Wynajem garaży przez osobę fizyczną - Forum Prawne

DonRafaello

Zastanawiam się nad kupnem kilku garaży blaszanych celem ich wynajmu osobom trzecim. Jestem osobą fizyczną zatrudnioną na umowę o pracę. Chcę te garaże kupić w celu dodatkowego zarobku. Jak rozliczyć ewentualne dochody z takiego wynajmu - zakładam że będą to 4 garaże i wynajem po 50 zł za miesiąc za garaż. Mogę to zrobić na tzw. "gębę", jednak wolałbym wynająć je na umowy najmu. Co mam zrobić żebym był w porządku z fiskusem ? Garaży jeszcze nie kupiłem ale planuję to zrobić w najbliższym czasie.

Nakago

Musiałbyś rozpocząć działalność gospodarczą.

Użytkownik

[cytat="Nakago"]Musiałbyś rozpocząć działalność gospodarczą.[/cytat]
I płacić składkę na ubezpieczenie zdrowotne w wysokości ok. 170 zł miesięcznie. Jeśli uda Ci się wynająć tylko 3 garaże, to Twoja "działalność gospodarcza" zmieni się w de facto działalność społeczną natychmiast (3*50=150); jeśli wynajmiesz wszystkie 4, to prawdopodobnie kilka złotych Ci pozostanie.

Spróbujmy policzyć trochę dokładniej opłacalność tej "działalności gospodarczej" od marca 2007 roku, wiedząc, że od 01.01.2007 składka na ubezpieczenie zdrowotne wzrośnie z 8,75% na 9% podstawy wymiaru wynoszącej 75% przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw, włącznie z wypłatami z zysku, a od 01.03.2007 do wyliczenia podstawy posłuży przeciętne wynagrodzenie z IV kwartału 2006 (wynagrodzenie w IV kwartale, zwłaszcza z wypłatami z zysku, jest zwykle najwyższe w całym roku):
- przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw, włącznie z wypłatami z zysku, w IV kwartale roku 2004 wynosiło 2547,99 zł; 75% tej kwoty to 1910,99 zł
- przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw, włącznie z wypłatami z zysku, w IV kwartale roku 2005 wynosiło 2670,55 zł; 75% tej kwoty to 2002,91 zł - wzrost o 4,8%
- przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw, włącznie z wypłatami z zysku, w IV kwartale roku 2006 wyniesie (zakładając taki sam wzrost) 2670,55*1,048=2798,74 zł; 75% tej kwoty to 2099,06 zł
- składka wyniesie 2099,06*0,09=188,91; kwoty tej nie można wpłacić w kasie NFZ, dojdzie więc opłata za przelew lub wpłatę na własne konto (przy bezpłatnym koncie - ok. 2,50 zł) lub za prowadzenie konta (przy bezpłatnych lub tanich przelewach – ok. 6 zł)
- zysk wyniesie 4*50 – 188,91 – (od 2,50 do 6) = od 5,09 do 8,59 zł

Gwoli ścisłości dodam, że większość (dokładnie 7,75% podstawy wymiaru) zapłaconej składki zdrowotnej będziesz mógł odliczyć w zeznaniu rocznym od podatku zapłaconego od dochodu z tytułu zatrudnienia, a zwrócona nadpłata zwielokrotni Twoje zyski.

Gwoli jeszcze większej ścisłości muszę dodać, że jeśli zostaniesz zwolniony, to nie tylko nie uzyskasz żadnego zwrotu nadpłaty, ale będziesz musiał opłacać pełny ZUS – ponad 700 zł – chyba że pozbędziesz się garaży.

Nie należy, oczywiście, powyższych rozważań traktować jako zniechęcanie do prowadzenia działalności gospodarczej – wszak powszechnie jest znana zła kondycja finansowa zarówno ZUS-u, jak i NFZ-u. Wszyscy powinniśmy się przyczyniać do wspomagania tych dwu instytucji, a uzyskiwanie dochodu niższego niż zglajchszaltowana składka nie może być przecież żadnym wytłumaczeniem – szkoda, że nie rozumie tego dwa miliony Polaków, którzy wyjechali do pracy zagranicę...

Pozdrawiam
Ekiwok

Nakago

Ekiwok, nie zrzędź. W inny sposób niż w działalności gospodarczej wynajmu garaży IMO prowadzić nie można. Jeśli uważasz inaczej, to napisz, jak sądzisz, bo to, co wypociłeś, odpowiedzi na zadane pytanie nie daje.

Użytkownik

[cytat="Nakago"]Ekiwok, nie zrzędź. ...to, co wypociłeś, odpowiedzi na zadane pytanie nie daje.[/cytat]
Użyte sformułowania ocierają się o atak osobisty, w dodatku bezpodstawny (nie wydaje mi się, aby moje rozważania były bezużyteczne - jest to analiza niektórych kosztów prowadzenia działalności gospodarczej, wraz z poradą, jak część z nich odzyskać). Ja za o wiele lżejsze "przewinienie" otrzymałem ostrzeżenie - ciekaw jestem, jak na Twoje zachowanie zareaguje moderator...

[cytat="Nakago"]W inny sposób niż w działalności gospodarczej wynajmu garaży IMO prowadzić nie można.[/cytat]
Z wynajmem garaży jest tak samo, jak z wynajmem mieszkania. Jeśli udowodnisz, że nie można wynajmować mieszkania bez prowadzenia działalności gospodarczej, to ja się zgodzę na rozszerzenie tej zasady na garaże.

[cytat="Nakago"]Jeśli uważasz inaczej, to napisz, jak sądzisz, bo to (...) odpowiedzi na zadane pytanie nie daje.[/cytat]
Bo też jednoznaczna odpowiedź na przedstawione zagadnienie nie istnieje. Niezwykle restrykcyjne w tym względzie prawo, według którego działalność gospodarcza to każda "zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa (...), a także działalność zawodowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły", rozmija się, z konieczności, z praktyką życiową. Nikt rozsądny nie uzna przecież mycia okien sąsiadce dwa razy w roku (przed świętami) i pobierania za to opłaty w kwocie 20 zł, ani corocznego sprzedawania produktów z własnej działki, za prowadzenie działalności gospodarczej – choć warunek zarobkowości, ciągłości i zorganizowania jest tutaj spełniony. A synergia tej definicji działalności gospodarczej w połączeniu z przepisami ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych daje absurd niespotykany chyba nigdzie w cywilizowanym świecie.

Mimo wszystko pozdrawiam
Ekiwok

hellgate

Z tą działalnością gospodarczą to kontrowersyjna sprawa. Czym innym jest wynajem własnego mieszkania, czym innym może być uznany zakup kilku garaży czy mieszkań w celu ich wynajmowania.

Nie chcę z góry przesądzać, ale możliwe jest, że zostałoby to zakwalifikowane w konkretnych okolicznościach tak jak pisze Nakago, jako działalność gospodarcza. Widziałem gdzieś orzeczenie NSA, w którym podatnikowi, który w ciągu 2 lat kupił i sprzedał 5 mieszkań przypisano prowadzenie działalnosci gospodarczej (przy jednym - dwóch takiego rozstrzygnięcia by nie było).


Jest też inny aspekt sprawy. Nie wiem, czy Urząd Skarbowy uwierzy w wynajem garażu za 50 zł. U mnie pod chmurką miejsce parkingowe to 90-100 zł/mc. W zależności od tego, jakie są przeciętne czynsze za wynajem garażu w tej miejscowości i czy nie odbiegają one w rażący sposób od 50 zł, Urząd może stwierdzić, że przychód jest zaniżony i wydać decyzję wymiarową.

Maciej K

Zgoda z hellgate co do wątpliwości czy jest to dziłalność gospodarcza czy nie. Wątpliwości ma nawet sam Cezary Kosikowski w swoim komentarzu do ustawy od swobodzie działalności gospodarczej.
Co do skutków podatkowych to zaczynają się schody.
Ustawa o podatku dochodowym jako odrębne źródło przychodów wymienia - wynajem z wyjątkiem składników związanych z działalnością gospodarczą.
Jeżeli ustawodawca posługuje się pojęciem dziłalności gospodarczej a nie jak w pozostałych przepisach pozarolniczej działalności gospodarczj to należałoby posłużyć się bardzo pojemną definicją z ordynacji podatkowej, z której wynika że wynajem to też działalnośc gospodarcza.

Jednak praktyka US jest różna - w większości przypadków spotkałem się ze stanowiskiem że działalność taką należy opodatkować jako przychody z najmu - a w takim przypadku nie trzeba rejestrować działalności gospodarczej i nie trzeba płacić zus - bo ten jest należny jedynie od osób prowadzących pozarolniczą działalność gospodarczą twórców, atrystów i osoby wykonującą wolny zawód.
Inną sprawą jest opodatkowanie tych czynności podatkiem VAT - tutaj sprawa raczej jasna - jeżeli przekroczysz limit zwolnienia jesteś na vat-cie.

Janusz.C.M.

[cytat="Ekiwok"]ciekaw jestem, jak na Twoje zachowanie zareaguje moderator... [/cytat]
Ciekawość to pierwszy stopień do piekła.
Moderator nie widzi tu naruszenia regulaminu forum.

Natomiast co do wynajmu garaży, to proszę zwrócić uwagę na to, że DonRafaello napisał:

[cytat:140a5ovx]Zastanawiam się nad kupnem kilku garaży blaszanych celem ich wynajmu osobom trzecim. Jestem osobą fizyczną zatrudnioną na umowę o pracę. Chcę te garaże kupić w celu dodatkowego zarobku[/cytat:140a5ovx]
Czyli można to traktować jako wypożyczalnię blaszanych garaży.
To nie jest to samo co wynajem mieszkania (nieruchomości).
Patrz komentarze do Art. 46 kc (określenie co to jest nieruchomość).
User chce wypożyczać "blachę", (ruchomość), czyli nie może tu być mowy o dzierżawie, czy też najmie nieruchomości.

W tym przypadku jest to normalna działalność gospodarcza tak jak działalnością gospodarczą jest wypożyczanie nart i sanek, czy też samochodów.

Gdyby user chciał wynajmować tylko grunt pod postawienie garaży blaszanych, to byłby najem rozliczany albo ryczałtem albo na zasadach ogólnych (bez opłat ZUS).
Postawienie na tym gruncie blaszanego garażu nie związanego na trwałe z gruntem, nie wymaga też zezwolenia na budowę.
Patrz: http://dziennik.dziennikbudowy.pl/Ekspr ... p&Count=10

Maciej K

Czym różni się "wypożyczalnia" od umowy najmu
(KC Art. 659. § 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz).
Najem to najem - jego przedmiotem są rzeczy (zarówno te ruchome jak i nieruchomości).
Ustawa o podatku dochodowym nie rozróżnia w katalogu źródeł przychodów najmu nieruchomości od najmu ruchomości. Skutki podatkowe są takie same.

Wybór opodatkowania - zasady ogólne czy ryczałt zależy od zwykłego rachunku ekonomicznego.

Janusz.C.M.

Oczywiście, że "wypożyczanie" i "najem" to praktycznie się nie różnią.
Natomiast chodzi mi o to, że mamy tutaj z faktem zakupienia pewnej ilości garaży blaszanych do montażu i wypożyczaniu ich na pewien okres czasu potencjalnym klientom.
Taka działalność, według mnie, powinna być zgłoszona do ewidencji działalności gospodarczej tak samo jak sprzedaż ciuchów na bazarze.
Co innego gdyby chodziło o wynajmowanie powierzchni gruntu na którym postawiony byłby blaszany garaż, ale user jak wynika z postu, nie dysponuje żadnym gruntem. Wówczas tego nie trzeba by było rejestrować jako "działalność gospodarcza", choć też jest to sprawa problematyczna.
Znam w swym mieście podobną wypożyczalnię i jest zgłoszona do ewidencji działalności gospodarczej.
Prof. Kosikowski jest na pewno autorytetem, ale teoretykiem. Chyba każdy przyzna, że teoria różni się od praktyki.

grendel123

Nie rozumiem dyskusji. Działalność musi być rejestrowana. Jeśli pracujesz (jest pewne minimum wynagrodzenia - niepamiętam dokładnie coś około 900 kilkadziesiąt złotych) odprowadzasz tylko składkę na ubezpieczenie zdrowotne. Składkę tę odliczasz od należnego podatku. Jeśli z działalności masz mniejszy podatek należny niż wynosi składka (liczony miesięcznie) odliczasz resztę w kolejnych miesiącach (w efekcie w rozliczeniu rocznym). To co nie odliczysz od dochodów z działalności odliczasz od ogólnych dochodów ze stosunku pracy. Efekt jest taki, że jeśli masz wystarczająco wysoki dochody z pracy możesz 7,75% podstawy wymiaru odzyskać w całości. Czyli płacisz co miesiąc powiedzmy 190,77 zł zdrowotnego (9% podstawy) a odliczysz od podatku z pracy 7,75% podstawy wymiaru i masz w styczniu duży zwrot z US. Jeśli zarabiasz około 1500 netto wyjdziesz na zero a działalność będzie cię kosztowała około 30 zł/ miesięcznie (różnica między 9 a 7,75% - pod warunkiem, że nic nie zarobisz). Oczywiście jest to lokata kapitału - płacisz co miesiąc, a odzyskasz po zakończeniu roku podatkowego.
Pozdrawiam

szkudnik

Otóż posiadam dwie działki (połączone ze sobą) w centrum mojego miasta. Tez chcę kupić kilka garaży i je wynajmować.
Czy jeśli postawie garaże na mojej ziemi, a umowę z wynajmującym sporządzę tak, że najemca wynajmuje powierzchnię, na której stoi ten garaż czy będę musiał rejestrować działalność? mój problem polega na tym, ze nie jestem nigdzie zatrudniony.
czy są jakieś ograniczenia odnośnie ilości garaży które mogę postawić?? Nosze się z zamiarem postawienia ok 10 sztuk.

paczasss

wiec nie można jakos inaczej wynajmować garaży jak załozyć działalność gosp. ??? a jakiee są koszty jesli posiadam juz działalność - koszty miesieczne tzn podatek ? opłaty za kazdy metr kw garazu /?? (do urzedu miasta ?) .Jestem osobą fizyczną mającą umowe o prace i wszystkie składki płacone w firmie w której pracuje .