Zaniżona cena nieruchomości w akcie notarialnym. Warto? - Forum Prawne

eMTe

Witam,

Zawarłem umowę przedwstępną kupna nieruchomości (forma a.n). Umowa opiewa na kwotę 425 000 zł a zadatek wyniósł 50 000 zł. Jestem obowiązany zawrzeć umowę przyrzeczoną do końca marca. Pojawiło się u mnie w związku z tym kilka kwestii które z Państwa pomocą pragnąłbym rozstrzygnąć.

Głównym problemem to propozycja mojego kontrahenta aby w akcie notarialnym wpisać kwotę niższą (ok. 275 000 zł) w celu zapłacenia niższego podatku. Pozostałą część kwoty ( 100 000 zł) miałbym przekazać poza transakcją. Dodatkowo mój kontrahent obniży tą kwotę do 95 000 zł.

W związku z tym moje dylematy to przede wszytskim:

1. Jaki jest rzeczywisty interes mojego kontrahenta tzn. ile może zyskać na takiej transakcji? ( Ja zyskuje 5 000 zł + zaoszczędzony podatek 2 % od 100 000)

2. Czy ten interes jest na tyle poważny żeby decydował się tak ryzykować ? Przecież gdybym był nieuczciwy to po podpisaniu aktu mógłbym mu przelać 275 000 zł a resztę zatrzymać. Ten człowiek nie miałby żadnego tytułu prawnego do reszty pieniędzy. Nie mógłby także powoływać się na jej pozorność.

3. Myślę że temat dalej będzie jeszcze drążony w związku z tym kolejna moja wątpliwość to forma zabezpieczenie ewentualnej transakcji. Zastanawiam się jaką formę zabezpieczenia wymyślą mu prawnicy. Ciężko tu o formę zabezpieczenia odpowiednią dla obu stron ( ja jestem w tej kwestii bardzo ostrożny więc nie zgodzę się na żadne dostarczanie pieniędzy w torbie a już zwłaszcza przed transakcją --> chociaż to pewnie zaproponuje bo i tak jest związany umową przedwstępną ale wtedy może mnie oszukać i domagać się pełnej kwoty, należałoby wtedy zmienić umowę przedwstępną ale wtedy to sprawa wraca do punktu wyjścia). Sytuacja trochę patowa i jestem ciekawy jaka może być jego propozycja.

4. Kolejna kwestia to podatek o czynności cywilnoprawnych. Wynosi 2 % od wartości rynkowej nieruchomości. Jest to już raczej pytanie o praktykę Urzędów Skarbowych bo US może wezwać do wskazania właściwej ceny rynkowej ( zapewne mają jakieś nieformalne "widełki") a gdy się nie zgadza powołać biegłego do wyceny nieruchomości. Gdy jednak cena ustalona przez biegłego nie różni się o więcej niż 33 % od ceny podanej przez strony, koszty biegłego ponosi US. Zatem pojawia sie pytanie o praktykę " Czy w przypadkach gdy z "widełek" wynika że ta kwota może nie przekroczyć 33 % biegłego powołuje się i przeprowadza sie całą procedurę?


Proszę o odpowiedzi na te pytania a także wszelkie sugestie i opinie, zwłaszcza na rzeczy na które nie zwróciłem uwagi.

Dziękuje i pozdrawiam

dearon

Po pierwsze to nikt nie doradzi Ci na tym forum łamania prawa a za takowe należy uważać zaniżanie wartości trazakcji nieruchomości - a więc poświadczanie nieprawdy w celu uniknięcia podatku,
nie zrobię tego też ja, powiem tylko tyle że zwyczajnie nie warto szargać swojego dobrego imienia o sprawę która z racji poważnego zaniżenia wartości może być przedmiotem zainteresowania skarbówki

Nie będę tutaj prawił morałów bo nie od tego jestem, porównaj sobie tylko wartość ewentualnego zysku z wartością tranzsakcji ...

eMTe

Po pierwsze chciałbym się ustosunkować do Twoich zarzutów


1. Kupno mieszkania za 275 000 zł nie stanowi żadnego naruszenia prawa ( gdyby wartość rynkowa była wyższa to podatek płaci się od tej wyższej wartości i to jest częsta praktyka)

2. Darowanie komuś 100 000 nie stanowi żadnego naruszenia prawa.


Nie chce naruszyć prawa. Zastanawiam się nad tym przypadkiem głównie ze względu na osobę mojego kontrahenta, oraz tego co zaproponuje jego prawnik.

To jest dla mnie biznes. Chciałbym go zrobić legalnie i dlatego szukam odpowiedzi na tym forum. Odpowiedź że się nie da mnie nie satysfakcjonuje.

Pozdrawiam

Użytkownik

Mam taką uwage ogólną: ludzie najpierw zaniżają wartość sprzedawanych nieruchomosci, a potem mają pretensję do rzeczoznawców majątkowych gdy ci za nisko ich zdaniem wyceniają wartość odszkodowania np za grunt zabrany pod drogi.
Radzę o tym pamietac każdemu kto łakomi się na tych parę złotych zysku - nie wiecie czy sami nie bedziecie kiedyś wywłaszczani i czy czyjeś oszukańczo zaniżone transakcje nie sprawią, że stracicie mnóstwo pieniędzy...
Pamietajcie wtedy, że to wy sami jesteście winni a nie rzeczoznawca.

eMTe

Moja uwaga ogólna przedstawia się inaczej. Jeśli kupię rzecz poniżej jej "rynkowej" ceny to muszę zapłacić podatek od jej wartości rynkowej. Jeśli kupię rzecz powyżej jej rynkowej wartości to nie dostane z tego tytułu nic od US.

tommy842009

widzę że kolega ma odwrotną sytuację o której ja pisałem

Użytkownik

A o jakim podatku piszesz?

eMTe

O podatku od czynności cywilnoprawnych.

dearon

Darowanie komuś 100 000 nie stanowi żadnego naruszenia prawa.

zgoda nie stanowi tylko wtedy jeśli chcesz zapłacić podatek od darowizny - dla III grupy (brak pokrewieństwa) wynosi w zależności od kwoty od 12 do 20%, powiedź mi więc na czym polega ten 'zysk' bo ja go tu nie widzę zapłacony podatek od darowizny będzie znacznie wyższy od podatku od kupna.

chyba że pieniądze (100 000) idą 'pod stołem' wtedy wróć do mojego 1-wszego posta

eMTe

Obowiązek podatkowy przy podatku od spadków i darowizn spoczywa na nabywcy.
Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego, jednakże gdy zawarto umowę darowizny bez wymaganej formy, umowa staje się ważna jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.

Innymi słowy zawieram z kimś umowę że go obdaruję i daje mu pieniądze ( pod stołem, na stole- nieważne). Umowa jest ważna. U obdarowanego pojawia się konieczność zapłacenia podatku i powinien go zapłacić.

Jednakże to czy go zapłaci czy też nie, nie ma żadnego wpływu na moją sytuację i na ważność umowy.

Dostaje propozycję kupna mieszkania po niższej cenie jeśli częsciowo zapłacę a częściowo dokonam darowizny.

Mogę tylko domniemywać czy mój kontrahent jest uczciwy i zapłaci podatek czy też nie ( takie same rozważania mogę jednak stosować w stosunku do Pana)

Póki co z mojej strony nie znajduje naruszenia prawa, które mi Pan zarzuca, i nie widze potrzeby odwoływania się do Pana pierwszego posta.

Użytkownik

Dziwne, że to sprzedający chce zaniżenia wartości transakcji.

Twoje korzyści, to również niższa taksa dla notariusza i podatek VAT.

Jeśli chodzi o zabezpieczenie transakcji, to można zastrzec, że nieruchomość pozostaje własnością do czasu przelania pieniędzy na wskazane konto,ale to znowu problem sprzedającego. Tutaj doradzić może szczegółowo notariusz. Oczywiscie w dalszym ciągu popularne jest gotówkowe regulowanie należności w chwili zawarcia transakcji