Poradnik najemcy lokalu mieszkalnego - PRZECZYTAJ KONIECZNIE!! - Forum Prawne

Ag_Maz

Autorem powyższego poradnika jest użytkownik tcp
---------------------------------

Spis treści
1. Wstęp oraz o czym pamiętać przed podpisaniem umowy
2. Konstrukcja umowy.
3. Wypowiedzenie umowy.
4. Prawa i obowiązki stron, protokół zdawczo- odbiorczy, kaucja.

Poradnik najemcy lokalu mieszkalnego
Źródło : Wikipedia.

Wstęp:

Na początku kilka słów wstępnych. Niniejszy poradnik dotyczy najmu lokali mieszkalnych. Oczywiście najem może dotyczyć także rzeczy ruchomych (np. samochodów itp.), ale z uwagi na fakt, że miażdżąca większość pytań zadawanych na forum dotyczy najmu lokali mieszkalnych, skupmy się tylko na nich.

Jeśli w dalszych rozważaniach mowa o wynajmującym, mamy na myśli osobę wynajmującą (udostępniającą) lokal. Przeważnie będzie to właściciel lokalu (choć nie tylko, np. podnajem – o czym dalej).

Jeśli w dalszych rozważaniach mowa o najemcy, mamy na myśli osobę najmującą (korzystającą z lokalu).

Przed podpisaniem umowy:

Załóżmy, że po twardych bojach znaleźliśmy idealny lokal. Blisko do pracy/na uczelnie, tanio i w ogóle przyjemnie. Jednak już na samym początku stajemy przed twardą rzeczywistością. Wynajmujący okazuje się mało elastyczny i na wszystkie Wasze prośby odpowiada – nie. Nie chce umowy, a o zameldowaniu nas nie chce nawet słyszeć.

Kwestie podatkowe to już jego sprawa i nimi się nie interesujemy. Najwyżej wynajmujący będzie miał problemy z fiskusem. Co należy podkreślić – to on będzie miał problemy, nie my.
Nawet jeżeli wynajmujący sprzeda lub w jakikolwiek sposób straci własność mieszkania, to pamiętajmy – jesteśmy najemcą – mamy tytuł prawny do lokalu i nikt – w trakcie trwania umowy, bez wyroku eksmisyjnego (o uzyskanie którego jest bardzo trudno) - nas z mieszkania nie wyrzuci.

Kwestie meldunku szerzej opisane są w innych przyklejonych wątkach, ale najważniejsza jest dla nas jedna wiadomość – nie potrzebujemy żadnej zgody (czy nawet wiedzy) właściciela, po to by się zameldować pod danym adresem. Meldunek jest tylko potwierdzeniem administracyjnym aktualnego pobytu (takim jakby adresem do korespondencji) i nie niesie za sobą żadnych praw i obowiązków dot. najmowanego lokalu. Zameldowanie jest to czynność administracyjna, która jest tylko między nami a urzędem gminy. Wynajmujący nie jest w ogóle stroną w tym postępowaniu.

Ag_Maz

Podpisanie umowy:

Na wstępie należy podkreślić – nawet jeśli nie podpiszemy umowy to i tak jesteśmy umową związani. Prawo nie lubi próżni. Jeżeli nie mamy „papierka”, to i tak obowiązuje nas umowa – tyle, że ustna. Oczywiście jej postanowienia są bardzo ciężkie do udowodnienia i zarówno my, jak i wynajmujący może próbować wmawiać drugiej stronie, że „przecież umawialiśmy się inaczej”. Dlatego trzeba zawierać umowę!
Czasem zdarza się tak, że umowy nie ma „bo nie była potrzebna” a przy zakończeniu umowy najmu (np. rok akademicki się skończył) jest płacz i lament, bo „właściciel nie chce oddać kaucji i domaga się jeszcze jakiś pieniędzy”. Wtedy sytuacja jest bardzo ciężka, więc podpisujmy umowy, żeby do czegoś takiego nie dopuścić.

Generalnie umowa jest to oświadczenie woli dwóch stron, i zgodnie z zasadą swobody umów (art. Art. 353 ze zn. 1 Kodeksu Cywilnego) możemy ją sobie dowolnie kształtować. Nie trzeba być prawnikiem i znać paragrafy, żeby stworzyć ważną umowę najmu. W razie sprzeczności postanowień umowy z przepisami prawa, w pierwszej kolejności brane pod uwagę będą właśnie „paragrafy” (nawet jeśli podpiszemy umowę – zgodzimy się z jej treścią) . Są one moim zdaniem bardzo korzystne dla najemcy, więc nie bójmy się, że podpiszemy skrajnie niekorzystną umowę.

Nie ma jednak róży bez kolców, dlatego niżej zaznaczę na co musimy zwracać uwagę:

1. - data i miejsce zawarcia umowy,
- szczegółowe określenie stron (najlepiej z ich nr PESEL) oraz ich podpisy na końcu umowy.

Przyjmijmy to za nieinteresujące nas teraz elementy, ale niezmiernie ważne w wypadku ewentualnego sporu sądowego.

2. określenie przedmiotu najmu (opis lokalu – z podaniem księgi wieczystej, najlepiej jej aktualny odpis jako załącznik do umowy, albo przynajmniej do wglądu – KW można przeglądać przez Internet za darmo i należy przed zawarciem umowy przejrzeć!) - jest to o tyle ważne, żeby nie naciąć się na oszustów, którzy np. podnajmują lokal albo wynajmują w pakiecie z babcią, która może w nim dożywotnio mieszkać a która aktualnie jest w sanatorium.

3. zakres najmu – czy chcemy mieszkanie na wyłączność, czy zostawiamy możliwość wynajmującemu na „dołożenie” nam innych współlokatorów,

4. Czynsz. Tu trzeba dokładnie określić ile płacimy i kiedy. Wydaje to się oczywiste, ale spotkałem się z pytaniami „wynajmujący chce ode mnie jeszcze 1000 zł. z prąd – mam to zapłacić?”. Po pierwsze ustalamy czynsz najmu i określamy szczegółowo, co on obejmuje. Unikajmy otwartych sformułowań typu „jeżeli zużycie będzie wysokie, to wynajmujący zastrzega sobie prawo podwyższenia opłaty”. Prawa nie zastrzegamy – prawo stosujemy. Po prostu ustalamy konkretnie: jaką kwotę (co się na nią składa) i kiedy płacimy. Ponadto należy określić sposób płacenia (gotówka, przelew). Jeżeli płacimy „do ręki” zawsze żądamy pokwitowania!

5. czas trwania umowy: mamy dwa rodzaje umów najmu- umowa na czas oznaczony/ umowa na czas nieoznaczony,[/QUOTE]

Ag_Maz

6. okres wypowiedzenia:
W tym miejscu musimy zatrzymać się na dłużej i wyjaśnić parę kwestii. Wypowiedzenie to jest czynność, która zmierza do zakończenia umowy najmu. To instytucja, która jest najdokładniej uregulowana przez przepisy w obrębie umów najmu. Dlatego praktycznie nie ma dowolności stron w jej ustanawianiu. Większość przepisów dot. wypowiedzenia ma charakter semiiperatywny czyli nie pozwalający ustalić tej materii w sposób mniej korzystny niż przewiduje ustawodawca. Często w umowach najmu wpisany jest okres wypowiedzenia niezgody z ustawą – nie ma on zastosowania – jest nieważny. Z uwagi na to, o czym wcześniej pisałem – ustawa jest nadrzędna nad umową i przy kolizji postanowień stosuje się przepisy ustawowe. Nie bójmy się, że wynajmujący z dnia na dzień wyrzuci nas na bruk (nawet jak nie będziemy mieli akurat za co zapłacić czynszu), prawo nas chroni w tym aspekcie.W tym miejscu należy rozróżnić rodzaje wypowiedzeń:

a) Wypowiedzenie składa najemca:

Przepis prawny:

Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony najemca może wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie

. Wynika z tego zasada trwałości stosunku najmu zawartego na czas określony. Zgodnie z nią, takiej umowy nie można wypowiedzieć, chyba że w treści umowy jest przewidziana taka możliwość (przypadki i okres wypowiedzenia). Tego nie da się „ominąć”. Jeżeli brak powyższego w umowie, to naprawdę nie można wypowiedzieć stosunku najmu. Co za tym idzie rezygnacja ze stosunku najmu przy umowie na czas określony może wiązać się z obowiązkiem zapłaty czynszu za cały okres trwania umowy!

Przepis prawny:

Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Należy jeszcze raz podkreślić, że nie ma możliwości ustalenia w umowie okresu wypowiedzenia krótszego niż trzymiesięczny. Takie zapisy są nieważne. Oczywiście dłuższy okres wypowiedzenia ustalać można. . Co za tym idzie rezygnacja ze stosunku najmu przy umowie na czas nieokreślony przed upływem terminu wypowiedzenia może wiązać się z obowiązkiem zapłaty czynszu za pozostały okres wypowiedzenia!


b) Wypowiedzenie składa wynajmujący:

W tym przypadku najemca jest mocno chroniony przez ustawodawcę. Podkreślam, że inne regulacje w umowie niż te, niżej przedstawione – są nieważne.
Inaczej niż w przypadku wypowiadania stosunku przez najemcę przedstawia się sytuacja wypowiadania umów na czas oznaczony i nieoznaczony. Poniższe regulacje mają zastosowanie do dwóch rodzajów umów, są jakby nadzwyczajnym trybem ich wypowiadania (mają miejsce, gdy najemca swoimi czynnościami wykracza poza określone normy postępowania).

Przepis prawny:

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

Dodatkowo, w zwykłym trybie wynajmujący może wypowiedzieć umowę na czas nieoznaczony (albo oznaczony, jednak tylko wtedy jeżeli umowa takie wypowiedzenie dopuszcza). Poniżej przypadki:

Przepis prawny:

3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

Przepis prawny:

Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Podkreślam, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu tylko tak, jak podano powyżej. Wszelkie inne postanowienia umowne pozwalające wynajmującemu dokonać wypowiedzenia w inny sposób są nieważne.


------------
Tutaj uwaga użytkownika Lewanna w związku z często pojawiającym się pytaniem: "Podpisałam/em umowę na czas nieokreślony z zastrzeżeniem, że mogę ją wypowiedzieć, ale nie wcześniej niż po 12 miesiącach"

Ustawodawca nie przewidział ,,tworów mieszanych", obejmujących elementy umowy terminowej i bezterminowej.

Ag_Maz

7. Użytkowanie przedmiotu najmu – obowiązki.

Podczas trwania umowy najmu zarówno najemca, jak i wynajmujący mają określone prawa i obowiązki.

Wynajmujący musi pozwolić na niezakłócone korzystanie z przedmiotu najmu, w szczególności nie może naruszać posiadania najemcy (wchodzić do mieszkania bez jego zgody – chyba, że na to pozwala umowa). Ponadto wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

Przepis prawny:

Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:
1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu,
b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Najemca po pierwsze jest obowiązany regularnie płacić umówiony czynsz!

Ponadto musi utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Przepis prawny:

Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:
1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2) okien i drzwi;
3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Przepis prawny:

Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.
Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem powyższego i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.

Przepis prawny:

Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych wyżej, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

Uwaga: powyższe obowiązki obowiązują z mocy prawa, jednak można w umowie ustalić je odmiennie.

Ponadto najemca bezwzględnie nie może używać lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

Ważne jest też to, że nie może podnajmować lokalu bez zgody wynajmującego! Chodzi tu o sytuacje, że najemca bez wiedzy wynajmującego mieszka z np. koleżanką. Ilość lokatorów powinna wynikać z umowy najmu!


Poza wymienionymi obowiązkami stron umowy zarówno wynajmujący jak i najemca mają także obowiązek przestrzegania prawa i zasad współżycia społecznego. Może jest to oczywiste, ale nie wszyscy się do tej zasady stosują.

8. Protokół. Przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu. Taki protokół powinien być wymieniony w umowie jako załącznik. Jest to niezmiernie ważne, żeby szczegółowo opisać w nim stan wszystkich sprzętów i usterek, żeby później, przy oddaniu lokalu, nie było zgrzytów. Pamiętajmy – protokolarnie spisujemy liczniki !
9. Kaucja. Żądanie kaucji jest uprawnieniem wynajmującego, a nie obowiązkiem. To znaczy, że można jej żądać, ale nie trzeba. Ustawodawca podaje maksymalną wysokość kaucji - nie może ona przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Czyli wysokość kaucji zależy od stron, jednak nie może ona przekroczyć tej wartości. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Oczywiście najemca może poprosić wynajmującego o przedstawienie kalkulacji kosztów, które podlegały potrąceniu z kaucji.

Podsumowując , przedstawione to rozważania nie wyczerpują całkowicie problematyki najmu. Zainteresowanych odsyłam do wspomnianych ustaw. Uważam jednak, że i tak tych informacji jest sporo jak na jeden raz – a one powinny kompleksowo wyjaśnić podstawowe problemy.
Powyższe rozważania dotyczą prawnych regulacji najmu. Oczywiście, jeśli dwie strony się dogadają, to można ich nie stosować. Nie ma żadnego urzędnika, który chodzi i sprawdza, czy wszystko jest zgodne z prawem. Niemniej jednak myślę, że warto zachowywać powyższe procedury, gdyż wszystko jest dobrze, jak jest dobrze. Mam nadzieję, że ten poradnik uchroni Was przed pytaniami typu „kurczę nie zrobiłem czegoś tam, jak to teraz odkręcić?”.