Przepisanie domu na córkę - Forum Prawne

Yahoo86

Witam.
Z góry najmocniej przepraszam jeśli ten temat założyłem w nie odpowiednim dziale.

W Grudniu planujemy zawrzeć związek małżeński cywilny. Po tej uroczystości ojciec panny młodej chce przepisać na nią domek na wsi. Moja przyszła żona ma również rodzeństwo - brata który jest po ślubie i mieszka z żoną oraz siostrę, która również jest po ślubie i mieszka z mężem. Chodzi mi o to czy jak jej ojciec przepisze jej ten domek to on będzie należał tylko i wyłącznie do niej czy mimo wszystko jakaś część będzie należała też do jej rodzeństwa i czy ewentualnie w przyszłości będą mogli się domagać swojej części tego domu lub jego spłaty ? Dodam, że jej rodzeństwo nie jest zameldowane w tym domku, po prostu każdy mieszka oddzielnie. Bardzo mi zależy na tym iż zamierzam wpakować trochę pieniędzy w ten domek i nie chcę zostać później na lodzie.
Ewentualnie jak powinien to zorganizować jej ojciec aby rodzeństwo nie miało później żadnych praw do tego domku.

Będę wdzięczny za pomoc.
Serdecznie Pozdrawiam

ffenix

Nie ma takiej czynności prawnej jak "przepisanie".
Rozumiem, że ojciec panny młodej chce przekazać domek tylko Twojej narzeczonej na mocy umowy darowizny?

Jeśli tak, to sytuacja będzie wyglądała następująco:

1. Jedyną właścicielką domu będzie Twoja narzeczona/żona
a) jej rodzeństwo nie będzie miało prawa do żadnej fizycznej części tego domu,
b) w przypadku rozwodu (odpukać) Ty również nie będziesz miał prawa do tego domu
- domek będzie stanowił majątek osobisty Twojej żony,
- Ty będziesz miał w razie czego roszczenie o zwrot nakładów na cudzą własność

2. Jeśli:
* ten domek, to jedyny majątek ojca Twojej narzeczonej i
* rodzeństwo Twojej narzeczonej nic nie odziedziczy po nim ani nic nie zostanie im darowane,
to po śmierci ojca (zakładam, że tylko ojciec jest obecnie właścicielem domku?) rodzeństwo Twojej narzeczonej będzie mogło wysunąć względem obdarowanej roszczeie o wypłatę zachowku

3. Jeżeli teść daruje połowę domku Twojej żonie, a połowę Tobie, to:
a) będziesz współwłaścicielem nieruchomości, więc zabezpieczone zostaną Twoje inwestycje, z Twojego majątku ,
b) jeżeli od dnia dokonania darowizny do dnia śmierci Twojego teścia minie więcej niż 10 lat, to wartość połowy domku darowanej Tobie nie będzie brana pod uwagę przy obliczaniu zachowku

Dsad2

Ja mam pytanie do tej kwestii. Co oznacza pojęcie nic nie odziedziczy. Np czy rzeczy np telewizor już dyskwalifikuje to rodzeństwo z ubiegania sie o zachowek?
Np mieszkanie jest tej narzeczonym/zony ale ona tam nie mieszka. Nadal mieszkają rodzice i maja tam rzeczy. I to ich rzeczy które są spadkiem.

Yahoo86

Tzn ojciec narzeczonej posiada jeszcze pole. Coś koło hektara. Jaka wartość musi być zapisana w spadku dla rodzeństwa aby oni nie mogli się już ubiegać o ten zachowek i czy jeśli np zapisze im po jakimś małym kawałku tego pola w spadku to tez ich dyskwalifikuje w ubieganiu się o zachowek ?
Rozumiem tylko chodzi o to iż teść jest chory i nie wiem czy przeżyje ponad 10 lat.

Jak to ewentualnie rozwiązać?

ffenix

"Nic nie odziedziczy po nim, ani nic nie zostanie im darowane" --> nic co zrównoważyłoby im należny zachowek.

Przykładowo:

Domek, który ojciec Jan darował córce Anecie jest wart 300 tys. zł i jest jego jedynym "dużym" majątkiem.
Oprócz domku ojciec w chwili swojej śmierci jest właścicielem:
* telewizora używanego od dłuższego czasu - powiedzmy, że wartego w chwili śmierci 1500 zł
* starego motoru wartego 500 zł
* oszczędności w kwocie 10 tys. zł
-> to jest majątek zmarłego, który przedstawia jakąś "wyliczalną" wartość.

Czyli wartość majątku Jana, to 312 tys. zł - przy czym 300 tys. zł, to wartość darowizny, a 12 tys. zł, to masa spadkowa.

Jan, oprócz córki Anety, ma jeszcze syna Michała i córkę Kasię.

Przy dziedziczeniu ustawowym, każde z jego dzieci odziedziczyłoby po 1/3 jego majątku, tj. po 1/3 z 312 tys. zł - czyli po części majątku wartej 104 tys. zł

[Zachowek - jeśli uprawiony nie jest małoletni ani trwale niezdolny do pracy - to połowa tego co uprawniony dziedziczyłby ustawowo.
Skoro ustawowo każde z trojga dzieci dziedziczyłoby część majątku wartą 104 tys. zł, to zachowek wynosić będzie 52 tys. zł.

Ale...

Najbardziej wartościowy składnik majątku otrzymała umową darowizny Aneta, więc faktycznie masa spadkowa po Janie warta jest 12 tys. zł

Ten majątek wart 12 tys. zł ustawowo dziedziczą jego dzieci, czyli każde po części wartej 4 tys. zł.

Skoro Michał i Kasia odziedziczyli tylko udział w majątku wart 4 tys. zł, to mają prawo wysunąć względem obdarowanej Anety roszczenie o uzupełnienie zachowku.
Czyli wypłacenie im różnicy pomiędzy należnym im zachowkiem (52 tys. zł), a tym co odziedziczyli -> tj. 52 tys. zł - 4 tys. zł = 48 tys. zł


Tutaj opisałam już kwestie związane z zachowkiem:
Zachowek w skrócie
Umowa darowizny a zachowek

Sugeruję przeczytać, a w przypadku dalszych wątpliwości dopytać tutaj.

A to już jest zależne od zapisów umowy darowizny.
Jeśli w umowie darowizny darczyńca przekazuje jedynie nieruchomość jako "gołe ściany", to w takim przypadku wyposażenie stanowi spadek po darczyńcy.
Może się jednak zdarzyć, że darczyńca daruje nieruchomość wraz z wyposażeniem i w tym przypadku nie jest ono spadkiem, ale oczywiście może to zwiąkszyć wartość darowizny.

O obliczaniu wartości darowizny na potrzeby zachowku napisałam już w tym poradniku, do którego podałam linki powyżej.


W tym przypadku zastosowanie będzie miała opisana powyżej sytuacja z telewizorem.
Jeśli to co rodzeństwo Twojej narzeczonej odziedziczy po śmierci ojca wyrówna należny im zachowek, to Twoja narzeczona już nic im płacić nie będzie musiała.
Jeśli to co rodzeństwo odziedziczy będzie mniej warte, to narzeczona będzie musiała uzupełnić zachowek, czyli wypłacić różnicę.


Jeszcze jedna informacja -> zachowek wypłaca się tylko, jeśli uprawniony wysunie takie roszczenie.
Może się zdarzyć, że rodzeństwo z jakiś względów nie będzie chciało tego zachowku (może tylko jedno z rodzeństwa będzie go chciało).
Trzeba pamiętać, że na wysunięcie roszczenia rodzeństwo będzie miało 5 lat od dnia śmierci ojca, lub 5 lat od otwarcia testamentu, jeśli taki zmarły pozostawi.


Jeśli jest zgoda między rodzeństwem i dobra wola, to rozwiązanie może być takie...

Ojciec umową darowizny przekazuje domek Twojej narzeczonej lub wam obojgu.
Pozostały majątek, tj. pole przekazuje umową darowziny swoim pozostałym dzieciom, czyli generalnie rozdysponowuje cały swój majątek za życia.

Następnie ojciec spisuje ze swoimi dziećmi notarialną umowę o zrzeczeniu się dziedziczenia - w takim wypadku już nikt względem nikogo nie będzie mógł wysuwać jakichkolwiek roszczeń.
Ale tak jak powiedziałam - konieczna tu jest zgoda wszystkich ze stron.


Inną możliwością jest umowa dożywocia.
Plusem tej umowy jest to, że eliminuje roszczenie o zachowek i właścicielami będziesz zarówno Ty jak i narzeczona/żona
Minusem mogą być:
* spore zobowiązania względem dożywotnika, czyli w tym wypadku względem ojca/teścia,
* kłopoty związane z ewentualnym wziąciem kredytu hipotecznego,
* ewentualną sprzedażą za życia dożywotnika.

Poprostu musisz skalkulować co bardziej na dłuższą metę będzie Wam się opłacać.

Yahoo86

Chyba właśnie taka forma umowy będzie dla nas najlepszym rozwiązaniem. Chciałbym jeszcze zapytać czy po śmierci dożywotnika również nikt nie będzie miał prawa żądać od nas zachowka ? Z tego co widzę jest to chyba jedyna forma aby bezpiecznie zainwestować pieniądze w dom bez ryzyka, że ktoś może odebrać nieruchomość lub kogoś później spłacać. W przypadku gdyby mój teść zapisał cały dom tylko na mnie oraz pole to jego dzieci również mogłyby żądać abym zapłacił im zachowek ?

ffenix

Tak, umowa dożywocia całkowicie eliminuje roszczeie o wypłatę zachowku.
Należy tylko pamiętać, by nie pomylić umowy dożywocia z umową darowizny z dożywotną służebnością.

W przypadku umowy dożywocia koniecznym będzie zapłacenie 2% PCC od wartości nieruchomości.
Ta umowa, to swego rodzaju umowa "kupna sprzedaży na raty" - podkreślam, to nie jest umowa kupna-sprzedaży, ale tak jak jak umowa sprzedaży eliminuje zachowek, bo nie dostaje się nieruchomości za darmo.

Nie musiałbyś, jeśli od dnia dokonania darowizny do dnia śmierci teścia minęłoby więcej niż 10 lat.

Yahoo86

Rozumiem, a kto wyznacza wartość nieruchomości (czy teść może sam ją wyznaczyć ?) i czy w ten podatek wlicza się również działka na której stoi domek ?

ffenix

Wartość może określić teść, jednak musi to być realna kwota, bo inaczej US może się "doczepić".

2% PCC, to podatek od wartości całości nieruchmości, czyli zarówno działki jak i domu, który na niej stoi.


Tak na marginesie istotna informacja na przyszłość... przykład...

Twoja narzeczona/żona dostaje umową darowizny/na mocy testamentu działkę budowlaną i jest jej jedyną właścicielką.
Następnie na tej działce budujecie wspólnie dom.

-> dobrze pamiętać, że skoro działka jest tylko żony, to i dom formalnie jest tylko żony;
znaczy to tyle, że w przypadku rozwodu mąż może liczyć tylko na zwrot nakładów na cudzą własność, a nie na połowę nieruchomości
- podobnie w przypadku śmierci żony - dziedziczeniu po niej będzie podlegać całość nieruchomości, a nie tylko połowa nieruchomości.

Yahoo86

No tak ale załóżmy w przypadku umowy dożywocie właścicielami nieruchomości stajemy się z żoną wspólnie tak ? I wtedy prawnie połowa domu należy do mnie połowa do żony ? Przepraszam, że tyle pytań zadaje ale moja mama planuje sprzedać mieszkanie w mieście i chce podzielić pieniądze między mnie a moją siostrę. Wtedy będę musiał się wymeldować z tego mieszkania i zameldować w domku u teściów i tam chcę włożyć w remont prawie całą tą kwotę którą otrzymam za sprzedaż mieszkania mojej mamy. Chciałbym zaznaczyć iż domek ma parter i jedno piętro przy czym pierwsze piętro jest w ogóle w środku nie wykończone, nic tam nie ma oprócz gołych ścian czyli teoretycznie teść może podać niską wartość tego domku gdyż tam użytkowany w chwili obecnej jest tylko parter. Tam praktycznie cały dom nadaje się do remontu. Jeszcze zaznaczę iż na pierwsze piętro nie ma schodów są tylko drzwi wejściowe. Także schody trzeba przede wszystkim postawić gdyż od wewnątrz z parteru też nie ma możliwości aby się tam dostać.

ffenix

Kto pyta - nie błądzi lub przynajmniej błądzi mniej, więc pytaj, a ja jeśli tylko będę potrafiła, to odpowiem lub odpowie ktoś, kto ma większą wiedzę

Nieruchomość nabyta na podstawie umowy dożywocia w czasie trwania małżeńskiej wspólności ustawowej (czyli w czasie trwania małżeństwa) stanowi majątek wspólny obojga małżonków.
Do zawarcia umowy dożywocia przez jedno z małżonków jako nabywcy potrzebna jest zgoda drugiego z małżonków, czyli musiałbyś wyrazić zgodę na taki stan rzeczy.
Jeśli zgody nie wyrazisz, to Ty i żona jesteście współwłaścicielami nieruchomości po połowie.

Pieniądze, które otrzymasz od matki jako darowiznę - nawet jeśli nastąpi to w czasie trwania małżeństwa - będą Twoim majątkiem osobistym.
Jeśli chcesz się mimo umowy dożywocia zabezpieczyć, to możesz wszystkie faktury na inwestycje w nieruchomość brać na swoje imię i nazwisko.

Wartość nieruchomości jak najbardziej powinna uwzględniać stan w jakiej ona się znajduje w momencie jej przekazania.

Yahoo86

Kurcze jak dobrze, że są tacy ludzie jak Ty, którzy potrafią bezinteresownie pomóc
Naprawdę, ślicznie dziękuję za pomoc. Bardzo dużo mi/nam pomogłaś.
W razie czego będę jeszcze pytał ale na chwilę obecną myślę, że to co napisałaś powinno wystarczyć

Serdecznie Pozdrawiam

Yahoo86

ffenix mam jeszcze takie pytanie.
Czy w przypadku umowy dożywocia oprócz opieki itd nad dożywotnikiem muszę też koniecznie zaopiekować się jego bliską osobą np. jego żoną ? Czy takie osoby można wyszczególnić w tej umowie czy po prostu mam pomagać każdej jego bliskiej osobie (dzieciom wnukom itp) ?

ffenix

To już zależy od umowy, która zostanie zawarta.
Jeśli w umowie postanowicie, że Wasze zobowiązania dotyczą jedynie teścia, to nikt inny nie może mieć wobec Ciebie i narzeczonej/żony, żadnych roszczeń.

Yahoo86

ffenix mam jeszcze pytanka jeśli można.

Nie długo wybieramy się już do notariusza podpisać umowę dożywocia. Chciałbym się Ciebie zapytać czy ta umowa ma jakiś konkretny wzór czy można samemu określić poszczególne obowiązki wobec dożywotnika? Np czy mógłbym tam umieścić zapis, że w zamian za nieruchomość gwarantuje mu tylko zamieszkanie aż do śmierci i opiekę a np. że kosztów pogrzebu ja nie będę ponosił czy koniecznie musi być wszystko co do joty tak jak w Art. 908 KC ? Czy w trakcie trwania tej umowy dożywotnik może z niej zrezygnować i w zamian dostać rentę ? Czy po 5 latach od podpisania tej umowy dożywotnik już nic z nią nie może zrobić czy o co to chodzi ? Czy po śmierci dożywotnika nieruchomość automatycznie należy już do mnie i małżonki nie zależnie od tego po ilu latach on umarł on podpisania dożywocia ? Czy można coś zrobić z umową dożywocia w przypadku gdy dożywotnik w przeszłości stosował i nie raz nadal stosuje przemoc w rodzinie ? Chodzi mi o to czy np. w takiej sytuacji będę mógł coś zrobić z dożywotnikiem czy niestety nic ?