lokatorskie i właściciele - Forum Prawne

 

lokatorskie i właściciele

Witam, jestem administratorką małej kamienicy w Krakowie, która ma trzech właścicieli (w tym mnie, gdyż jestem właścicielką 1/3). Właśnie skończyła się rozprawa o zniesienie współwłasności i wyrok jest prawomocny. Jeden z właścicieli zajmuje całe piętro ...



Wróć   Forum Prawne > Pomoc prawna z zakresu prawa prywatnego > Prawo cywilne > Prawo nieruchomości, lokalowe i budowlane


Odpowiedz
 
02-08-2011, 14:32  
ellubis
Użytkownik
 
Posty: 71
Domyślnie lokatorskie i właściciele

Witam, jestem administratorką małej kamienicy w Krakowie, która ma trzech właścicieli (w tym mnie, gdyż jestem właścicielką 1/3). Właśnie skończyła się rozprawa o zniesienie współwłasności i wyrok jest prawomocny. Jeden z właścicieli zajmuje całe piętro dla siebie i nie ma mieszkań z lokatorami, drugi w ogóle nie mieszka w kamienicy i ma dwa mieszkania z lokatorami. Ja zajmuję jedno mieszkanie, drugie zajmuje "mój" lokator.

Ten drugi właściciel (który mieszka poza Krakowem) już podniósł czynsz lokatorski tych dwóch mieszkań, które należą do niego. Pytanie jest jednak, czy lokarzy rzeczywiście mają posyłać czynsz "swojemu" właścicielowi, czy mają nadal płacić mnie jako de facto nadal administratorce całej kamienicy? I jaką sumę? Tę sprzed podwyżki? Czy tę, którą zarządził właściciel?

Sprawa administrowania kamienicy po podziale jeszcze nie została wyjaśniona, nie zdałam administrowania i związanych z nim obowiązków nikomu, nie ustaliliśmy czy nadal będę prowadzić administrację (a raczej na jakich warunkach, bo nie ma innej odpowiedniej osoby), nie wiem jeszcze, jak to rozwiążemy (oddelegujemy?).

Sprawę komplikuje fakt, że właściciel tych dwóch mieszkań nigdy nie interesował się kamienicą i związanymi z nią czynnościami jak płacenie podatku i innych wspólnych rachunków, porządek na klatce schodowej, przed kamienicą i w ogrodzie, drobne naprawy nie wspominając o większych remontach (które też miały miejsce)... Pobierał tylko 1/3 część lokatorskich po odliczeniu wydatków*. Ze wspólnych lokatorskich opłacane były wszystkie wydatki, resztę dzieliło się na 3 części. Teraz ten właściciel, który nie ma żadnych mieszkań z lokatorami będzie musiał dokładać się do wspólnych opłat w 1/3. Ale, jak mówię, niczego jeszcze nie postanowiliśmy.

Wiem, że to skomplikowane, gdyby nie było, nie pytałabym. Z góry dziękuję za wczytanie się i poradę.

*Tak naprawdę ma się jeszcze rozliczyć z pozostałymi właścicielami przed sądem, bo jego "1/3" była większa, pobierał lokatorskie omijając administrację, tyle ile zdołał uważając, że skoro nie mieszka, to należy mu się najwięcej, sprawa dopiero się rozpocznie, bo przed zniesieniem współwłasności nie miało znaczenia, który właściciel ile zajmuje.
ellubis jest off-line  
02-08-2011, 18:36  
Borno
Stały bywalec
 
Posty: 1.100
Domyślnie RE: lokatorskie i właściciele

Do czasu zniesienia współwłasności każdy był współwłaścicielem CAŁEJ nieruchomości (niezależnie od udziałów) a nie jakieś części. Ponieważ jednak trzeba to jakoś w praktyce zorganizować stosowane są 2 rozwiązania:
a) wszystkie przychody z nieruchomości są wpłacane do wspólnej puli. Również współwłaściciele korzystający w sposób wyłączny z lokali go płacą. Z puli tej odejmowane są koszty (remonty, administracja itd) i przekazywane współwłaścicielom według ich udziałów. Decyzje nie przekraczające zarządu zwykłego podejmowane są przez większość współwłaścicieli, decyzje przekraczające (najczęściej dotyczące finansów) przez wszystkich. Czasem niektórzy współwłaściciele nie chcą brać udziału w decyzjach - pisze się o tym np w umowach o wynajem. W przypadku gdy któryś ze współwłaścicieli czuje się pokrzywdzony decyzjami - dostępna jest cywilna droga sądowa
b) współwłaściciele dogadują się odnośnie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej - nazywa się to quoad usum. Nie ma konkretnych przepisów, które o tym mówią ale bogate orzecznictwo pozwala z niego korzystać. Taka umowa może być ustna, pisemna lub poświadczona notarialnie. Ta ostatnia jest oczywiście najlepsza przy sporach sądowych. Przy takiej umowie współwłaściciele dogadują się kto korzysta z jakiej części i pobiera z niej pożytki z wyłączeniem innych. Ważne: podział ten nie musi być zgodny z udziałami z nieruchomości! - ale pod względem podatkowym te nadwyżki ponad swój udział to są jakby darowizny od pozostałych współwłaścicieli.
Jeżeli macie spór o rozliczenie to sąd ustali jaka była sytuacja.
Po zniesieniu współwłasności każdy będzie miał (lub nie) wydzielone mieszkania na własność. Może wtedy powstać wspólnota mieszkaniowa. Każdy właściciel sam pobiera pożytki ze swojej własności.
Borno jest off-line  
02-08-2011, 18:59  
ellubis
Użytkownik
 
Posty: 71
Domyślnie RE: lokatorskie i właściciele

Bardzo dziękuję za tak wyczerpującą odpowiedź.

ad a) Faktycznie jesteśmy w trakcie sprawy sądowej o podział lokatorskich, bo jeden ze współwłaścicieli wyłamywał się z reguły "wspólnej puli".

ad b) Właśnie mamy za sobą prawomocny wyrok o zniesienie współwłasności i każdy z właścicieli wie, które mieszkania są jego własnością, ma więc prawo pobierać ze swoich mieszkań lokatorskie. Problem polega na tym, że ja nadal jestem administratorką, żadnej wspólnoty mieszkaniowej jeszcze nie założyliśmy, a że jesteśmy w sporze o dotychczasowe lokatorskie, to pewnie do tego nie dojdzie, przynajmniej nie szybko.

Pytanie więc czy jako administratorka (niezwolniona przez nikogo z tej funkcji) nadal mam pobierać lokatorskie i rozliczyć się z nich dopiero po tym, jak sąd rozstrzygnie sprawę dotychczasowego rozliczenia? Czy też ten trzeci współwłaściciel ma prawo od teraz pobierać lokatorskie ze swoich mieszkań? Ale wtedy co z rozliczeniem za wspólne rachunki i za doglądanie posesji? Właśnie tego nie wiem.

Tzn. wiem jak powinno być: wszyscy trzej właściciele powinni się spotkać zaraz po tym, jak zapadł wyrok o zniesieniu współwłasności (18 lipca 2011) i ustalić co i jak dalej. Ale do takiego spotkania nie doszło i nie wiadomo kiedy dojdzie. Jestem więc w kropce.
ellubis jest off-line  
02-08-2011, 22:23  
Borno
Stały bywalec
 
Posty: 1.100
Domyślnie RE: lokatorskie i właściciele

Wydaje mi się, że skoro pełni Pani obowiązki administratora nieruchomości to do czasu wystąpienia nowych decyzji np. ustalenia nowego administratora lub powołania wspólnoty może Pani pełnić tę rolę. Lub ew. z niej zrezygnować. Ma Pani przecież np. dokumentacje, ktoś musi pilnować porządku w papierach itd.
Borno jest off-line  
02-08-2011, 22:30  
demagogia
Moderator globalny
 
demagogia na Forum Prawnym
 
Posty: 7.055
Domyślnie RE: lokatorskie i właściciele

Dodam, że przymierzałabym się do rozliczenia z administrowania: ile wyniosły koszty eksploatacji (w podziale na dotychczasowy udział), jakie były zyski (jak wyżej); komu co i co od kogo. Następny kawałek: pełnienie obowiązków administratora od prawnego podziału do powołania nowego zarządcy. Koszty wyliczysz z łatwością, wpłaty właścicieli też masz dokładnie spisane. Winien, ma, saldo, rozliczenie, zdajesz raport, kończysz przeszłość i albo ktoś to przejmuje, albo kulasz się dalej z administracją.
demagogia jest off-line  
02-08-2011, 22:33  
ellubis
Użytkownik
 
Posty: 71
Domyślnie RE: lokatorskie i właściciele

Tak właśnie myślę, że chyba powinnam prowadzić administrację do czasu, aż zapadnie jakaś nowa decyzja zmieniająca lub podtrzymująca ten stan rzeczy. To w końcu też moja kamienica, zostawić jej bez administrowania nie chcę, a choćbym i chciała, nie mogę...

Dziękuję
ellubis jest off-line  
02-08-2011, 22:39  
ellubis
Użytkownik
 
Posty: 71
Domyślnie RE: lokatorskie i właściciele

@demagogia: Tak, tak, do teraz rozliczenie mam przygotowane. Ale to słuszna uwaga, że od teraz muszę to dalej robić i rozliczać do czasu, aż coś się zmieni.

Dziękuję i miłych snów
ellubis jest off-line  
02-08-2011, 22:46  
demagogia
Moderator globalny
 
demagogia na Forum Prawnym
 
Posty: 7.055
Domyślnie RE: lokatorskie i właściciele

Wzajemnie.
Tak z własnego doświadczenia: uporządkuj wszelkie kwity, rozlicz do grosza. Przygotuj się na awanturę. Życzę, żeby te moje rady były mocno "na wyrost", ale ... zabezpiecz się.
Daj znać co się dzieje.
demagogia jest off-line  
02-08-2011, 22:50  
ellubis
Użytkownik
 
Posty: 71
Domyślnie RE: lokatorskie i właściciele

Ok, dam znać (na awantury chyba muszę się szybko iść zaszczepić )
ellubis jest off-line  
14-09-2011, 19:59  
ellubis
Użytkownik
 
Posty: 71
Domyślnie RE: lokatorskie i właściciele

Na razie nic, ani reakcji ani tym bardziej awantury...
ellubis jest off-line  
Odpowiedz

Podobne wątki na Forum Prawnym
Wątek
§ właściciele psów i ich dowody (odpowiedzi: 1) Sprawa wygląda tak, przed domem mam trawnik, wychodząc tylnym wyjściem muszę go przejść, problem jest taki, że jest on zagracony psimi odchodami, już...
§ Właściciele mieszkania (odpowiedzi: 17) Witam, Mam nadzieję, że odpowiecie na moje pytanie. Moi rodzice są właścicielami mieszkania i oboje widnieją w akcie. Chcemy aby właścicielem była...
§ Współwłaściciele... (odpowiedzi: 1) Witam jestem tu pierwszy raz i mam mały problem. Otóż samochód którego współwłaścicielem jestem posiada jeszcze 2 innych, współwłaścicieli. Moje...
§ Nowi właściciele (odpowiedzi: 4) Mieszkam w dość dużej wiosce, można nawet powiedzieć, że w małym miasteczku. Znajduje się w nim rynek i oczywiście drogi główne. Jadąc takową drogą...
§ co mogą właściciele (odpowiedzi: 5) Zarząd wspólnoty na zebraniu właścicieli lokali chce podjąć uchwałę w sprawie udzielenia zgody zarządowi na wykonanie zabudowy części wspólnych...
§ Lokatorzy i właściciele (odpowiedzi: 1) Ciekawa dyskusja. Polecam właścicielom nieruchomości z krnąbrnymi lokatorami http://forum.gazeta.pl/forum/72,2.html? ... 00&v=2&s=0


Czasy w strefie GMT +1. Teraz jest 12:19.