Umowa rezerwacyjna sprzedaży nieruchomości, zadatek do pośrednika - Forum Prawne

julena77

Witam

Pośrednik nieruchomości zasugerował mi podpisanie umowy rezerwacyjnej sprzedaży wybranej przeze mnie nieruchomości, na czas oczekiwania na decyzje kredytową. Po podpisaniu tej umowy zbywajacy miałby mieszkanie wycofać z rynku, do momentu otrzymania przeze mnie decyzji kredytowej. Umowa rezerwacyjna zobowiązywałaby mnie do wpłaty zadatku o ustalonej wysokości na konto posrednika, Zadatek ten czekałby u posrednika aż do momentu podpisania aktu notarialnego i zostałby zaliczony na poczet pełnej kwoty zakupu mieszkania. Gdyby nie doszło do zawarcia umowy notarialnej, zadatek zostałby mi zwrócony.
Warunki umowy brzmią następujaco:


"Kupujący przekazuje w dniu dzisiejszym tj.11.06.2012r. kwotę rezerwacyjną w wysokości 20.000 zł. (słownie: dwadzieścia tysięcy złotych)
jako depozyt na poczet kupna mieszkania przy ul. ............, przelewem na konto firmy ............... z siedzibą W Warszawie ................. Nr konta:.........................
2. W razie niewykonania umowy przez Kupującego, kwota rezerwacyjna zostanie zwrócona na jego konto przelewem w ciągu trzech dni roboczych od daty rozwiązania niniejszej umowy.
3. W razie niewykonania umowy przez Sprzedającego, Kupujący jest uprawniony do otrzymania od Sprzedającego kary umownej w wysokości 10.000 zł (słownie: dziesięć tysięcy złotych), w ciągu 14 dni od daty rozwiązania niniejszej umowy.
W przypadku wykonania niniejszej umowy strony postanawiają kwotę rezerwacyjną zaliczyć na poczet ceny sprzedaży"

Czy takie umowy są praktykowane? Czy można zaufać i wpłacić ustalony zadatek?
Nie wiem na ile taka umowa ma moc prawną, bo z jej treści wynika że ja- jako kupujący niczym nie ryzykuję, natomiast zbywający miałby zapłacić 10000 gdyby sprzedał mieszkanie komuś innemu.

Obawiam się sytuacji w której nie zobaczę ani mieszkania, ani pieniędzy...

Agencja pośrednictwa która zasugerowała takie rozwiązanie nazywa się RUBICO.
Będę wdzieczna za wszelkie sugestie, ostrzeżenia.

Anna

idali

Uważam,że przejmowanie przez pośrednika roli banku - bo tak należy rozumieć przyjęcie w depozyt kwoty zadatku - jest przekroczeniem zakresu uprawnień.
Zresztą zdaje się, że są orzeczenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej na ten temat.
Poza tym umowa rezerwacyjna należy do umów nienazwanych, czyli kodeks cywilny nie reguluje jej treści, a co za tym idzie zapisy powinny być bardzo szczegółowe.

Użytkownik

Może nie traktuj tego jak wyrocznię, ale według mnie taka umowa jest całkowicie bez sensu i nie zobowiązuje nikogo do niczego. To powinna być umowa przedwstępna sprzedaży, a nie takie niewiadomo co.

1. Jak ma być wykonana umowa? Co jest jej wykonaniem?
2. Kiedy ma być wykonana?
3. Jak umowę można rozwiązać? I w jakim terminie to następuje?
4. Kto i w jaki sposób dysponuje kwotą rezerwacyjną i czym ona jest?
5. Co jeśli jedna ze stron nie przystąpi do transakcji, ale umowy nie rozwiąże? Pat, nie ma kasy ani transakcji.

Itd.

iwet

Nie jestem ekspertem ale ZALICZKA podlega zwrotowi a ZADATEK - nie. ZADATEK jak nazwa wskazuje dajesz i zobowiazujesz sie nie wycofac, a co jesli wyniknie cos niezaleznego od ciebie. Umowa jest tak skonstruowana abys poczuła sie bezpiecznie i dala kase - ale nie wiem. ZALICZKA cos co sie zalicza na poczet czegos.

julena77

Dziękuję za odpowiedzi

Jedyne zobowiązanie wpisane w umowę brzmi następująco:

Sprzedający i Kupujący zobowiązują się do zawarcia właściwej umowy kupna /sprzedaży w formie umowy przyrzeczonej na warunkach ustalonych w niniejszej umowie w terminie nie później niż do dnia. 22.06.2012r. za cenę ......zł

Słowa "zadatek" nie używałam w formie opisanej przez IWET, w umowie jest mowa o "kwocie rezerwacyjnej"
Ponieważ mieszkanie jest zadłużone, tzn istnieją zaległości we wpłatach administracyjnych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, pośrednik zasugerował, ze w momencie kiedy będzie ustalony termin podpisania umowy notarialnej, w imieniu zbywającego (i z jego upoważnienia) kwota rezerwacyjna będzie przeznaczona na pokrycie wszelkich zaległości wobec wspólnoty, tak aby mieszkanie było "czyste" w momencie sporządzania aktu notarialnego. To zresztą zostało zapisane w omawianej umowie rezerwacyjnej.
Wygląda to dość logicznie, ale tak jak Tomekwwa zauważył chyba taka umowa faktycznie nie ma żadnego sensu z prawnego punktu widzenia??

Użytkownik

Ja bym nie podpisał, bo jak coś pójdzie nie tak to potem życzę miłego latania latami po sądach. Podpisujesz umowę przedwstępną z zaliczką i zobowiązaniem, że mieszkanie będzie czyste i to najlepiej notarialnie tę umowę podpisać (łatwość egzekucji) i śpisz spokojnie.

Jusiatko

Witam,

Mam podobny problem. Dawno temu podpisaliśmy, oczywiście "na kolanie", umowę pośrednictwa z jedną z agencji nieruchomości (maj 2012).
W ubiegłym tygodniu, agentka przyprowadziła (po raz pierwszy) klientów. Pomijając fakt niekompetencji tej pani, bardzo namawiała klientów na kupno.
Ci stwierdzili, że się zastanowią, po czym, kilka godzin później zadzwoniła, że są zainteresowani, chcą jeszcze raz zobaczyć lokal.
Umówiła się z nami na wczorajsze popołudnie, klienci się zdecydowali, a ona - wyciągnęła umowę rezerwacyjną, w której to jest zapis, iż w ramach "kwoty rezerwacyjnej" kupujący wpłacają kwotę 2000 złotych. Tyle, że zapisano również, że kwotę rezerwacyjną pobiera pani pośrednik, a w razie, gdyby któraś ze stron zreezygnowała z transakcji, pieniążki trafiają po 50% odpowiednio do biura (na poczet prowizji) a drugie 50% do kupującego/sprzedającego.
Oprócz tego, namówiła klientów (dysponujących gotówką), by za kilka dni podpisali umowę przedwstępną u jej notariusza, po czym za kolejny ok. tydzień (mniej więcej w takim czasie klienci będą mieli całą kwotę w gotówce), umowę przekazania prawa własności.
Jak dla mnie takie działanie pośrednika jest zupełnie nie do przyjęcia - wydaje mi się, że umowa rezerwacyjna, za którą pieniądze bierze do ręki agent, to jakaś abstrakcja. Obawiam się, że z tego mogą być kłopoty - proszę o pilną odpowiedź!

as1ulka

umowa najmu
zawarta w Olsztynie w dniu 01.10.2012 pomiedzy
anonim:.....
anonim:...
o nastepujacej tresci:
$1
1. Wynajmujace oddaje w najem Najemcy lokal mieszkalny w oistaci pokoju mieszkalnego oznaczonego numerem ..., znajdujacego sie w ........ na cele mieszkaniowe a Najemca bierze go i oswiadcza, ze bedzie go wykorzystywal na cele mieszkaniowe. Ilosc osob zamieszkalych 1.
2. W pokoju sa nastepujace przedmioty: ......
3. Wynajmujacy umozliwi Najemcy korzystanie ze wskazanej lazienki i kuchni oraz prawidlowe korzystanie z przedmiotu najmu, a szczegolnie z energii elektrycznej, biezacej wody, centralnego ogrzewania itp.
4. Wynajmujacy zastrzega sobie prawo dostepu do zajmowanego przez Najemce Przedmiotu najmu w celu przegladu technicznego przedmiotu najmu i w przypadkach losowych.
5. Zasady korzystania z przedmiotu najmu okresla Regulamin. Najemca oswiadcza, ze zapoznal sie z nim.
$2
1. Najemca placic bedzie Wynajmujacemu czynsz w wysokosci 400zl. miesiecznie i 150 zl. oplat eksploatacyjnych. Najemca oswiadcza, ze zapoznal sie z wysokoscia wszystkich oplat.
2. Pierwsza wplata czynszu i oplat eksploatacyjnych zostanie dokonana w dniu podpisania umowy.
3. Czynsz i oplat eksploatacyjnych beda platne z gory do 5-tego dnia kazdego miesiaca.
4. Za niedotrzymanie terminu i wysokosci platnosci Wynajmujacy nalicza najemcy kary umowne w wysokosci 5zl. za kazdy dzien zwloki.
$3
1. Umowa zostaje zawarta na czas od 01.10.2012 do 20.06.2013r.
2. Lokal mieszkalny bedacy przedmiotem najmu zostal udostepniony Najemcy wraz z jednym kompletem kluczy.
3. Najemca oswiadcza, ze stan techniczny, uzytkowy i higieniczno sanitarny Przemiotu najmu nie budzi zastrzezen.
4. Najemca zobowiazuje sie do utrzymywac lokal, lazienke i kuchnie we wlasciwym stanie technicznym, uzytkowym, sanitarno-higienicznym oraz do przestrzegania porzadku domowego.
5.Najemca jest obowiazany dbac i chronic przed uszkodzeniem lub dewastacja czesci budynku przeznaczone do wspolnego uzytku:klatki schodowej, korytarze, kuchnie, lazienki i otoczenie budynku.
6. Zgody Wynajmujacego wymagaja wszelkie zmiany i ulepszenia przedmiotu najmu.
$4
Najemca zobowiazuje sie po zakonczeniu najmu zwrocic Przedmiot najmu Wynajmujacemu w nalezytym stanie technocznym, uzytkowym i higieniczno-sanitarnym oraz oproznic go na wlasny koszt z wniesionych tam rzeczy. Zwroci rowniez w stanie nie pogorszonym rzeczy wymienione w $1 pkt 2 niniejszyj umowy oraz rzeczy powierzone do wspolnego uzytku.
1.Kazda ze stron moze umowe wypowiedziec z zachowaniem trzy miesiecznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na ostatni dzien miesiaca. Wypowiedzenia umowy najmu wymaga formy pisemnej.
2. Wynajmujacy moze rozwiazac umowe w trybie natychmiastowym, gdy najemca przez swoje niewlasciwe zachowanie czyni uciazliwym korzystanie z innych lokali lub uzywa go sprzecznie z umowa lub regulaminem.
3.Rozwiazanie umowy w trybie natychmiastowym nie ogranicza Wynajmujacego do dochodzenia roszczen z tytulu oplaty czynszu i oplat eksploatacyjnych za trzy miesieczny okres wypowiedzenia ze skutkiem na ostatni dzien miesiaca oraz pokrycia kosztow usuniecia szkod wyrzadzonych przez Najemce.
$6
1. Dla zabezpieczenia roszczen Wynajmujacego z tytulu naprawienia szkod wyrzadzonych w przedmiocie najmu, Najemca wplacil kaucje w wysokosci 250zl, co Wynajmujacy niniejszym potwierdza.
2. Wykorzystana kaucja bez oprocentowania zostanie zwrocona najemcy niezwlocznie po przejeciu lokalu przez Wynajmujacego.
$7
1. W sprawach nieuregulowanych w umowie stosuje sie przepisy kodeksu cywilnego i inne akty prawne dotyczace najmu.
2. Wszystkie ewentualne kwestie sporne powstale na tle wykonania niniejszej umowy, strony rozstrzygac beda polubownie. W przypadku nie dojscia do porozumienia spory podlegaja rozstrzygnieciu przez wlasciwy rzeczowo sad w Olsztynie.
$8
1. Zmiany i uzupelnienia umowy wymagaja formy pisemnej pod rygorem niewaznosci.
2. Umowa zostaje sporzadzona w dwoch jednakowych egzemplarzach po jednym dla kazej ze stron.




TO JEST CALA UMOWA. NIESTETY ZOSTALA PODPISANA. ZOSTALAM WYRZUCONA Z WYPOWIEDZENIEM JEDNEJ NOCY Z MIESZKANIA DNIA 15.10.2012 I MUSIALAM SIE WYPROWADZIC W JEDNA NOC. NIE MIALAM GDZIE MIESZKAC, ANI NIE ZOSTALA MI ZWROCOCNA KAUCJA ANI ZADNE INNE PIANIADZE. NIE DOSTALAM ROWNIEZ PISMA O WYPOWIEDZENIU ANI POWODU Z JAKIEGO ZOSTAJE WYPOWIEDZONA. NIE POPELNILAM NIC NIEZGODNEGO Z REGULAMINEM. WYNAJMUJACY GROZI MI SADEM ORAZ KAZE OPLACIC TRZY KOLEJNE MIESIACE, KTORE NIE MOGE TAM MIESZKAC, GDYZ GROZI POLICJA JESLI MNIE TAM TYLKO ZOBACZY. MOJE PYTANIE BRZMI, CZY PIENIADZE POWINNAM ZAPLACIC? BOJE SIE SPRAWY SADOWEJ ZE MOGE PRZEGRAC I PLACIC ODSETKI, A TAKZE ZE NA SPRAWIE SIE MOZE OKAZAC ZE NADAL TAM MIESZKAM, GDYZ NIE MAM ZADNEGO PISMA WYPOWIEDZENIA. OCZYWISCIE WYSLALAM PISMO O ZWROT KAUCJI I W PISMIE ZAWARLAM DATE WYPOWIEDZENIA PRZEZ WYNAJMUJACEGO. ZACHOWALAM KOPIE I POTWIERDZENIE WYSLANIA LISTU. KAUCJI NIE OTRZYMALAM ZWROTU DO DNIA DZISIEJSZEGO ANI ZADNEJ ODPOWIEDZI.