podatek od sprzedaży nieruchomości, zakup działki 2008 - Forum Prawne

 

podatek od sprzedaży nieruchomości, zakup działki 2008

mam taką sytuację, której jeszcze nikt rzetelnie mi nie potrafił wyjaśnić . liczę na wszelkie Wasze podpowiedzi !!!!!!!!! W 04.2008 roku 2 małżeństwa (łącznie 4 osoby) kupiły działkę budowlaną. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego ...



Wróć   Forum Prawne > Pomoc prawna z zakresu prawa publicznego > Prawo finansowe i podatkowe


Odpowiedz
 
14-10-2010, 17:07  
figowynos
Początkujący
 
Posty: 1
Domyślnie podatek od sprzedaży nieruchomości, zakup działki 2008

mam taką sytuację, której jeszcze nikt rzetelnie mi nie potrafił wyjaśnić . liczę na wszelkie Wasze podpowiedzi !!!!!!!!!
W 04.2008 roku 2 małżeństwa (łącznie 4 osoby) kupiły działkę budowlaną. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego dotyczyła zobowiązania zakupu w/w nieruchomości na współwłasność dla 2 małżeństw.

W 08.2008 roku podpisano „Umowę sprzedaży” w formie aktu notarialnego. Każde małżeństwo stało się właścicielem udziału w nieruchomości w wysokości po ½.
Na zakup nieruchomości zaciągnięto kredyt na 100% wartości. Umowa z bankiem została podpisana w 07.2008 roku.

W 04.2009 podpisano umowę z generalnym wykonawcą na budowę 3 budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej na opisanej powyżej nieruchomości. Część kwoty na budowę została pozyskana z kredytu a druga część w gotówce wniosło jedno małżeństwo.
Przy okazji zaciągania kredytu na budowę domów, refinansowano cały kredyt zaciągnięty na zakup działki. Umowa z bankiem została podpisana w 08.2009 roku.

11.10.2010 roku został dokonany administracyjny podział całej nieruchomości na 3 odrębne części / działki. Każda działka jest oznaczona odrębnym numerem. Na każdej działce znajduje się dom oznaczony także odrębnym numerem ulicy. Budowa zostanie zakończona około 12.2010 roku.

Zadanie 1: Chcemy dokonać zniesienia współwłasności.
Tradycyjne metody znoszenia współwłasności (sprzedaż sobie nawzajem udziałów, czy też darowanie sobie udziałów) związane są z dużymi kosztami / podatkami. I tak jesteśmy właścicielami nieruchomości, teraz chcemy jedynie przypisać pomiędzy sobą własność. Nikt nic nie zyskuje, tylko porządkujemy sprawy.
Pytanie: jaka będzie dla nas najkorzystniejsza forma zniesienia współwłasności i ewentualnie jakie to będą koszty?
Uwaga: proszę uwzględnić, że jedno małżeństwo ma być właścicielem 1 działki i 1 segmentu (⅓ całości), a drugie małżeństwo ma być właścicielem 2 działek i 2 segmentów (⅔ całości). Nierówny podział wynika z wniesienia przez jedno małżeństwo wkładu finansowego w gotówce oraz z pokrywania przez to małżeństwo proporcjonalnie wyższych kosztów kredytu / rat bankowych związanych z finansowaniem inwestycji.

Zadanie 2: Jeden segment zostanie sprzedany.
Małżeństwo, które stanie się właścicielem 2 nieruchomości, jedną przeznaczy na sprzedaż.
Pytanie: jakiemu opodatkowaniu będzie podlegała sprzedaż, biorąc pod uwagę powyższy opis całej inwestycji? Jakie to będą koszty? Jakie mogą przysługiwać ulgi i która będzie najkorzystniejsza dla sprzedających?
figowynos jest off-line  
14-10-2010, 19:05  
TaxTex
Przyjaciel forum
 
Posty: 5.442
Domyślnie RE: podatek od sprzedaży nieruchomości, zakup działki 2008

Nie do końca rozumiem stan faktyczny. Zniesienie współwłasności to instytucja znana prawu cywilnemu (art. 211 i następne k.c.), o co więc chodzi z tymi "Tradycyjnymi metodami znoszenia współwłasności"?

Nieodpłatne zniesienie współwłasności, co do zasady, podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, ale podstawą opodatkowania jest tylko wartość praw majątkowych w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności. Skoro więc teraz obie strony mają udział równy, a po podziale jedna ze stron ma mieć 2/3, to zapłaci podatek od 1/6 (podstawa prawna: art. 7 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn).

Skoro jedno z małżeństw miało pokrywać większą część kosztów, to trzeba było od razu ustanowić współwłasność w częściach nierównych. W tej sytuacji powstawać może pytanie, czy małżeństwo, które partycypowało w mniejszym stopniu w kosztach nie ma przypadkiem przysporzenia. W końcu udział ma taki sam, co to drugie małżeństwo.
Możnaby oczywiście pokombinować: uznać, że to była pożyczka, opodatkować i spłacić ją. Potem sprzedać udział w trzecim domu za tę samą kwotę, ale tak czy inaczej podatek i koszta będą nie do uniknięcia.


Co do punktu 2: działka została zakupiona w 2008 r., ale dom został wybudowany już po 1 stycznia 2009 r. Sprzedaż nieruchomości podlegać będzie zatem 19% podatkowi od dochodu (cena sprzedaży minus koszty związane z budową). Uniknąć można go albo odczekując 5 lat od zakończenia budowy, albo przeznaczając całość uzyskanego dochodu na cel mieszkaniowy.
TaxTex jest off-line  
14-10-2010, 21:02  
esk10
Zbanowany
 
Posty: 1.640
Domyślnie RE: podatek od sprzedaży nieruchomości, zakup działki 2008

A dlaczego uważasz TaxTex,że odczekanie 5 lat coś zmieni. Budynek to też nieruchomość . Poza tym czytałam, ze nie należy oddzielać budynku od gruntu i liczy się data zakuienia gruntu. Choć Urzedy skarbowe róznie do tego podchodza.
esk10 jest off-line  
14-10-2010, 23:17  
TaxTex
Przyjaciel forum
 
Posty: 5.442
Domyślnie RE: podatek od sprzedaży nieruchomości, zakup działki 2008

Cytat:
Napisał/a esk10 Zobacz post
czytałam, ze nie należy oddzielać budynku od gruntu i liczy się data zakuienia gruntu.
Hmmm... Po namyśle, przyznaję Ci rację. Jak mawiali Rzymianie: superficies solo cedit. Działka+budynek to jedna nieruchomość, nawet jeśli urzędy to inaczej traktują.
Skoro zaś tak, to decyduje jednak data zakupu działki. Skoro był to rok 2008, to zastosowanie będzie miała ulga meldunkowa. Żeby z niej skorzystać to bogatsze małżeństwo będzie musiało się zameldować w domu przeznaczonym do sprzedaży i odczekać rok.
TaxTex jest off-line  
14-10-2010, 23:27  
TaxTex
Przyjaciel forum
 
Posty: 5.442
Domyślnie RE: podatek od sprzedaży nieruchomości, zakup działki 2008

Poczytałem jeszcze trochę na ten temat i niestety są nie tylko interpretacje organów, ale też orzeczenia sądów, które mówią - tak jak mi się wydawało na początku - że jednak trzeba dla celów podatkowych oddzielnie traktować sprzedaż działki, a oddzielnie budynku na niej postawionego. W takim razie ulga meldunkowa jednak nie miałaby zastosowania.

Moim skromnym zdaniem, uzasadnienie takiego stanowiska, które stworzył WSA w Poznaniu, to jednak kuriozum:

Cytat:
Napisał/a Wyrok WSA w Poznaniu z 19.05.2010, I SA/Po 116/10
Zdaniem Sądu posłużenie się przez ustawodawcę w art. 21 ust. 1 pkt 126 sformułowaniem "zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w nim" nie stanowi odejścia od cywilistycznego rozumienia pojęcia "nieruchomość" i nie zaprzecza uznaniu budynku za jej część składową. Jest to jedynie wyraz autonomii prawa podatkowego. Prawo cywilne i podatkowe należą do dwóch różnych gałęzi prawa, co oznacza, iż to samo zdarzenie faktyczne mogą odmiennie oceniać i przypisywać mu odmienne skutki prawne. W rozpatrywanej sprawie powstała zatem sytuacja, w której w ujęciu prawa cywilnego skarżąca sprzedała jako całość nieruchomość gruntową wraz z budynkiem mieszkalnym, jednak w prawie podatkowym, czynność ta spowoduje powstanie obowiązku podatkowego jedynie w odniesieniu do części dochodu dotyczącego sprzedaży gruntu.
TaxTex jest off-line  
15-10-2010, 12:12  
esk10
Zbanowany
 
Posty: 1.640
Domyślnie RE: podatek od sprzedaży nieruchomości, zakup działki 2008

Nie wiem jak długo zajmujesz sie prawem podatkowym ale ja znam i przeżyłam niejedno kuriozum.

Przy czym US bardzo ochoczo stosują się do tego wyroku i w tej sprawie również zastsoują taką wykładnię, że od działki będzie podatek a od budynku, gdy się zameldują nie.

Posłuchaj uzasadnienia mojej Pani z US - bo przecież podatnik nie może zameldować się na polu, w garażu komórce czy górce dlatego działka musi być opodatkowana.

Powodzenia i dzięki za miła i profesjonalną odpowiedź.

A ... i miałeś rację najlepiej poczekać dłuuuugie 5 lat i spać spokojnie.
Bo jeszcze wieksza jazda jest z właściwym formularzem ( PIT-39, PIT-36, PIT-37) gdy sprzedamy za wcześnie i zachce nam się wykazać podaek .,
esk10 jest off-line  
Odpowiedz

Podobne wątki na Forum Prawnym
Wątek
§ podatek od sprzedaży nieruchomości a zakup wspólnej nieruchomości (odpowiedzi: 9) Witam serdecznie. Będę sprzedawała mieszkania odziedziczone po Rodzicach - od momentu uzyskania spadku nie minęło 5 lat. Pieniądze ze sprzedaży...
§ sprzedaz/ zakup mieszkania a podatek od sprzedaży nieruchomości:) (odpowiedzi: 1) Witam, Sprzedaję mieszkanie- pustostan które uprzednio kupiłem od babci, mam w planie przekazanie calej kwoty przychodu na zakup kolejnego...
§ Zakup działki rolnej a podatek od sprzedaży nieruchomości pomocy! (odpowiedzi: 2) WITAM, Mam wielki problem. Sprzedałem mieszkanie po spadku i musze zapłacić podatek lecz chcę kupić działkę by tego nie płacić. Z tym że to działka...
§ Zakup działki rolnej a podatek od sprzedaży nieruchomości pomocy! (odpowiedzi: 6) Witam, Mam do końca roku do zapłaty podatek od sprzedaży nieruchomości i muszę kupić coś na własne cele mieszkaniowe. Znalazłem działkę rolną z...
§ Podatek od sprzedaży częsci nieruchomości nabytej w 2008 (odpowiedzi: 10) Witam; Moj problem dotyczy sprzedaży działki.Podczas spisywania aktu notarialnego ,poinformowano mnie o tym,iż nalezy zapłacić podatek w wysokości...
§ Podatek od sprzedaży nieruchomości otrzymanej w 2008 roku, a kupno mieszkania (odpowiedzi: 7) Witam, bardzo proszę o rozjaśnienie sprawy, bo trochę się pogubiłem w zmienach przepisów podatkowych ostatnich lat. Wiem, że w przypadku...


Czasy w strefie GMT +1. Teraz jest 12:13.