kupno kamienicy z lokatorami - Forum Prawne

wiatrolap

witam
Noszę się z zamiarem kupna kamienicy wraz z lokatorami (inwestycja długoterminowa), chciałbym zasięgnąć Państwa porady na co zwrócic uwagę i jakie srodki przedsięwziąć, żeby "nie wdepnąć".

Opiszę sytuację:
Kamienica po wojenna- gruntownie wyremontowana, aktualnie zamieszkuje ją 5 rodzin = 5 mieszkań, do każdego mieszkania "przydzielony" jest blaszany garaż - wyszczególniony w czynszu. Mieszkania nie maja wyodrębnionych KW ale noszę się z zamiarem ich założenia.

Jedna rodzina zamieszkuje juz około 50 lat, pozostałe mieszkania są wynajmowane po kilka lat (bez zmiany lokatorów), Wszystkie płatności regulowane sa w określonym w umowie terminie i lokatorzy wywiązują się ze swoich zobowiązań.

Po zakupie kamienicy nie zamierzam zmieniać czynszów ani panujacych do tej pory zasad. Wszystkim nadal się ma zajmować "zarządca" (rodzina która zamieszkuje tam 50 lat)

Wszystkie umowy z lokatorami sa spisywane notarialnie, w umowie notarialnej jest klauzula, że w przypadku nie wypłacalnosci lokatora, przyjąc go pod swój dach ma osoba (np rodzic) która jest także obecna podczas wizyty u notariusza

Na terenie posesji, znajdują się także garaże na zasadzie dzierżawny gruntu pod garaż (umowy zwykłe).

Chodzi o to, żebym w razie czego, nie miał obowiązku obdarowywania lokatorów mieszkaniami

Z góry dziękuję za pomoc

Użytkownik

Umowy z najemcami są terminowe?

wiatrolap

z tego co widzę (mam w tej chwili tylko 2 umowy u siebie)

umowy za dzierżawę gruntu garaży sa na 2 lata

umowa najmu okazjonalnego lokalu spisywane sa na minimum 3 lata z adnotacją, że nie dłużej niż 10 lat z miesięcznym wypowiedzeniem umowy
do umów dołączane są także "Oswiadczenia o poddaniu się egzekucji"

Użytkownik

Poczytaj dokładnie Dz.U. z 2001r. Nr 71, poz. 733
Coś mi się wydaje, że te zapisy nie są zgodne z prawem.

wiatrolap

mówisz o okresie wypowiedzenia? szperałem już wcześniej po forum i widziałem że powinno być półroczne ale wydaje mi się, że to lepiej dla najemcy, bo mi i tak zależy żeby mieszkanie było zajęte

Użytkownik

Mówię o całości takiego sformułowania:

wiatrolap

ze wskazanej ustawy:

Art. 5. 1.Umowa o odpłatne używanie lokalu, z wyjątkiem lokalu socjalnego, może być zawarta na czas nieoznaczony lub na czas oznaczony nie krótszy niż 3 lata.
2.W razie zawarcia umowy na czas krótszy niż 3 lata umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony.

Użytkownik

Chyba masz zły tekst ustawy.
Ale to i tak nie ma znaczenia dlatego, co napisałem w #6.

wiatrolap

wygooglowałem wpisując wskazany dziennik:

link
Dz.U.2001.71.733 - Akt prawny - www.lex.pl

Użytkownik

A co tam jest u góry czerwonym tekstem?

wiatrolap

Ten akt prawny prezentowany jest w wersji nieujednoliconej.

ale i tak nie wiem co to znaczy, domyślam się tylko, z tonu Twojej wypowiedzi, żę coś źle odnalazłem...
czy możesz mi w takim razie podać właściwego linka?

w sumie i tak bardziej niż o treść umowy chodziło mi o to jak ustrzec się dramatycznych w skutkach błędów przy zakupie...

chodzi mi o to, że słyszałem np. że sprzedający powinien wypowiedzieć umowy, a kupujący powinien na podpisać nowe umowy, żeby kupujący nie stali się właścicielami mieszkań

Użytkownik

Internetowy System Aktów Prawnych

wiatrolap

czy mógłbyś się jeszcze odnieść do drugiej części...
co o tym sądzisz:

słyszałem np. że sprzedający powinien wypowiedzieć umowy, a kupujący powinien na podpisać nowe umowy, żeby kupujący nie stali się właścicielami mieszkań

idali

Umowa najmu okazjonalnego powinna być spisana wyłącznie na czas określony, a do tego
1.Oświadczenie o poddaniu się egzekucji z &777kc
2.Wskazanie przez najemcę innego lokalu w razie wykonania egzekucji
3.Zgoda właściciela tego lokalu na przyjęcie najemcy
4.Zgłoszenie umowy najmu do urzędu skarbowego
Dopiero wtedy umowa najmu jest uznawana jako najem okazjonalny.
To po pierwsze.
Po drugie najem okazjonalny jest "zarezerwowany" dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Chyba, że ostatnio była jakaś nowelizacja.
Więc radziłabym zweryfikować te umowy u prawnika w realu
Oczywiście - bezcenną rzeczą jest to, że lokatorzy nie mają zaległości w opłatach
Kupujący wchodzi w stosunek najmu "zamiast" Sprzedającego.

wiatrolap

ad1. to najprawdopodobniej jest to o czym pisałem wcześniej jako załącznik do umowy
ad2. spisany podczas umowy u notariusza
ad3. jak wyżej, właściciel obecny przy podpisywaniu umowy
ad4. umowy zgłaszane sa do US i jest od kazdej odprowadzany podatek

kamienica ma byc kredytowana, głównym źródłem dochodu (przy obliczaniu zdolnosci kredytowej) jest dochód z działalnosci gospodarczej prowadzonej przez żone (działalność nie związana z nieruchomościami). A kamienicę chcielibysmy kupić i odprowadzać podatki jako osoby fizyczne, a nie z działalności gospodarczej.


co do rozwiązania umów o którym wspomniałem, a Ty odpowiedziałeś rozumię, że to co słyszałem jest bez znaczenia i , że wystarczą aneksy do umów?