zerwanie umowy najmu na lokalu w centrum handlowym - Forum Prawne

 

zerwanie umowy najmu na lokalu w centrum handlowym

Witam serdecznie Moje pytanie dotyczy podstawy do naliczania czynszu i zerwania umowy najmu. W czerwcu 2011 podpisałem umowę najmu lokalu o powierzchni 800m2 pod działalność gastronomiczną. Prace adaptacyjne zostały zakończone na początku stycznia a 1 ...



Wróć   Forum Prawne > Pomoc prawna z zakresu prawa prywatnego > Prawo cywilne > Prawo nieruchomości, lokalowe i budowlane


Odpowiedz
 
03-02-2012, 12:13  
pboam
Początkujący
 
Posty: 6
Domyślnie zerwanie umowy najmu na lokalu w centrum handlowym

Witam serdecznie
Moje pytanie dotyczy podstawy do naliczania czynszu i zerwania umowy najmu.
W czerwcu 2011 podpisałem umowę najmu lokalu o powierzchni 800m2 pod działalność gastronomiczną. Prace adaptacyjne zostały zakończone na początku stycznia a 1 lutego centrum wypowiedziało mi umowę ze skutkiem natychmiastowym twierdząc że zalegam od początku z czynszami czyli 8 miesięcy i zabezpieczyli lokal żądając zapłaty zaległych czynszów , dodając zarazem że mają inwestora na ten lokal który to przejmie lokal za 250 tyś które to niby wychodzi z zaległości. Inwestycja kosztowała mnie ok 700tyś. Zaznaczam że żadna faktura nie dotarła do mnie. Do tej pory nie przekazano mi protokółem lokalu, a prace leżące po stronie centrum czyli to co było do wykonania wg załącznika na koszt centrum zostało nie do końca zrealizowane, największym zaskoczeniem było dla mnie odrzucenie odbioru lokalu przez sanepid i straż ponieważ okazało się że pozwolenie na użytkowanie budynku określało że są to lokale biurowe i nie ma pozwolenia zmieniającego sposób użytkowania gdzie przy tak dużych zmianach jak sala bankietowa powinno to być sprawdzone i zmienione jeszcze przed podpisaniem umowy najmu czy konstrukcja spełnia odpowiednie normy i jest brak właściwego planu ewakuacji (bo muszę mieć dwa wyjścia ewakuacyjne) na którym takiej ewakuacji nie mam pomimo zapewnień że nie ma z tym problemu. Ogólne nie można użytkować tego lokalu jako gastronomiczny do czasu zmian a tego do tej pory nie zrobiono. Do tej pory nie sporządzono jak powiedziałem wcześniej żadnego protokołu przekazania lokalu (nie spisane liczniki i nie spisane elementy z załącznika 3 określającego stan techniczny przekazywanego lokalu i elementów leżących po stronie centrum) , czy w tym wypadku ma zastosowanie
Art.*664.*§*1.*Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
§*2.*Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Art. 387. § 1. Umowa o świadczenie niemożliwe jest nieważna.
§ 2. Strona, która w chwili zawarcia umowy wiedziała o niemożliwości świadczenia, a drugiej strony z błędu nie wyprowadziła, obowiązana jest do naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę nie wiedząc o niemożliwości świadczenia.
W umowie jest zapis że w przypadku usterek nie ma możliwości funkcjonowania lokalu pow 3 dni czynsze i opłaty nie będą naliczane.
Pytanie zasadnicze czy mieli podstawę naliczania kosztów i zerwania umowy kiedy to nawet nie dano możliwości działania pomijając fakt że wręcz chcą ten lokal wyłudzić nie mówiąc o wprowadzeniu w błąd z wymienionymi wyżej elementami i co teraz zrobić , oczywiście są prawnicy ale pisze narazie z emocji.
pboam jest off-line  
03-02-2012, 12:57  
BOHO
Stały bywalec
 
Posty: 7.278
Domyślnie RE: zerwanie umowy najmu na lokalu w centrum handlowym

a co mówi na ten temat umowa zawarta między wami ?
BOHO jest off-line  
03-02-2012, 13:14  
pboam
Początkujący
 
Posty: 6
Domyślnie RE: zerwanie umowy najmu na lokalu w centrum handlowym

A dokładnie co do jakiej części ?
pboam jest off-line  
03-02-2012, 13:18  
pboam
Początkujący
 
Posty: 6
Domyślnie RE: zerwanie umowy najmu na lokalu w centrum handlowym

Cytat:
Napisał/a BOHO Zobacz post
a co mówi na ten temat umowa zawarta między wami ?
ale co do której części ?
pboam jest off-line  
03-02-2012, 13:33  
BOHO
Stały bywalec
 
Posty: 7.278
Domyślnie RE: zerwanie umowy najmu na lokalu w centrum handlowym

przekazanie lokalu, opłaty, wystawianie faktur, płatności, itp
BOHO jest off-line  
03-02-2012, 13:52  
pboam
Początkujący
 
Posty: 6
Domyślnie RE: zerwanie umowy najmu na lokalu w centrum handlowym

mogę przesłać treść umowy na maila
pboam jest off-line  
03-02-2012, 15:37  
pboam
Początkujący
 
Posty: 6
Domyślnie RE: zerwanie umowy najmu na lokalu w centrum handlowym

2.3 Artykuł 3: Przedmiot Umowy.
3.1 Wynajmujący, na mocy niniejszej Umowy, oddaje, na czas oznaczony w Artykule nr 4 poniżej, a Najemca przyjmuje do używania Przedmiot Najmu w zamian za zapłatę Czynszu Podstawowego, Opłat Eksploatacyjnych i Własnych Opłat Eksploatacyjnych, na zasadach określonych w niniejszej Umowie, w celu prowadzenia Działalności Najemcy określonej w Artykule 5 niniejszej Umowy.
3.2 Strony postanawiają, że Przedmiot Najmu zostanie wydany Najemcy w stanie określonym w Załączniku nr 3 do niniejszej Umowy na końcowym etapie budowy Centrum Handlowego. O dokładnym terminie wydania Przedmiotu Najmu, Wynajmujący zawiadomi Najemcę w formie pisemnej z co najmniej 14 dniowym wyprzedzeniem. W przypadku niestawienia się Najemcy w celu dokonania odbioru Przedmiotu Najmu w dniu wyznaczonym przez Wynajmującego, Wynajmujący wyznaczy Najemcy drugi termin odbioru Przedmiotu Najmu. Ponowna nieobecność Najemcy, uprawnia Wynajmującego do sporządzenia jednostronnego protokołu zdawczo-odbiorczego, ze skutkiem wiążącym dla Najemcy. Termin przekazania przedmiotu najmu stanowi Dzień Przekazania.
3.3 Wydanie Najemcy Przedmiotu Najmu potwierdzone zostanie przez strony stosowanym protokołem zdawczo-odbiorczym.
3.4 Strony postanawiają, że Najemca we własnym zakresie i na własny koszt wyposaży Przedmiot Najmu w wyposażenie stanowiące punkt „Punkt”). Punkt będzie własnością Najemcy przez cały okres najmu i pozostanie jego własnością po rozwiązaniu lub wygaśnięciu niniejszej Umowy za wyjątkiem elementów stałych wyposażenia Przedmiotu Umowy, oraz elementów wykonanych w ramach standardu dostarczonego Lokalu do których zastosowanie mają postanowienia OWN.
Artykuł 4: Czas obowiązywania Umowy.

4.1 Umowa wchodzi w życie z dniem jej podpisania.
4.2 Stosunek Najmu trwać będzie przez czas oznaczony, wynoszący 10 lat (dziesięć) począwszy od dnia, przypadającego na Dzień Otwarcia.
4.3 Przed upływem Okresu Najmu, niniejsza Umowa może zostać rozwiązana wyłącznie w przypadkach wskazanych w Umowie oraz OWN.
Artykuł 5: Cel Najmu. Działalność Najemcy.

5.1 Strony oświadczają, iż zawierają niniejszą Umowę w celu prowadzenia przez Najemcę w Przedmiocie Najmu działalności gospodarczej wskazanej w ustępie 5.2. poniżej,.
5.2 Najemca zobowiązuje się, iż Przedmiot Najmu będzie używany przez niego wyłącznie dla prowadzenia następującej działalności: (dalej „Działalność”). Zmiana przez Najemcę rodzaju, sposobu i zakresu Działalności wymaga uprzedniej pisemnej zgody Wynajmującego. Wszelka działalność dodatkowa w stosunku do Działalności Najemcy, może być prowadzona w Przedmiocie Najmu wyłącznie po uzyskaniu, uprzedniej, pisemnej zgody Wynajmującego.
5.3 Najemca zobowiązuje się do używania Przedmiotu Najmu zgodnie z jego przeznaczeniem oraz przestrzegając obowiązujących norm prawnych. W przypadku, gdy, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, Najemca powinien uzyskać zezwolenia, koncesję czy też licencję na prowadzenie Działalności, Najemca zobowiązany jest uzyskać przedmiotowe dokumenty przed rozpoczęciem Działalności w Przedmiocie Najmu. Opóźnienie Najemcy w uzyskaniu w/w zezwoleń, koncesji czy licencji nie ma wpływu na obowiązek płacenia przez Najemcę Czynszu Podstawowego oraz pozostałych Opłat Najmu, od Dnia Otwarcia.
5.4 Najemca zobowiązuje się do rozpoczęcia Działalności handlowej w Przedmiocie Najmu począwszy od Dnia Otwarcia Centrum Handlowego.
5.5 Najemca zobowiązuje się prowadzić swoją działalność pod nazwą ....
5.6 Zmiana nazwy, pod którą Najemca prowadzi swoją Działalność w Przedmiocie Najmu wymaga uprzedniej pisemnej zgody Wynajmującego.
5.7 Wynajmujący dołoży wszelkich starań, aby Najemca mógł korzystać z Przedmiotu Najmu w sposób niezakłócony zgodnie z warunkami niniejszej Umowy. Wynajmujący zapewnia, że Przedmiot Najmu odpowiada postanowieniom niniejszej Umowy i że jest on odpowiedni dla celu wskazanego w punkcie 5.1. powyżej, co Najemca niniejszym potwierdza. Ponadto Wynajmujący zapewnia, że Przedmiot Najmu nie jest przedmiotem żadnych praw osób trzecich, które mogłyby utrudnić korzystanie z niego przez Najemcę.
Artykuł 6: Opłaty Najmu.

6.1 Wysokość Opłat Najmu.
6.1.1 Za używanie Przedmiotu Najmu, Najemca zobowiązuje się zapłacić Wynajmującemu począwszy od Dnia Otwarcia opłatę czynszową składającą się z następujących elementów:
6.1.2 Czynszu Podstawowego w złotych polskich w wysokości 40 pln (czterdzieści złotych i 00/100) netto za każdy m2 lokalu za każdy miesiąc najmu;
6.1.3 Własnych Kosztów Eksploatacyjnych takich jak koszty zużycia energii elektrycznej, ogrzewania, wentylacji, wody, kanalizacji, opłat telekomunikacyjnych, kosztów usuwania śmieci oraz innych mediów, z jakich korzysta Najemca refakturowanych na Najemcę według wskazań zużycia mediów w Przedmiocie Najmu.
6.1.4 Kosztów Eksploatacyjnych, w wysokości 9 pln (dziewięć złotych i 00/100) netto za m2 powierzchni Przedmiotu Najmu miesięcznie.

6.2 Waloryzacja Opłat Najmu.
6.2.1 Czynsz Podstawowy 1 stycznia każdego roku Okresu Najmu podlegać będzie corocznej waloryzacji w oparciu o średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń i zawiadomień w tym zakresie. W przypadku wejścia Polski do strefy EURO, waloryzacja dokonywana będzie w oparciu o Europejski Indeks Cen Konsumenckich, EU-25 EICP publikowany przez Eurostat, Urząd Statystyczny Wspólnot Europejskich w Luksemburgu. W przypadku gdy podany powyżej wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych lub Europejski Indeks Cen Konsumpcyjnych nie będzie dostępny publicznie, Wynajmujący będzie uprawniony do zastąpienia go porównywalnym wskaźnikiem opartym na zmianie kosztów życia lub siły nabywczej konsumentów. Wynajmujący ma prawo zrezygnować z waloryzacji, gdyby kwota Czynszu Podstawowego ustalona zgodnie z opisanymi wyżej zasadami waloryzacji okazała się niższa od ostatniej dotychczasowej wysokości Czynszu Podstawowego. Datą pierwszej waloryzacji Czynszu Podstawowego będzie 1 stycznia roku następującego po dacie zawarcia Umowy.
6.2.2 Opłaty Eksploatacyjne będą podlegały weryfikacji po każdym półroczu eksploatacji Centrum Handlowego, na podstawie rzeczywistych kosztów utrzymania obiektu. Po zakończeniu każdego roku eksploatacji Centrum Handlowego Wynajmujący przedstawi wysokość stawki Kosztów Eksploatacyjnych opartą na dotychczasowych kosztach eksploatacji Centrum Handlowego oraz planowanym na kolejny rok budżecie, o ile dotychczasowe koszty oraz planowany budżet wykazywać będą wzrost kosztów eksploatacji Centrum Handlowego w stosunku do dotychczasowych Opłat Eksploatacyjnych. Nowa stawka Opłaty Eksploatacyjnej obowiązywać będzie od miesiąca przypadającego po dniu doręczenia zawiadomienia o zmianie stawki Opłaty Eksploatacyjnej.

6.3 Terminy wymagalności i płatności Opłat Najmu.
6.3.1 Najemca będzie płacił Wynajmującemu Czynsz Podstawowy, oraz Koszty Eksploatacyjne, powiększone o należną stawkę podatku od towarów i usług miesięcznie do trzeciego dnia każdego miesiąca za który są one należne.
6.3.2 W przypadku nie wywiązania się z zobowiązań określonych w punkcie 6.3.1 Wynajmujący wystąpi do najemcy z wezwaniem do zapłaty z 7 dniowym terminem płatności, po przekroczeniu którego ma prawo do uruchomienia zabezpieczeń kaucji gwarancyjnej, gwarancji bankowej, lub gwarancji ubezpieczeniowej określonej w artykule 7.
6.3.3 Najemca będzie płacił Wynajmującemu Własne Koszty Eksploatacyjne w terminie 7 dni od dnia doręczenia Najemcy re-faktury lub noty obciążeniowej w tym zakresie.
6.3.4 Wszelkie płatności dokonywane przez Najemcę na podstawie niniejszej Umowy dokonywane będą na rachunek bankowy o numerze: ...... chyba że Wynajmujący wskaże w formie pisemnej inny rachunek bankowy lub inny rachunek bankowy zostanie wskazany na fakturze, Re-fakturze, nocie obciążeniowej, na podstawie której realizowana będzie dana płatność.
6.3.5 Za każdy niepełny miesiąc Okresu Najmu czynsz zostanie naliczony proporcjonalnie do rzeczywistego okresu trwania Umowy w danym miesiącu.
6.3.6 Wystawienie faktury VAT - Faktury z tytułu Umowy Najmu będą wystawiane do 5 dnia miesiąca, za który należna jest płatność. W przypadku nie otrzymania faktury z tytułu Najmu, Najemca jest zobowiązany poinformować o tym fakcie Wynajmującego.
6.3.7 Opłaty Najmu jak również wszelkie inne świadczenia pieniężne wskazane lub wynikające z niniejszej Umowy nie zawierają podatku VAT. Najemca zobowiązuje się do zapłaty Wynajmującemu, niezależnie od Opłat Najmu i innych świadczeń pieniężnych wynikających z Umowy, należnego podatku VAT, a także wszelkich innych podatków, które mogą w przyszłości być ustanowione w zastępstwie lub obok podatku VAT, w wysokości jaka obowiązywać będzie w dniu wystawienia faktury.
6.3.8 Koszty Eksploatacyjne jak i Własne Koszty Eksploatacyjne oraz Czynsz Podstawowy od dnia faktycznego otwarcia centrum handlowego.
u
pboam jest off-line  
03-02-2012, 15:38  
pboam
Początkujący
 
Posty: 6
Domyślnie RE: zerwanie umowy najmu na lokalu w centrum handlowym

6.4 Sposób płatności.
6.4.1 Faktury za Opłaty Najmu będą wystawiane zgodnie z paragrafem 6.3 z zastrzeżeniem postanowień ustępu 6.4.3. poniżej.
6.4.2 Za datę spełnienia świadczenia uznaje się datę uznania rachunku Wynajmującego.
6.4.3 Wszelkie płatności wynikające z niniejszej Umowy będą dokonywane w PLN. Gdyby złoty (PLN) miał zostać zastąpiony inną walutą, zmiana nastąpi automatycznie po obowiązującym kursie wymiany ogłaszanym przez NBP za zgodą Wynajmującego i bez konieczności zmiany Umowy.
6.4.4 Najemca będzie wykonywał swoje zobowiązania pieniężne wynikające z Umowy, bez jakichkolwiek odliczeń, ani roszczeń wzajemnych, chyba że Wynajmujący wyrazi pisemną zgodę na dokonanie potrącenia.
6.4.5 W przypadku jeżeli kwota uiszczona przez Najemcę nie jest wystarczająca na pokrycie całości wymagalnych zobowiązań Najemcy z tytułu Umowy, Wynajmujący może wedle własnego wyboru zaliczyć ją na poczet jakiejkolwiek części długu Najemcy.
6.4.6 Najemca nie ma prawa potrącania wierzytelności przysługujących mu wobec Wynajmującego z wierzytelności Wynajmującego przysługujących mu wobec Najemcy, bez uprzedniej pisemnej zgody Wynajmującego.

Artykuł 7. Zabezpieczenie wykonania Umowy – Kaucja Gwarancyjna, Gwarancja Bankowa, Gwarancja Ubezpieczeniowa.
7.1 Celem zagwarantowania wykonywania ogółu zobowiązań wynikających z Umowy, w tym także zobowiązań odszkodowawczych na wypadek przedterminowego rozwiązania niniejszej Umowy, Najemca zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Wynajmującego kaucji gwarancyjnej (dalej „Kaucja”), w wysokości stanowiącej równowartość w PLN kwoty sześciomiesięcznego Czynszu Podstawowego i sześciomiesięcznej Opłaty Eksploatacyjnej, lub przedstawienia Gwarancji Bankowej w wysokości stanowiącej równowartość w PLN kwoty sześciomiesięcznego Czynszu Podstawowego i sześciomiesięcznej Opłaty Eksploatacyjnej określonych w umowie lub przedstawienia Gwarancji Ubezpieczeniowej w wysokości stanowiącej równowartość w PLN kwoty sześciomiesięcznego Czynszu Podstawowego i sześciomiesięcznej Opłaty Eksploatacyjnej określonych w umowie Najmu.
7.2 Z kwoty Kaucji Wynajmujący uprawniony jest do potrącania wszelkich należnych mu na podstawie niniejszej Umowy wierzytelności pieniężnych wobec Najemcy, w tym w szczególności: Opłat Najmu, wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z Przedmiotu Najmu, kar umownych, odszkodowań za szkody wyrządzone Wynajmującemu. W przypadku gdy na skutek dokonanych potrąceń, waloryzacji Opłat Najmu, lub zmian kursowych, wysokość Kaucji stanowić będzie kwotę niższą niż wysokość stanowiącą równowartość w PLN kwoty pięciomiesięcznego Czynszu Podstawowego netto, Najemca zobowiązany będzie do wyrównania kwoty kaucji do pierwotniej wysokości w terminie 30 dni od dnia otrzymania wezwania Wynajmującego.
7.3 Kaucja, zostanie zwrócona Najemcy po wygaśnięciu Umowy, w terminie 30 dni od dnia zwrotu Przedmiotu Najmu Wynajmującemu, po dokonaniu potrąceń wszelkich kwot, jakie Najemca będzie zobowiązany zapłacić Wynajmującemu na podstawie niniejszej Umowy, z zastrzeżeniem, iż jeżeli do wygaśnięcia Umowy dojdzie wskutek rozwiązania jej przez Wynajmującego z przyczyn leżących po stronie Najemcy, wówczas Wynajmujący będzie miał prawo zatrzymać Kaucję do czasu ostatecznego ustalenia wysokości odszkodowania należnego mu w związku z przedterminowym rozwiązaniem Umowy. Po takim ustaleniu, Kaucja zostanie zwrócona, po potrąceniu kary umownej oraz ewentualnego odszkodowania przenoszącego jej wartość, a także innych kwot, jakie Najemca będzie zobowiązany zapłacić Wynajmującemu na podstawie niniejszej Umowy. W przypadku, gdy Wynajmujący będzie zwracał Najemcy wpłaconą przez niego Kaucję w całości lub w części, kwota do wypłaty zostanie ustalona w PLN i będzie równa kwocie znajdującej się na rachunku Wynajmującego w dniu wypłaty, pomniejszoną o wszelkie koszty poniesione przez Wynajmującego tytułem dokonywania operacji bankowych na Kaucji wpłaconej przez Wynajmującego.
7.4 Kaucja gwarancyjna zostanie wpłacona na konto bankowe Wynajmującego w terminie 14 dni od daty podpisania Umowy.
7.5 W przypadku opóźnienia Najemcy z zapłatą Kaucji, Wynajmujący może wstrzymać się z wydaniem Najemcy Przedmiotu Najmu w posiadanie do czasu zapłaty przez Najemcę pełnej kwoty Kaucji. Powyższe nie zwalnia Najemcy z obowiązku zapłaty Opłat Najmu, począwszy od dnia, Daty otwarcia centrum handlowego w którym to dniu, Przedmiot Najmu miał zostać wydany w posiadanie Najemcy zgodnie z postanowieniami niniejszej Umowy.
7.6 Wynajmującemu przysługuje prawo rezygnacji z płatności kaucji na rzecz zabezpieczenia w formie Gwarancji Bankowej, lub Gwarancji Ubezpieczeniowej która ma podlegać następującej regulacji:
7.6.1 Wystawcą gwarancji będzie bank polski lub instytucja ubezpieczeniowa zaakceptowana przez Wynajmującego,
7.6.2 Najemca ma obowiązek zapewnić ciągłość gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej przez cały okres Najmu przedłużony o kolejne 6 miesięcy.
7.6.3 Gwarancja bankowa lub Ubezpieczeniowa będzie nieodwołalna, bezwarunkowa i płatna na pierwsze żądanie Wynajmującego,
7.6.4 Bank lub Instytucja która wyda Gwarancję dokonywać będzie wypłaty Gwarancji na rzecz Wynajmującego do wysokości kwoty Gwarancji nie później niż w terminie 10 dni roboczych od daty pierwszego pisemnego zawiadomienia Banku lub Instytucji o niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu przez Najemcę zobowiązania wynikającego z Umowy .
7.6.5 Wierzytelności Wynajmującego wynikające z Gwarancji Bankowej mogą być przedmiotem cesji na rzecz banku finansującego inwestycję bez jakichkolwiek ograniczeń.
7.6.6 W przypadku niewykonania zobowiązania wskazanego w pkt 7.2 powyżej w terminie tam wskazanym Najemca zobowiązany będzie do zapłaty kary umownej w wysokości 5 % Czynszu Podstawowego za każdy dzień opóźnienia.
7.7 Korzystanie przez Wynajmującego z gwarancji zabezpieczenia umowy.
7.7.1 W przypadku wystąpienia opóźnienia Najemcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego przekraczających 14 dni, Wynajmujący ma prawo do zaspokojenia swoich roszczeń wobec Najemcy z udzielonego zabezpieczenia, zawiadamiając o tym fakcie Najemcę.
Artykuł 8. Obowiązki Najemcy.

8.1 Najemca jest zobowiązany stosować się do wszelkich obowiązujących przepisów prawa, rozporządzeń, zarządzeń, wytycznych, zawiadomień oraz innych regulacji, wydanych przez organy administracji państwowej i samorządowej, jak również do wytycznych, zarządzeń, przepisów i regulacji wydanych przez ubezpieczycieli, ubezpieczających Przedmiot Najmu, Części Wspólne i Centrum Handlowe, straż pożarną lub inne organy, uprawnione do wydawania przepisów, decyzji, zarządzeń itp. co do sposobu używania i korzystania z Przedmiotu Najmu oraz Centrum Handlowego. Ponadto, przez cały Okres Najmu, Najemca powinien posiadać ważne licencje, zezwolenia, pozwolenia, czy też koncesje, które są wymagane prawem dla prowadzenia przez niego Działalności w Przedmiocie Najmu.
8.2 Najemca będzie prowadził swą działalność zgodnie z niniejszą Umową jak również przestrzegał postanowień Regulaminu Wewnętrznego obowiązującego w Centrum, który stanowi Załącznik nr 4 do niniejszej Umowy, a także wszelkich zaleceń Wynajmującego lub jego przedstawiciela wydanych na podstawie Regulaminu Wewnętrznego. W Przedmiocie Najmu zabronione jest spożywanie napojów alkoholowych, palenie tytoniu i inne czynności, które są niedozwolone obiektach użyteczności publicznej.
8.3 Najemca zobowiązany jest utrzymywać Przedmiot Najmu w należytym porządku, w dobrym stanie technicznym i dbać o jego estetykę oraz dokonywać w nim na swój koszt wszelkich koniecznych napraw. Wszystkie naprawy i przebudowy w Przedmiocie Najmu wymagać będą pisemnej uprzedniej zgody Wynajmującego, zgodnie z postanowieniami OWN.
8.4 Przez cały Okres Najmu, Najemca zobowiązany jest zapewnić w Przedmiocie Najmu zaopatrzenie w towary handlowe konieczne do prowadzenia działalności określonej w artykule 5. Przyjmowanie towarów będzie się odbywało w godzinach wskazanych w Regulaminie Wewnętrznym Centrum.
8.5 Najemca jest odpowiedzialny za zapewnienie nadzoru swych towarów handlowych i rzeczy osobistych w Przedmiocie Najmu. Najemca będzie odpowiedzialny za magazynowanie i zabezpieczenie towarów, jak również za zapewnienie, że w trakcie sprzątania Części Wspólnych i innych czynności nie dojdzie do przypadkowego uszkodzenia jego towarów. Szkody spowodowane przez wadliwe zabezpieczenie towarów handlowych zostaną pokryte przez Najemcę. Jeżeli Najemca nie będzie przestrzegał niniejszych postanowień, przez co, Wynajmujący będzie zmuszony do podjęcia stosownych działań (takich jak magazynowanie towarów handlowych, ochrona, czyszczenie, itd.), Najemca zobowiązany będzie do zapłaty Wynajmującemu kosztów związanych z ochroną towarów i sprzątaniem, wg stawki godzinnej, za co najmniej 3 godziny.

8.7 Wynajmujący zastrzega sobie uprawnienie do decydowania według własnego uznania o dopuszczeniu towarów handlowych i produktów, które Najemca zamierza wprowadzić do obrotu, które są niezgodne z asortymentem przewidzianym do wprowadzenia do obrotu określonym w Umowie Najmu.
Artykuł 9. Ubezpieczenia.

9.1 Najemca ponosi wyłączną odpowiedzialność za wszelkie szkody spowodowane przez jego pracowników, wykonawców oraz inne osoby trzecie, działające na jego zlecenie w Przedmiocie Najmu jak również w Centrum Handlowym. Najemca przyjmuje do wiadomości, iż ubezpieczenie majątkowe Wynajmującego nie pokrywa szkód wynikłych z działania Najemcy w Przedmiocie Najmu. Wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za rzeczy znajdujące się w obrębie Przedmiotu Najmu. Przed objęciem w posiadanie Przedmiotu Najmu, Najemca ubezpieczy w zakładzie ubezpieczeń swój majątek, który będzie wniesiony do Przedmiotu Najmu i okaże Wynajmującemu podpisany oryginał lub uwierzytelniony odpis certyfikatu wraz z kopią polis ubezpieczeniowych Okazanie Wynajmującemu ww. polisy jest warunkiem rozpoczęcia przez Najemcę Działalności w Przedmiocie Najmu.
9.2 Najemca jest zobowiązany na własny koszt do wykupienia i utrzymywania w całym Okresie Najmu ubezpieczenia i opłacania składek w tym:
9.2.1 Ubezpieczenia majątkowego - od wszelkich rodzajów ryzyka, suma ubezpieczenia powinna być równa wartości odtworzeniowej przedmiotu ubezpieczenia i obejmować cały majątek Najemcy znajdujący się w przedmiocie Najmu, w tym zrealizowane przez Najemcę elementy stałe Przedmiotu Najmu.
9.2.2 Ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej – ogólne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody na osobie lub mieniu poniesione przez osoby trzecie,
9.2.3 Ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej, za szkody wyrządzone przez Najemcę Wynajmującemu; suma ubezpieczenia powinna stanowić równowartość kwoty 300*000 złotych dla każdego zdarzenia ubezpieczeniowego
9.3 Najemca na okres prowadzenia prac wykończeniowych w Przedmiocie Najmu wykupi lub zapewni iż wykonawca robót budowlanych wykupi ubezpieczenie od prac i wszelkich ryzyk budowlanych. W przypadku nieobjęcia prac wykończeniowych Najemcy ubezpieczeniem w ww. zakresie, Wynajmujący uprawiony będzie do wstrzymania prac wykończeniowych do czasu przedstawienia dowodu zawarcia przedmiotowego ubezpieczenia.
Artykuł 10. Ograniczenia w używaniu Przedmiotu Najmu.

Najemca akceptuje to, że Wynajmujący może czasowo ograniczyć używanie Przedmiotu Najmu, jeśli wystąpi konieczność przeprowadzenia prac w celu usunięcia awarii urządzeń, przeprowadzenia nagłych napraw, remontu czy usunięcia wad jakichkolwiek elementów Centrum. Wynajmujący dołoży wszelkich starań aby, w/w ograniczenia nie przekraczały każdorazowo najkrótszego możliwego czasu koniecznego do zrealizowania wymaganych prac. Wynajmujący postara się wykonywać prace poza godzinami funkcjonowania Przedmiotu Najmu.
Jeżeli prace w trwały sposób uniemożliwią funkcjonowanie Przedmiotu Najmu powyżej 3 dni, Najemca ma prawo do pomniejszenia opłat z tytułu Czynszu miesięcznego i opłat stałych przez okres w którym są prowadzone prace naprawcze w Przedmiocie Najmu.

Artykuł 11. Rozwiązanie Umowy Najmu Podnajem i cesja.

11.1 Umowa ulegnie rozwiązaniu w dniu zakończenia Okresu Najmu.
11.2 Strony mogą pisemnie uzgodnić inny termin zakończenia umowy.
11.3 Wynajmujący uprawiony jest do wypowiedzenia Umowy, z zachowaniem 30-dniowego okresu wypowiedzenia w przypadku:
11.3.1 Opóźnienia Najemcy z zapłatą Czynszu Podstawowego lub innych Opłat Najmu za dwa okresy płatności, o ile uprzednio wezwie Najemcę do uregulowania płatności, a dodatkowy termin 3 dniowy wyznaczony w tym wezwaniu upłynie bezskutecznie.
11.3.2 Nie udzielenie przez Najemcę zabezpieczenia, zgodnie z postanowieniami Umowy, lub nie uzupełnienie zabezpieczenia, w przypadkach wskazanych w Umowie, pomimo bezskutecznego upływu dodatkowego 7-dniowego terminu wyznaczonego przez Wynajmującego Najemcy do spełnienia zobowiązania,
11.3.3 Nie stawienia się Najemcy na odbiór Przedmiotu Najmu, w terminie wyznaczonym zgodnie z postanowieniami Umowy, lub nieuzasadnionej odmowy odbioru Przedmiotu Najmu, pomimo wyznaczenia przez Wynajmującego Najemcy ponownego terminu odbioru Przedmiotu Najmu,
11.3.4 Nie przedłożenia przez Najemcę Wynajmującemu docelowej aranżacji wykończenia Przedmiotu Najmu uzgodnionej z obowiązującymi prawem rzeczoznawcami lub szczegółowych rysunków technicznych wykończenia Przedmiotu Najmu w terminach wynikających z Umowy i bezskutecznego upływu dodatkowego 7-dniowego terminu wyznaczonego Najemcy przez Wynajmującego na spełnienie zobowiązania,
11.3.5 opóźnienia Najemcy w otwarciu Lokalu o okres przekraczający 30 dni,
11.3.6 Używania Przedmiotu Najmu niezgodnie z przeznaczeniem, pomimo wyznaczenia Najemcy przez Wynajmującego 7- dniowego terminu do zaprzestania naruszeń.
11.3.7 Naruszenia przez Najemcę warunków i zasad prowadzenia prac remontowych i nie przywrócenie Przedmiotu Najmu do stanu poprzedniego wyznaczonym w tym celu przez Wynajmującego terminie,
11.3.8 Nie przestrzegania przez Najemcę zasad Regulaminu Wewnętrznego Centrum Handlowego, pomimo wyznaczenia Najemcy przez Wynajmującego dodatkowego 7-dniowego terminu do zaprzestania naruszeń.
11.3.9 Utraty przez Najemcę uprawnień, zgód, koncesji do prowadzenia Działalności w Przedmiocie Najmu,
11.3.10 Podnajem, użyczenie lub udostępnienie na innej podstawie przez Najemcę osobom trzecim całości lub części przedmiotu Najmu bez zgody Wynajmującego, pomimo wyznaczenia Najemcy dodatkowego 7-dniowego terminu do zaprzestania naruszeń,
11.3.11 Nie zawarcia, nie przedłożenia w Okresie Najmu lub wygaśnięcia niezależnie od przyczyn umów ubezpieczenia wynikającego z Umowy Najmu,
11.3.12 Dokonania przez Najemcę innych istotnych naruszeń postanowień Umowy, pomimo wyznaczenia Najemcy przez Wynajmującego dodatkowego 7-dniowego terminu na zaprzestanie naruszeń i/lub przywrócenie stanu zgodnego z Umową
11.4 Odłączenie mediów
11.4.1 W przypadku zaistnienia okoliczności uzasadniającej wypowiedzenie Umowy przez Wynajmującego, Wynajmujący upoważniony będzie do odłączenia Przedmiotu Najmu od wszelkich mediów.
11.4.2 W przypadku odłączenia przez Wynajmującego mediów i nie dokonania rozwiązania Umowy, Wynajmujący zobowiązany będzie do przywrócenia w Przedmiocie Najmu dostawy mediów niezwłocznie po wykonaniu przez Najemcę wszelkich zobowiązań lub zaprzestania naruszeń, będących przyczyną odłączenia mediów.
11.5 Kara umowna z tytułu rozwiązania umowy
11.5.1 W przypadku rozwiązania umowy z przyczyn leżących po stronie Najemcy, Najemca jest zobowiązany, do zapłaty kary umownej odpowiadającej równowartości trzymiesięcznego Czynszu Podstawowego powiększonego o trzymiesięczną Opłatę Eksploatacyjną.
11.5.2 Do wyliczenia wysokość kary umownej zastosowanie będą miały Opłaty Najmu obowiązujące w ostatnim pełnym miesiącu obowiązywania Umowy.
11.5.3 Kara umowna będzie należna Wynajmującemu niezależnie od innych roszczeń przysługujących Wynajmującemu.
11.5.4 Zapłata kary umownej nastąpi w terminie 30 dni od dnia złożenia Najemcy oświadczenia o wypowiedzeniu Umowy.
11.6 Zastaw.
Wynajmującemu przysługuje prawo zastawu na rzeczach Najemcy wniesionych do Przedmiotu Najmu, dla zabezpieczenia czynszu Najmu, do czasu uruchomienia gwarancji.

Artykuł 12. Podnajem i cesja.

12.1 Podnajem. Bez uprzedniej, pisemnej zgody Wynajmującego, Najemca nie ma prawa podnajmować części lub całości Przedmiotu Najmu, ani też udostępniać go z jakiegokolwiek tytułu i na jakichkolwiek warunkach, nawet bezpłatnie lub okresowo, na rzecz osób trzecich.

Artykuł 13. Postanowienia różne.

13.1 Wynajmujący nie jest w żadnym przypadku odpowiedzialny za niepowodzenia handlowe Najemcy lub jego wyniki finansowe, w przypadku, gdy nie odpowiadają one zakładanym wielkościom obrotu. Działalność handlowa Najemcy w ramach Centrum Handlowego zakłada przyjęcie przez niego ryzyka związanego z rozwojem Centrum i powodzeniem jego własnego przedsiębiorstwa. Najemca nie może żądać od Wynajmującego jakiegokolwiek odszkodowania, w przypadku, gdy działalność handlowa Centrum lub przedsiębiorstwa Najemcy nie przynoszą spodziewanych rezultatów. Wynajmujący jest zwolniony od jakiegokolwiek zobowiązania rezultatu w tym zakresie.

Artykuł 14: Wybór adresu.

Wszelka korespondencja związana z niniejszą Umową będzie przekazywana na adres oznaczony w komparycji Umowy lub w inny sposób pisemnie wspólnie ustalony przez obie Strony. Strony oświadczają, że każda z nich może dokonać zmiany adresu, a zmianie tej zobowiązana jest niezwłocznie powiadomić drugą stronę Jakiekolwiek pismo wysłane na adres wskazany w niniejszej Umowie, jako adres do korespondencji nie podjęte przez Stronę w terminie lub, którego odbioru Strona odmówiła, uznane będzie za skutecznie doręczone z upływem pierwszego dnia, w którym dana Strona mogła odebrać pismo lub z dniem, w którym odmówiła odbioru pisma.

Artykuł 15: Postanowienia końcowe.

15.1 Dokumenty wymienione poniżej będące załącznikami do niniejszej Umowy najmu stanowią jej integralną część:
Załącznik nr 1 – Lokalizacja Przedmiotu Najmu;
Załącznik nr 2 – Ogólne Warunki Najmu;
Załączniki nr 3 – Stan Techniczny Przedmiotu Najmu;
Załącznik nr 4 – Regulamin Wewnętrzny Centrum Handlowego;
Załącznik nr 5 – Lokalizacja oznakowania lokalu;
Załącznik nr 6 – Dokumenty Formalne;
15.2 Wszelkie zmiany niniejszej Umowy, za wyjątkiem zmian Załącznika nr 4, pod rygorem nieważności, wymagają formy pisemnej z podpisami Stron. Zmiany treści Załącznika nr 4 nie wymagają zgody Najemcy jak i zachowania powyżej wskazanego trybu zmiany Umowy. Zmiany wprowadzane w Załączniku nr 4 do umowy nie mogą zmieniać postanowień pozostałej części Umowy Najmu. Postanowienia zmienionego Załącznika wiążą Strony od dnia ich doręczenia Najemcy.
15.3 Jeżeli którekolwiek z postanowień niniejszej Umowy, w tym także postanowień uznanych za zasadnicze i stanowcze warunki Umowy, okaże się nieważne lub bezskuteczne, nie doprowadzi to w żadnym wypadku do unieważnienia niniejszej Umowy na podstawie, art. 58 § 3 k.c. W takiej sytuacji, Strony dołożą wszelkich starań w celu zastąpienia postanowienia uznanego za nieważne lub nieskuteczne, postanowieniem ważnym i skutecznym, najbliższym pierwotnej intencji Stron.
15.4 W kwestiach nieuregulowanych niniejszą Umową mają zastosowanie odpowiednie przepisy Kodeksu Cywilnego oraz postanowienia Ogólnych Warunków Najmu.
15.5 Wszelkie spory powstające na tle niniejszej Umowy będą podlegały rozstrzygnięciu przez właściwy rzeczowo sąd powszechny właściwy wedle siedziby Wynajmującego.
15.6 Wynajmujący jest uprawniony, do wyznaczenia w swoje miejsce dowolnych osób fizycznych lub prawnych, oraz przeniesienia na ich rzecz całości lub części praw i obowiązków wynikających z niniejszej Umowy, na co Najemca niniejszym wyraża zgodę.
15.7 Najemca zobowiązany jest niezwłocznie informować Wynajmującego o wszelkich zmianach dotyczących jego statusu prawnego jak i prawnych ograniczeń kontynuowania jego Działalności w Przedmiocie Najmu.
pboam jest off-line  
Odpowiedz

Podobne wątki na Forum Prawnym
Wątek
§ Czy muszę zapłacić 15000? Umowa najmu w centrum handlowym (odpowiedzi: 12) Błagam o pomoc, Podpisałam umowę najmu stoiska pasażowego w Centrum handlowym na czas nieokreślony z 6-cio miesięcznym okresem wypowiedzenia.......
§ Regulamin najmu lokalu w centrum handlowym (odpowiedzi: 1) Witam, Jestem najemcą lokalu w centrum handlowym. Właściciel wprowadził regulaminem orgomne kary za nieotwieranie lokalu w godzinach otwarcia...
§ rozwiąznie umowy w centrum handlowym, pomocy !!! (odpowiedzi: 10) Witam W marcu 2010 roku zostało otwarte centrum handlowe zjamujace sie wyposażeniem wnętrz, właściciel centrum dużo obiecywał niestety niewile z...
§ zerwanie umowy najmu lokalu (odpowiedzi: 1) Witam! Chciałabym się dowiedzieć, czy mogę zerwać umowę najmu lokalu bez zachowania okresu wypowiedzenia (3 miesiące) jeśli w umowie znalazła się...
§ Zerwanie umowy najmu lokalu (odpowiedzi: 3) Nie chcę zakładać nowego wątku, więc podepnę się tutaj. Mam pytanie dotyczące wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego. Mam z właścicielem mieszkania...
§ Zerwanie umowy najmu lokalu z powodu problemów z internetem w lokalu (odpowiedzi: 5) Witam. Sprawa przedstawia się następująco: najemca chce odstąpić od umowy najmu lokalu przed terminem końca umowy z powodu, że w jego lokalu nie było...


Czasy w strefie GMT +1. Teraz jest 08:17.