Problem z umową najmu lokalu. Proszę o pomoc! - Forum Prawne

 

Problem z umową najmu lokalu. Proszę o pomoc!

Witam, To mój pierwszy post na forum. Mam problem z interpretacją umowy, którą sporządził wynajmujący korzystając z pomocy prawnika. Od 6 pażdziernika wynajmuję lokal od wynajmującego (otworzyłem w tym miejscu sklep). Czynsz wynosi 1.000 zl ...



Wróć   Forum Prawne > Pomoc prawna z zakresu prawa prywatnego > Prawo cywilne > Prawo nieruchomości, lokalowe i budowlane


Odpowiedz
 
30-12-2008, 19:07  
maqns
Początkujący
 
Posty: 11
Domyślnie Problem z umową najmu lokalu. Proszę o pomoc!

Witam,
To mój pierwszy post na forum. Mam problem z interpretacją umowy, którą sporządził wynajmujący korzystając z pomocy prawnika.
Od 6 pażdziernika wynajmuję lokal od wynajmującego (otworzyłem w tym miejscu sklep). Czynsz wynosi 1.000 zl + VAT i jest platny do 10 kazdego miesiąca za miesiąc bieżący. Przy podpisywaniu umowy zapłaciłem kaucję w wysokości 1900zl
§ Tytułem prawidlowej realizacji Umowy Najemca sklada Wynajmujacemu kaucje w wysokosci 1900zl. Kaucja, w przypadku prawidlowej realizacji Umowy zostanie zwrocona po zakonczeniu okresu najmu.
Punkt dotyczacy trwania umowy brzmi:
§ 5 Czas trwania umowy
2. Umowa zostanie zawarta na czas okreslony szesciu lat od dnia jej podpisania do dnia 31 pazdziernika 2014 roku.
3. Z dniem 31 pazdziernika 2014r. niniejsza umowa nie ulega rozwiazaniu a automatycznie staje sie umowa zawarta na czas okreslony i dopiero wowczas kazdej ze stron przysluguje mozliwosc jej rozwiazania za trzymiesiecznym okresem wypowiedzenia.

Chce rozwiazac umowe z Wynajmujacym, ale nie jestem pewien czy punkt 5 mowiacy o czasie trwania umowy mi tego uniemozliwia ? Czy to jest zgodne z prawem - zawarcie umowy, ktorej nie mozna wypowiedziec? Czy jezeli ja wypowiem umowe, to strace kaucje w calosci? Proszę o pomoc, poniewaz nie mam sie do kogo zwrocic z tym problemem
maqns jest off-line  
30-12-2008, 20:02  
stereo79
Użytkownik
 
stereo79 na Forum Prawnym
 
Posty: 61
Domyślnie

Mnie się wydaje, że jest zgodne z prawem skoro strony tak sobie ustalily, a jesli nie ma nic w umowie o wypowiadaniu jej, to nie możesz wypowiedzieć. najlepiej probowac w drodze porozumienia stron się dogadać, bo umowy skutecznie nie wypowiesz i mimo takiego oświadczenia nadal bedziesz musial placic czynsz.
stereo79 jest off-line  
30-12-2008, 20:07  
maqns
Początkujący
 
Posty: 11
Domyślnie

W umowie jest też paragraf mowiacy :
§ 10. Do kwestii nieuregulowanych niniejsza umowa stosuje sie odpowiednie przepisy prawa

Czy ma tu zastosowanie paragraf kodeksu cywilnego mowiacy ze okres wypowiedzenia wynosi do konca nastepnego miesiaca ? np. wypowiadajac umowe 14 stycznia okres wypowiedzenia trwa do ostatniego dnia lutego.
Ze strata kaucji sie juz pogodzilem, ale czy bede musial placic czynsz przez 6 lat? Na to mnie nie stać :/
maqns jest off-line  
30-12-2008, 20:45  
stereo79
Użytkownik
 
stereo79 na Forum Prawnym
 
Posty: 61
Domyślnie

jakbym mial juz z tym isc na sile do sadu do bym pewnie podnosil, ze to tak naprawde byla od poczatku umowa na czas nieokreslony, gdyz po uplywie terminu nie gasnie nić zobowiazaniowa, a z automatu trwa dalej bez wzgledu na stanowisko strony. Ale dosc to naciagane. Ja nie potrafie pomoc, moze ktos inny cos podpowie.
stereo79 jest off-line  
30-12-2008, 21:02  
Użytkownik
Gość
Domyślnie

KC
Cytat:
Art. 673. § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.
§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca
mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Do istoty umowy zawartej na czas określony należy niemożność jej wypowiedzenia poza sytuacjami wskazanymi przez strony w umowie.
 
30-12-2008, 21:15  
maqns
Początkujący
 
Posty: 11
Domyślnie

W umowie sytuacje przy ktorych wynajmujacy moze rozwiazac umowe to zaleganie z czynszem przez okres jednego miesiaca. Niestety jest tez napisane, ze jak zalegam z czynszem to wynajmujacy moze wypowiedziec mi umowe LUB nalozyc kare w wysokosci 1000zl ! Czyli nie placac przez okres trwania umowy czynszu bedzie mi rosl dlug powiekszany co miesiac o kare 1000 - dobrze interpretuje? Czy pozostaje mi tylko liczyc na "dobra wole" wynajmujacego? Czy jezeli wynajmujacy nie pojdzie mi na reke to bede zmuszony oplacac czynsz nie korzystajac z lokalu? Nie istnieje zadna luka prawna, na ktora moge sie powolac ?
W umowie nie ma nic napisane, ze najemca moze wypowiedziec umowe. Wg zawartej umowy wypowiedziec ja moze tylko wynajmujacy w przypadku zalegania z czynszem
maqns jest off-line  
30-12-2008, 21:17  
Użytkownik
Gość
Domyślnie

Zastrzeżenie kary umownej traktowałbym raczej jako nieważne, ale zastrzegam, że nie znam dokładnych postanowień umwy. Nikt Panu nic nie konkretnego doradzi ani nie wskaże żadnego racjonalnego rozwiązania problemu, bez dokładnej analizy stanu faktycznego.
 
30-12-2008, 21:22  
maqns
Początkujący
 
Posty: 11
Domyślnie

Jezeli ktos mialby chec zapoznac sie z trescia umowy, to moge zamiescic ja w pliku pdf.
Dlaczego kara umowna moze byc niewazna? Jak sie odwolac do niewaznosci kary umownej w przypadku jakby zostala zastosowana?
maqns jest off-line  
30-12-2008, 21:34  
Użytkownik
Gość
Domyślnie

Kodeks cywilny
Cytat:
Art. 483. § 1. Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).
§ 2. Dłużnik nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania przez zapłatę kary umownej.
Zobowiązanie do zapłaty czynszu ma charakter pieniężny. Wszystko jednak zależy od postanowień umowy, być może są w niej jakiejś sformułowania, na które Pan jako nieprawnik, nie zwrócił dostatecznej uwagi.
 
30-12-2008, 21:58  
maqns
Początkujący
 
Posty: 11
Domyślnie

§ 4. Czynsz.
{...}
7. Opoznienie platnosci czynszu i naleznosci wymienionych w pkt. 5 (czynsz, prad itp) niniejszego paragrafu upowaznia wynajmujacego do nalozenia kary umownej w wysokosci 1000zl i naliczania podwojonych odsetek ustawowych lub odstapienia od umowypo uprzednim pisemnym wezwaniu


Nie jest to zobowiazanie niepieniezne, czy w tym przypadku kara taka moze zostac nalozona? Podejrzewam ze nakladanie tych kar co miesiac bedzie dla wynajmujacego bardziej korzystne niz rozwiazanie umowy...
6 lat po 12.000 rocznie = 72.000 za czynsz
6 lat po 12.000 rocznie = 72.000 kary umowne
do tego dojda odsetki ustawowe ..
Przeraza mnie to, czy nie ma zadnej luki w prawie, ktora umozliwilaby mi rozwiazanie umowy?
maqns jest off-line  
30-12-2008, 23:18  
stereo79
Użytkownik
 
stereo79 na Forum Prawnym
 
Posty: 61
Domyślnie

Ta kara umowna to faktycznie jakis bajer, tu wchodza odsetki za opoznienie.

Malo jest ustawowych opcji dla Ciebie i trudno sie w nie wstrzelic.

Cytat:
Art. 664. § 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

§ 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

§ 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
lub

Cytat:
Art. 682. Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Jest jeszcze ogólne koło ratunkowe w postaci art.

Cytat:
Art. 357. "Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym. "
Kryzys swiatowy to dobry przyklad nadzwyczajnej zmiany stosunkow. Jego indywidualne reperkusje trzeba by jednak skonkretyzowac w pismie do sadu i powiazac z celami umowy najmu. Ale to taki procesowy krolik z kapelusza - uda sie jednemu na stu.

Ja bym sie probowal dogadywac.
stereo79 jest off-line  
Odpowiedz

Podobne wątki na Forum Prawnym
Wątek
§ problem z umową najmu lokalu użytkowego (odpowiedzi: 15) Witam serdecznie, proszę o pomoc..... W dniu 7 maja br podpisałam umowę najmu lokalu użytkowego. Umowa sporządzona na czas nieokreślony z...
§ Problem z umową najmu lokalu (odpowiedzi: 3) Witam, Chciałbym prosić o pomoc i sugestie w rozwiązaniu dwóch problemów. Przez przeszło 7 lat prowadziłem działalność gospodarczą na potrzeby...
§ Problem z umową najmu lokalu. (odpowiedzi: 7) Chronologiczny zapis wydarzeń jest następujący: 01. Podpisanie umowy najmu lokalu najemcy z zakładem pracy (okres PRL) 02. Czasy po 1990 roku -...
§ Problem z umową najmu lokalu (odpowiedzi: 1) Witam Mam problem z moja umową najmu lokalu. Sprawa wygląda następująco mieszkam w kamienicy która była miasta po xxx lat znalazł sie spadkobierca...
§ BARDZO PROSZĘ O POMOC - Wypowiedzenie najmu lokalu (odpowiedzi: 1) Witam serdecznie, znalazłam się w trudnej sytuacji, liczę na Państwa pomoc i z góry dziękuję. Prowadzę niewielki sklep spożywczy który jest...
§ Problem z umową najmu! Proszę o szybką odpowieź (odpowiedzi: 6) Mam pytanie. Chcę zerwać umowę najmu mieszkania. Umowa obowiązuje od 1 lipca, ale została podpisana 12 czerwca. Kaucji nie wpłaciłem jeszcze i na...


Czasy w strefie GMT +1. Teraz jest 17:46.