umowa najmu lokalu - odpłatna czy nieodpłatna? - Forum Prawne

 

umowa najmu lokalu - odpłatna czy nieodpłatna?

Przejąłem dom z lokalami wraz z najemcami (teraz jestem pełnoprawnym właścicielem). Wcześniejszym właścicielem był samorząd gminy. Podpisał on umowę najmu na lokal na czas nieokreślony z dość dziwnymi zapisami, gdzie najemca de facto nie płacił ...



Wróć   Forum Prawne > Pomoc prawna z zakresu prawa prywatnego > Prawo cywilne > Prawo nieruchomości, lokalowe i budowlane


Odpowiedz
 
27-10-2012, 13:44  
Azalizh
Użytkownik
 
Posty: 55
Domyślnie umowa najmu lokalu - odpłatna czy nieodpłatna?

Przejąłem dom z lokalami wraz z najemcami (teraz jestem pełnoprawnym właścicielem). Wcześniejszym właścicielem był samorząd gminy. Podpisał on umowę najmu na lokal na czas nieokreślony z dość dziwnymi zapisami, gdzie najemca de facto nie płacił czynszu a jedynie podatek od nieruchomości.

Oto te 2 zapisy w umowie:
  1. Z tytułu używania lokalu najemca jest obowiązany uiszczać wynajmującemu opłatę czynszu regulowaną w wysokości 50 zł.
  2. Wynajmujący odstępuje od pobierania czynszu najmu. W zamian koszty eksploatacji lokalu w całości ponosić będzie najemca.

Moje pytanie: Czy wskutek ww. zapisów umowy "lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu" czy też jest to nieodpłatne używanie lokalu?

Pytanie ma związek z art. 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów, to znaczy czy lokatorzy są chronieni poprzez ograniczoną możliwość wypowiedzienia podpisanej umowy. Nie wiem na jakiej podstawie prawnej mogę spowodować eksmisję lokatorów (jak rozumiem wstąpiłem w stosunek prawny tej umowy).
Azalizh jest off-line  
28-10-2012, 16:49  
boolo41
Stały bywalec
 
Posty: 1.254
Domyślnie RE: umowa najmu lokalu - odpłatna czy nieodpłatna?

to wyglada na bezterminowa umowe najmu. Wypowiedz je po prostu, ale pisemnie i to listem poleconym. Termin wypowiedzenia, to 3 miesiace.
boolo41 jest off-line  
28-10-2012, 17:02  
Azalizh
Użytkownik
 
Posty: 55
Domyślnie RE: umowa najmu lokalu - odpłatna czy nieodpłatna?

Cytat:
Napisał/a boolo41 Zobacz post
to wyglada na bezterminowa umowe najmu. Wypowiedz je po prostu, ale pisemnie i to listem poleconym. Termin wypowiedzenia, to 3 miesiace.
Bezterminowa umowa najmu (czyli odpłatna) lokalu mieszkalnego daje duże prawa lokatorom. Nie można sobie wypowiedzieć takiej umowy od tak ... (czyt. art. 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów). Już nie wspominając o terminach. Lokator musiałby nie płacić czynszu przez pewien okres, a tutaj wynajmujący niba ja, zrzeka się czynszu.

Jak dla mnie nienormalna konstrukcja umowy, spisana w latach 90. przez urzędników gminy.
Problem polega na tym czy można przyjąć że to jest umowa użyczenia?
Azalizh jest off-line  
29-10-2012, 13:23  
Lewanna
Moderator globalny
 
Lewanna na Forum Prawnym
 
Posty: 14.472
Domyślnie RE: umowa najmu lokalu - odpłatna czy nieodpłatna?

W takim wypadku Właściciel zachowuje jednak uprawnienie (wynikające z art. 28 ust. 2 NajLokU) do wypowiedzenia tak ustalonego czynszu.

art. 28
1. Do dnia 31 grudnia 2004 r. najemcy lokali mieszkalnych w budynkach spółdzielni mieszkaniowych opłacają czynsz w wysokości odpowiadającej kosztom eksploatacji i remontów, ponoszonym przez członków spółdzielni.

2. Do dnia 31 grudnia 2004 r., w stosunkach najmu powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy, wysokość czynszu w lokalach, w których obowiązywał w dniu wejścia w życie ustawy czynsz regulowany, nie może przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu.
Lewanna jest off-line  
29-10-2012, 19:07  
Azalizh
Użytkownik
 
Posty: 55
Domyślnie RE: umowa najmu lokalu - odpłatna czy nieodpłatna?

Cytat:
Napisał/a Lewanna Zobacz post
W takim wypadku Właściciel zachowuje jednak uprawnienie (wynikające z art. 28 ust. 2 NajLokU) do wypowiedzenia tak ustalonego czynszu.

art. 28
2. Do dnia 31 grudnia 2004 r., w stosunkach najmu powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy, wysokość czynszu w lokalach, w których obowiązywał w dniu wejścia w życie ustawy czynsz regulowany, nie może przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu.
Tak, ale co z możliwością wypowiedzenia stosunku najmu umowy w ogóle? Czy lokatorzy mogą skorzystać z przywilejów art. 11 ust. 1. i 2. Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów ...? Nie ukrywam że zależy mi opróżnieniu lokalu.
Azalizh jest off-line  
29-10-2012, 22:17  
Lewanna
Moderator globalny
 
Lewanna na Forum Prawnym
 
Posty: 14.472
Domyślnie RE: umowa najmu lokalu - odpłatna czy nieodpłatna?

Tylko na podstawie art. 11 wyżej wspomnianej ustawy.
Lewanna jest off-line  
29-10-2012, 22:39  
Azalizh
Użytkownik
 
Posty: 55
Domyślnie RE: umowa najmu lokalu - odpłatna czy nieodpłatna?

Cytat:
Napisał/a Lewanna Zobacz post
Tylko na podstawie art. 11 wyżej wspomnianej ustawy.
No ale sęk w tym, że ustawa mówi o wynajmie odpłatnym, a tutaj w umowie wynajmujący zrzeka się czynszu i najemca mi nic nie płaci. Zatem dlaczego można mówisz, że jednak ten przepis obowiązuje?
Azalizh jest off-line  
30-10-2012, 17:54  
Lewanna
Moderator globalny
 
Lewanna na Forum Prawnym
 
Posty: 14.472
Domyślnie RE: umowa najmu lokalu - odpłatna czy nieodpłatna?

Ja to rozumiem w ten sposób:
  1. Z tytułu używania lokalu najemca jest obowiązany uiszczać wynajmującemu opłatę czynszu regulowaną w wysokości 50 zł.
  2. Wynajmujący odstępuje od pobierania czynszu najmu. W zamian koszty eksploatacji lokalu w całości ponosić będzie najemca.
Czyli najemca nie uiszczał opłat z tytułu najmu, tylko opłacał symboliczną kwotę (50zł) tak zwanego czynszu regulowanego.
Czynsz regulowany a czynsz najmu, to dla mnie dwie różne rzeczy.

Czynsz regulowany można podnieść do progu 3% wartości odtworzeniowej.

Jeśli się mylę, to ktoś z forum mnie z pewnością poprawi, ale chyba dobrze interpretuję powyższy zapis.
Lewanna jest off-line  
01-11-2012, 09:00  
Azalizh
Użytkownik
 
Posty: 55
Domyślnie RE: umowa najmu lokalu - odpłatna czy nieodpłatna?

Muszę Ciebie przeprosić Lewanno. Niedokładnie przepisałem z umowy. Oto zapis:
  1. Z tytułu używania lokalu najemca jest obowiązany uiszczać wynajmującemu opłatę czynszu najmu regulowaną w wysokości 50 zł.
  2. Zmiany opłat, o których mowa w par. 1, wynikające z przepisów ustawowych lub prawa gminnego nie wymagają zmiany niniejszej umowy. Wynajmujący jest jednak zobowiązany do poinformowania najemcy o zmianie tych opłat na piśmie. Zmiany wysokości czynszu najmu dokonuje się w formie aneksu do niniejszej umowy
  3. Wynajmujący odstępuje od pobierania czynszu najmu. W zamian koszty eksploatacji lokalu w całości ponosić będzie najemca.

Nie rozumiem, po co zmiana wysokości czynszu skoro i tak wynajmujący się odstępuje od jego pobierania.

Wracając do meritum wg mnie jest to ten sam "czynsz najmu" (regulowany).
Azalizh jest off-line  
01-11-2012, 12:06  
Lewanna
Moderator globalny
 
Lewanna na Forum Prawnym
 
Posty: 14.472
Domyślnie RE: umowa najmu lokalu - odpłatna czy nieodpłatna?

Najprostsze rozwiązanie:
Wprowadź aneks do umowy mówiący o przekształceniu umowy użyczenia w umowę najmu lokalu mieszkalnego nr..... przy ul......... w ...(miejscowość) z dniem........np. 1 grudnia 2012r. w związku ze zmianą właściciela nieruchomości.
Zatem od dnia 1 grudnia 2012r, będzie naliczany czynsz najmu w kwocie......zł.
Oprócz tego najemca zobowiązany będzie do uiszczania kosztów niezależnych od właściciela, czyli:
wywóz śmieci (np. liczony od osoby)
doprowadzenie wody i odprowadzanie ścieków (też od osoby)
energia elektryczna w częściach wspólnych (korytarze, klatka schodowa)
dozorca
i co tam jeszcze trzeba...
Lewanna jest off-line  
04-11-2012, 07:10  
Azalizh
Użytkownik
 
Posty: 55
Domyślnie RE: umowa najmu lokalu - odpłatna czy nieodpłatna?

Wprowadzenie czynszu najmu spowoduje wg mnie prawne uzasadnienie stosowania art. 6a Ustawy o ochronie praw lokatorów czyli masa obowiązków związanych z utrzymaniem lokalu mieszkalnego w należytym stanie. Jest to rozpadający się dom na wsi, wymagający remontu i naprawy niektórych instalacji. Nie mogę pozwolić sobie na koszty gdy mieszkają tam lokatorzy.

Zastanawiąjące jest czy mogę sobie tak wprowadzać aneksy bez zgody drugiej strony.

Wprowadzenie odpłatnego czynszu najmu spowoduje, że lokatorzy będą w pełni chronieni przez art. 11 Ustawy oOchPrLok. To jest meritum mojego wątku.

Lewanno moim nadrzędnym celem jest opróżnienie lokalu (art. 222 KC), wskutek wypowiedzenia umowy najmu.
Azalizh jest off-line  
04-11-2012, 11:08  
Lewanna
Moderator globalny
 
Lewanna na Forum Prawnym
 
Posty: 14.472
Domyślnie RE: umowa najmu lokalu - odpłatna czy nieodpłatna?

Cytat:
Napisał/a Azalizh Zobacz post
Wprowadzenie czynszu najmu spowoduje wg mnie prawne uzasadnienie stosowania art. 6a Ustawy o ochronie praw lokatorów czyli masa obowiązków związanych z utrzymaniem lokalu mieszkalnego w należytym stanie.
Nie mogę pozwolić sobie na koszty gdy mieszkają tam lokatorzy.

Wprowadzenie odpłatnego czynszu najmu spowoduje, że lokatorzy będą w pełni chronieni przez art. 11 Ustawy oOchPrLok.
Coś za coś.
Lewanna jest off-line  
Odpowiedz

Podobne wątki na Forum Prawnym
Wątek
§ nieodpłatna służebność mieszkania a koszty utrzymania lokalu (odpowiedzi: 14) witam, 2 lata temu otrzymałam w drodze darowizny od ojca mieszkanie. Ustanowiłam na jego rzecz prawo do nieodpłatnego korzystania z pokoju, wspólnej...
§ nieodpłatna umowa zlecenie. (odpowiedzi: 4) Witam wszystkich forumowiczów. Piszę ponieważ mam kilka pytań odnośnie umowy zlecenie. 1) Powadzę działalność gospodarczą, podpisuję z synem...
§ Nieodpłatna umowa najmu mieszkania w spadku - a jednak i jak to wypowiedzieć (odpowiedzi: 3) Wójt gminy będący zarządzającym lokalem Agencji Nieruchomości Rolnych podpisał umowę najmu na czas nieoznaczony osobie z czynszem 10 zł, ale jednak w...
§ nieodpłatna umowa użyczenia (odpowiedzi: 3) Witam Od 1go lutego prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą i chciałbym na podstawie nieodpłatnej umowy użyczenia "wynajmować" od mojego ojca...
§ czy umowa dzierżawy może byc nieodpłatna ? (odpowiedzi: 9) Dostałam w spadku grunty rolne, chce je sprzedać ale okazało się, że są one obciążone dzierżawą, tzn jest taki zapis w K.W, tylko, że w tej umowie...
§ Nieodpłatna umowa (odpowiedzi: 1) Witam Mam takie pytanie czy mozliwe jest sporzadzenie umowy zlecenie lub umowy o dzielo za 0 zł ? Tzn nie ma byc pobrane wynagrodzenie a umowa ma...


Czasy w strefie GMT +1. Teraz jest 12:22.