Kiedy powstaje duża wspólnota? - Forum Prawne

Inwestorwroclove

Deweloper zbudował blok i sprzedał mieszkanie pierwszemu klientowi wyodrębnając je. Zgodnie z prawem wtedy powstaje wspólnota.

Czy jest to "mała" wspólnota, czy z uwagi na wiele mieszkań jeszcze nie wydzielonych i należących nadal do dewelopera już "duża" i jest konieczność powołania zarządu itd?

Avadoro

Ustawa o własności lokali:

Przepis prawny:

Art. 20

1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

Inwestorwroclove

Znam ten zapis - czyli że od razu duża - ale ten sosób prowadzi do absurdu - konieczność wyboru zarządu w sytuacji dwóch właścicieli z których jeden nie jest osobą fizyczną.

Czy jednak nie należy tego czytać z przecinkiem tj. że decydująca jest ilość lokali wyodrębnionych a niewyodrębnione liczy się jako jeden?

Skoro lokale są niewyodrębnione i nie mają indywidualnych włąścicieli to na jakiej podstawie można uznać że są?

Avadoro

Dlaczego miałby to być absurd? Wyobraźmy sobie budynek gminny, stulokalowy, w którym tylko jeden lokal jest wyodrębniony. Właściciel tego lokalu mógłby wtedy blokować decyzje istotne dla wszystkich stu lokali. Czy to właśnie nie byłoby absurdalne?

Nie udało mi się znaleźć żadnego wyroku sądu odnoszącego się tekstu. Ale może pomoże nam fragment jednego z tekstów Ewy Bończak-Kucharczyk (uznanej specjalistki od prawa nieruchomości i lokalowego:
Zapisów w księdze wieczystej, protokołów z oddania lokalu do użytku.

Inwestorwroclove

Ok dzięki. W tej sytuacji opisanej:

"Wyobraźmy sobie budynek gminny, stulokalowy, w którym tylko jeden lokal jest wyodrębniony."

oczywisty jest sens gdyż są to lokale z co prawda nie wyodrębnioną księgą wieczystą ale przecież w inny sposób wyodrębnione. Tymczasem w przykładzie, który podałem te lokale nie są w żaden sposób wyodrębnione (opisane jako samodzielne) i stanowią po prostu część zgłoszonej nieruchomości gruntowej.


Poruszyłeś ciekawy aspekt "zaistnienia lokalu":

"Zapisów w księdze wieczystej, protokołów z oddania lokalu do użytku."

W opisanym przeze mnie przypadku nie ma zapisów w kw (jest tylko nieruchomość gruntowa i jedna wydzielona kw dla tego jednego lokalu) a protokół obejmuje cały budynek - choć zapewne znajdzie się w nim zapis że zawiera on tyle i tyle lokali takich i siakich.

A co w sytuacji gdy odbiór do użytkowania nie został dokonany bo nie ma jednolitego orzecznictwa a przepis nie wymaga aby lokal w stosunku do którego złożono wniosek miał prawo użytkowania i zaświadczenie o samodzielności tego jednego lokalu zostało wydane na podstawie wniosku.

Avadoro

A w akcie notarialnym lokalu prywatnego właściciela nie ma jego udziałów? Jeśli jest to np. 1/100, to z natury rzeczy pozostałych lokali będzie prawie na pewno więcej niż 6

Inwestorwroclove

Ha ha ha! No tak można to na różne sposoby - choć przecież mógł to być wielki pałac, a to mieszkanie sprzedano komuś kto ma w nim pracować.

No ale na serio - jeżeli tak jest to niewątpliwie ułatwia deweloperom stwarzanie sytuacji zastanych w których "przyspawują" do wspólnoty własną firmę zarządzającą. Jedno

Avadoro

No, ba, oczywiście, że tak. Już w pierwszym akcie notarialnym jest zazwyczaj wskazana taka spółka do zarządzania. Później jej zmiana wymaga uchwały zaprotokołowanej notarialnie i poparcia większości liczonej udziałami (albo wg zasady "jeden właściciel - jeden głos", co jest możliwe, gdy deweloper ma większość udziałów).