Wynajem jako jedyny dochód, a konieczność zakładania działalności - Forum Prawne

 

Wynajem jako jedyny dochód, a konieczność zakładania działalności

Witam, Wynajmuję mieszkanie jako osoba fizyczna bez działalności, najem jest opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych (ryczałt). Planuję kupić drugie mieszkanie i również je wynająć. W związku z tym mam następujące pytania. Czy jeśli najem ...



Wróć   Forum Prawne > Pomoc prawna z zakresu prawa publicznego > Prawo finansowe i podatkowe


Odpowiedz
 
20-06-2013, 23:54  
Albur
Początkujący
 
Posty: 5
Domyślnie Wynajem jako jedyny dochód, a konieczność zakładania działalności

Witam,
Wynajmuję mieszkanie jako osoba fizyczna bez działalności, najem jest opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych (ryczałt). Planuję kupić drugie mieszkanie i również je wynająć. W związku z tym mam następujące pytania.
Czy jeśli najem stanie się moim jedynym źródłem utrzymania to będzie wymagane założenie działalności gospodarczej, czy mogę się nadal rozliczać jako osoba fizyczna?
Czy ilość mieszkań na wynajem ma jakieś znaczenie? Jeśli tak to na ile można sobie pozwolić bez działalności?
Czy to, że mieszkania nabywam w drodze kupna, a nie dziedziczenia etc. może negatywnie rzutować na sprawę?
Pozdrawiam
Albur jest off-line  
21-06-2013, 23:27  
TaxTex
Przyjaciel forum
 
Posty: 5.477
Domyślnie RE: Wynajem jako jedyny dochód, a konieczność zakładania działalności

Cytat:
Napisał/a Albur Zobacz post
Czy jeśli najem stanie się moim jedynym źródłem utrzymania to będzie wymagane założenie działalności gospodarczej, czy mogę się nadal rozliczać jako osoba fizyczna?
Osoba prowadząca działalność gospodarczą również "rozlicza się jako osoba fizyczna" - to tak dla ścisłości.
A sam fakt, że najem to Twoje wyłączne źródło utrzymania nie czyni Cię jeszcze przedsiębiorcą.

Cytat:
Napisał/a Albur Zobacz post
Czy ilość mieszkań na wynajem ma jakieś znaczenie? Jeśli tak to na ile można sobie pozwolić bez działalności?
Nie ma tu niestety żadnej sztywnej reguły, ale przy dwóch mieszkaniach na wynajem jest bardzo mało prawdopodobne, aby urząd uznał go za dokonywany w ramach działalności.

Najem pięciu mieszkań - bardzo możliwe, że już tak. To zależy też od specyficznych okoliczności danej sprawy.

Cytat:
Napisał/a Albur Zobacz post
Czy to, że mieszkania nabywam w drodze kupna, a nie dziedziczenia etc. może negatywnie rzutować na sprawę?
Teoretycznie - nie, w praktyce - tak, ale dopiero przy większej liczbie mieszkań.
TaxTex jest off-line  
24-06-2013, 20:28  
AV8R
Użytkownik
 
Posty: 165
Domyślnie RE: Wynajem jako jedyny dochód, a konieczność zakładania działalności

To zależy co rozumiesz pod pojęciem wynajmu mieszkań. Jak często podpisujesz umowy? Wynajmujesz całe mieszkanie czy poszczególne pokoju?
AV8R jest off-line  
27-06-2013, 00:49  
Albur
Początkujący
 
Posty: 5
Domyślnie RE: Wynajem jako jedyny dochód, a konieczność zakładania działalności

Dziękuję za odpowiedzi.

TaxTex, zdaję sobie sprawę z tego, że na zdrowy rozsądek nic z tego co robię nie czyni ze mnie przedsiębiorcy, ale problem w tym, że urzędy nie zawsze działają zgodnie ze zdrowym rozsądkiem. Niekiedy nie działają nawet zgodnie z prawem, naginając je -zwłaszcza wtedy gdy nie ma dokładnie sprecyzowanych przepisów prawnych, a w tym wypadku nie ma. Pod definicję działalności gospodarczej można podciągnąć niemal wszystko, niektórzy to wykorzystują, tak więc dużo zależy od tego na jaki typ urzędnika się trafi, w urzędach pracują różni ludzie jak wszędzie -jedni są uczciwi inni nie.

Co do ilości mieszkań na wynajem czy jest jakikolwiek sposób aby określić maksymalną dozwoloną bez działalności ilość lub przynajmniej maksymalną bezpieczną? Czy mieszkania kupione, ale nie wynajmowane można wyłączyć z przyjętego, hipotetycznego "limitu", czy też lepiej uważać na ich ilość? Przykładowo 5 mieszkań, z czego tylko 3 na wynajem to sytuacja bezpieczna czy niekoniecznie? Interesują mnie tylko ilości rzędu maksymalnie kilku mieszkań, nie więcej. O ile w przypadku skrajnych sytuacji (jedno mieszkanie vs kilkanaście+) łatwo jest zinterpretować prawo, o tyle interesujący mnie przedział ilościowy niestety nie doczekał się klarownych przepisów.

AV8R, Umowy podpisuję średnio co 3 miesiące i mam ciągłość najmu (ani jednego dnia przestoju). Zastanawiam się czy ta ciągłość nie rzutuje negatywnie na sprawę w świetle definicji działalności gospodarczej. Z drugiej strony doszły do mnie słuchy o przypadku podatnika, któremu robili problemy za przestój zarzucając mu, że po prostu nie ujawnił dochodu -jednym słowem czegokolwiek człowiek nie zrobi to może być uznany za przestępcę...

Obecnie wynajmuję pokoje. Natomiast w drugim mieszkaniu planuję dopasować rodzaj najmu (pokoje vs całość) do bieżącej sytuacji, która może się zmieniać w czasie.
Albur jest off-line  
27-06-2013, 22:38  
TaxTex
Przyjaciel forum
 
Posty: 5.477
Domyślnie RE: Wynajem jako jedyny dochód, a konieczność zakładania działalności

Cytat:
Napisał/a Albur Zobacz post
Co do ilości mieszkań na wynajem czy jest jakikolwiek sposób aby określić maksymalną dozwoloną bez działalności ilość lub przynajmniej maksymalną bezpieczną?
Nie, bo to - przynajmniej oficjalnie - nie jest kwestia ilości mieszkań. O prowadzeniu działalności przesądza jej zorganizowany charakter. A cóż znaczy "zorganizowany"?

Cytat:
Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym to prowadzenie tej działalności w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny, uporządkowany. O zorganizowanym charakterze działalności zarobkowej może świadczyć ponadto wyodrębnienie istnienia pewnych składników materialnych i niematerialnych służących prowadzeniu tej działalności
Wyrok WSA w Bydgoszczy z 5 października 2010 r., sygn. I SA/Bd 709/10

Cytat:
Napisał/a Albur Zobacz post
Czy mieszkania kupione, ale nie wynajmowane można wyłączyć z przyjętego, hipotetycznego "limitu", czy też lepiej uważać na ich ilość? Przykładowo 5 mieszkań, z czego tylko 3 na wynajem to sytuacja bezpieczna czy niekoniecznie? Interesują mnie tylko ilości rzędu maksymalnie kilku mieszkań, nie więcej. O ile w przypadku skrajnych sytuacji (jedno mieszkanie vs kilkanaście+) łatwo jest zinterpretować prawo, o tyle interesujący mnie przedział ilościowy niestety nie doczekał się klarownych przepisów.
W cytowanym wyżej orzeczeniu WSA w Bydgoszczy uznał, że wynajem 50 lokali to działalność gospodarcza, a argumentacja była taka:

Cytat:
Zasadnie organ podkreślił, iż działania strony, przy tak znacznej ilości wynajmowanych lokali mieszkalnych i usługowych, nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności.
Cytat:
Napisał/a Albur Zobacz post
AV8R, Umowy podpisuję średnio co 3 miesiące i mam ciągłość najmu (ani jednego dnia przestoju). Zastanawiam się czy ta ciągłość nie rzutuje negatywnie na sprawę w świetle definicji działalności gospodarczej.
Nie. Wynajem "prywatny" również spełnia przesłankę ciągłości. Sama ciągłość to zdecydowanie za mało.

Na koniec jeszcze dwie interpretacje urzędów:

Cytat:
liczba wynajmowanych mieszkań jak również okoliczność, iż przedmiot najmu stanowi własność lub współwłasności podatnika nie wpływa na klasyfikację wynajmu jako działalności gospodarczej.
Interpretacja DIS w Warszawie z 24 grudnia 2010 r., sygn. IPPB1/415-891/10-5/KS


A tu na pozór korzystna interpretacja (na pozór, bo przyjęto w niej założenie, że działalność nie jest prowadzona - bo tak oświadczył sam podatnik) DIS w Katowicach z 29 kwietnia 2010 r., sygn. IBPBII/1/415-121/10/ASz:

Cytat:
wnioskodawca jest właścicielem 11 mieszkań spółdzielczych własnościowych, kupionych w latach 2005-2008. Wszystkie ww. mieszkania wnioskodawca kupował jako osoba fizyczna, na rynku wtórnym. Wszystkie mieszkania wyremontował i umeblował. W latach 2006 i 2007 wnioskodawca ww. mieszkania wynajmował jako osoba fizyczna na zasadach ogólnych. W latach 2008 i 2009 wynajmował je wybierając opodatkowanie w formie ryczałtu o progach 8,5% i 20%. W 2010r. wnioskodawca ponownie wybrał ryczałt jako formę opodatkowania.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku opis stanu faktycznego oraz przepisy prawne w tym zakresie należy stwierdzić, że skoro wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej m.in. w zakresie wynajmu, to tym samym przedmiotem najmu nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. To oznacza, że najem mieszkań stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody uzyskiwane z najmu mogą być opodatkowane – zgodnie z wolą podatnika – na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
TaxTex jest off-line  
27-06-2013, 22:43  
AV8R
Użytkownik
 
Posty: 165
Domyślnie RE: Wynajem jako jedyny dochód, a konieczność zakładania działalności

Wynajem "prywatny" nie spełnia przesłanki ciągłości, bo wynajmujący nie dokonuje ciągle czynności wynajmu. On incydentalnie zawarł umowę wynajmu lokalu i pozostawił mieszkanie własnemu losowi. Ciągłość oznacza w doktrynie powtarzalność czynności mających na celu osiągnięcie przychodu, a otrzymywanie co miesiąc czynszu na konto nie spełnia tej przesłanki.
AV8R jest off-line  
Odpowiedz

Podobne wątki na Forum Prawnym
Wątek
§ Umowa o zlecenie jako jedyny dochód (odpowiedzi: 4) Witam, za kilka dni mam dostać prace na umowę o zlecenie, będzie to praca za około 1200 więc jest ona zwolniona z zajęcia ale niestety tylko na...
§ Oferowanie usług prywatnych - bez zakładania własnej działalności (odpowiedzi: 9) Witam otóż mamt W Listopadzie będe pełnoletni ,ale wcześniej chciałem dorobić sobie na usługach informatycznych.Jestem pewien że dochody miesięczne...
§ Pomoc komputerowa bez zakładania działalności? (odpowiedzi: 13) Witam Chciałbym sobie trochę dorobić. Niestety nie posiadam dużego kapitału natomiast predyspozycje mam. Chodzi mi o pomoc komputerową i w związku...
§ Konieczność zakładania firmy, minimalny dochód (odpowiedzi: 8) Witam wszystkich , mam takie małe pytanie , czi istnieje takie prawo odwołujące się do niekonieczności zakładania firmy ? .. Bo słyszałem ze do 1000...
§ Problem : Czy jest konieczność zakładania działalności gospodarczej ? (odpowiedzi: 1) Witam, Jestem studentem, mam ukończony kurs instruktora pływania i chciał bym udzielać indywidualnych lekcji pływania w wolnym czasie . Czy...
§ Rozliczanie się bez zakładania działalności (odpowiedzi: 4) Witam bardzo serdecznie forumowiczów, Moja Mama zaczęła niedawno dorabiać prowadząc mały interes w domu, który przyniesie jej od 300-400 PLN...


Czasy w strefie GMT +1. Teraz jest 22:03.