Wspólnota mieszkaniowa, administracja, zarządca nieruchomości, zarząd -Chyba podstawy - Forum Prawne

 

Wspólnota mieszkaniowa, administracja, zarządca nieruchomości, zarząd -Chyba podstawy

Witam Aktualnie mieszkam w kamienicy - 11 mieszkań w tym 3 gminne. Mieszkam w mieszkaniu gminnym - niebawem będę jego właścicielem (kwestia formalna), w związku z tym mam kilka pytań. W kamienicy (budynku) została powołana ...



Wróć   Forum Prawne > Pomoc prawna z zakresu prawa prywatnego > Prawo cywilne > Prawo nieruchomości, lokalowe i budowlane


Odpowiedz
 
03-11-2010, 22:10  
radar22
Początkujący
 
Posty: 8
Domyślnie Wspólnota mieszkaniowa, administracja, zarządca nieruchomości, zarząd -Chyba podstawy

Witam

Aktualnie mieszkam w kamienicy - 11 mieszkań w tym 3 gminne.
Mieszkam w mieszkaniu gminnym - niebawem będę jego właścicielem (kwestia formalna), w związku z tym mam kilka pytań.
W kamienicy (budynku) została powołana wspólnota mieszkaniowa która ma za zadanie "zajmowanie" się budynkiem (częściami wspolnymi).

Chcąc nie chcąc w momencie nabycia mieszkania stanę się jednym z członków wspólnoty i w związku z tym mam kilka - wydaje mi się prostych podstawowych pytań praktycznych (ustawę o własności lokali przeczytałem).

Jaka jest zasadnicza różnica pomiędzy administracją budynku, koncesjonowanym zarządcą budynku a zarządem (wspólnoty)? Która z opcji jest najlepsza w praktyce?

Jakie realnie ma obowiązki (formalne i nie) zarząd (jedno lub wielo osobowy)? W przypadku przyszłej mojej wpólnoty zarządem są wszyscy członkowie wspólnoty - jakie z tym mogą być problemy? (bo dobrze nie wróży).

Pytam o czysto praktyczne porady

Aktualnie wspólnota planuje modernizację termiczną budynku (ocieplenie) i będzie zaciągany kredyt. Nie wiem czy będzie on zaciągnięty wcześniej niż wykupię czy później, dlatego mam dodatkowe pytania.

Kredyt zaciągnie wspólnota - co w przypadku kredytu gdy z lokatora gminnego stanę się właścicielem? - będę go spłacał jak inni członkowie spółdzielni? (przeję zobowiązania) - czy też nie?

Co w przypadku kredytu, czy zobowiązanie w przypadku nie wypłacalności (nie płacenia) przez jednego z właścicieli jest "solidarnie" rozkładane na innych?
Jakie są realne zagrożenia w przypadku nie spłacania kredytu (płacenia czynszu) przez innych? Czy nie lepiej aby każdy indywidualnie brał kredyt na "ocieplenie"?

Co powinna (praktycznie) robić administracja, zarządca lub zarząd?

Nie wiem czy pytania mają sens, ale myślę że wyjaśnienie podstawowych pojęć i obowiązków pomoże nie tylko mi
radar22 jest off-line  
03-11-2010, 22:18  
Agnieszka3M
Ekspert
 
Posty: 24.156
Domyślnie RE: Wspólnota mieszkaniowa, administracja, zarządca nieruchomości, zarząd -Chyba pods

może na początek przeczyta Pani ustawę o własności lokali

zarządca (administrator) rozlicza opłaty eksploatacyjne, pobiera zaliczki na koszty - oczywiście zajmuje się tym za wynagrodzeniem natomiast Zarząd reprezentuje Wspólnotę, jak jest zarządca to członkowie Zarządu przeważnie nie pobierają wynagrodzenia

to zależy jaką uchwałę podejmą właściciele lokali
Agnieszka3M jest off-line  
03-11-2010, 22:22  
radar22
Początkujący
 
Posty: 8
Domyślnie RE: Wspólnota mieszkaniowa, administracja, zarządca nieruchomości, zarząd -Chyba pods

Cytat:
Napisał/a Agnieszka3M Zobacz post
może na początek przeczyta Pani ustawę o własności lokali
Ja polecam na początek przeczytanie mojego posta ze zrozumieniem.
radar22 jest off-line  
03-11-2010, 22:27  
BOHO
Stały bywalec
 
Posty: 7.278
Domyślnie RE: Wspólnota mieszkaniowa, administracja, zarządca nieruchomości, zarząd -Chyba pods

będę go spłacał jak inni członkowie spółdzielni? (przeję zobowiązania) - czy też nie?

a jak ci się wydaje ?
wszyscy będą płacili żeby wam się ciepło mieszkało, a ty jeden nie ?
BOHO jest off-line  
03-11-2010, 22:33  
radar22
Początkujący
 
Posty: 8
Domyślnie RE: Wspólnota mieszkaniowa, administracja, zarządca nieruchomości, zarząd -Chyba pods

Cytat:
Napisał/a BOHO Zobacz post
będę go spłacał jak inni członkowie spółdzielni? (przeję zobowiązania) - czy też nie?

a jak ci się wydaje ?
wszyscy będą płacili żeby wam się ciepło mieszkało, a ty jeden nie ?
Dlaczego uzyskuję odpowiedź z podtektem iż nie chcę w niczym uczestniczyć ani za to płacić?
Pytam normalnie czy np. nie zapłacę podwójnie - spłacając kredyt wspólnoty i płacąc zawyżoną cenę za mieszkanie wykonaną przy wycenie "ocieplonego" budynku.

Dodam jeszcze iż w momencie gdy będę spłacał kredyt (brał w nim udział) wolał bym również brać udział w decyzjach dotyczących inwestycji w ocieplenie (aktualnie o zakresie prac i wyborze firmy decyduje bardziej administracja niż wspólnota - ja bym wolął żeby podjęte decyzje były bardziej przydatne wspólnocie niż administracji (wybór znajomych firm, znajomych osób do audytu termicznego). W wspólnocie niestety jest mało osób obeznanych i zdają się na wybory administracji.
radar22 jest off-line  
03-11-2010, 22:34  
Agnieszka3M
Ekspert
 
Posty: 24.156
Domyślnie RE: Wspólnota mieszkaniowa, administracja, zarządca nieruchomości, zarząd -Chyba pods

hmm, po przeczytaniu posta miałam wrażenie że pyta Pani o obowiązki Zarządu i sposób zarządu oraz o wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej - co reguluje właśnie powyższa ustawa.
Agnieszka3M jest off-line  
03-11-2010, 22:42  
radar22
Początkujący
 
Posty: 8
Domyślnie RE: Wspólnota mieszkaniowa, administracja, zarządca nieruchomości, zarząd -Chyba pods

Cytat:
Napisał/a Agnieszka3M Zobacz post
hmm, po przeczytaniu posta miałam wrażenie że pyta Pani o obowiązki Zarządu i sposób zarządu oraz o wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej - co reguluje właśnie powyższa ustawa.
Chciałem zwrócić uwagę jedynie iż ustawę przeczytałem, wiedząc co ustawa mówi. Chciałem również uzyskać bardziej "praktyczną" odpowiedź czy np. wogóle ktoś to kontroluje, sprawdza? - jak to ma się w praktyce ponieważ nie bardzo widzę żeby aktualny zarząd wspólnoty wiedział co robi i jakie ma obowiązki (jestem na spotkaniach w formie uczestnika bez prawa głosu).
Z drugiej strony wiem że na wspólnocie ciążą obowiązki (rozliczenia, raporty) i zastanawiam się czy nie lepiej zlecić to koncesjonowanemu zarządcy nieruchomości (który za swoje działania bierze odpowiedzialność). Chciałem też dowiedzieć się gdzie się kończą obowiązki administracji a zaczynają obowiązki zarządu nieruchomości i czy tego nie da się w pełni zastąpić koncesjonowanym zarządcą.

P.S. Jestem mężczyzną.
radar22 jest off-line  
03-11-2010, 23:02  
Agnieszka3M
Ekspert
 
Posty: 24.156
Domyślnie RE: Wspólnota mieszkaniowa, administracja, zarządca nieruchomości, zarząd -Chyba pods

po Pana poście nie odniosłam takiego wrażenia, art 29, 30 stanowi wprost o obowiązkach zarządcy oraz, że prawo do kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu.
art 16, 17 stanowi o uprawnieniach Wspólnoty wobec właściciela, który zalega z opłatami

jak będzie Pan członkiem Wspólnoty może Pan zostać członkiem Zarządu o ile przekona Pan większość
Zwracam uwagę, ze podjęte uchwały będą Pana obowiązywały. Czyli jesli Wspólnota podejmie uchwałę, że kredyt będzie spłacany w w comiesięcznych ratach w wysokości x- po wykupieniu mieszkania będzie to Pana dotyczyło.
Agnieszka3M jest off-line  
03-11-2010, 23:15  
radar22
Początkujący
 
Posty: 8
Domyślnie RE: Wspólnota mieszkaniowa, administracja, zarządca nieruchomości, zarząd -Chyba pods

Czyli tak naprawdę nie ma ustawowej kontroli nad działalnością zarządu (zarządcy) jedynie właściciel lokalu może wyłapać nieprawidłowości. Biorąc założenie iż nieprawidłowości występują, ja jako właściciel występuję do sądu - co może dzięki temu zyskać wspólnota?

Jak pisałem w tej wspólnocie każdy właściciel jest również członkiem zarządu (każdy). Jaki mogę mieć wpływ na decyzje (nie koniecznie trafne i ekonomiczne) jako przyszły właściciel i członek zarządu - skoro to co uchwalą będzie mnie obowiązywało?

Nie jestem przeciwny "ociepleniu", chciałbym aby ono zostało wykonane dobrze, rzetelnie i aby wybrana firma była zarówno dobra jak i konkurencyjna cenowo - aktualnie mam obawy iż może być wybrana pierwsza lepsza (zaprzyjaźniona administracji).
radar22 jest off-line  
03-11-2010, 23:23  
Agnieszka3M
Ekspert
 
Posty: 24.156
Domyślnie RE: Wspólnota mieszkaniowa, administracja, zarządca nieruchomości, zarząd -Chyba pods

- w jakiej sprawie chce Pan wystąpić do sądu?
- może Pan głosować przeciw przyjęciu uchwały, jest również możliwość zaskarżenia uchwały do sądu. Teraz żaden, głosuje przedstawiciel za gminę.
- niech Pan poszuka dobrej firmy i przekona sąsiadów.
Agnieszka3M jest off-line  
03-11-2010, 23:40  
radar22
Początkujący
 
Posty: 8
Domyślnie RE: Wspólnota mieszkaniowa, administracja, zarządca nieruchomości, zarząd -Chyba pods

Cytat:
Napisał/a Agnieszka3M Zobacz post
- w jakiej sprawie chce Pan wystąpić do sądu?
- może Pan głosować przeciw przyjęciu uchwały, jest również możliwość zaskarżenia uchwały do sądu. Teraz żaden, głosuje przedstawiciel za gminę.
- niech Pan poszuka dobrej firmy i przekona sąsiadów.
Np. w związku z brakiem rocznego sprawozdania, brakiem corocznego spotkania oraz brakiem rocznego planu zarządzania nieruchomością

Co do możliwości wpływu na wybór najlepszej firmy/oferty rozumiem że nie istnieje - poza przekonaniem właścicieli.
radar22 jest off-line  
04-11-2010, 07:48  
artisan3D
Przyjaciel forum
 
artisan3D na Forum Prawnym
 
Posty: 1.751
Domyślnie RE: Wspólnota mieszkaniowa, administracja, zarządca nieruchomości, zarząd -Chyba pods

Uważam z praktyki, że najlepszym rozwiązaniem jest powierzenie zarządzania nieruchomością licencjonowanemu zarządcy. Ale należy pilnować swoich interesów poprzez uczestniczenie w zgromadzeniach, nadzór nad przeglądami, nad treścią umów o zaciąganie kredytów, nad realizacją opłat, nadzór nad jakością wykonywanych robót budowlanych.
Wspólnoty mogą same zarządzać nieruchomością. Nikt nie zwolni ich od zarządzania zgodnie z prawem.
artisan3D jest off-line  
12-11-2010, 13:16  
elqa61
Początkujący
 
Posty: 5
Domyślnie RE: Wspólnota mieszkaniowa, administracja, zarządca nieruchomości, zarząd -Chyba pods

Witam. Mam problem czy WM musi mieć Statut czy nie? Na moje pytanie w mojej WM dostałam odpowiedż że się czepiam byle czego ale z tego co się orientuje jest to pierwszy dokument potrzebny do założenia WM.Czy mam rację
elqa61 jest off-line  
12-11-2010, 18:32  
HalinaiStasiu2008
Stały bywalec
 
Posty: 1.501
Domyślnie RE: Wspólnota mieszkaniowa, administracja, zarządca nieruchomości, zarząd -Chyba pods

Cytat:
Napisał/a elqa61 Zobacz post
Witam. Mam problem czy WM musi mieć Statut czy nie? Na moje pytanie w mojej WM dostałam odpowiedż że się czepiam byle czego ale z tego co się orientuje jest to pierwszy dokument potrzebny do założenia WM.Czy mam rację
Tak,masz rację!
HalinaiStasiu2008 jest off-line  
14-11-2010, 09:50  
elqa61
Początkujący
 
Posty: 5
Domyślnie RE: Wspólnota mieszkaniowa, administracja, zarządca nieruchomości, zarząd -Chyba pods

Jeszcze raz ja. Mam dodatkowe pytania.Po jakim czasie WM może naliczyć odsetki od niezapłaconych zaliczek, w przepisach jest tylko (...kto długotrwale..).Nie ma ststutu i brak uchwał na ten temat,brak jest też regulaminu WM.Czy po 3 miesiącach można naliczyć odsetki.Cz WM może zmusić mnie do podpisania kredytu gdy jestem gotowa wpłacić swoją część za remont w całości i zaraz.Proszę o odpowiedz i przepisy.Z góry dziękuję.
elqa61 jest off-line  
Odpowiedz

Podobne wątki na Forum Prawnym
Wątek
§ ### Wspólnota mieszkaniowa-zmiana zarządu (odpowiedzi: 19) We wspólnocie dominujacy członek, developer powierzył zarzad swojej spółce córce. W związku z tym ze ceny za zarzadzanie i zakontraktowane usługi...
§ Wspólnota mieszkaniowa- zarząd (odpowiedzi: 6) Czy osoba, która posiada własną działalność, sprząta u nas we wspólnocie, może zasiadać w zarządzie naszej wspólnoty mieszkaniowej? Czy to nie...
§ Wspólnota mieszkaniowa: zarząd nieruchomością (odpowiedzi: 1) Witam.mam pytanie odnośnie małej wspólnoty.Wspólnota znajduje się w 6 rodzinnej kamienicy.Zarządcą jest Zakład Usług Mieszkaniowych.Czy można...
§ Wspólnota mieszkaniowa: zarząd nieruchomością a zarząd wspól (odpowiedzi: 4) Ustawa o własności lokali w art. 18 mówi o ustanowieniu zarządu lub zarządcy NIERUCHOMOŚCIĄ wspólnoty mieszkaniowej w formie aktu notarialnego lub ...
§ wspólnota mieszkaniowa-zarząd i administracja (odpowiedzi: 4) 1/. Czy osoba zarządzająca obcą wspólnotą mieszkaniową (40 rodzin) powinna posiadać licencję?. 2/. Czy osoba administrująca wspólnotą jak w pkt 1...
§ wspólnota mieszkaniowa - zarząd (odpowiedzi: 5) Witam, Zarząd mojej wspólnoty mieszkaniowej nie zrealizował po raz kolejny uchwał podjętych na rocznym zebraniu właścicieli lokali. Co w związku z...


Czasy w strefie GMT +1. Teraz jest 06:23.