Witam, forum wiele razy pomaga w sprawach dziwnych i dziwniejszych. Może i w tym przypadku ktoś zechce podzielić się swoją wiedzą
. Nie będzie krótko
.
Chciałbym pomóc rodzicom uzyskać uczciwą cenę za część działki (pasek ok. 1m szerokości wzdłuż ogrodzenia), którą gmina zabrała pod poszerzenie ulicy jakiś czas temu (ponad 15 lat temu - tyle toczy się postępowanie i dopiero teraz przyszły jakieś konkrety).
Otóż sprawa wygląda w ten sposób, że pismo ze starostwa przedstawia operat szacunkowy, który według mnie jest mocno oderwany od rzeczywistości (czytaj zaniżony - sam kiedyś w gminie uzyskałem jawnie informację, że gmina gra na zwłokę licząc na spadek cen itp. nikt się z tym nie krył). Działki budowlane w mojej gminie są dość drogie (350-800 zł) - to nie są ceny ofertowe, ale przynajmniej 2 akty notarialne z tymi cenami znam, natomiast operat do odszkodowania opiewa na kwotę 150 zł.
Operat powołuje się na par. 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. 207, poz. 2109). Przytoczony jest ust. 1, który przyjmuje podejście porównawcze przy podobnych gruntach przeznaczonych pod drogi, ale on mówi o cenach sprzedaży takich gruntów. Czy w związku z tym, do porównania mogą być brane wartości działek przeznaczonych pod drogi, które zostały uzyskanie nie w wyniku sprzedaży, ale odszkodowania? Może źle szukam, ale to pierwszy punkt zaczepienia, który przyszedł mi do głowy.
W sumie to nie jestem do końca pewien, bo w dalszej części operatu wymieniono 5 zidentyfikowanych transakcji gruntami zajętymi pod drogi - nie wiem, czy jako transakcje występuje tu sprzedaż, czy właśnie sytuacja uzyskania odszkodowania. W każdym razie, ceny tam wymieniane to przedział 50-200 zł - zupełnie nierealne jeśli chodzi o działki budowlane w okolicy.
Tak jak pisałem, ceny działek budowlanych w tej okolicy są dużo wyższe niż to jest wyliczone w operacie. W okolicy naszej ulicy nie ma praktycznie sytuacji, że ktoś sprzedał grunt pod drogi. Jeśli zostały zajęte to za odszkodowaniem, lub jak w naszym przypadku, za odszkodowaniem, na które ludzie oczekują tak jak moi rodzice. Czy w związku z tym można podważyć taką wyceną i próbować uzyskać odszkodowanie bardziej zbliżone do rynkowych cen działek budowlanych? Dodam, że operat liczy ponad 20 str., przedstawione są wzory, z których ktoś, kto z tym nie ma do czynienia nic nie rozumie. A to czy przyjęta metodologia jest właściwa, to kolejna kwestia.
Wiem, że odszkodowania firm ubezpieczeniowych są z reguły zaniżane i obawiam się, że ten operat również. Co można zrobić, żeby starać się wywalczyć bardziej sprawiedliwe odszkodowanie?
Pismo ze starostwa daje 14 dni na składanie dodatkowych wyjaśnień i wniosków. Możemy też wystąpić(jako mający wątpliwości) do Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych o dokonanie na nasz koszt oceny prawidłowości sporządzonego operatu.
Czy tu można coś w ogóle wskórać? Czy jest zasadne/możliwe, żeby działka zajęta była wyceniana na podstawie wartości gruntów przyległych (czyli wg wartości działki budowlanej). Czy nowelizacja ustawy par. 36 ust. 4 - ma tu jakieś korzystne zastosowanie?
Za wszelkie wskazówki byłbym niesamowicie wdzięczny.