Wspólnota mieszkaniowa - bardzo wysoki fundusz remontowy - Forum Prawne

 

Wspólnota mieszkaniowa - bardzo wysoki fundusz remontowy

Witam, jestem właścicielem mieszkania w bloku z płyty z lat '70. Blok jest w stosunkowo dobrym stanie technicznym, w ciągu ostatnich dwóch lat, czyli od kiedy kupiłam mieszkanie, nie były przeprowadzane żadne większe naprawy. Ostatni ...



Wróć   Forum Prawne > Pomoc prawna z zakresu prawa prywatnego > Prawo cywilne > Prawo nieruchomości, lokalowe i budowlane


Odpowiedz
 
11-03-2014, 11:28  
mina21
Początkujący
 
Posty: 5
Domyślnie Wspólnota mieszkaniowa - bardzo wysoki fundusz remontowy

Witam,
jestem właścicielem mieszkania w bloku z płyty z lat '70. Blok jest w stosunkowo dobrym stanie technicznym, w ciągu ostatnich dwóch lat, czyli od kiedy kupiłam mieszkanie, nie były przeprowadzane żadne większe naprawy. Ostatni remont klatki schodowej odbył się 2001 roku, w tym samym roku blok był ocieplany. W bloku jest ok. 100 mieszkań. Odkąd tu mieszkam (2 lata), fundusz remontowy ciągle jest w takiej samej wysokości - 2,50 zł/m2, co przy moim metrażu daje 97,5 zł miesięcznie. Na początku nie zwracałam na to aż tak wielkiej uwagi, bo sam czynsz był dużo niższy, więc całościowa kwota nie była bardzo duża, jednak co kilka miesięcy wspólnota zwiększa czynsz, sama podnosi mi zaliczki, obniżam je regularnie, ale czynsz i tak rośnie, panie we wspónocie są bardzo opieszałe i nie chcą udzielać informacji a informacje które przychodzą pocztą są bardzo zawiłe i w zasadzie nic nie da się z nich wyczytać. Doszło do absurdalnej według mnie sytuacji, gdzie za mieszkanie w od dawna nieremontowanym bloku, ze starymi domofonami i brzydką klatką schodową płacę czynsz + fundusz w kwocie ponad 480 zł przy metrażu 39 m2 a i tak dostaję niedopłaty za ogrzewanie czy wodę! Znajomi w podobnych blokach administrowanych przez spóldzielnię w nieco wiekszych mieszkaniach płacą w sumie 320-400 zł.

W związku z tym mam pytanie głównie odnośnie funduszu - czy jest jakiś sposób, aby płacić go w mniejszej kwocie? Z zestawienia za rok 2013 które dziś dostałam wynika, że wspólnota w całym roku zebrała 129 tys zł, a wydała tylko 7 tys. !!! Nikt z mieszkańców na zebraniach nie kwapi się do obniżenia funduszu, część starszych lub biednych ludzi po prostu go nie płaci, nawert jeśli pojawiają się jakieś głosy za obniżeniem nie udało się tego przegłosować. Za tydzień jest zebranie wspólnoty, chciłabym się dobrze przygotować i zawalczyć o obniżenie funduszu. Moja sytuacja finansowa mocno się pogorszyła i kwota prawie 100 zł miesięcznie, która jest moim zdaniem dosłownie wyrzucana w błoto, jest dla mnie dużym, zbędnym wydatkiem.
Czy jest też jakaś możliwość, żeby dowiedzieć się, co się stało z pieniędzmi za zeszły rok, które nie zostały wykorzystane (122 tys!!!)? Czy mając tak duży "zapas", wspólnota faktycznie musi pobierać ciągle tak wysoką opłatę za fundusz, skoro nic nie robi?
mina21 jest off-line  
11-03-2014, 12:54  
gryffinian
Przyjaciel forum
 
gryffinian na Forum Prawnym
 
Posty: 21.785
Domyślnie RE: Wspólnota mieszkaniowa - bardzo wysoki fundusz remontowy

Cytat:
czy jest jakiś sposób, aby płacić go w mniejszej kwocie?
Przegłosować w formie uchwały inną, niższą wysokość kwoty na remonty. Samodzielnie nic nie zrobisz. Możesz jedynie zaskarżyć daną uchwałę do sądu w terminie bodajże 6 tygodni od jej podjęcia albo odwołać się w trybie określonym wewnętrznym regulaminem wspólnoty.

Cytat:
Czy mając tak duży "zapas", wspólnota faktycznie musi pobierać ciągle tak wysoką opłatę za fundusz, skoro nic nie robi?
Nie musi, ale może i to nie zależy od wyłącznej woli poszczególnych osób lecz od całej wspólnoty. Poza tym ten "zapas" 130 000 zł rocznie to są grosze jeśli mam być szczery (w stosunku do całego 100-mieszkaniowego budynku)
gryffinian jest off-line  
11-03-2014, 13:58  
Avadoro
Stały bywalec
 
Posty: 1.225
Domyślnie RE: Wspólnota mieszkaniowa - bardzo wysoki fundusz remontowy

2,5 zł/m2 to jest bardzo wysoki fundusz remontowy??? Dla tego typu bloków FR wynosi zazwyczaj co najmniej tyle. Bardzo wysoki fundusz to byłoby 5 zł, może 4 zł - zdarza się, gdy wspólnota chce szybciej uzbierać na jakiś większy remont.
Sam piszesz, że jest to od dawna nieremontowany blok, ze starymi domofonami. Zatem wspólnota zbiera pewnie na jakiś większy remont - może kompleksowa wymiana centralnego, wymiana elektryki albo instalacji wod-kan. Zapoznaj się z rocznym przeglądem budowlanym z ubiegłego roku. Jeśli jest dobrze zrobiony, to powinno być tam wskazane, co kwalifikuje się do remontu.

Natomiast wiek lub bieda nie jest usprawiedliwieniem dla niepłacenia opłat. Wspólnota powinna egzekwować wszystkie opłaty (wraz z odsetkami ustawowymi). Najpierw może to robić miękko, przez próbę bezpośredniego porozumienia się z dłużnikiem, później - przez sąd i komornika. Jeśli kogoś nie stać na mieszkanie, niech je sprzeda i kupi większe. Jeśli zarząd zaniedbuje egzekucję zadłużeń, możesz zagrozić im ustanowieniem zarządcy przymusowego (choć zazwyczaj ogólnie nie jest to dobre rozwiązanie). Art. 26 ustawy o własności lokali:
Przepis prawny:
1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

Przy okazji - nie płacisz czynszu, to są opłaty na koszty zarządu nieruchomością wspólną (czyli nie związane z Twoim mieszkaniem). Jeśli jesteś właścicielem, to warto poznać ustawę o własności lokali.
Avadoro jest off-line  
11-03-2014, 16:15  
gryffinian
Przyjaciel forum
 
gryffinian na Forum Prawnym
 
Posty: 21.785
Domyślnie RE: Wspólnota mieszkaniowa - bardzo wysoki fundusz remontowy

Cytat:
Jeśli kogoś nie stać na mieszkanie, niech je sprzeda i kupi większe.
Podoba mi się Twoja filozofia ale chyba chodziło o mniejsze?
gryffinian jest off-line  
11-03-2014, 16:36  
Avadoro
Stały bywalec
 
Posty: 1.225
Domyślnie RE: Wspólnota mieszkaniowa - bardzo wysoki fundusz remontowy

A, oczywiście
Avadoro jest off-line  
11-03-2014, 16:41  
LeszsekS
Moderator globalny
 
LeszsekS na Forum Prawnym
 
Posty: 39.686
Domyślnie RE: Wspólnota mieszkaniowa - bardzo wysoki fundusz remontowy

Cytat:
Napisał/a Avadoro Zobacz post
... nie płacisz czynszu, to są opłaty na koszty zarządu nieruchomością wspólną (czyli nie związane z Twoim mieszkaniem). ...
Zaliczki na poczet kosztów.
LeszsekS jest off-line  
11-03-2014, 16:54  
Avadoro
Stały bywalec
 
Posty: 1.225
Domyślnie RE: Wspólnota mieszkaniowa - bardzo wysoki fundusz remontowy

I zaliczki, i opłaty, albowiem "Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat"
Avadoro jest off-line  
11-03-2014, 17:53  
mina21
Początkujący
 
Posty: 5
Domyślnie RE: Wspólnota mieszkaniowa - bardzo wysoki fundusz remontowy

Dziękuję za odpowiedzi.

Avadoro, według mojej wiedzy to jest wysoki fundusz, bo zgodnie z informacją jaką otrzymałam we wspólnocie, inne bloki którymi wspólnota zarządza, i tu mam na myśli podobne, starsze budownictwo, płacą ok 1-1,50 zł/m2, te remontowane w ciągu kilku ostatnich lat po 2 zł. Sama pani we wspólnocie powiedziała że z zarządzanych bloków nasz ma najwyższy fundusz. Tak jak napisałam, odkąd tu mieszkam nie był przeprowadzany żaden remont, dokładny plan na 2014 poznam za tydzień na zebraniu ale na razie nie mam informacji, żeby miałyby być jakieś poważniejsze prace przeprowadzane. Postulat wymiany domofonów który podniosłam na jednym z zebrań został okrzyknięty fanaberią - większość mieszkańców bloku to starsi ludzie, dla których domofon z kodem do otwierania drzwi to technologia wręcz kosmiczna i te stare, rozpadające się są dla nich wystarczające.
Co do części na temat płacenia opłat to powstrzymam się od komentarza, bo mnie to nie dotyczy - ja płacę.
Co do słowa "czynsz" myślę, że nie popełniłam jakiejś strasznej gafy, jest to sformułowanie potocznie stosowane do opłat o których piszesz i wiadomo chyba było co przez to mam na myśli.

Przy okazji mam do Ciebie pytanie jako do osoby widocznie zaznajomionej z tematem - ja od zawsze słyszałam takie "ludowe mądrości", że jak sie kupuje mieszkanie, to lepiej takie którym zarządza wspólnota, bo rzekomo taniej. Tymczasem na moim osiedlu są 4 bloki wybudowane w tym samym czasie, wręcz identyczne, trzema zarządza spółdzielnia, moim wspólnota, we wszystkich tych trzech blokach opłaty są niższe, dodatkowo są one bardziej zadbane. Ciekawa jestem od czego zależą takie różnice? Wiem na pewno, że jeśli chodzi o moje miasto, to opłaty które ja ponoszę za mieszkanie (nie mówię tu oczywiście o ustalanych przez siebie zaliczkach na media) są wyższe niż standardowo w innych podobnych blokach. Jestem osobą dość dociekliwą, zwłaszcza jeśli chodzi o oddawanie komuś części moich pieniędzy, więc chciałabym zawczasu uzupełnić braki w wiedzy aby kiedyś w przyszłości przy kupnie innego mieszkania nie wkopać się w tak niegospodarną wspólnotę jak moja obecna.
I jeszcze jedno pytanie - na jakiej podstawie wspólnota sama podnosi mi zaliczki na wodę? W jednym rozliczeniu miałam niedopłatę w wysokości ok.150 zł i potem wspólnota sama podwyższyła mi zaliczkę, zmieniłam ją z powrotem na niższą, następny odczyt był ok (kilkuzłotowa nadplata), potem znowu kilkadziesiąt zł niedopłaty i zaliczka w górę... Drażni mnie to wędrowanie co chwilę do wspólnoty i obniżanie zaliczek tym bardziej, że za ogrzewanie równiez zaliczkę podniesiono mi bez mojej zgody (ze 100 zł na 160 zł). Czy jest jakiś sposób aby ostatecznie ustalić zaliczki i aby wspólnota nie mogla ich sama z siebie podnosić?
mina21 jest off-line  
11-03-2014, 20:09  
BOHO
Stały bywalec
 
Posty: 7.278
Domyślnie RE: Wspólnota mieszkaniowa - bardzo wysoki fundusz remontowy

a podzieliłeś sie swoimi przemyśleniami na zebraniu wspólnoty ?
BOHO jest off-line  
11-03-2014, 20:21  
mina21
Początkujący
 
Posty: 5
Domyślnie RE: Wspólnota mieszkaniowa - bardzo wysoki fundusz remontowy

Tak, o czym wyraźnie napisałam w poprzednim poście. Następne zebranie dopiero za tydzień, chce się do niego przygotować aby mieć jakieś porządne argumenty a nie tylko moje przemyślenia.
W bloku, ze względu na ilość mieszkań, siłą rzeczy mieszka zróżnicowane środowisko. Duża część to osiedlowe pijaczki, które już dawno przestały płacic jakiekolwiek opłaty więc im ich wysokość nie przeszkadza. Część to ludzi starsi, którym wystarczy powiedzieć, że "tak trzeba" i oni nie dochodzą swoich praw. Im się wciska ciemnotę, że pomalowanie klatki schodowej 13 lat temu trzeba spłacać do dziś. Reszta ludzi ma wszystko w nosie i nie chodzi na zebrania - z "młodszego pokolenia" jestem jedyna, kilkoro ludzi w średnim wieku którzy popierają moje pomysły, ale niestety jak przychodzi do głosowania to zawsze tych kilkunastu głosów brakuje. Chcę żeby w tym roku coś się zmieniło, ale do tego potrzebuję solidnych argumentów
mina21 jest off-line  
11-03-2014, 20:51  
gryffinian
Przyjaciel forum
 
gryffinian na Forum Prawnym
 
Posty: 21.785
Domyślnie RE: Wspólnota mieszkaniowa - bardzo wysoki fundusz remontowy

Cytat:
według mojej wiedzy to jest wysoki fundusz, bo zgodnie z informacją jaką otrzymałam we wspólnocie, inne bloki którymi wspólnota zarządza, i tu mam na myśli podobne, starsze budownictwo, płacą ok 1-1,50 zł/m2, te remontowane w ciągu kilku ostatnich lat po 2 zł
Tamte budynki też mają po 100 mieszkań?

Cytat:
Tymczasem na moim osiedlu są 4 bloki wybudowane w tym samym czasie, wręcz identyczne, trzema zarządza spółdzielnia, moim wspólnota, we wszystkich tych trzech blokach opłaty są niższe, dodatkowo są one bardziej zadbane. Ciekawa jestem od czego zależą takie różnice?
Biorąc pod uwagę tak ogólny opis, że są 4 identyczne bloki to trudno powiedzieć; powodów może być wiele: złe zarządzanie, źródła finansowe jakimi dysponuje wspólnota i spółdzielnia, stan techniczny obiektów i nie wiem jak rozumieć sformułowanie "bardziej zadbane".

Cytat:
Czy jest jakiś sposób aby ostatecznie ustalić zaliczki i aby wspólnota nie mogla ich sama z siebie podnosić?
Jak każde inne "prawo" we wspólnocie - uchwałą. Ale nie jest to za dobry pomysł - potem nagle pojawi się niedopłata po np 50 zł i każdy będzie miał wielkie halo jak to skąd taka kwota. Elastyczne zaliczki są często dobrym rozwiązaniem. Pamiętam jak u mnie na osiedlu była kiedyś awantura o dopłaty do ogrzewania - ustalono sztywno po 200 zł/m-c a potem jak niektórzy mieli po 600-800 zł dopłaty to oczywiście od razu, że to jakieś oszustwo i nie zapłacą.

Cytat:
Chcę żeby w tym roku coś się zmieniło, ale do tego potrzebuję solidnych argumentów
Zaproponuj byś weszła w skład zarządu.
gryffinian jest off-line  
11-03-2014, 21:28  
LeszsekS
Moderator globalny
 
LeszsekS na Forum Prawnym
 
Posty: 39.686
Domyślnie RE: Wspólnota mieszkaniowa - bardzo wysoki fundusz remontowy

Cytat:
Napisał/a mina21 Zobacz post
... informacje które przychodzą pocztą są bardzo zawiłe i w zasadzie nic nie da się z nich wyczytać. ...
Może tylko dla Ciebie, porozmawiaj z sąsiadami lub zażądaj na zebraniu szczegółowych wyjaśnień.
LeszsekS jest off-line  
11-03-2014, 21:39  
Avadoro
Stały bywalec
 
Posty: 1.225
Domyślnie RE: Wspólnota mieszkaniowa - bardzo wysoki fundusz remontowy

Cytat:
Napisał/a mina21 Zobacz post
Avadoro, według mojej wiedzy to jest wysoki fundusz
Co do wysokości funduszu remontowego, to podtrzymuję moje zdanie. Przykładowe koszty remontów w bloku z wielkiej płyty, 3700 m2: całościowa wymiana instalacji elektrycznej - 170 tys., wymiana instalacji c.o. (piony z grzejnikami) - 260 tys.
Cytat:
Napisał/a mina21 Zobacz post
inne bloki którymi wspólnota zarządza
wspólnota może zarządzać nieruchomościami tylko na jednej działce. Jeżeli jest tam więcej niż jeden blok, to wysokość FR powinna być taka sama we wszystkich blokach.
Cytat:
Napisał/a mina21 Zobacz post
Postulat wymiany domofonów który podniosłam na jednym z zebrań został okrzyknięty fanaberią - większość mieszkańców bloku to starsi ludzie, dla których domofon z kodem do otwierania drzwi to technologia wręcz kosmiczna i te stare, rozpadające się są dla nich wystarczające.
Może obawiają się, że nie zapamiętają kodów? Wtedy może warto rozważyć bardziej "kosmiczną" technologię - zamiast domofonów z kodem - domofony na czip. Każdy dostaje tyle breloczków z czipem, ile osób u niego mieszka i otwiera drzwi przez przytknięcie breloczka do domofonu. Rozwiązanie to nie posiada wady domofonów z kodem wejściowym, którym jest przekazywanie kodów przypadkowym osobom, podpatrywanie ich przez osoby niepowoływane (np. okolicznych pijaczków etc.). Nie trzeba też zapamiętywać kodów.
Ale to większość we wspólnocie decyduje o potrzebach remontowych. Wymiana domofonów faktycznie nie jest najważniejszą z nich (choć stosunkowo niedrogą), o ile nie macie problemów typu złodzieje, bezdomni czy menelstwo na klatkach.
Cytat:
Napisał/a mina21 Zobacz post
ja od zawsze słyszałam takie "ludowe mądrości", że jak sie kupuje mieszkanie, to lepiej takie którym zarządza wspólnota, bo rzekomo taniej
Może nie tyle taniej, ile ma się większą kontrolę nad swoimi pieniędzmi. W spółdzielni, która zarządza kilkunastoma, a czasem kilkuset blokami, trudniej wniknąć w finanse. A prawie niemożliwe jest odwołanie niesprawnego czy skorumpowanego zarządu spółdzielni. A we wspólnocie da się to zrobić.
Cytat:
Napisał/a mina21 Zobacz post
Co do części na temat płacenia opłat to powstrzymam się od komentarza, bo mnie to nie dotyczy - ja płacę.
Nie żartuj! Bardzo Cię to dotyczy! Przecież jeśli jedni nie płacą, to inni muszą płacić wyższe zaliczki, żeby sfinansować wszystkie koszty.
Cytat:
Napisał/a mina21 Zobacz post
Duża część to osiedlowe pijaczki, które już dawno przestały płacic jakiekolwiek opłaty więc im ich wysokość nie przeszkadza.
A czy osiedlowe pijaczki nie mieszkają aby w lokalach komunalnych? W takim wypadku wspólnocie płaci miasto i ewentualna niewypłacalność pijaczków nie jest wtedy zmartwieniem wspólnocie. A jeśli są jednak oni właścicielami mieszkań, trzeba egzekwować należności - choćby z emerytury, renty itp. (W ostateczności - jeśli dług narośnie - licytując mieszkanie). To podstawowa zasada dobrego zarządzania wspólnotą! Zarząd, który się tym nie zajmuje, kwalifikuje się do bezzwłocznego odwołania!
Cytat:
Napisał/a mina21 Zobacz post
Ciekawa jestem od czego zależą takie różnice? Wiem na pewno, że jeśli chodzi o moje miasto, to opłaty które ja ponoszę za mieszkanie (nie mówię tu oczywiście o ustalanych przez siebie zaliczkach na media) są wyższe niż standardowo w innych podobnych blokach.
Trzeba by porównać poszczególne pozycje w sprawozdaniach. Zazwyczaj największą część składową kosztów (nie licząc FR) są opłaty na administrację (ewentualnie także wynagrodzeni zarządu) oraz sprzątanie i tu mogą być istotne różnice między wspólnotami.
A może płacicie więcej niż w innych wspólnotach, bo zaniedbaliście kwestię egzekucji należności od dłużników i musicie mieć przez to wyższe zaliczki?
Cytat:
Napisał/a mina21 Zobacz post
za ogrzewanie równiez zaliczkę podniesiono mi bez mojej zgody (ze 100 zł na 160 zł). Czy jest jakiś sposób aby ostatecznie ustalić zaliczki i aby wspólnota nie mogla ich sama z siebie podnosić?
Na podnoszenie zaliczek na media nie potrzeba Twojej zgody. Podniesienie zaliczki na ogrzewanie zapewne wynikało z ostrej poprzedniej zimy. Być może także Wasz dostawca ciepła podniósł ceny.
Zarząd zazwyczaj sam ustala wysokość zaliczek na media - często ich wysokość nie jest częścią planu gospodarczego. A nawet jeśli jest, to zarząd może zmienić ich wysokość w trakcie roku, gdy np. dostawca podniesie opłaty.
Na pocieszenie mogę powiedzieć, że akurat zaliczki na media lokalowe trzeba po zakończeniu roku rozliczyć do zera.
Cytat:
Napisał/a mina21 Zobacz post
dokładny plan na 2014 poznam za tydzień na zebraniu ale na razie nie mam informacji, żeby miałyby być jakieś poważniejsze prace przeprowadzane.
Nie czekaj na zebranie, żeby przejrzeć papiery, szczególnie, że wtedy będzie na to zbyt mało czasu. Nawet jeśli nie dostałaś siedem dni przed zebraniem projektu planu gospodarczego (co jest zgodne z ustawą, ale źle świadczy o zarządzie), możesz się zapewne z nim zapoznać w administracji. Umów się na spotkanie, przejrzyj sprawozdanie finansowe, zestawienie kosztów (uwzględniające wszystkie faktury, umowy itp.) itp. Przejrzyj sprawozdania i plany gospodarcze z ostatnich kilku lat.
Avadoro jest off-line  
Odpowiedz

Podobne wątki na Forum Prawnym
Wątek
§ Bardzo wysoki fundusz remontowy w spółdzielni (odpowiedzi: 1) Witam, Mam poważny problem ze spółdzielnią mieszkaniową z Warszawy w której mam spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (Blok z lat 70, wielka...
§ Wspólnota mieszkaniowa - uchwała o przekazanie nadwyżek finans. na fundusz remontowy (odpowiedzi: 1) Witam. Proszę o pomoc w sprawie jak w temacie. We Wspólnocie mieszk. gdzie mieszkam, od poczatku jej powstania (czyli od ok. 15 lat) Zarząd WM...
§ Mała wspólnota mieszkaniowa. Problem remontowy przez jednego z właścicieli. (odpowiedzi: 4) Witam, mam takie małe pytanie. Wprowadziliśmy się do kamienicy gdzie jest zawiązana mała wspólnota mieszkaniowa 6 osób. Jak się dowiedzieliśmy,...
§ Fundusz - Mała Wspólnota Mieszkaniowa (odpowiedzi: 2) Witam, Wykupując mieszkanie Zarząd Mieszkań Komunalnych wysłał mi informację, o usunięciu z listy ewidencji mieszkaniowej z wyniku sprzedaży...
§ Wspólnota MIeszkaniowa- fundusz remontowy (odpowiedzi: 4) Czy zarządca może samodzielnie korzystać bez porozumienia z wlascicielami lokali lub pojęcie uchwały na inne cele niż cele remontowe? O ile to...
§ Wspólnota mieszkaniowa a fundusz remontowy (odpowiedzi: 2) Dzien dobry nalezymy do tkz malej wspolnoty mieszkaniowej ,zakladamy konto i nie wiemy czy US bedzie pobieral jakis podatek od naszych wpłat na to...


Czasy w strefie GMT +1. Teraz jest 06:52.