownych 25) a jak dotąd minęło 5 lat.

To chyba nie jest aż tak trudne do zrozumienia...