Zniesienie współwłasności, hipoteka i zastaw - Forum Prawne

Krispl

Jest dwóch współwłaścicieli nieruchomości po 1/2 wartej ok. 200 000 zł. Jeden ma czystą hipotekę a drugi kilka hipotek w tym pierwsza przymusowa jako wynikająca z nakazu zapłaty i braku zwrotu pożyczki na rzecz drugiego właściciela ok. 100 000 zł, następnie hipoteki ZUS ok. 500 000 zł i US ok. 100 000 zł. Obaj razem wnoszą do sądu o zgodne zniesienie współwłasności nieruchomości w ten sposób, że drugi (ten z hipotekami) zrzeka się swojego udziału na rzecz pierwszego za spłatą 100 000 zł. Sąd wydaje postanowienie o zniesieniu współwłasności. Zgodnie z treścią art.76 Ustawy o KWiH hipoteki na udziale wygasają natomiast powstaje zastaw ustawowy wierzycieli hipotecznych na wierzytelności do spłaty to jest na kwocie 100 000 zł przypadającej zadłużonemu i byłemu już współwłaścicielowi. Pierwszy współwłaściciel czyli teraz już właściciel całości nieruchomości przesyła drugiemu oświadczenie o potrąceniu swojej wierzytelności 100 000 zł z jego wierzytelności też 100 000 zł. Inaczej mówiąc są między sobą rozliczeni a potrącenie miało charakter zastępujący wzajemną egzekucję długu. I tu pytanie.

Czy ZUS oraz US mający zastaw nie wierzytelności nie wniosą jakichkolwiek zastrzeżeń do tego typu kompensaty "pierwszego zastawnika" na wierzytelności ? No i przy okazji jest też pytanie czy można skompensować wierzytelność na której powstał zastaw rejestrowy z mocy art.76 ustawy o KWiH, który to zastaw zastępuje niejako wygasłe już na udziale hipoteki przymusowe.

UśmiechniętyParagraf

Krispl tutaj art 76 ukwh w ogóle nie będzie miał zastosowania. Jeżeli jest 2 współwłaścicieli, 1 zrzeka się udziału a cała nieruchomość przypada drugiemu, to nie dochodzi do żadnego podziału ani powstania nowej nieruchomości. Hipoteka w takiej sytuacji przejdzie z udziału na całe prawo własności, które przypadnie współwłaścicielowi (obojętnie czy temu, którego udział był obciążony hipoteką czy nie).

Krispl

Chyba raczej nie. Przy zniesieniu współwłasności hipoteka na udziale tej osoby, która traci współwłasność również wygasa. I dlatego wierzyciele hipoteczni tracą zabezpieczenie hipoteką uzyskując w zamian ustawowe prawo do zastawu na wierzytelności wynikającej ze spłaty. Art.76:
...
1.1. Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża nieruchomość otrzymaną w wyniku zniesienia współwłasności przez współwłaściciela, którego udział był obciążony tą hipoteką.

1.2. Jeżeli współwłaścicielowi nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, przysługuje spłata, na wierzytelności z tego tytułu jego wierzycielowi hipotecznemu przysługuje ustawowe prawo zastawu. O pierwszeństwie ustawowego prawa zastawu na wierzytelności o spłatę rozstrzyga pierwszeństwo hipotek obciążających udział współwłaściciela
...


Taki stan prawny jak piszesz był do 2012 r. to jest do momentu kiedy TK 10.07.2012 r, nie wydał orzeczenia P15/12 w którym stwierdził że art.76 ust.1 zdanie 2 ustawy o KWiH jest niezgodny z Konstytucją - w skrócie daje zbyt duże uprzywilejowanie wierzycieli hipotecznych względem pozostałych współwłaścicieli, przy podziale nieruchomości. Skutkiem tego orzeczenia Sejm wprowadził zmiany w art.76 w 2013 znacznie ograniczając prawa wierzycieli hipotecznych względem współwłaścicieli.

UśmiechniętyParagraf

Art 76 ukwih nigdy nie dotyczył sytuacji, gdy zniesienie współwłasności polegało na przyznaniu całej nieruchomości jednemu że współwłaścicieli, a jedynie sytuacji, gdy dochodziło do podziału nieruchomości na dwie lub więcej. Tylko wtedy może powstać hipoteka łączna...

Krispl

Przepisy zmieniły się w 2013 roku i dopisano m.in. ust. 1.1 który dokładnie precyzuje sytuację opisaną w temacie czyli co się dzieje z hipoteką na udziale po zniesieniu współwłasności. Wcześniej przepis art.76 był rzeczywiście ubogi nie obejmował zniesienia współwłasności. Teraz przepisy tego art. zostały rozszerzone.

UśmiechniętyParagraf

Ok, dominujące stanowisko jest takie, jak piszesz, ale po pierwsze wykładnia językowa nie daje jednoznacznych wyników (ani ust. 1ind.1 ani ust. 1 ind2 nie mówią wprost co w sytuacji odwrotnej, niż przyznanie nieruchomości temu, kogo udział nie był obciążony hipoteką), a już systemowa i historyczna wręcz zaprzecza temu. Poza tym nie jest mi znanym przykład, żeby taka sprawa trafiła pod rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego. W ogóle temat obciążeń na łączonych udziałach jest wysoce kontrowersyjny - mamy oprócz przepisów art. 76 ukwh jeszcze art 22 ust. 1 ukwh, co śmieszne stosowany w drodze analogii dla łączenia udziałów. Generalnie dałoby się z tego wszystkiego wykroić niezła skarga kasacyjna z tezą, że rozumowanie art 76 ust. 1 ind 1 ukwh a contrario jest wyłączone ze względu na treść art 22 ust. 1 ukwh.
Ale wracając do tematu - skoro idzieszą tą drogą, chyba najlepiej wezwać ZUS i US jako uczestników postępowania i zażądać zaliczenia wierzytelności z hipoteki nr 1 na wartość nieruchomości. To w końcu trochę bez sensu, żeby do ustalenia wartości udziału stosować wartość czystą, tj. bez hipotek, skoro pierwsza hipoteka zabezpiecza wierzytelności współwłaściciela, który nabędzie nieruchomość na wyłaczną własność. Napiszę więcej - przecież jeżeli współwłaściciel udziału nieobciążonego nabędzie udział obciążony, to nic nie stoi na przeszkodzie w uznaniu, że jego hipoteka wygasła z powodu konfuzji, a nie na podstawie przepisów art 76 ukwh. Przecież przepisy o konfuzji praw do nieruchomości istnieją niezależnie od tych w art 76 ukwh. Na pewno nie muszę Ci pisać co by oznaczało, gdyby ZUS lub US wystąpił z żądaniem ustalenia, że hipoteka z msc 1 wygasła z powodu konfuzji, a to im nalezy się zastaw ustawowy na spłatach. Decyzja należy do Ciebie, mimo wszystko komentatorzy art 76 ust 1 ind 1 i 2 ukwh potwierdzają Twój tok myślenia.
Niezależnie od powyższego - napisałbyś (tu lub mi na priv) jak potoczyła się ta sprawa?

Krispl

Jak się wydaje przeprowadzenie zniesienia współwłasności w sposób przedstawiony wyżej pozwala w prosty ( a może nie ...) sposób uniknąć postępowania egzekucyjnego a końcowy efekt jest prawie dokładnie taki sam. Alternatywą dla opisanej wyżej sytuacji jest oczywiście wszczęcie postępowania egzekucyjnego z udziału w nieruchomości przez pierwszego współwłaściciela i w takim wypadku tenże kupi udział na licytacji lub też ostatecznie przejmie po drugiej licytacji udział, skutkiem czego wygasną wszystkie hipoteki. Wierzyciel zaliczy oczywiście w toku egzekucji z nieruchomości swoją wierzytelność na cenę nabycia. Końcowy efekt będzie dokładnie taki sam jak przy zniesieniu współwłasności z tym jednak, że będzie on kosztował wierzyciela czyli drugiego współwłaściciela mniej więcej 10 % wartości zlicytowanego udziału w tym wypadku minimum 7.500 zł jako koszty egzekucyjne oraz wycena biegłego jakieś 1.500 zł. Razem ok. 9.000 zł. Kompensata wierzytelności jest w pewnym sensie egzekucją własnego długu i dlatego pozwala uniknąć w prosty sposób ponoszenia kosztów postępowania egzekucyjnego i to czasem podwójnych jeśli egzekucja będzie wzajemna.

Oczywiście ani ZUS ani też US nie jest zainteresowany wszczęciem egzekucji z udziału ponieważ zdrowy rozsądek im mówi że i tak nic nie dostaną z tej "imprezy" a co najwyżej zwrot poniesionych kosztów. Wątpię aby dali zgodę na wykreślenie hipotek przymusowych nawet przy wskazaniu że wartość nieruchomości z uwzględnieniem obciążających ją hipotek jest praktycznie zerowa. Utrzymują hipoteki licząc na zabezpieczenie bez ograniczeń czasowych (wątpliwe ze względu na orzeczenie TK). Jedyne opracowanie na ten temat dostępne powszechnie mówi że utrata zabezpieczenia na udziale winna skutkować możliwością uczestnictwa wierzycieli hipotecznych w postępowaniu o zniesienie współwłasności w zakresie kontroli określenia wartośći nieruchomości i w konsekwencji przyznanej spłaty za udział.

Zasadnicze pytanie jest takie czy wierzytelność obciążoną kilkoma zastawami ustawowymi, powstałymi w trybie art.76 ukwh może skompensować np pierwszy zastawnik ?

UśmiechniętyParagraf

art. 76 ukwh , ust.1 ind. 2. Jeżeli współwłaścicielowi nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, przysługuje spłata, na wierzytelności z tego tytułu jego wierzycielowi hipotecznemu przysługuje ustawowe prawo zastawu. O pierwszeństwie ustawowego prawa zastawu na wierzytelności o spłatę rozstrzyga pierwszeństwo hipotek obciążających udział współwłaściciela.

Ale powtarzam, wierzytelność z hipoteki współwłaściciela powinna zostać zaliczona na poczet wartości udziału - żeby uniknąć zarzutu wygaśnięcia hipoteki z powodu konfuzji ze strony ZUS/US. Art 247 k.c. i przepisy art 76 ukwh zawierają przeciwstawne normy prawne co do skutków zniesienia współwłasności, a ja byłbym bardzo ostrożny w twierdzeniach które z tych przepisów powinny mieć zastosowanie. Zdroworozsądkowo jednak chyba pierwszeństwo dałbym przepisom o konfuzji - trochę bez sensu, by wierzyciel płacił dłuznikowi kwotę, którą tamten ma mu zwrócić.

Krispl

Dzięki za rzeczowe uwagi w temacie. Rzeczywiście art.247 KC mówi o wygaśnięciu np. hipoteki ale czy przypadkiem art. 76 ustawy o KWiH nie jest przepisem szczególnym w tym wypadku ?

UśmiechniętyParagraf

Jeden i drugi przepis mówi o wygaśnięciu hipoteki z mocy prawa. Niby przepisy art 76 ukwh wydają się być bardziej szczegółowe, tzn. odnoszą się tylko do wygaśnięcia hipoteki, a art 247 kc dotyczy wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych, w tym hipoteki. Ale to jest, według mojego osobistego zdania, za mało by przepisy art 76 ukwh traktować jako przepisy szczególne do 247 kc. To nie forum naukowe, więc nie będę się rozwodził nad argumentacją - argumenty zresztą istnieją w przypadku jednego i drugiego rozwiązania. Skoro to ma być postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności, radziłbym jak wyżej - żądać zaliczenia wierzytelność z hipoteki na wartość udziału i wezwać ZUS i US jako uczestników ze względu na kwestię dopłat.

Krispl

No tak. Ale art.247 KC dotyczy wyłącznie praw ograniczonych ustanowionych na rzeczy. Logicznym więc jest to, że gdyby współwłaściciel nieruchomości przejął drugi udział np. w spadku to jego własna hipoteka wygasłaby z mocy art.247 KC. Natomiast jeśli nabywa nieruchomość za spłatą ( ponieważ nieopłatne zniesienie współwłasności z hipotekami jest nieważne) to skutkiem takiego zniesienia współwłasności jest wierzytelność, która już nie jest rzeczą a powiedzmy "gotówką w naturze". Zastaw na wierzytelności daje prawo pierwszeństwa w zaspokojeniu się z tej wierzytelności zastawnikom. Porządkując: nadal mamy do czynienia z majątkiem zobowiązanego współwłaściciela ale już tylko w formie gotówki u trzeciodłużnika a nie z rzeczą obciążoną ograniczonym prawem.

Wierzytelności nie można obciążyć ograniczonym prawem rzeczowym jak sama nazwa wskazuje.

UśmiechniętyParagraf

A czym się różni w świetle art 247 kc nabycie udziału w drodze spadkobrania od nabycia w drodze zniesienia współwłasności? Cóż, zrobisz jak zechcesz.

Krispl

Różnica w zasadzie żadna ale z mocy art.76 ust.1 wygasają zawsze wszystkie hipoteki ustanowione na udziale. Tu raczej nie ma wątpliwości ponieważ TK uznał prawo własności za ważniejsze od ograniczonego prawa rzeczowego w postaci hipoteki na udziale. Według TK ochrona wierzycieli hipotecznych jest mniej istotna niż ochrona współwłaścicieli przed egzekucją z nabytego udziału czy też nawet całej nieruchomości. W wypadku nabycia np. w drodze spadku lub nabycia przez sprzedaż na rzecz pierwszego właściciela art.76 nie znajdzie zastosowania zatem wygaśnie tylko hipoteka pierwszego współwłaściciela zgodnie z treścią art.247 KC a pozostałe hipoteki już nie.

Po zniesieniu współwłasności w drodze postępowania sądowego nadal pozostanie zobowiązanie drugiego i byłego już współwłaściciela na rzecz pierwszego na kwotę 100 000 zł. Wygaśnie tylko zabezpieczenie tej wierzytelności hipoteką z mocy art.76 ustawy o kwih. Rzeczywiście obawa jest tylko tego typu, że z mocy art.247 KC z chwilą zniesienia współwłasności wygaśnie z mocy prawa hipoteka pierwsza a następnie dopiero z mocy art.76 uokwih wygasną hipoteki ZUS i US co z konsekwencji skutkowałoby utratą prawa do zaspokojenia się przez spłatę z wierzytelności zastawionej w pierwszej kolejności przez pierwszego współwłaściciela. Znowelizowany art.76 uokih to w pewnym sensie analogia do art.1000 KPC gdzie na skutek przysądzenia własności w toku egzekucji wygasają hipotek a powstaje prawo do zaspokojenia się z ceny nabycia w kolejności wpisu hipotek do KW.

UśmiechniętyParagraf

Więc co zrobisz z tą sprawą ?

Krispl

Wydaje się że bezpieczniejsze jest przeprowadzenie egzekucji. Koszty egzekucji spadły do 10 % więc po drugiej licytacji opłata komornicza przy przejęciu za cenę wywołania wyniesie ok 6000 zł. Do tego biegły jakieś 1000-1500 zł. Razem ok. 7500 zł. Koszty trochę wyższe niż przy transakcji u notariusza. Za to hipoteki będą czyste z mocy art.1000 KPC.

Pisałeś, że można podnieść we wniosku o zniesienie współwłasności kwestię dopłaty pomniejszoną o hipotekę na rzecz przejmującego. Czy jest to w ogóle możliwe w toku takiego nieprocesowego postępowania ?

Hipoteki na nieruchomości ponoć nie obniżają jej wartości w toku postępowania o zniesienie współwłasności. Mówi się tylko o ewentualnym rozliczeniu nakładów na nieruchomość poniesionych przez poszczególnych współwłaścicieli nieruchomości.