Inne wartości w akcie notarialnym a rzeczywista - Forum Prawne

prm · 24-05-2010, 17:01

Witam,

Jakie są konsekwencje prawne przy zakupie gruntów ornych kiedy są różne kwoty tj ta na akcie notarialnym a rzeczywiście zapłacona.

Czy istnieje szansa odzyskania tej rzeczywistej kwoty gdy sprawa będzie szła przez sąd w przypadku zwrotu tj anulowania transakcji z powodu działki nie zgodnej z opisem (brak dróg dojazdowych)?

**FraZeolog** · 24-05-2010, 18:15

Umowa zawarta za obopólną zgodą dla pozoru jest nieważna.

Ryzyko związane z trudnościami dowodowymi przy dochodzeniu wyższej kwoty niż podana w umowie sprzedaży zupełnie nie kalkuluje się z różnicą w kosztach umowy (oszczędność przy podaniu niższej wartości niż rzeczywista).

Dochodzi do tego kwestia, że US może zakwestionować wartość w ciągu 5 lat i naliczyć zaległość podatkową z karnymi odsetkami.

Moim zdaniem, jeżeli nawet takie dochodzenie byłoby możliwe, to byłoby na pewno bardzo trudne. Dowód, że Pan zapłacił więcej niż jest napisane w umowie sprzedaży moim zdaniem jest niedopuszczalny.

Jedynie można by próbować udowadniać, że pan spełnił jakieś nienależne świadczenie. Wtedy stosuje się przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Ale na szczególną łaskawość sądu bym w tym względzie nie liczył.

cedwah · 24-05-2010, 18:50

Cytat:

Napisał/a FraZeolog

Umowa zawarta za obopólną zgodą dla pozoru jest nieważna.

Zła kwalifikacja, to nie jest umowa zawarta dla pozoru!

**FraZeolog** · 24-05-2010, 18:54

Moim zdaniem cena jest pozorna. A cena stanowi essentialia negotii umowy sprzedaży.

Sprawa nie jest taka oczywista. Oto fragment komentarza autorstwa Rudnickiego i Dmowskiego:

Cytat:

Ożywioną dyskusję wywołało pytanie, czy umowa sprzedaży nieruchomości jest umową pozorną, jeżeli podano w niej niższą cenę niż rzeczywiście uzgodniona. Zagadnienie to dotychczas nie zostało wyjaśnione w pogłębiony i przekonujący sposób, a zarówno w literaturze, jak i w judykaturze poglądy są podzielone. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu orzeczenia z 20 października 1966 r., III CZP 83/66, Lexpolonica nr 296238 (NP 3/68, s. 477) wyraził pogląd, że „wady w określeniu ceny nie stanowią przyczyn nieważności samej umowy”, natomiast w wyroku z 18 marca 1966 r., II CR 123/66, Lexpolonica nr 356507 (OSNCP 2/67, poz. 22) zajął odmienne stanowisko, a mianowicie że: „umowa sprzedaży, w której kontrahenci wskazali cenę sprzedanego przedmiotu odmienną od rzeczywiście umówionej, jest umową pozorną. Strony bowiem, składając oświadczenie woli co do sprzedaży-kupna określonego przedmiotu za określoną cenę, ukryły przez to czynność o odmiennej treści, polegającą na sprzedaży tegoż przedmiotu za inną cenę. Spełnione są więc przesłanki przewidziane w art. 83 § 1 k.c.”. Orzeczenie to spotkało się w literaturze z aprobatą i z krytyką. Najpoważniejszym argumentem jego zwolenników, mającym przemawiać za nieważnością, jest to, że cena jest elementem przedmiotowym umowy sprzedaży; jeżeli więc oświadczenia stron co do tego elementu są pozorne, to rzutuje to na skuteczność umowy pozornej i ukrytej. Wydaje się jednak, iż stanowisko takie niepotrzebnie absolutyzuje znaczenie ceny w umowie sprzedaży. Niewątpliwie cena należy do elementów przedmiotowo istotnych umowy sprzedaży. Dlatego jej brak powoduje, że umowa nie może być uważana za ważną umowę sprzedaży. Jednakże cena jest elementem typizującym umowę sprzedaży już przez samo ustalenie ekwiwalentności tejże umowy, w znaczeniu odpłatności: świadczenie za świadczenie. I na tym znaczenie ceny w umowie sprzedaży wyczerpuje się. Wynika to z art. 535, który wymaga tylko tego, żeby zobowiązaniu sprzedawcy do przeniesienia własności rzeczy odpowiadał obowiązek kupującego zapłaty ceny. Sama wysokość ceny ma już charakter drugorzędny, co wynika zupełnie wyraźnie z art. 536, według którego wystarczy podanie podstaw do ustalenia ceny, a istniejące wątpliwości co do ustalenia jej wysokości mogą być usunięte w drodze odpowiedniej dyrektywy interpretacyjnej. Wynika z tego, że zarówno zaniżenie, jak i zawyżenie ceny w umowie sprzedaży nie może być utożsamiane z brakiem ceny, a zatem argument o braku jednego z przedmiotowo istotnych elementów umowy sprzedaży, a co za tym idzie pogląd o nieważności tej umowy z powodu pozorności, jest chybiony. Natomiast wyrażony przez Sąd Najwyższy pogląd, że umowa sprzedaży wymieniająca cenę nieprawdziwą jest z powodu pozorności nieważna, a ważna jest umowa sprzedaży „ukryta” z rzeczywistą ceną, wydaje się sztuczny i trudny do przyjęcia.
Patrz A. Jedliński, Pozorność jako wada czynności prawnej i konsekwencje prawne pozorności, „Rejent” 5/2005, s. 67.

Krytycznie do stanowiska zajętego w orzeczeniu II CR 123/66, Lexpolonica nr 356507 odniósł się Sąd Najwyższy w wyroku z 17 grudnia 1998 r., II CKN 849/98, Lexpolonica nr 334808 (OSNC 7-8/99, poz. 12

, w którym trafnie uznał, że w warunkach gospodarki rynkowej, w której popyt i podaż są dominującymi czynnikami kształtowania cen, zachodzi potrzeba szerokiej ochrony umów w imię stabilizacji stosunków ekonomicznych, czemu nie sprzyja wykładnia zawarta w cytowanym orzeczeniu.

prm · 24-05-2010, 19:13

Cytat:

Napisał/a FraZeolog

Moim zdaniem, jeżeli nawet takie dochodzenie byłoby możliwe, to byłoby na pewno bardzo trudne. Dowód, że Pan zapłacił więcej niż jest napisane w umowie sprzedaży moim zdaniem jest niedopuszczalny

Jak to należy rozumieć?

Nawet jeśli mam świadków?

**FraZeolog** · 24-05-2010, 19:50

Nie można tak po prostu prowadzić dowodu przeciwko aktowi notarialnemu.

Przepis prawny:: Art. 247. KPC Dowód ze świadków lub z przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu obejmującego czynność prawną może być dopuszczony między uczestnikami tej czynności tylko w wypadkach, gdy nie doprowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności i gdy ze względu na szczególne okoliczności sprawy sąd uzna to za konieczne.

prm · 25-05-2010, 08:17

Jak należy to rozumieć?

Cytat:

Napisał/a FraZeolog

Umowa zawarta za obopólną zgodą dla pozoru jest nieważna.

Czy mógłbym prosić o rozszerzenie tego zdania?

Cytat:

Jedynie można by próbować udowadniać, że pan spełnił jakieś nienależne świadczenie. Wtedy stosuje się przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Ale na szczególną łaskawość sądu bym w tym względzie nie liczył.

**FraZeolog** · 25-05-2010, 12:50

Nie podejmuję się w tej chwili wykładu na temat bezpodstawnego wzbogacenia ani na temat wad oświadczenia woli.

Wskazałem możliwe konsekwencje zaniżenia ceny w akcie notarialnym, natomiast nie podejmuję się wskazania metod obrony w razie kłopotów przy takim akcie.

W każdym razie bez profesjonalnej pomocy adwokackiej trudno będzie z tego wyjść. Należy sobie skalkulować ile jest Pan w stanie oszczędzić zaniżając cenę na podatku i opłatach notarialnych. Moim zdaniem ryzyko się nie kalkuluje, a wszelkie kombinacje lubią się mścić.

Poza tym ANR może skorzystać z prawa pierwokupu - za cenę wskazaną w warunkowej umowie sprzedaży.

tmarkus · 25-05-2010, 21:43

Kodeks Karny
Art.*272.*Kto wyłudza poświadczenie nieprawdy przez podstępne wprowadzenie w błąd funkcjonariusza publicznego lub innej osoby upoważnionej do wystawienia dokumentu,
podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

prm · 26-05-2010, 07:35

Bardzo proszę o pomoc, ponieważ to pole kupiłem już za wszystkie swoje oszczędności a teraz okazuje się, że nie mam do tego pola dojazdu, a przed kupnem właściciel czarował mnie, że są aż trzy drogi. Co mogę zrobić w takiej sytuacji?

Bardzo proszę o pomoc jak można wybrnąć z tego.

**FraZeolog** · 26-05-2010, 11:02

Wystąpić do sądu o ustanowienie drogi koniecznej.

prm · 26-05-2010, 11:54

Jakie są koszty z tym związane?

**FraZeolog** · 26-05-2010, 14:27

No to się nie da tak łatwo powiedzieć.

Prawdopodobnie sąd ustali jakieś odszkodowanie za służebność drogi koniecznej - ile, to zależy od wyceny.

Sama opłata sądowa od wniosku o ustanowienie drogi koniecznej wynosi 200 zł.