Odszkodowanie za grunt zajęty pod drogę, niska wycena, nowelizacja - Forum Prawne

le-moor_pl

Witam, forum wiele razy pomaga w sprawach dziwnych i dziwniejszych. Może i w tym przypadku ktoś zechce podzielić się swoją wiedzą . Nie będzie krótko .



Chciałbym pomóc rodzicom uzyskać uczciwą cenę za część działki (pasek ok. 1m szerokości wzdłuż ogrodzenia), którą gmina zabrała pod poszerzenie ulicy jakiś czas temu (ponad 15 lat temu - tyle toczy się postępowanie i dopiero teraz przyszły jakieś konkrety).



Otóż sprawa wygląda w ten sposób, że pismo ze starostwa przedstawia operat szacunkowy, który według mnie jest mocno oderwany od rzeczywistości (czytaj zaniżony - sam kiedyś w gminie uzyskałem jawnie informację, że gmina gra na zwłokę licząc na spadek cen itp. nikt się z tym nie krył). Działki budowlane w mojej gminie są dość drogie (350-800 zł) - to nie są ceny ofertowe, ale przynajmniej 2 akty notarialne z tymi cenami znam, natomiast operat do odszkodowania opiewa na kwotę 150 zł.



Operat powołuje się na par. 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. 207, poz. 2109). Przytoczony jest ust. 1, który przyjmuje podejście porównawcze przy podobnych gruntach przeznaczonych pod drogi, ale on mówi o cenach sprzedaży takich gruntów. Czy w związku z tym, do porównania mogą być brane wartości działek przeznaczonych pod drogi, które zostały uzyskanie nie w wyniku sprzedaży, ale odszkodowania? Może źle szukam, ale to pierwszy punkt zaczepienia, który przyszedł mi do głowy.

W sumie to nie jestem do końca pewien, bo w dalszej części operatu wymieniono 5 zidentyfikowanych transakcji gruntami zajętymi pod drogi - nie wiem, czy jako transakcje występuje tu sprzedaż, czy właśnie sytuacja uzyskania odszkodowania. W każdym razie, ceny tam wymieniane to przedział 50-200 zł - zupełnie nierealne jeśli chodzi o działki budowlane w okolicy.



Tak jak pisałem, ceny działek budowlanych w tej okolicy są dużo wyższe niż to jest wyliczone w operacie. W okolicy naszej ulicy nie ma praktycznie sytuacji, że ktoś sprzedał grunt pod drogi. Jeśli zostały zajęte to za odszkodowaniem, lub jak w naszym przypadku, za odszkodowaniem, na które ludzie oczekują tak jak moi rodzice. Czy w związku z tym można podważyć taką wyceną i próbować uzyskać odszkodowanie bardziej zbliżone do rynkowych cen działek budowlanych? Dodam, że operat liczy ponad 20 str., przedstawione są wzory, z których ktoś, kto z tym nie ma do czynienia nic nie rozumie. A to czy przyjęta metodologia jest właściwa, to kolejna kwestia.



Wiem, że odszkodowania firm ubezpieczeniowych są z reguły zaniżane i obawiam się, że ten operat również. Co można zrobić, żeby starać się wywalczyć bardziej sprawiedliwe odszkodowanie?



Pismo ze starostwa daje 14 dni na składanie dodatkowych wyjaśnień i wniosków. Możemy też wystąpić(jako mający wątpliwości) do Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych o dokonanie na nasz koszt oceny prawidłowości sporządzonego operatu.



Czy tu można coś w ogóle wskórać? Czy jest zasadne/możliwe, żeby działka zajęta była wyceniana na podstawie wartości gruntów przyległych (czyli wg wartości działki budowlanej). Czy nowelizacja ustawy par. 36 ust. 4 - ma tu jakieś korzystne zastosowanie?



Za wszelkie wskazówki byłbym niesamowicie wdzięczny.

polanki

5 transakcji to bardzo mało w przypadku analizy porównawczej, zazwyczaj jest ich kilkanaście. Poszukaj w standardach wyceny, wydaje mi się, ze gdzieś widziałem warunek by minimalna ilość transakcji porównawczych wynosiła 10.
Następnie warto sprawdzić dokładnie tych 5 transakcji. One dotyczą co prawda nie działek budowlanych tylko gruntów drogowych, jednak nadal obowiązuje zasada mówiąca, ze porównywane grunty muszą być PODOBNE. Jeśli więc któraś z tych 5 transakcji pochodzi z obszaru mniej atrakcyjnego, w którym ceny sąsiednich gruntów są wyraźnie niższe, to można argumentować że nie jest to nieruchomość podobna (do waszej). Znaczenie ma też wielkość porównywanych działek - działki powinny byc podobnej wielkości. Jeśli któraś jest wyraźnie większa lub mniejsza od waszej, to można sie domagac jej usunięcia z analizy porównawczej. Idąc dalej tym tropem, jeśli z 5 analizowanych działek uda się wam wyeliminować np 3, to spokojnie mozna stwierdzić, ze z uwagi na fakt niewystarczającej ilosci transakcji gruntami drogowymi wycena powinna byc wykonana w oparciu o ceny transakcyjne gruntów przyległych.

le-moor_pl

Serdecznie dziękuję Ci za odpowiedź. Działka (o ile można tak powiedzieć o pasku długości 60m i szerokości 1,2m) jest podobna jedynie do takich samych działek, które na tej samej ulicy również zostały zabrane pod drogę. Można by rzec, że operat odnosi się do innych wycen przygotowywanych na tę samą okazję.

polanki

To gorzej. Nie można twierdzić, ze ceny transakcyjne nie dotyczą nieruchomości podobnych... Szukaj przepisu mówiącego, ze do operatu musi być użytych co najmniej 10 transakcji nieruchomościami podobnymi, jestem pewny ze gdzieś się z tym spotkałem.

Już wiem, gdzie to czytałem:
http://pfsrm.pl/sites/default/files/...ruchomosci.pdf
Zwróć uwagę na pkt 5.1 (wymagane co najmniej kilkanaście transakcji), pkt 3.3 (transakcje z okresu 2 lat) i 3.7 (można wykorzystywać tylko dane z umów notarialnych a nie np z odszkodowań)