### Wspólnota mieszkaniowa-zmiana zarządu - Forum Prawne

sawa.10

We wspólnocie dominujacy członek, developer powierzył zarzad swojej spółce córce. W związku z tym ze ceny za zarzadzanie i zakontraktowane usługi uwazamy jako członkowie mniejszościowi za zawyzone (wg rynku min.30%) chcemy zmienić sposób zarządu a nastepnie wybrać swojego zarzadce. Inwestycja developera jest w toku na jednej, wspólnej działce z mieszkaniami juz sprzedanymi. Mamy obecnie 30 % głosów przy głosowaniu udziałami. Chcemy wnioskować głosowanie 1 głos na członka wspólnoty. Problem w tym ze developer na pierwszym zebraniu wspólnoty przegłosował uchwałę i ustalił dla wspólnoty, ze głosowanie zmiany sposobu zarzadu i inne wazne sprawy odbywa sie wg udziałów i trzeba az 75 % głosów zeby zmienic zarzadzanie.

Jest to sprzeczne z ustaleniami ustawy o własnosci lokali gdzie mniejszość moze sie domagac skutecznie zmiany głosowania gdy poprze ją 20%.

Czy ktos może doradzic co zrobić aby mieszkajacy członkowie wspólnoty mogli decydowac o swojej własności.

granttt

Ile osób tworzy wspolnotę?

sawa.10

[cytat="granttt"]Ile osób tworzy wspolnotę?[/cytat]

Obecnie 183 osoby fizyczne i jedna prawna (deweloper).

sawa.10

[cytat="sawa.10"]We wspólnocie dominujacy członek, developer powierzył zarzad swojej spółce córce.

...............

Czy ktos może doradzic co zrobić aby mieszkajacy członkowie wspólnoty mogli decydowac o swojej własności. [/cytat]

pika6

sawa.10 napisała[cytat:nsa4o42f]
Mamy obecnie 30 % głosów
[/cytat:nsa4o42f]
Macie 30% głosów, czy 30% udziałów ,bo to nie to samo

sawa.10

[cytat="pika6"]
Macie 30% głosów, czy 30% udziałów ,bo to nie to samo[/cytat]


Precyzując: mamy 31% udziałów. (Głosy mozliwe do zmobilizowania przy głosowaniu udziałami do około 28%).

pika6

A więc możecie zażądać głosowania w/g zasady jeden właściciel jeden głos. Jeżeli chcecie we wspólnocie przeprowadzić pewne zmiany to należałoby zwołać zebranie wspólnoty zgodnie z zasadami zawartymi w Ustawie o własności lokali.Ważne jest aby na zebraniu wybrać przewodniczącego z własnego grona, który poprowadzi zebranie , droga ku zmianom otwarta.

sawa.10

[cytat="pika6"]A więc możecie zażądać głosowania w/g zasady jeden właściciel jeden głos. Jeżeli chcecie we wspólnocie przeprowadzić pewne zmiany to należałoby zwołać zebranie wspólnoty zgodnie z zasadami zawartymi w Ustawie o własności lokali.Ważne jest aby na zebraniu wybrać przewodniczącego z własnego grona, który poprowadzi zebranie , droga ku zmianom otwarta.[/cytat]



Myślimy o tym, tylko mamy wątpliwości. Otóż deweloper na pierwszym zebraniu wspólnoty i jednocześnie w aktach notarialnych wymógł wpis że wszelkie zmiany wcześniej ustalonego sposobu zarządu i zarządcy (jak w poscie 1) zapadaja kwalifikowana wiekszościa 75% właścicieli liczoną według wielkości udziałów.

Czy ten wpis jest nieważny z mocy prawa, czy też musimy go wcześniej zaskarzyć żeby unieważnić albo też nie możemy przy takim wpisie j.w. zmienić sposobu głosowania nad uchwałami zmieniającymi sposób zarządzania i zarządcę

pika6

Nie wiem czy notariusz mogł dokonać takiego zapisu w aktach notarialnych, sprzecznego z zasadami zawartymi w Ustawie o własności lokali.Nie znam się na postępowaniach sądowych ale na forum jest wielu fachowców w tych sprawach na pewno ktoś odpowie.

sawa.10

[cytat="pika6"]Nie wiem czy notariusz mogł dokonać takiego zapisu w aktach notarialnych, sprzecznego z zasadami zawartymi w Ustawie o własności lokali.Nie znam się na postępowaniach sądowych ale na forum jest wielu fachowców w tych sprawach na pewno ktoś odpowie.[/cytat]


Według mnie to nie jest problem regulacji dot.postepowania przed sądem ale raczej kolizji prawa lokalowego z prawem cywilnym. Nie wiem czy jest jakies orzecznictwo w tej sprawie tzn. czy sprawe głosowania j.w. mozna ostrzej ustalic miedzy stronami niz to wskazuje prawo o własności lokali ?

sawa.10

Davero

Rozumiem, że zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l w umowach o ustanowieniu odrębnej własności każdy z właścicieli zgodził się na:
- powierzenie zarządu deweloperowi
- określenie, zmienionego w stosunku do modelu ustawowego, sposobu zarządu przez zmianę sposobu podejmowania decyzji w sprawach powierzania zarządu i sposobu jego wykonywania polegającej na wprowadzeniu głosowania w tym zakresie większością 3/4
Następnie została podjęta uchwała wspólnoty o takiej samej treści.

Moim zdaniem, skoro art. 23 ust. 2a u.w.l. postanawia, że sposób głosowania 1 do 1 wprowadza się "na każde żądanie właścicieli posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej", to choćby nawet przyjąć, że nie można w ten sposób zmienić osoby zarządcy i sposobu zarządu (ze względu na inny sposób głosowania ustalony we wcześniejszej uchwale), to nie widzę powodu, żeby nie można było w ten sposób zmienić/znieść skutków tej wcześniejszej uchwały. Tzn. najpierw "zmienić poprzednią uchwałę", a potem - już w/g na nowo ustalonych zasad - zmienić zarząd.
O zaskarżeniu nie ma pewnie mowy choćby ze względu na upływ 6-tygodniowego terminu...

Nie mam pewności czy art. 23 ust. 2a jest bezwzględnie wiążący, ale - moim zdaniem - biorąc pod uwagę cel tej regulacji, którą jest ochrona mniejszości przed jednostronnym działaniem jednego większościowego udziałowca, umowa w zakresie określenia zmiany sposobu zarządu nie wyklucza jego zastosowania.

Kwestią pozostaje jeszcze powierzenie zarządu deweloperowi w umowach o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Jeśli powierzono mu ten zarząd na oznaczony termin, za oznaczone wynagrodzenie, to wspólnota jest związana tym uzgodnieniem. Jeśli na czas nieoznaczony - można się go IMHO pozbyć na ww. zasadach.

sawa.10

[cytat="Davero"]Rozumiem, że zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l w umowach o ustanowieniu odrębnej własności każdy z właścicieli zgodził się na:
- powierzenie zarządu deweloperowi
- określenie, zmienionego w stosunku do modelu ustawowego, sposobu zarządu przez zmianę sposobu podejmowania decyzji w sprawach powierzania zarządu i sposobu jego wykonywania polegającej na wprowadzeniu głosowania w tym zakresie większością 3/4....
..... najpierw "zmienić poprzednią uchwałę", a potem - już w/g na nowo ustalonych zasad - zmienić zarząd.
O zaskarżeniu nie ma pewnie mowy choćby ze względu na upływ 6-tygodniowego terminu.....
....Kwestią pozostaje jeszcze powierzenie zarządu deweloperowi....
..... Jeśli powierzono mu ten zarząd na oznaczony termin, za oznaczone wynagrodzenie, to wspólnota jest związana tym uzgodnieniem. Jeśli na czas nieoznaczony - można się go IMHO pozbyć na ww. zasadach.[/cytat]
Dziękuje za podpowiedzi, szczególnie Davero i podaje szczegóły:
developer z pierwszym klientem podpisującym akt notarialny odbył zebranie wspólnoty i przegłosował uchwały dyskryminujące w przyszlosci członków wspólnoty przejmujacych własność. Nastepnie w przeciagu 4 miesiecy podpisywał z chetnymi akty notarialne w których była informacja o zobowiazaniach wspólnoty (a nie zobowiazanie właściciela do akceptacji jego warunków czyli min. zmiany sposobu głosowania). Podpisujacy byli w sytuacji przymusowej bo nie mieli notarialnych umów przedwstepnych, mieli kredyt i musieli szybko objąć własnośc. Kilkunastu przyszłych włascicieli mając umowy przedwstepne notarialne nie zgodziło sie podpisać aktów notarialnych o narzuconej treści i sądownie przenosi własność wg zasad umowy przedwstępnej, gdzie nic nie było o zarządzaniu i zmianie sposobu głosowania.
c. d. niżej

sawa.10

c. d.
Pisząc o zasądzeniu miałam na myśli sposób postepowania developera (o terminie wiem) bo akty z nastepnymi właścicielami ( z mniejszośći 183 osób fizycznych co jest częścią inwestycji) były podpisywane po sześciu tygodniach wiec nie mogli oni w normalnym trybie zaskarżać uchwały jako członkowie wspólnoty.
A tak jest w Aktach Notarialnych przenoszacych własnosc:
sprzedajacy oswiadcza że w umowie sprzedazy 1 lokalu zarzadzanie nier.wspolna powierzono spółce (zaleznej sprzedawcy) na okres lat ośmiu tj. do dnia xx. a własciceile sa zobowiązani do zapłaty na rzecz zarządcy kwoty xx za zarzadzanie oraz kwoty xx z tytułu swiadczenia usług zarzadcy. kwoty te podlegaja corocznej waloryzacji o wskaznik xx.
Uchwały dot. zmiany wynagrodzenia zarządcy, zmiany ustalonego niniejsza Umową o Zarzadzanie sposobu zarządu i zarządcy zapadaja kwalifikowana wiekszoscia 75% głosów włascicieli lokali liczonych wg wielkości udziałów.

Co o tym sądzicie? Jaki sposób znależć?

sawa.10