Brak aktu własności działki. - Forum Prawne

PASIMIERZ

Witam wszystkich,
mam prośbę o poradę w skomplikowanym temacie zakupu działki, ale od począku.

Mam możliwość kupna po okazyjnej cenie działki w interesującej mnie lokalizacji. Jako, że jestem zielony w temacie, więc wybrałem się do notariusza, aby uzyskać wykaz dokumentów potrzebnych do przeprowadzenia transakcji. Zacząłem powoli kompletować tą dokumentację, łącznie z wyrobieniem sprzedającemu zagubionego dowodu osobistego. miałem już prawie wszystko, aż doszedłem do kwestii aktu własności (działka nie ma założonej księgi wieczystej). I tu zaczęło się coś co zdziwiło mnie tak jak jeszcze nic w moim 30letnim życiu. Sytuacja wygląda tak, że po udaniu się do Starostwa Powiatowego i podaniu numeru działki i nazwiska właściciela otrzymałem odpowiedź, że owszem ten Pan jest właścicielem tej działki, ale nie otrzyma aktu własności potrzebnego do natariusze, gdyż nie ma dokumentu źródłowego na podstawie którego jest on właścicielem. Wszyscy wiedzą, że ta działka jest jego, mało tego przez 22lata Państwo przyjmowało od niego podatek od tej nieruchomości, a teraz nie chce potwierdzić jego własności.
Z tego co udało mi się ustalić w Urzędzie Gminy z kolei, sprzedający wszedł w posiadanie nieruchomości (między innymi interesującej mnie) w wyniku tzw. "scalenia gruntów" w roku 1991. Zarówno on jak i jego żona wymienieni są w Decyzji o scaleniu wraz z informacją jaką kwotę muszą dopłacić w wyniku tego, że otrzymali grunty o większej wartości niż posiadali przed scaleniem. W decyzji nie ma natomiast informacji jakie działki oddali, a jakie otrzymali i na tej podstawie nikt nie chce wydać aktu własności.

Przepraszam za przydługawy opis całej sytuacji, ale starałem się wyjaśnić wszystko jaknajdokładniej.
Moja prośba dotyczy tego, czy ktoś mógłby mi nieco rozjaśnić przdmiotową sytuację z naciskiem na to co dalej robić, czyli jak to rozwiązać/załatwić, abym mógł wejść w posiadanie tej działki. Zaznaczam, że niestety ja muszę się zająć "wyprostowaniem" tego tematu, gdyż sprzedający jest po prostu osąbą prostą i nie bardzo orientuje się w urzędowych sprawach...

rentier1

To by znaczyło, że właścicielem jednak nie był. Ale za to jest posiadaczem samoistnym, który zasiedział tą nieruchomość bez łaski, w dobrej wierze po 20 latach. Obecnie pomimo wszystko jest właścicielem, ale musi to potwierdzić sąd, że nabył prawo własności w drodze zasiedzenia. Drugie pomimo, że "właściciel" (którym jest wg informacji SP) swojej nieruchomości zasiedzieć nie może, to jednak można wykorzystać fakt . Tym dokumentem źródłowym może być orzeczenie sądu stwierdzającego zasiedzenie.

PASIMIERZ

dziękuję za odpowiedź, która jednak automatycznie tworzy kolejne pytania:

1. Jaki jest koszt postępowania sądowego mającego stwierdzić zasiedzenie?
2. Czy te koszty są zależne od ilości działek których dotyczy to postępowanie (np jeżeli jest 5 działek to czy będą one traktowane jako jedno gospodarstwo, czy każda z osobna)?
3. Od czego zacząć/co zrobić po kolei żeby wyprostować tą sprawę?

firondel

Patrz regulamin forum.
Jeśli idzie o koszt zasiedzenia, to wpis do sądu to 2000 zł. Plus koszty dokumentów, ewentualny koszt napisania odpowiednich pism, ewentualny koszt pomocy prawnej (bo sam przyznajesz, że właściciel się na tym nie zna a ty też nie za bardzo). A i czas: co najmniej kilka miesięcy, jak i nie lat.

rentier1

ZaczÄ…Å‚bym od gminy, która daÅ‚a ciaÅ‚a. Wniosek o wszczÄ™cie postÄ™powania "naprawczego", majÄ…cego na celu uzupeÅ‚nienie dokumentów. Nie bÄ™dÄ™ cytowaÅ‚ ustawy o gospodarce nieruchomoÅ›ciami Dzia³ III. Rozdzia³ 2. Scalanie i podzia³ nieruchomo¶ci. Artyku³ 101-108 - Ustawa o gospodarce nieruchomo¶ciami - Nieruchomo¶ci - ustawa o gospodarce nieruchomo¶ciami - Student NEWS. Zasiedzenie to ostateczność i nie dam palca, że siÄ™ powiedzie (przy tak niskiej Å›wiadomoÅ›ci prawnej wÅ‚aÅ›ciwych organów) pomimo, że jestem przekonany o istnieniu przesÅ‚anek do stwierdzenia, że nastÄ…piÅ‚o w dobrej wierze po 20 latach od uchwaÅ‚y rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomoÅ›ci. ZawiniÅ‚a gmina, niech naprawia. hm ?

firondel

Zasiedzenie następuje przed sądem, a on jest trochę mądrzejszy

rentier1

On, to znaczy który ? Który sąd znajdzie się w opisanej przez PASIMIERZ sytuacji. "Dziadek właściciel" jest "niby" właścicielem, a jednak nie jest (odmowa wydania wypisu do celów notarialnych). Właściciel nie może zasiedzieć swojej nieruchomości, ale jeśli nie jest właścicielem to jest posiadaczem, tylko czy samoistnym ? Bo tylko taki może zasiedzieć z mocy prawa (nie przed sądem, bo kto wytrzymałby 20, czy 30 lat przed sądem ?). No i ten nieszczęsny właściciel, którego przez zasiedzenie dziadek ma pozbawić prawa własności nieruchomości, której jest posiadaczem (właścicielem). Jeśli już, radziłbym jednak działania na poziomie gminy bo pomimo tego, że sąd jest mądrzejszy, to gmina może jednak naprawić swój błąd, uzupełniając stosowne dokumenty o brakujące PASIMIERZ dane. hm ? Będą więc dokumentami źródłowymi na podstawie których okaże się, że "dziadek właściciel" jest właścicielem.

PASIMIERZ

no, a tak czysto teoretycznie:
jeżeli nie mam dokumentów potrzebnych do formalnego i prawnego zakupu tej działki to może lepszym rozwiązaniem jest, żebym ją wynajął/wydzierżawił na okres np. 50 lat? Co myślicie o takim rozwiązaniu?
czy gmina wyda mi pozowlenie na budowę na wynajętej/wydzierżawionej działce?

zbig1968

Gmina nie wyda takowego pozwolenia. ZresztÄ… to nie gmina wydaje pozwolenia na budowÄ™ tylko Starostwo.
I pod żadnym pozorem nie pchaj się w budowę na nieruchomości, co do której stanu prawnego nie jesteś na 100% pewien.

rentier1

jest ryzykowne ale możliwe. Umowa dzierżawy uwzględniająca prawo do dysponowania nieruchomością do celów budowlanych jest wystarczająca dla uzyskania pozwolenia na budowę, które wydawane jest w starostwie. Dopiero później zaczynają się chopsztosy i dlatego jw - nie radzę.

zbig1968

Nawet to się raczej nie uda. Jak można wydzierżawić działkę od kogoś, kto nie ma tytułu prawnego do nieruchomości?
Pan, który chce sprzedać działkę najprawdopodobniej już przed scaleniem był jedynie władającym, to znaczy nie miał tytułu prawnego. Fakt przeprowadzenia scalenia nie uczynił z niego właściciela. Dalej jest posiadaczem samoistnym.

Nie ma pojęcia jak wygląda sprawa zasiedzenia przerwanego przez scalenie gruntów ale jest możliwe, że właściciel może przeprowadzić taką sprawę. A póki co, w formie inwestycji wieloletniej możesz z nim podpisać umowę zobowiązującą Cię do wypłenia mu jakichś pieniezy i zobowiązującą go do sprzedaży działki po załatwienia sprawy o zasiedzenie.

A na szybkÄ… budowÄ™ nie licz.

rentier1

Do zawarcia umowy takiej dzierżawy nie jest wymagana wizyta u notariusza. Jeszcze tylko WZ z gminy i wniosek o pozwolenie na budowę do starostwa. Szybko ? Ale ryzykownie.

zbig1968

I tak będą chciali odpis Księgi Wieczystej. Nic z tego.
Albo przynajmniej numeru księgi.

rentier1

Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto:
1. złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
2.złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:
1. cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami
2.oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
3.decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Na wydanie decyzji właściwy organ ma 65 dni od dnia złożenia wniosku, w przeciwnym razie zostaje ukarany karą w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki.

zbig1968

5. Minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospoda-rowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia, wzory: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę.

We wniosku trzeba przywołać numer aktu notarialnego, KW albo innego. Podanie nieprawdziwych informacji grozi karą więzienia do lat 3 a nawet jeśli pozwolenie na budowę zostanie wydane to w myśl kpa może być wznowione postępowanie i decyzja może zostać uchylona.

Jak ktoś w Starostwie będzie bleszczaty na jedno oko to może i to przepuści.