zakup gruntu rolnego, podział i sprzedaz - Forum Prawne

peyo28

witam

Proszę o poradę prawną w temacie nieruchomości rolnej niezabudowanej- tak jest w KW. Mam "okazję" kupić działką rolną ponad 3 ha oczywiście nie jestem rolnikiem. Działka oznaczona jest jako grunt RV i RIVb, i przeznaczona jest jako teren zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej ale wymagane jest sporządzenie planu zagospodarowania przestrzennego.Działka ma dostęp do drogi publicznej, nie ma żadnej zabudowy sąsiedniej, z prądem i gazem nie ma problemu, gorzej woda i ścieki bo ich po prostu nie ma. W gminie minimalna wielkość działki rolnej 3000m2 więc ja planuje sprzedać 6 takich działek resztę pozostawić pod swoją budowę i teraz pytania
-czy gmina ma obowiązek sporządzenia PZP na mój wniosek i ile to kosztuje i trwa trwa?
-czy będę mógł sprzedawać działki rolne jako nie rolnik bez planu zagospodarowania przestrzennego?
-czy muszę dokonywać odrolnienia działek i jak coś ile to teraz kosztuje?
-czy na takiej działce można wybudować dom o powierzchni do 500m2 obrysu i tylko tę część wydzielić z działki rolnej jako budowlaną
-czy ewentualnie zapłacę podatek za sprzedaż działek
-sprzedawca aktualnie bierze na te działkę dotacje ( nie wiem czy to ma jakieś znaczenie) dlatego sprzedaż dopiero po 01-2013

dziękuję za pomoc i pozdrawiam

idali

Ale pod spodem piszesz, że nie ma planu.
Więc skąd wiadomo, na co jest przeznaczona?
Jest studium?
Nie
Raczej na pewno będziesz musiał odprowadzić VAT.
I lepiej wcześniej zapewnić sobie interpretację ministerstwa finansów, żeby potem się nie zdziwić niemiło
Pomijam kwestie innych opłat, bo na razie nie jest dla mnie jasne, na jakiej podstawie działki są przeznaczone pod zabudowę

peyo28

Mam takie pisemko z gminy z 2008 roku gdzie aktualnie sprzedający działką wystąpił do gminy z zapytaniem o przeznaczenie działek. Ale tak jak słusznie zauważyłeś w nagłówku pisma opisano jako" projekt nowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego". Czyli studium jako takie jest... więc ? powiedz mi jak mam się zwrócić o interpretację ministerstwa finansów. Pozdrawiam

honefoss

Więc idź do gminy i sam to sprawdź. Na razie wiesz tylko, ze parę lat temu był projekt studium. Co w nim było i czy zostało to uchwalone nie wiesz.
Koszty uchwalania planu są wysokie. Jak wysokie - dowiesz się w gminie.
Vatem i interpretacją MF na razie się nie przejmuj, to póki co twój najmniejszy problem. Zresztą, w przeciwieństwie do przedmówcy uważam, że nie będziesz zobowiązany go płacić (ale podatek dochodowy już cie raczej nie ominie, opłata adiacencka od podziału po ewentualnej zmianie mpzp i renta planistyczna też)
Generalnie koszty takiej inwestycji są duże, stopień możliwych komplikacji też. Gdyby było inaczej, to myślisz, ze ktoś chciałby ci sprzedać "okazyjnie" taki złoty interes...?

idali

Czemu tak uważasz?
Jeżeli gmina ma uchwałę i jeżeli w tej uchwale jest (lub będzie) ujęta opłata adjacencka i renta planistyczna na danym terenie. To się okaże dopiero po ewentualnym uchwaleniu planu, jeżeli go nie ma. Aczkolwiek faktem jest, że gminy nie rezygnują ze ściągnięcia pieniędzy od inwestorów, jeżeli tylko istnieje taka możliwość.
To prawda, aczkolwiek radziłabym to zrobić na etapie kalkulacji opłacalności inwestycji i na pewno przed zakupem.

peyo28

no tak , "złoty interes"w tych czasach jest prawie niemożliwy, cena jaką woła sprzedający 2-3 zł za 1m2- 3ha, ale pomijając ten aspekt chciałbym abyście mi pomogli rozwiązać moje wątpliwości. Mój brat wybudował dom na pastwisku IV kategorii w tej samej gminie , tylko że on kupił ziemię od rolnika status działki- nieruchomość rolna zabudowana, i bez problemu pozwolenie na budowę wydzielenie gruntu budowlanego pod domem...... i stąd moje wątpliwości. Przedmiotowa działka ma status rolnej niezabudowanej, brak sąsiedztwa... a z drugiej strony studium, dostęp do mediów, do drogi etc. Chyba podstawowe pytanie to to czy będę mógł jako nie-rolnik sprzedawać działki podzielone na 3000m2, może na początek niech się pomartwi pierwszy budujący dom, i on przetrze szlaki , co o tym myślicie?

honefoss

Ponieważ:
"w świetle wspomnianego orzecznictwa europejskiego, jak również krajowego, decyzja, czy sprzedaż działek będzie opodatkowana VAT, zależy od działań, które podejmie sprzedający, a nie od ilości transakcji. Sam podział gruntów oraz inne działania podejmowane w celu zbycia działek (np. zamieszczanie ogłoszeń w prasie) nie uzasadniają jeszcze konieczności zapłaty VAT od sprzedaży. Zgodnie z wyrokiem TS UE za płatnika VAT zostaje uznany ten podatnik, który działa jak profesjonalna firma z branży obrotu nieruchomościami, tzn. podpisuje umowy z handlowcami, uzbraja działki pod zabudowę czy też przygotowuje w celach marketingowych informacyjną stronę internetową. Tego rodzaju działania nie mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, wobec czego zbycia terenu budowlanego nie można uznać w podobnej sytuacji za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności."

Niemniej jednak, o interpretację indywidualna zawsze lepiej wystąpić - zwłaszcza, ze ten korzystny dla podatnika wyrok TS UE jest dość świeży (wrzesień 2011 o ile dobrze pamiętam) i nie wszystkie US zdążyły się z nim pogodzić
Nie jest też tak do końca jednoznaczny, więc czas pokaże jakie te interpretacje będą i jakie wyroki będą później zapadały w sądach administracyjnych.

Sprostowanie

Właśnie sobie uświadomiłam, ze skoro autor posta ma zamiar na własny koszt zmienić mpzp, to może to zostać uznane (i zapewne będzie uznane) za działania w charakterze profesjonalnej firmy z branży obrotu nieruchomościami i tym samym sprzedaż działek zostanie objęta podatkiem vat.
No i pozamiatane - koszty zmiany planu, vat, pit, opłąta adiacencka plus renta planistyczna. Dla właściciela wiele nie zostanie...

honefoss

To nadal może być dobry interes. Cena jest bardzo niska jak na grunt rolny który w studium został przeznaczony pod mieszkaniówkę. Tyle tylko, ze to nie jest szybki biznes. Taką ziemie warto kupić i spokojnie czekać. Czas działa na korzyść właściciela - po 5 latach nie musisz płacić pit, może uchwalą plan - wtedy zapewne nie trzeba będzie płacić vat - poczekać jeszcze 5 lat i nie trzeba będzie płacić r.planistycznej - zostanie tylko o.adiacencka a to już małe pikuś. A w międzyczasie bierzesz dopłaty unijne do ziemi rolnej, dużo ich nie będzie ale zawsze coś.

peyo28

no dzięki serdeczne za informacje.... a jeżeli już w ten deseń to ile się +- płaci podatków rocznie za taki grunt i czy np nie-rolnikowi tak jak mi należą się dopłaty unijne do gruntu?

honefoss

Podatek rolny za 3 ha to ok. 400-500 pln rocznie (zależy od klasy ziemi, może być trochę więcej albo trochę mniej).
Dopłaty należą się każdemu kto uprawia ziemię, przy czym termin "uprawa" na potrzeby dopłat jest rozumiany dość elastycznie - ugorowanie tez jest formą uprawy.