Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu - uda się obniżyć? - Forum Prawne

wvv

Sytuacja wygląda tak: rodzice mieszkali w lokalu, do którego uprawnienia uzyskali (dożywotnio!) na podstawie decyzji administracyjnej. Po X latach budynek został zwrócony spadkobiercom byłych właścicieli. Organ administracji państwowej uznał, że prawa rodziców do mieszkania nie zmieniają się, ale innego zdania był właściciel. Finał jest taki, że rodzice przegrali sprawę o eksmisję, a obecnie borykają się z pozwem o zapłatę za bezumowne korzystanie z lokalu.

Właściciel zażyczył sobie kwotę ponad 3000 zł. miesięcznie, a ponieważ postępowanie sądowe w sprawie o eksmisję trochę trwało, uzbierała się z tego niebagatelna kwota. Z pobieżnego przeglądnięcia ofert na portalach związanych z rynkiem nieruchomości wynika, że jest to kwota jak najbardziej rynkowa (tzn. nie znalazłem niższej ceny za wynajem lokalu o podobnym metrażu i w podobnej lokalizacji, ale nie brałem pod uwagę wyposażenia mieszkania, stanu budynku, etc.).

Rzecz w tym, że lokal od momentu przejęcia przez nowego właściciela został odcięty od mediów: prądu w części wspólnej (w mieszkaniu był), wody w całym budynku (łącznie z mieszkaniem), nie były wywożone śmieci, itd.

Co ważne (być może) właściciel nie odciął mediów, ale po prostu nie zawarł nowej umowy na ich dostawę do budynku.

Pytanie brzmi: zapłacić żądaną sumę czy udać się do sądu. Nie ukrywam, że rodzice są już bardzo wyczerpani (w ostatnich dwóch latach spadło na nich bardzo dużo nieszczęść) i wolałbym ich namawiać na walkę w sądzie tylko, jeśli szansa na obniżenie należności będzie realna.


Dodatkowo będę wdzięczny za informację, czy jest szansa na odzyskanie pieniędzy włożonych w lokal (rodzice utopili mnóstwo środków w adaptację przyznanego "dożywotnio" mieszkania).


pozdrawiam,

gryffinian

Tak? To niech wskaże podstawę do jej ustanowienia. Art 18 Ustawy o ochronie praw lokatorów ogranicza wysokość kary do pewnej określonej kwoty.

Nie chcę być sugestywny, ale sprawa nadaje się do sądu.

wvv

Ale czy ustawa o ochronie praw lokatorów będzie miała w tej sytuacji zastosowanie? Właściciel żąda odszkodowania z tytułu art. 224 kc, a nie art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. De facto stosunek najmu nigdy nie został nawiązany między moimi rodzicami a obecnym właścicielem nieruchomości, a w toku postępowania eksmisyjnego sąd nie zgodził się z poglądem, że nowy właściciel wszedł w poprzedni stosunek najmu. To z kolei jest konsekwencją faktu, że prawa do użytkowania lokalu zostały nadane (na początku lat 90) w formie decyzji administracyjnej, czyli nie było stosunku cywilno - prawnego.

Poza tym: art. 18 ust. 2 ogranicza wysokość odszkodowania do kwoty czynszu, jaki mógłby uzyskać. Jest to oczywiście kwestia sporna, bo na rynku nieruchomości nie ma ofert wynajmu mieszkań bez podstawowych mediów, ale też nie jest to kwota z sufitu (co więcej, jest to kwota sporo niższa od średniej).

gryffinian

Nie można być samoistnym posiadaczem mieszkania, a już na pewno nie w dobrej wierze.

Poza tym ustawa dotyczy lokatorów - nie tylko najemców.

wvv

Wybacz, ale nie rozumiem. O ile wiem samoistnym posiadaczem rzeczy (w tym nieruchomości) jest ten, kto faktycznie rzeczą włada jak właściciel. M. in. art. 172 kc zawiera regulacje dotyczące posiadania samoistnego nieruchomości w dobrej i złej wierze.

W tym konkretnym przypadku rodzice mają w ręku decyzję administracyjną (ostateczną), która dawała im prawo do mieszkania w lokalu. Sąd cywilny uznał jednak, że "odpadła podstawa prawna" ergo rzeczona decyzja jest warta mniej niż papier.



Ale lokator jest definiowany jako osoba posiadająca tytuł prawny. Co prawda art. 18 takiego uszczegółowienia nie zawiera, ale w dalszym ciągu to ma znaczenie drugoplanowe, bo najważniejszą kwestią jest ustalenie, jakie znaczenie dla wysokości czynszu ma brak mediów w mieszkaniu i całym budynku.

gryffinian

A władają tym lokalem jak właściciele? Wg mnie utrata mocy decyzji nie powinna sprawiać, że stali się oni posiadaczami samoistnymi tylko po prostu pozostali bez prawa do korzystania z lokalu.

gryffinian

A nawet jeśli Twoje zdanie przyjąć za zgodne ze stanem prawnym to odszkodowanie ma pokryć RZECZYWISTE straty właściciela z tytułu bezumownego używania lokalu, a nie jego fanaberie (innymi słowy ciekawe jak udowodni, że w lokalu bez - jak piszesz - mediów mógłby on wyciągnąć 3000 zł za wynajem miesięcznie?)

P.S. Do "dobrej wiary" o której mówi 224 KC trzeba zaznaczyć, że w dobrej wierze jest posiadacz, który pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami, przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności. Tu nie widzę takiej okoliczności