Proszę o sprawdzenie umowy wynajmu mieszkania - Forum Prawne

kosz · 08-02-2013, 19:44

Dzień dobry.
Proszę o sprawdzenie umowy czy wszystko jest w porządku:

UMOWA NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO
*
Zawarta w dniu .............................. w .....
*
pomiędzy:* Pawłem Kowalskim, zamieszkałym w Warszawie przy ul.Czeskiej 21/1 legitymującym się dowodem osobistym nr AHG 123456, PESEL 12345616560, zwanym dalej Wynajmującym
*
a
*
.................................................. ...................., zamieszkałym(ą) w ................................... przy ul. .................................................. ..,
legitymującym(ą)* się dowodem osobistym nr ..............................., PESEL ..........................., zwaną dalej Najemcą, o treści następującej:
§ 1
Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem mieszkania położonego na 4 piętrze w budynku znajdującym się w Warszawie przy ul. Czeskiej nr 21/1, składającego się z 2 pokoi, kuchni, łazienki o łącznej powierzchni 48 m2.
Wykaz wyposażenia lokalu zawiera załącznik nr 1 do niniejszej umowy.
§ 2.
Wynajmujący z dniem................................ oddaje Najemcy w najem lokal określony w § 1 ust. 1 wraz z wyposażeniem (meble, sprzęt RTV, sprzęt gospodarstwa domowego) z przeznaczeniem na cele mieszkalne.
Pomieszczenia piwniczne przynależne do lokalu pozostają w pełnym użytkowaniu Wynajmującego i nie są obiektem tej umowy.
Wynajmujący przekaże Najemcy klucze do lokalu - jeden komplet - w dniu oddania lokalu w najem.
§ 3.
Umowa niniejsza zawarta została na czas określony do dnia 1 listopada 2013 roku i po upływie tego okresu przestaje obowiązywać, bez uprzedniego wypowiedzenia. Każda ze stron może bez podania przyczyn wypowiedzieć umowę z zachowaniem minimum 30 dniowego okresu wypowiedzenia.
Nie później niż na miesiąc naprzód, Wynajmujący może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli Najemca:
a. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
b. Najemca spóźnił się z opłaceniem czynszu najmu o co najmniej 7 dni lub wykorzystuje lokal mieszkalny niezgodnie z obowiązującym prawem.
c. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela.
§ 4.
Najemca zobowiązany będzie do zapłaty Wynajmującemu czynszu najmu w wysokości .......................................
(słownie .................................................. .................................................. ..................) złotych miesięcznie.
Zapłata następować będzie z góry w terminie do 5 dnia każdego miesiąca obowiązywania umowy przelewem bankowym na konto osobiste Wynajmującego w banku PKO BP S.A. tytułem „Opłata za najem mieszkania”
Numer konta do wpłat: .................................................. .....
Pierwsza wpłata zostanie dokonana w dniu podpisania umowy gotówką.
Strony ustalają kaucję w wysokości 800zł (słownie osiemset złotych 0/00).
Kaucja jest pobierana jako zabezpieczenie ewentualnych roszczeń z tytułu zniszczenia lokalu ponad normalne zużycie w trakcie używania oraz zabezpieczenia wszelkich należności finansowych.
Kaucja zostanie wpłacona do rąk Wynajmującego w dniu podpisania umowy najmu.
Kaucja zostanie zwrócona niezwłocznie po rozliczeniu należności oraz przyjęciu lokalu przez Wynajmującego po wygaśnięciu umowy najmu.
Najemca pokrywa koszty eksploatacji lokalu obejmujące:
opłaty za energię elektryczną i paliwo gazowe płatne według wskazań liczników,
Należności wymienione w art. 4 pkt 9 Najemca będzie płacić Wynajmującemu na podstawie faktur lub rachunków wystawionych przez dostawców, w terminie do pięciu dni roboczych od daty doręczenia przez Wynajmującego Najemcy faktur lub rachunków. Najemcy przysługuje miesięcznie zużycie zimnej wody w wysokości 10m3, i jest zobowiązany do zapłaty za każdy metr wykraczający ponad przysługujące zużycie według stawki 8zł/m3
W przypadku zwłoki w płatności czynszu i opłat eksploatacyjnych Najemca jest obowiązany do zapłaty odsetek za zwłokę w ustawowej wysokości oraz odsetek stosowanych przez dostawców mediów.
§ 5.
Najemcy nie wolno dokonywać zmiany przeznaczenia lokalu.
Najemcy nie wolno oddawać lokalu w podnajem lub do bezpłatnego używania.
Ewentualne planowane przez najemcę adaptacje lub przebudowa pomieszczeń muszą być za każdym razem uzgadniane z Wynajmującym i wymagają jego pisemnej zgody.
Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za pisemną zgodą Wynajmującego.
§ 6.
Najemca jest obowiązany do dokonywania na własny koszt konserwacji i napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym.
Najemca zobowiązany jest poinformować Wynajmującego niezwłocznie o konieczności przeprowadzenia napraw i innych czynności, które zgodnie z obowiązującymi przepisami obciążają Wynajmującego.
Najemca zobowiązany jest udostępnić Wynajmującemu lokal do wglądu.
§ 7.
Po ustaniu stosunku najmu Najemca zobowiązany jest niezwłocznie zwrócić przedmiot najmu Wynajmującemu w stanie niepogorszonym.
Najemca nie ponosi odpowiedzialności za zmiany i zniszczenia w lokalu powstałe na skutek naturalnego zużycia.
§ 8.
Wynajmujący nie odpowiada za szkody wyrządzone ruchomościom Najemcy w wyniku zalania, ognia, włamania i innych zdarzeń losowych.
*§ 9.
*W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.
§ 10.
*Zmiana niniejszej umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
*§ 11.
Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
*
*
*
NAJEMCA******************************************* ********************************************* WYNAJMUJĄCY

Szczególnie proszę o sprawdzenie paragrafu 4 i 5
Z góry dziękuję

kosz · 08-02-2013, 20:17

PS. Teraz zauważyłem, że na wydrukowanej umowie są błędy ortograficzne i w kilku przypadkach pogubione literki. Czy to mi może jakoś zaszkodzić jeżeli jestem stroną wynajmującą?

Lewanna · 08-02-2013, 20:57

Cytat:

Napisał/a kosz

Szczególnie proszę o sprawdzenie paragrafu 4 i 5

Na moje oko oba paragrafy są w porządku.
A coś Cię zaniepokoiło w nich szczególnie?

Przyczepiłabym się natomiast do § 3.

Błędy ortograficzne i literówki nie mają znaczenia dla ważności umowy, pod warunkiem, że nie zmieniają jej treści i znaczenia.

kosz · 08-02-2013, 21:04

Dziękuję za odpowiedź.
Zmieniłem trochę punkt 10 paragrafu 4 aby było bardziej szczegółowo. Teraz wygląda to tak:

Należności wymienione w art. 4 pkt 9 Najemca będzie płacić Wynajmującemu na podstawie faktur lub rachunków wystawionych przez dostawców, w terminie do pięciu dni roboczych od daty doręczenia przez Wynajmującego Najemcy faktur lub rachunków.
Najemca jest zobowiązany do przekazywania Wynajmującemu pierwszego dnia każdego miesiąca aktualnego stanu wskazań licznika zimnej wody umieszczonego w łazience, oraz stanów wskazań przynależnych do mieszkania liczników paliwa gazowego oraz energii elektrycznej zlokalizowanych na klatce schodowej.
Najemcy przysługuje miesięcznie zużycie zimnej wody w wysokości 10m3.
Najemca jest zobowiązany do dodatkowej zapłaty za każdy metr wykraczający ponad przysługujące zużycie według zamontowanego w mieszkaniu licznika przy stawce 8zł/m3

A co konkretnie w paragrafie 3 trzeba poprawić?

Lewanna · 08-02-2013, 21:35

Cytat:

Napisał/a kosz

§ 3.
...Każda ze stron może bez podania przyczyn wypowiedzieć umowę z zachowaniem minimum 30 dniowego okresu wypowiedzenia.

Umowy terminowej nie można wypowiedzieć bez konkretnych powodów (art. 673 paragraf 3 KC).
Skoro więc wynajmujący takie powody podaje, to również najemca powinien miec prawo podac swoje i wpisac je do umowy.
Bez podania przyczyn (jak to wyżej ująłeś) można umowę rozwiązać za porozumieniem stron, a nie wypowiedzieć.
Wypowiedzenie umowy terminowej musi zawierać powód takiej czynności.

Cytat:

Napisał/a kosz

b. Najemca spóźnił się z opłaceniem czynszu najmu o co najmniej 7

Zapis niezgodny z ustawą.
Przeczytaj art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Cytat:

Napisał/a kosz

Najemcy przysługuje miesięcznie zużycie zimnej wody w wysokości 10m3. Najemca jest zobowiązany do dodatkowej zapłaty za każdy metr wykraczający ponad przysługujące zużycie według zamontowanego w mieszkaniu licznika przy stawce 8zł/m3

Czyli najemca nie płaci za zużycie wody i odprowadzanie ścieków do momentu, aż przekroczy 10m3???

mila · 08-02-2013, 21:54

Ten zacytowany kawałek w #5 ja bym wykreśliła. Tylko miesza. A jak woda i ścieki podrożeją? Chociaż sądzę, że te 10 m3 które mu podarujesz to wystarczy...

kosz · 08-02-2013, 22:09

Cytat:

Napisał/a Lewanna

Umowy terminowej nie można wypowiedzieć bez konkretnych powodów (art. 673 paragraf 3 KC).
Skoro więc wynajmujący takie powody podaje, to również najemca powinien miec prawo podac swoje i wpisac je do umowy.
Bez podania przyczyn (jak to wyżej ująłeś) można umowę rozwiązać za porozumieniem stron, a nie wypowiedzieć.
Wypowiedzenie umowy terminowej musi zawierać powód takiej czynności.

ok - to będę tworzył takie umowy co 3 miesiące. Każda na okres 3 miesięcy.

Cytat:

Napisał/a Lewanna

Czyli najemca nie płaci za zużycie wody i odprowadzanie ścieków do momentu, aż przekroczy 10m3???

Tak - w cenie czynszu ma wliczone 10m3 zimnej wody. Zmienić formę?

Cytat:

Napisał/a Lewanna

art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów

o kurcze - aż mi się odechciało wynajmować jak to przeczytałem. To zapytam inaczej:
- Co w przypadku jeżeli najemca podpisał taką umowę, która jest niezgodna z tą ustawą? Coś mi się nie spodobał i chciałbym poszukać nowych ludzi a on powie że nie będzie płacił a dalej mieszkał. Kogo wtedy chroni prawo?
Czy mogę taką kobietę od razu wyrzucić jakoś siłą?

Mam tyle pytań bo zainteresowana to samotna bezrobotna z dzieckiem, która wróciła z Anglii. Ona tą kasę przecież szybko przeje i co później? Może być z nią problem.

Lewanna · 08-02-2013, 22:46

Cytat:

Napisał/a kosz

Zmienić formę?

Nie sądzę, by przekroczyła zużycie 10m3.
Zmiana zależy od Ciebie.
Zwykle najemca płaci za swoje zużycie wody bez względu na ilość, a nie właściciel.

Cytat:

Napisał/a kosz

o kurcze - aż mi się odechciało wynajmować jak to przeczytałem. To zapytam inaczej:
- Co w przypadku jeżeli najemca podpisał taką umowę, która jest niezgodna z tą ustawą?

Wtedy najemca może się na tę ustawę powołać i nie respektować zapisów w umowie.

Cytat:

Napisał/a kosz

Czy mogę taką kobietę od razu wyrzucić jakoś siłą?

Nie.
Procedura jest długa w takich przypadkach.
Wezwania do zapłaty, a w razie braku, pozew o eksmisję i czekanie na orzeczenie sądu.
Poczytaj na forum posty w tych tematach.

Cytat:

Napisał/a kosz

Mam tyle pytań bo zainteresowana to samotna bezrobotna z dzieckiem, która wróciła z Anglii. Ona tą kasę przecież szybko przeje i co później? Może być z nią problem.

Nie jest regułą, że jak kobieta samotna z dzieckiem to i kłopoty, ale trzeba być ostrożnym.
Niepokojący jest tu jednak fakt, że jest ona bezrobotna.
Może mieć z czasem problemy z terminowym regulowaniem rachunków, co może doprowadzić do zadłużenia mieszkania. A to już znaczy duże kłopoty dla właściciela.

kosz · 08-02-2013, 22:59

dziękuję bardzo. Mam jeszcze jedno pytanie - czy taka zmiana może być aby płacić podate tylko od kwoty 580zł ?

§ 4.
Najemca zobowiązany będzie do zapłaty Wynajmującemu czynszu najmu składającego się z zysku dla Wynajmującego w wysokości 580 zł oraz 420zł opłat do spółdzielni mieszkaniowej dając łączną kwotę czynszu najmu w wysokości 1000zł (słownie jeden tysiąc złotych miesięcznie 0/00).

Lewanna · 08-02-2013, 23:30

Cytat:

Napisał/a kosz

Mam jeszcze jedno pytanie - czy taka zmiana może być aby płacić podate tylko od kwoty 580zł ?

Tak. Pod warunkiem, że skrupulatnie w umowie zaznaczysz, które opłaty są Twoim zyskiem od wynajmu, a które wnoszone do spółdzielni.
Wtedy rozliczać się tylko z dochodu.

kosz · 09-02-2013, 08:28

Cytat:

Napisał/a Lewanna

Tak. Pod warunkiem, że skrupulatnie w umowie zaznaczysz, które opłaty są Twoim zyskiem od wynajmu, a które wnoszone do spółdzielni.
Wtedy rozliczać się tylko z dochodu.

Nie rozumiem. Jakie jeszcze opłaty? Jest tak jak napisałem:

Cytat:

Napisał/a Kosz

§ 4.
Najemca zobowiązany będzie do zapłaty Wynajmującemu czynszu najmu składającego się z zysku dla Wynajmującego w wysokości 580 zł oraz 420zł opłat do spółdzielni mieszkaniowej dając łączną kwotę czynszu najmu w wysokości 1000zł (słownie jeden tysiąc złotych miesięcznie 0/00).

Lewanna · 09-02-2013, 12:25

Cytat:

Napisał/a kosz

Nie rozumiem. Jakie jeszcze opłaty?

Należy wyszczególnić jaka kwota jest Twoim dochodem z tytułu wynajmu lokalu, a jaka kwota wpłacana jest do spółdzielni (tak jak napisałeś) plus media.
Przykład:
Najemca zobowiązany jest do zapłaty:
Koszty eksploatacyjne wpłacane do administracji spółdzielni - 420,00zł
Czynsz dla właściciela z tytułu najmu lokalu - 580,00zł
Media:
Opłata za wodę (ciepła, zimna) i odprowadzanie ścieków - według zużycia
Wywóz śmieci - ?/na osobę
Telefon - ?
Telewizja - ?
Gaz - według zużycia
...i tak dalej.

Nie ma wtedy problemów kto za co i ile płaci, oraz widać czarno na białym, jaki jest Twój czysty dochód z wynajmu.

mila · 09-02-2013, 17:54

Ja w swojej umowie najmu ustaliłam okres wpłaty czynszu co 10 dni. Wtedy, jeśli wynajmujacy ociąga sie z wpłata za 3 pełne okresy (tu miesiąc) juz mogę podejmować konkretne kroki, nie czekając trzech miesięcy jak by było przy miesięcznych okresach. Wypisałam konkretne daty kolejnych wpłat. Wynajmujący płaci mi na konto co miesiąc tak, aby nie przekroczyć tego ostatniego, trzeciego okresu 10- dniowego.

Lewanna · 09-02-2013, 18:48

Cytat:

Napisał/a mila

Ja w swojej umowie najmu ustaliłam okres wpłaty czynszu co 10 dni.

Jak to, co 10 dni?
Możesz Mila to rozwinąć?