Wynajem mieszkania brak zapłaty za czynsz i szkody - Forum Prawne

alixa12

Witam,
od maja podpisałam umowę wynajmu domu na czas nieokreślony z miesięcznym okresem wypowiedzenia. Podczas użytkowania mieszkania przez najemców powstały różne szkody: uszkodzenie elewacji (2500 koszt naprawy) okna porysowane przez zwierzęta, zniszczenie blatu nowego stołu żelazkiem wartość około 2000zł. Lokator zobowiązał się ustnie do naprawy ściany do sierpnia 30.08. jednak do tej pory nic z tym nie zrobił. Inne szkody zostały zauważone jakiś tydzień temu. Na koniec września otrzymałam sms o tym że mam sobie szukać nowych najmujących. Nie otrzymałam wypowiedzenia umowy, szkody nie zostały naprawiony. Czynsz za październik został przelany w 50% wysokości. Kontakt z najmującym jest na tyle utrudniony że nie odbiera telefonów i nie umożliwia udostępnienie mieszkania potencjalnym najemcom. Dzwoniąc z innego numeru odebrał łaskawie telefon i poinformował że nie zamierza naprawiać szkód wyrządzonych w mieszkaniu, gdyż mam jego kaucje (1600zł) co nie pokrywa nawet naprawy ściany. Rachunki które są nie uregulowane wynoszą ponad 500zł zaległość za czynsz to 800zł. Bardzo proszę o poradę co powinnam teraz robić... Czy wypowiedzieć umowę najmu i skierować sprawę do sądu? Czy nie wypowiadać i skierować sprawę do sądy? Czy sama nie wiem co........ Bardzo proszę o pomoc

gryffinian

Ty jako wynajmujący możesz to zrobić TYLKO w oparciu o art 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeśli jakieś zaległości w opłatach wynoszą 3 m-ce to dajesz im na piśmie 1 m-c na uregulowanie tego po czym, jeśli nie uregulują zaległości, możesz wypowiedzieć umowę zgodnie z tym art i ich podliczyć. Wezwać ich do zapłacenia pozostałej kwoty do dnia wypowiedzenia najmu - w tym kosztów szkód chyba, że sami usuną szkody. Na powstanie szkód z ich winy powinnaś mieć dowody. Od dnia zakończenia najmu powinni opuścić lokal, a jeśli tego nie uczynią - płacić odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.

alixa12

Jeśli w umowie mam 1mc wypowiedzenia to nie mogę wypowiedzieć umowy z tym okresem?
Lub wypowiedzieć ze względu na złe użytkowanie lokalu?
Oni już się wyprowadzili nie mieszkają tam od połowy października więc co dalej?

Guardian Angel

gryffinian ... mowa jest o umowie zawartej na czas nieokreślony z miesięcznym okresem wypowiedzenia - tak strony ukształtowały warunki umowy i wypowiedzenie nie wymaga spełnienia szczególnych warunków, aby było ważne i skuteczne ... Ty nawiązałeś do umowy na czasie określonym, gdzie z samego charakteru umowy wynika ciągłość stosunku, a wypowiedzenie może nastąpić w wyjątkowych wypadkach.

Możesz wypowiedzieć umowę i skierować sprawę do sądu w celu wyegzekwowania płatności za najem i naprawienia szkód.

Pozdrawiam

alixa12

Dziękuje za odpowiedź.
Czy wypowiedzenie umowy może nastąpić przez wysłanie listu poleconego? Bo gdzieś czytałam że musi być podpisane? I czy wysłać przed sądowne pismo o uregulowanie należności?

Guardian Angel

Najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, ponieważ wtedy masz dowód nadanie i odebrania informacji. Możesz wysłać pismo z przedsądowym wezwaniem do zapłaty - może uda się szybciej rozwiązać problem.

Pozdrawiam

gryffinian

Ale taki zapis jest sprzeczny z Ustawą, a więc nieważny.

art. 11
1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Dlatego za podstawę wypowiedzenia należy zastosować:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

Do umowy na czas określony zastosowanie ma 673 KC, a nie art 11 UoOPL.

Guardian Angel

A od kiedy to nie można zawierać umów najmu na czas nieokreślony?
?

Przepis prawny:

Art. 673. § 1. KC
Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

gryffinian

Nie rozumiem pytania. Pisałem, że można zawrzeć umowę na czas nieokreślony, ale nie można w niej zapisać prawa wynajmującego do wypowiedzenia tej umowy sprzecznie z art 11 UoOPL ponieważ art 3 ust 3 UoOPL stanowi, że:

3. Przepisy niniejszej ustawy nie naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów w sposób korzystniejszy dla lokatora.

A w art 673 par 1 KC zapis jest mniej korzystny niż w art 11 UoOPL.

Natomiast w przypadku czasu oznaczonego jest inny paragraf, a mianowicie:

Art 673 KC

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Co z kolei jest korzystniejsze dla lokatora - najemcy.

Guardian Angel

W Art. 673. § 1. KC jest wskazane, że jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, terminy wypowiedzenia mogą być umowne - tj. wynikać z umowy stron. Zawarcie umowy najmu z miesięcznym okresem wypowiedzenia nie jest sprzeczne z ustawą.

Pozdrawiam

gryffinian

Możesz to podeprzeć jakimś wyrokiem, komentarzem albo innym tematem?

P.S. Najemcę przy okazji obowiązuje 688 KC, ponieważ 673 KC dotyczy najmu, ale niekoniecznie lokali. Do lokali KC przewidział osobny rozdział.

Guardian Angel

W doktrynie masz wiele takich przypadków - pierwszy z brzegu: Uchwała siedmiu sędziów SN z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 74/07.

Wyjaśniając - natura umowy na czas nieoznaczony jest taka, aby każda ze stron miała prawo przerwać stosunek zobowiązania zachowując jedynie okres wypowiedzenia, który wspólnie został uzgodniony.

Odmiennie należy podejść do umowy na czas oznaczony, której natura wiąże obie strony na z góry określony termin, a rozwiązanie stosunku prawnego może nastąpić jedynie w wypadkach określonych w umowie lub przez naruszenie zobowiązań lub zasad współżycia społecznego.

Pozdrawiam

P.S.

Przepis prawny:

Art. 680. KC
Do najmu lokalu stosuje się przepisy rozdziału poprzedzającego z zachowaniem przepisów poniższych.

Art. 688. KC określa, że najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące na przód, więc wypowiedzenie miesięczne jest jak najbardziej możliwe, bo przecież dopuszczalne jest wcześniejsze wypowiedzenie umowy.

Użytkownik

http://forumprawne.org/prawo-nieruch...ml#post2509444

@Guardian Angel
Ale w OP ewidętnie jest mowa o najmie lokalu na czas nieoznaczony - będzie miał więc przynajmniej zastosowanie art 688. Ale można się domyślać, że chodzi o najem lokalu mieszkalnego, zatem tylko art 11 uopl.

Bzdura. Najpóźniej - nie później niż.

W interpretacji jaką sugerujesz, ten art byłby zbędny i niespełniałby żadnej roli w ochronie interesó stron umowy najmu lokalu.

Guardian Angel

Przykład językowy: "do porozumienia dojdzie najpóźniej do godziny 11:00" ... czy to znaczy, że do porozumienia dojdzie po godzinie 11:00, czy przed 11:00?

Pozdrawiam

Użytkownik

Przykład:
"O wizytach rodzinnych informuj mnie najpóźniej godzinę na przód".

Czynność - poinformowanie - ma być wykonana co najmniej godzinę przed wizytą rodzinną. I identycznie jest w przypadku:

Czynność - dostarczenie wypowiedzenia - ma być wykonana co najmniej trzy miesiące przed faktycznym ustaniem stosunku najmu lokalu w wyniku wypowiedzenia.

Aby Twoja interpretacja była poprawna, art musiałby brzmieć:
Bo właśnie to "na przód" i "wstecz" orientują w którą stronę odliczamy. Czy do zdażenia, czy od zdarzenia.