Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego blokuje działkę - Forum Prawne

Osteg

Witam,

Mam następujący problem: otrzymałem jakiś czas temu w spadku dzaiłkę. niestety w planach zagospodarowania przestrzennego jej większa część przeznaczona jest pod tereny rozwojowe miasta (konkretnie parking i droga). Chiałem na tej działce postawić dom, niestety nie dostanę warunków zabudowy ze względu na te plany zagospodarowania. Miasto nie chce również odkupić działki bo nie ma na to pieniędzy a zaplanowana inwestycja może ruszyć Bóg wie kiedy, na pewno nie w najbliższych latach, bo na to też nie ma kasy.

Co robić?? Wychodzi na to, że mogę tam tylko kosić trawe i płacić za nią podatek czy da się z tym jakoś "walczyć"?

zbig1968

Co to znaczy "większa część przeznaczona jest pod tereny rozwojowe"? Ile zostaje tej mniejszej części nie przeznaczonej pod tereny rozwojowe?
Czy to w tej chwili są grunty rolne?
Czy "plany zagospodarowania" oznacza, że dla tej działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Osteg

Działka ma ok 27 arów, miasto ma w planach zabranie 15 arów. Na tym co zostaje stoi juz jeden budynek mieszkaniowy. Nie są to grunty rolne. Dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jedyną propozycją ze strony miasta która nie doszła do skutku była chęć wykupienia części działki pod drogę (6 arów) za kwotę ponad 3 razy niższa niż średnia cena gruntu w tym rejonie... Poza tym całość zostałaby oddzielona od siebie gdyż droga planowana jest przez sam środek...

zbig1968

A co chcesz osiągnąć? Jeśli chcesz aby miasto odkupiło po cenie rynkowej to musisz doprowadzić do podziału działki. Niezależnie pod jakim pretekstem - musisz jakiś znaleźć. W wyniku tego podziału wydzielona zostanie działka pod drogę zgodnie z liniami rozgraniczającymi. I wtedy miasto ma obowiązek wykupić ją. Pewnie będzie trochę barowania się o cenę ale będziesz górą.
Jeśli po podziale powstaną "resztówki" nie do użytku to też możesz domagać się wykupu.

Osteg

No właśnie na tym co zostanie nie da się budować. Chciałem od miasta działkę o podobnej wielkości co sobie zajęli na zamianę w innej lokalizacji ale też odmowa :/ pozwolenie na budowę niewielkiego domu mógłbym uzyskać tylko tuż obok tego który juz stoi, ale wtedy na działce prawie 30 arów mam 2 domy obok siebie i sporo miejsca pustego, na którym nic postawić nie mogę a miasto nie chce tego wykupić

zbig1968

Zaraz, zaraz. Miasto przecież chciało wykupić. Tylko nie za taką cenę jakiej Ty chciałeś.
Jeśli doprowadzisz do podziału działki i wydzielania działki pod drogę to miasto będzie miało obowiązek wykupić tę działkę "drogową". Wycena działek "drogowych" jest dziwną sprawą i dlatego przyjmuje się ceny gruntów sąsiednich. Zrobisz własną wycenę i będziesz negocjował z miastem. Ugrasz więcej albo mniej ale coś ugrasz.
Przed podziałem miasto nie ma obowiązku wykupu co stawia Cię w gorszej pozycji negocjacyjnej.
Co do resztek działki, na których nic nie da się zbudować - możesz powołać się na Art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i domagać się wykupienia przez miasto albo odszkodowania.

Osteg

No właśnie chciało wykupić 6 arów pod drogę za cenę grubo ponad 3 razy mniejsza niż jest warta i to po negocjacjach dziecac tym samym działka na część na której stoi budynek i druga część ktorej wykupić nie chcą a budować się nie pozwalają :/

honefoss

...albo ceny transakcyjne gruntów drogowych które są kilkakrotnie niższe.


Pod warunkiem, ze od dnia wejścia w życie zmienionego planu minęło mniej niż 10 lat.

Jakie było przeznaczenie tej części działki zanim uchwalono obecnie obowiązujący plan zagospodarowania?

Osteg

Plany są najprawdopodobniej z lat 90, upewnie sie

zbig1968

Honefoss słusznie drąży tę sprawę. Jeśli to były grunty rolne przed uchwaleniem planu to nie można będzie wnosić, że uchwalenie planu przyczyniło się do znacznego obniżenia wartości. Więc kwestia odszkodowania za utratę wartości praktycznie odpadnie.

To prawda, chociaż to akurat uważam za głupie bo to nie są żadne "ceny rynkowe" bo nie ma rynku. Takie grunty kupują Gminy, Miasta i Skarb Państwa. Nie ma regularnego obrotu, więc i wyceny można podważać.

honefoss

Zgadzam się, jednak rzeczoznawcy mają z tym problem (zwłaszcza, ze gminy naciskają na jak najniższe wyceny...) - rozporządzenie o operacie szacunkowym mimo niedawnej nowelizacji jest mało precyzyjne więc bywa różnie interpretowane.
Na pewno jednak samo stwierdzenie że transakcje drogowe z natury rzeczy nie są transakcjami rynkowymi nie wystarczy (choć trudno się z nim na zdrowy rozum nie zgodzić...) - niestety były takie próby i zostały kategorycznie odrzucone przez sądy wszystkich instancji. Trzeba wykazać, ze na rynku lokalnym brak transakcji drogowych właściwych dla celów konkretnej analizy porównawczej - dopiero wtedy można się posłużyć cenami gruntów przyległych.

Osteg

Czytając swoje posty widzę, że przedstawiłem swój problem dosyć chaotycznie, dlatego spróbuje to opisać jaśniej. Ustaliłem też pewne nowe fakty. Więc:

Działka jest na miejscowym planie zagospodarownia przestrzennego podzielna według uznania miasta. Przed domem (nr dzaiłki 1446/2) ma oznaczenie 5KD czyli jako droga wewnętrzna dojazdowa a działka przed nią (1446/1) oznaczona jest jako KS czyli komunikacja samochodowa.
Kolejna częśc działki (1446/4) przeznaczona jest pod poszerzenie obecnie istniejącej drogi. Miasto odstąpiło od negocjacji zakupu działki 1446/2 i fragmentu działki 1446/4 argumentując to "brakiem możliwości pozyskania działek" ze względu na sprzeciw mój i sąsiada zbycia działki w proponowanej cenie.

podsumowując - miasto odstąpiło od chęci nabycia działek przy czym plan zagospodarowania blokuje wszelkie moje inwestycje na tym terenie. Podział ten nastąpił bodajże w 2000 roku, wcześniej działka , tu cytat z planu zagospodarowania z 93 roku, "w perspektywie, po spełnieniu uwarunkowań związanych z ich udostępnieniem mogą być wykorzystane jako tereny rozwojowe miasta"

załączam jeszcze mapke, działka ma numer 1446 i jest podzielona na 5 części.

zbig1968

Zaraz, zaraz. Z tego co pamiętam to wszystkie miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed 01/01/1995 starciły swoją moc z dniem 31/12/2003 roku. W takim wypadku na tym terenie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego i aby uzyskać pozwolenie na budowę trzeba zdobyć WZiZT. A Miasto ma małe prawo odmówić wydania WZiZT jeśli nie ma do tego jasnych przeciwwskazań.
Być mote trzebaby scalić działki powstałe po podziale z 2000 roku.

Osteg

Nie, plan z 93 był ogólny, teraz obowiązuje z 2005 gdzie dokładnie jest napisane która działka na co jest przeznaczona (droga, parking itp). szkoda tylko że nia ma słowa kiedy to ma powstać:/

zbig1968

No tak. Zmyliło mnie to, że cytowałeś zapis planu z 1993 roku, który w tym przypadku nie ma nic do rzeczy.
Grunty są w tej chwili rolne (konkretnie pastwiska). Więc trudno będzie wskazywać, że grunt przeznaczony pod drogę stracił na wartości. Jest pastwiskiem i można go używać jako pastwisko cały czas. Możesz się domagać wykupu ale dużych stawek nie uzyskasz.