Jak najłatwiej poinformować urząd o zakupie lub sprzedaży nieruchomości? - poradnik - Forum Prawne

voyteg · 17-12-2012, 15:02

Załóżmy, że sprzedaliśmy lub kupiliśmy dom, działkę, czy mieszkanie.

Umowa taka musi być zawarta w formie aktu notarialnego i na mocy odrębnych przepisów notariusz zawiadamia:

- Sąd Wieczystoksięgowy, który dokonuje wpisu w odpowiedniej księdze wieczystej (zgodnie z Kodeksem Cywilnym)
- Wójta, Burmistrza lub Prezydenta miasta – który jako organ podatkowy wydaje decyzję dotyczącą podatku od nieruchomości (czyli tu zastosowanie ma Ordynacja Podatkowa)
- Starostę, który prowadzi ewidencję gruntów i budynków (czyli zastosowanie ty ma Kodeks Postępowania Administracyjnego)

Niestety – jak to u nas w kraju bywa – mimo, że urząd ma wiedzę z otrzymanego aktu notarialnego, to i tak obliguje interesanta do dołączenia różnych zaświadczeń itp.
Wielu urzędników – dla własnej wygody – stara się jakby nie zauważać zapisów w art. 220 Kodeksu Postępowania Administracyjnego lub analogicznych w art. 306d Ordynacji Podatkowej

Cytat:

§ 1. Organ administracji publicznej nie może żądać zaświadczenia ani oświadczenia na potwierdzenie faktów lub stanu prawnego, jeżeli:
1) znane są one organowi z urzędu,
2) możliwe są do ustalenia przez organ na podstawie:
a) posiadanych przez niego ewidencji, rejestrów lub innych danych,
b) rejestrów publicznych posiadanych przez inne podmioty publiczne, do których organ ma dostęp w drodze elektronicznej na zasadach określonych w przepisach ustawy z dnia 17 lutego 2005 r. o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne,
c) wymiany informacji z innym podmiotem publicznym na zasadach określonych w przepisach o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne,
d) przedstawionych przez zainteresowanego do wglądu dokumentów urzędowych (dowodu osobistego, dowodów rejestracyjnych i innych).

Poradnik poniżej zawiera skuteczną metodę, jak zawiadomić odpowiednie organy administracji publicznej z wykorzystaniem powyższej normy prawa.

W pierwszej części treść pism , jakie powinien przygotować sprzedający, a dalej – kupujący.

Uwaga: Wszystkie dane do sporządzenia tych pism zawiera akt notarialny.

voyteg · 17-12-2012, 15:08

Sprzedający nieruchomość

Wydaje się, że sprzedający po wyjściu od notariusza ma temat zamknięty. Niestety tak nie jest, gdyż urząd posiadający w swej wiedzy informację o transakcji potrafi wydać decyzje o podatku od nieruchomości, tłumacząc się, że formalnie nie został zawiadomiony, mimo że informacja znajduje się w urzędzie „w drugim pokoju”.
Co ciekawe, interesant dowiaduje się o tym dopiero na etapie egzekucji wierzytelności w Urzędzie Skarbowym i ma już doliczone koszty z tego tytułu.

Dlatego dla własnego przyszłego bezpieczeństwa sprzedający powinien zawiadomić:

1) Wójta, Burmistrza lub Prezydenta miasta
oraz
2) Starostę.

Sądu Wieczystoksięgowego nie musi, bo odpowiedni wniosek złoży bezpośrednio. notariusz,

1) Pismo do Wójta, Burmistrza lub Prezydenta miasta – jako organu podatkowego

<nazwa organu do którego adresujemy pismo
czyli Wójt, Burmistrz lub Prezydenti adres>

Stosownie do art. 6 ust. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, (Dz. U. z 2001r. Nr 38, poz.454 ze zmianami ), informuję że dnia <data> w Kancelarii Notarialnej <dane notariusza sporządzającego akt> została sporządzona umowa sprzedaży <darowizny, dział spadku – jaka to czynność przepisujemy z aktu> nieruchomości <mieszkania również dokładnie przepisujemy z aktu> stanowiącej działkę <numer> w obrębie <numer> o obszarze <numer> dla której sąd rejonowy prowadzi księgę wieczystą <numer – wszystkie dane są w akcie notarialnym>. Na mocy tej umowy przestałem być właścicielem tej nieruchomości.
Na podstawie art. 306d Ordynacji Podatkowej odstępuje od udowadniania powyżej określonych faktów, ponieważ możliwe są one do ustalenia przez organ na podstawie posiadanych danych - notariusz na mocy odrębnych przepisów zawiadamia organy administracji publicznej lub też możliwe do ustalenia poprzez wgląd do rejestrów publicznych, jakim są księgi wieczyste po rozpatrzeniu przez Sąd odpowiedniego wniosku złożonego przez notariusza.

Podpis

2) Pismo do Starosty – jako organu prowadzącego ewidencję gruntów.

Starosta
<adres>

Stosownie do art. 35 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów u budynków (Dz. U. z 2001r. Nr 38, poz.454 ), informuję że dnia <data> w Kancelarii Notarialnej <dane kancelarii i notariusza sporządzającego akt> została sporządzona umowa sprzedaży <darowizny, dział spadku – jaka to czynność przepisujemy z aktu> nieruchomości <mieszkania również dokładnie przepisujemy z aktu> stanowiącej działkę <numer> w obrębie <numer> o obszarze <numer> dla której sąd rejonowy prowadzi księgę wieczystą <numer – wszystkie dane są w akcie notarialnym>. Na mocy tej umowy przestałem być właścicielem tej nieruchomości.
Na podstawie art. 220 Kodeksu Postępowania Administracyjnego odstępuje od udowadniania powyżej określonych faktów, ponieważ możliwe są one do ustalenia przez organ na podstawie posiadanych danych - notariusz na mocy odrębnych przepisów zawiadamia bezpośrednio organy administracji publicznej lub też możliwe są do ustalenia poprzez wgląd do rejestrów publicznych, jakim są księgi wieczyste po rozpatrzeniu przez Sąd odpowiedniego wniosku złożonego przez notariusza.

Podpis

Pisma te składamy w kancelarii ogólnej odpowiednio dla każdego urzędu, a na kopii otrzymujemy potwierdzenie wpływu. Raczej nie ma sensu udawać się do „okienka lub pokoju” merytorycznego, bo tam osoba pracująca będzie robiła wszystko, by nie przyjąć takiego pisma, bo „tak się nie da” i „trzeba wypełnić formularze oraz przynieść rożne zaświadczenia”. Zaś faktyczny powód jest taki, że urzędnik woli wykonać pracę rekami interesanta, zamiast własnymi. Ewentualnie wysyłamy listem poleconym z potwierdzeniem odbioru.

Po złożeniu w kancelarii mamy dowód, że organ administracji został poinformowany i jeśli w przyszłości wyda decyzję podatkową lub inny akt administracyjny, na tej podstawie będziemy mogli to unieważnić zarzucając niewłaściwe ustalenie stron postępowania.
Nie musimy robić już nic – jeśli urząd w odpowiedzi napisze jakieś dziwne pismo – proszę założyć wątek na forum.

voyteg · 17-12-2012, 15:25

Kupujący nieruchomość

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, kupujący nieruchomość jest zobowiązany zawiadomić odpowiednie organy. Niedopełnienie tego obowiązku bywa interpretowane jako „zatajenie informacji służącej do naliczenia podatku i wszczęcie odpowiedniej procedury karno-skarbowej. Nie będziemy tu analizować, dlaczego urząd mający tę wiedze bezpośrednio od notariusza, tłumaczy się, że formalnie nie został zawiadomiony, mimo że informacja znajduje się w urzędzie „w drugim pokoju”.

Dlatego dla własnego przyszłego bezpieczeństwa sprzedający powinien zawiadomić:

1) Wójta, Burmistrza lub Prezydenta miasta
oraz
2) Starostę.

Sądu Wieczystoksięgowego nie musi, bo odpowiedni wniosek złoży bezpośrednio. notariusz.

1) Pismo do Wójta, Burmistrza lub Prezydenta miasta – jako organu podatkowego
oznacza, że w tym przypadku obowiązują normy zawarte w ordynacji podatkowej

Cytat:

UWAGA! Pismo poniżej redagujemy, gdy nie zmienił się charakter nieruchomości, który ma wpływ na wysokość stawek podatku, czyli ma miejsce najczęstsza sytuacjia – kupiliśmy dom lub mieszkanie, w którym ktoś mieszkał i teraz będziemy mieszkać tam my.

Inaczej są opodatkowane nieruchomości gdzie prowadzi się działalność gospodarczą od tych, gdzie się tylko zamieszkuje. Jeśli jednak zakupiliśmy nieruchomość, gdzie ktoś prowadził działalność gospodarczą, a my jej nie prowadzimy lub sprzedający nam nieruchomość nie prowadził działalności, a my w nabytej nieruchomości zamierzamy, to powinniśmy złożyć odpowiedni formularz podatkowy. Wzór formularzy ustala Rada Gminy i nie ma jednolitych na terenie kraju. Przykładowe są tu.
Orzecznictwo w zakresie konieczności składana formularza znajduje się w treści wzoru podania poniżej.

Ważne wyjaśnienie

Zaproponowany w tym postępowaniu tryb jest próbą przyjęcia trybu najwygodniejszego dla interesanta, a wymagającego odpowiedniej atencji ze strony pracowników urzędu. Oparte jest on na założeniu, że wszystkie informacje niezbędne do wydania decyzji w sprawie ma urząd, który w toku postępowania zobowiązany jest je przekazać podatnikowi.

Urząd posiada wiedzę o danej nieruchomości, ponieważ cyklicznie wydaje decyzje podatkowe. Ewentualne zmiany właścicieli urzędnik może mieć z dwóch źródeł: aktu notarialnego lub poprzez wgląd do Ksiąg Wieczystych, do czego daje umocowanie właśnie art. 306d Ordynacji Podatkowej.

Dlaczego zatem urzędnik woli skupić się na korzystnych dla siebie normach prawnych i unikać wszczęcia postępowania administracyjnego?
Jest to dla niego dużo wygodniejsze, bo wtedy urząd wymaga, a interesant musi się dostosować. Wszystkie dokumenty interesant musi dostarczyć w przenośni „na biurko”. Natomiast wszczęcie postępowania administracyjnego ciągnie za sobą obowiązki dla urzędnika, który musi m.in. zebrać materiał dowodowy (art. 187 o.p.) i przed wydaniem decyzji przedstawić go stronie, by ta mogła się z zapoznać z aktami sprawy (art. 200 o.p.). Wtedy podatnik ma możliwość pełnej kontroli nad przyszłą decyzją. Urząd jest dla podatnika, a nie podatnik dla urzędu.

Urząd najczęściej skupia się na normie prawnej zawartej w artykule art. 6 ust. 6 u.p.o.l. (ustawa o podatkach lokalnych), gdzie unormowany jest obowiązek złożenia informacji „na formularzu według wzoru ustalonego w danej gminie” i argumentują, że bez tego „ani rusz”

Jednak sens złożenia tej deklaracji zawiera wykładnia WSA zawarta w Wyroku, którego cytat poniżej

http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/119187D125

Cytat:

Jest to informacja dla organu podatkowego, że podstawa opodatkowania jest inna niż w poprzednim roku podatkowym i tylko w tej sytuacji złożenie nowego wykazu nieruchomości według ustalonego wzoru jest obowiązkiem podatnika.

Czyli przykładowo, dana nieruchomość lub jej część zaczęła być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, albo zbudowano/wyburzono pomieszczenie i w związku z tym podstawa opodatkowania uległa zmianie.
Jest to sytuacja odmienna od tej, gdy ktoś zakupił nieruchomość – nic się w niej nie zmieniło, więc komplet informacji zawierają decyzje podatkowe z lat ubiegłych.

Poniżej natomiast cytat z orzeczenia WSA , gdzie podatnicy nigdy nie złożyli takiego formularza, co nie przeszkadzało organowi podatkowemu wydać decyzji zgodnej z prawem w toku postępowania administracyjnego – a zatem nie jest to warunek bezwzględny dla ustalenia podatku od nieruchomości.

http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/98C9DF1CFA

Cytat:

Ponadto, Kolegium wskazało, że skarżący nigdy nie złożyli organowi podatkowemu informacji o zakupionych nieruchomościach na formularzu według wzoru obowiązującego w gminie U., wymaganej przepisem art. 6 ust. 6 u.p.o.l. (…)
Dodać należy, że w przypadku niepoinformowania organu podatkowego przez podatnika o okolicznościach mających wpływ na powstanie lub zmianę wysokości podatku od nieruchomości, organ podatkowy uprawniony jest do wszczęcia postępowania na podstawie przepisu art. 165 Ordynacji podatkowej.

Interesanci w urzędzie prezentują jedna z dwóch postaw:

- uległą wobec oczekiwań urzędnika, która oznacza wykonywanie wszelkich oczekiwań, aby mieć sprawę „z głowy”. Jeśli zatem czytelnik tego poradnika oczekuje takiego rozwoju wypadków, to należy udać się do Urzędu Gminy, pobrać i wypełnić IN-1 (każda gmina może opracować własny i nie ma uniwersalnego) . Ewentualnie trzeba się liczyć, że urzędnik zażąda innych dokumentów, które trzeba przynieść na biurko (np. wypis z KW, oświadczeń, zaświadczeń itp.), co wynika tylko z lokalnych przyzwyczajeń.

- asertywną opartą na oczekiwaniu postawy nakierowanej do potrzeb interesanta, dzięki korzystaniu z istniejących uprawnień. Efektem takiej postawy jest konsekwentne zaskarżanie zastanych w urzędzie oczekiwań w odpowiednim trybie (opisano taki w poradniku). W następstwie tego powstają w sądach administracyjnych wykładnie prawa w danych sprawach, a z czasem NSA może podjąć uchwałę. Zatem warto, mimo że nie wydaje się to łatwe.

Na marginesie dodać można, że kierunek zawarty w powyższym poradniku jest zgodny z kierunkiem stosowania prawa podatkowego w naszym kraju, ponieważ trwają prace nad tym, aby od przyszłego roku pracownicy Urzędów Skarbowych wypełniali za podatników roczne zeznania podatkowe – czyli zaniknie obowiązek składania rocznego PIT-a.

<nazwa organu do którego adresujemy pismo
czyli Wójt, Burmistrz lub Prezydenti adres>

Stosownie do art. 6 ust. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, (Dz. U. z 2001r. Nr 38, poz.454 ze zmianami ), informuję że dnia <data> w Kancelarii Notarialnej <dane notariusza sporządzającego akt> została sporządzona umowa sprzedaży <darowizny, dział spadku – jaka to czynność przepisujemy z aktu> nieruchomości <mieszkania również dokładnie przepisujemy z aktu> stanowiącej działkę <numer> w obrębie <numer> o obszarze <numer> dla której sąd rejonowy prowadzi księgę wieczystą <numer – wszystkie dane są w akcie notarialnym>. Na mocy tej umowy stałem się właścicielem tej nieruchomości.
Na podstawie art. 306d Ordynacji Podatkowej odstępuje od udowadniania powyżej określonych faktów, ponieważ możliwe są one do ustalenia przez organ na podstawie posiadanych danych - notariusz na mocy odrębnych przepisów zawiadamia organy administracji publicznej lub też możliwe do ustalenia poprzez wgląd do rejestrów publicznych, jakim są księgi wieczyste po rozpatrzeniu przez Sąd odpowiedniego wniosku złożonego przez notariusza.
Jednocześnie, potwierdzam że nie zmienił się charakter te nieruchomości, więc nie zaistniały tu okoliczności obligujące do złożenia informacji zawarte w art. 6 ust. 3 powyższej ustawy. Wykładnie stosowania prawa w tym obszarze zawiera Wyrok WSA z dnia 23 października 2008 (sygn. akt I SA/Gd 336/08):„W myśl art. 6 ust. 3 cyt. ustawy jeżeli w trakcie roku podatkowego zaistniało zdarzenie mające wpływ na wysokość opodatkowania w tym roku, a w szczególności zmiana sposobu wykorzystywania przedmiotu opodatkowania lub jego części, podatek ulega obniżeniu lub podwyższeniu, poczynając od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło to zdarzenie. Przepis art. 6 ust. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych odnosi się do takiej sytuacji, w której w ciągu roku podatkowego nastąpiła zmiana charakteru nieruchomości, mająca wpływ na wysokość stawek podatku. W niniejszej sprawie sytuacja taka nie miała miejsca.” Zgodnie z powyższą wykładnia prawa nier mam obowiązku składania tej deklaracji, ponieważ wszystkie dane dla naliczenia podatku są znane organowi administracji publicznej z urzędu.

Podpis

2) Pismo do Starosty – jako organu prowadzącego ewidencję gruntów.
oznacza, że w tym przypadku obowiązują normy zawarte w kodeksie postępowania administracyjnego

Starosta
<adres>

Stosownie do art. 35 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów u budynków (Dz. U. z 2001r. Nr 38, poz.454 ), informuję że dnia <data> w Kancelarii Notarialnej <dane kancelarii i notariusza sporządzającego akt> została sporządzona umowa sprzedaży <darowizny, dział spadku – jaka to czynność przepisujemy z aktu> nieruchomości <mieszkania również dokładnie przepisujemy z aktu> stanowiącej działkę <numer> w obrębie <numer> o obszarze <numer> dla której sąd rejonowy prowadzi księgę wieczystą <numer – wszystkie dane są w akcie notarialnym>. Na mocy tej umowy się właścicielem tej nieruchomości

Na podstawie art. 220 Kodeksu Postępowania Administracyjnego odstępuje od udowadniania powyżej określonych faktów, ponieważ możliwe są one do ustalenia przez organ na podstawie posiadanych danych (bezpośrednio z aktu notarialnego) – gdyż notariusz na mocy odrębnych przepisów zawiadamia bezpośrednio organy administracji publicznej lub też możliwe są do ustalenia poprzez wgląd do rejestrów publicznych, jakim są księgi wieczyste po rozpatrzeniu przez Sąd odpowiedniego wniosku złożonego przez notariusza. Stosownie do orzeczenia NSA z dnia 19 października 2011 (sygn. akt I OSK 1764/10 ) „Z urzędu wprowadza się zmiany wynikające z prawomocnych orzeczeń sądowych, aktów notarialnych”, zatem wniosek jest uzasadniony w oparciu o wiedzę posiadaną lub możliwą do ustalenia przez organ administracji publicznej.

Podpis

Pisma te składamy w kancelarii ogólnej odpowiednio dla każdego urzędu, a na kopii otrzymujemy potwierdzenie wpływu. Raczej nie ma sensu udawać się do „okienka lub pokoju” merytorycznego, bo tam osoba pracująca będzie robiła wszystko, by nie przyjąć takiego pisma, bo „tak się nie da” i „trzeba wypełnić formularze oraz przynieść rożne zaświadczenia”. Zaś faktyczny powód jest taki, że urzędnik woli wykonać pracę rekami interesanta, zamiast własnymi. Ewentualnie wysyłamy listem poleconym z potwierdzeniem odbioru.

Po złożeniu w kancelarii mamy dowód, że organ administracji został poinformowany i jeśli w przyszłości wyda decyzję podatkową lub inny akt administracyjny niezgodnie z przekazaną informacją, to na tej podstawie będziemy mogli to podważyć zarzucając niewłaściwe ustalenie stanu faktycznego. Bezpodstawnym będzie też ewentualny zarzut "nieujawnienia informacji dla celów podatkowych", skoro takie podanie złożyliśmy.

Jeśli urząd w odpowiedzi napisze jakieś dziwne pismo – proszę założyć wątek na forum.

Gdyby jednak jeden lub drugi organ administracji nie chciał załatwić sprawy zgodnie z naszymi oczekiwaniami, to skuteczny sposób do ponaglania znajduje się odpowiednio:

- w przypadku Urzędu Gminy jako organu podatkowego w tym poradniku (link) tu Organem wyższej instancji jest SKO

Możemy też zastosować tryb zawarty w tym poradniku http://forumprawne.org/prawo-spadkow...-poradnik.html

- w przypadku Starosty w sprawie wprowadzenia zmian w ewidencji w tym poradniku (link)