Przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu - problem - Forum Prawne

szary-obywatel

Poproszę o pomoc w następującej sprawie.
Do nieruchomości (A), na której stoi blok mieszkalny, w którym mieszkam, przylega nieruchomość (B – działka garażowa, kilka garaży). Obie nieruchomości gruntowe są w użytkowaniu wieczystym spółdzielni mieszkaniowej (jeszcze wcześniej działki A i B stanowiły jedną nieruchomość).

Na nieruchomości B wybudowałem garaż na podstawie umowy ze spółdzielnią, w której spółdzielnia wskazała tę działkę oraz szacunkową powierzchnię zabudowy. Umowa mówi, że po wybudowaniu mojego garażu wszystkim garażowiczom (starym i nowym) zostanie przeniesione prawo użytkowania wieczystego z udziałem w działce B.

Zamiast tego spółdzielnia samowolnie, bez mojej zgody, wydzieliła z działki B kolejną nieruchomość (C) obejmującą mój garaż i kawałek gruntu i chce mi przenieść prawo użytkowania wieczystego tego gruntu w trybie art. 231 k.c.

Pytania:
1. Czy spółdzielnia może forsować art. 231 k.c., jeśli garaż nie stoi na cudzym gruncie – działka B (czy też obecnie jej fragment C) stanowi mienie członków spółdzielni, został wybudowany nie samowolnie, a na podstawie umowy, oraz na wskazanym przez spółdzielnię obszarze gruntu? Art. 231 jest dla mnie niekorzystny z wielu względów.

2. Czy w akcie notarialnym może widnieć zapis, że garaż został wybudowany na nieruchomości C, skoro to nieprawda? Został wybudowany na B, więc oczekuję umowy notarialnej zgodnej z prawdą. Jak do tego doprowadzić? W jaki sposób wyegzekwować ustalenia umowy? (spółdzielnia przekazała notariuszowi takie błędne informacje)

3. Czy spółdzielnia może obarczać mnie odpłatną służebnością na rzecz C przez A i B, skoro w A mam udział poprzez zamieszkiwanie, a w B miałem mieć udział i na niej faktycznie wybudowano garaż?

Gość-444

bez zobaczenia treści umowy ciężko będzie komukolwiek odpowiedzieć na twoje pytanie,

pozdrawiam!

szary-obywatel

Jedyne istotne zapisy tej umowy są takie, że spółdzielnia użycza mi daną określoną powierzchnię działki B w celu wybudowania garażu, a po jego wybudowaniu wszyscy właściciele garaży na tej działce otrzymają przeniesienie prawa własności gruntu z prawem własności garaży i udziałem w gruncie nieruchomości B. Tyle konkretów.

Verto

1. Z prawnego punktu widzenia Pański garaż jest nakładem na cudzym gruncie (tu gruncie gminy czy skarbu państwa w użytkowaniu wieczystym spółdzielni). Spółdzielnia może żądać wykupu gruntu w trybie art. 231 par. 2 kc o ile spełnione są przesłanki z tego przepisu. Przepis ów zapewne Pan zna.
2. Stan przedstawiony w akcie notarialnym powinien odpowiadać aktualnemu stanowi prawnemu i faktycznemu. Skoro z działki B wydzielono działkę C tzn. że prawdziwe jest twierdzenie, że garaż wybudowano na działce C - na tej działce aktualnie on przecież stoi.
3. Sam fakt zamieszkiwania na A nie daje Panu służebności przejazdu i przechodu przez A do C. Również fakt wybudowania garażu na działce wówczas jeszcze niepodzielonej (B) nie daje Panu prawa przejazdu i przechodu przez obecną działkę B do C. Do tego niezbędne jest posiadanie odpowiednich służebości. Jeżeli nabędzie Pan działkę C na której posadowiony jest garaż i działka ta nie będzie miała innego dostępu do drogi jak przez A i B to będzie Pan musiał uzyskać odpowiednie służebności przez A i B. Z cywilnoprawnego punktu widzenia A i B to dla Pana cudza własność i aby móc skutecznie i w sposób niezakłocony przez nie się przemieszczać należy uzyskać odpowiednie służebności.
4. Skoro w umowie nie okreśłono w jakim trybie ma nastąpić to przeniesienie to może ono odbyć się także w trybie art. 231 kc.

szary-obywatel

Dziękuję za odpowiedź i przedstawienie prawnego punktu widzenia.
Jednak są pewne niuanse, które moim zdaniem wpływają na kształt rzeczy.

1. Moim zdaniem nie zachodzą przesłanki do 231 k.c., gdyż nie jestem samoistnym posiadaczem garażu - został wybudowany za zgodą i na podstawie umowy ze spółdzielnią, jeszcze przed wydzieleniem działki C, która przed podziałem wchodziła w skład jednorodnej nieruchomości (zabudowanej budynkiem mieszkalnym i garażami, w której miałem udział. Działkę podzielono bez wiedzy mieszkańców, którzy mielei udziały w całości, pozbawiono ich części terenu.

2. Nie wnioskowałem o wydzielenie C, mój garaż miał być częścią kompleksu garaży na działce B. Garaże innych członków spółdzielni pozostały na B, widzę tu nierówne traktowanie i przede wszystkim bezsens.

3. Zapewnienie dostępu do drogi publicznej musi wiązać się z posiadaniem służebności, to jasne. Kwestionuję odpłatną służebność, gdyż jw. opisałem, nie chciałem wydzielenia C, a muszę dodatkowo płacić za przejazd przez B, choć to na niej stanął mój garaż, innym działek nie wydzielono, tylko mnie, bez uzasadnienia. Wolę udział w B, jak to było umówione. To samo z A, której jestem współwłaścicielem przez udział - mam płacić samemu sobie (choć opłatę zgarnia spółdzielnia)? W takim wypadku służebność powinna być z automatu bezpłatna jako warunek niezbędny do wydzielenia działki nieposiadającej innego dostępu do drogi publicznej.

4. Czy przepis art. 231 k.c. przypadkiem nie odnosi się do powierzchni równej obrysowi budynku, który stoi na działce do przekazania? Mnie dołożono jeszcze sporo gruntu do metrażu działki ponad powierzchnię garażu.

Proszę o opinie w tej sprawie.

szary-obywatel

Podnoszę wątek.
Zależy mi na odpowiedzi na moje wątpliwości. Bardzo proszę o dodatkowe opinie, jeśli ktoś z Państwa byłby łaskaw się wypowiedzieć.
Z góry dziękuję.