rękojmia za wady mieszkania czy odszkodowanie za niewłaściwe wykonanie umowy? - Forum Prawne

Sorsha24

Witam,
Mam mały problem z deweloperem, u którego kupiłam mieszkanie. Mieszkanie było sprzedawane razem z prawem do wyłącznego korzystania z ogródka przydomowego. Mieszkania znajdują się w domkach szeregowych, w każdym domku są 2 mieszkania: pierwsze na parterze, drugie na piętrze. Do mieszkań na parterze należą ogródki. Nie kupujemy jednak na własność ziemi, jedynie mieszkańcy parteru otrzymują wyłączne prawo do korzystania z ogródków, tak więc ziemia należy do wspólnoty. W ofercie, którą przedstawił nam deweloper, było napisane, że do mojego mieszkania należy 113 m2 ogródka, do którego tylko ja mam prawo. Taka też wielkość ogródka została wpisana do umowy deweloperskiej (umowa oczywiście zawarta w formie aktu notarialnego). Oczywiście deweloper zabezpieczył się, na wypadek gdyby ogródek wyszedł większy lub mniejszy: w umowie jest więc zapis, że nasz ogródek ma mieć 113,6 m2 +/- 10%.

Po odbiorze mieszkania pojawił się problem, ponieważ okazało się, że nasz ogródek jest mniejszy niż zapisane w umowie, ma mianowicie 95m2 (czyli nie mieści się nawet w zakresie +/- 10%). Oczywiście zgłosiliśmy to w protokole odbioru i zażądaliśmy przesunięcia płotu. Nasz ogródek łączy się z ogródkiem sąsiada naprzeciwko, więc płot może być przesunięty tylko w tamtą stronę. Inna kwestia jest taka, że sąsiad naprzeciwko ma ogródek dużo większy niż miał zapisane w umowie, jednak wydaje mi się, że mieści się w zakresie +/- 10%, jednak nie mam 100% pewności, możliwe, że nawet przekracza to +10%. Problem z przesunięciem płotu jest jednak taki, że u sąsiada naprzeciwko grunt jest podniesiony o ponad pół metra (czyli oddziela nas betonowy murek na pół metra, który, z tego co mówił deweloper, jest wkopany głęboko w ziemię, aby mógł utrzymać napierający grunt sąsiada) i dopiero na tym murku postawiony jest płot. Deweloper powiedział, że może przesunąć ten płot, ale bez przesuwania murku, bo przesunięcie murku będzie niezgodne z planem budowy. My nie zgodziliśmy się na coś takiego, nie chcemy mieć półmetrowego uskoku na ogródku.

Deweloper twierdzi, że wszystkie ogrodzenia zostały postawione zgodnie z planem zabudowy tego terenu, jednak to deweloper pomylił się w obliczeniach ogródków i dlatego zła informacja została zawarta w ofercie i tym samym potem wpisana do umowy deweloperskiej. Mamy tu więc ewidentną winę dewelopera.

My daliśmy deweloperowi wybór: albo zrobi wszystko, żeby przesunąć murek, abyśmy nie mieli tego uskoku, albo jeśli to nie jest możliwe, to chcemy rekompensaty pieniężnej. Jeśli chodzi o rekompensatę to zażądaliśmy zwrotu pieniędzy za metry ogródka, których nie mamy (czyli 18 metrów brakujących). Jednak chcielibyśmy także dostać odszkodowanie za to, że z powodu błędu dewelopera wybraliśmy złe mieszkanie - podczas wyboru mieszkania kierowaliśmy się wielkością ogródka (wszystkie mieszkania parterowe na osiedlu były takie same, miały tylko różne wielkości ogródków). W tamtym czasie wybraliśmy mieszkanie z największym dostępnym ogródkiem. Dlatego uważamy, że należy nam się nie tylko rekompensata za brakujące metry, ale też za to, że teraz musimy mieszkać w mieszkaniu, którego nie wybralibyśmy, gdyby deweloper umieścił w ofercie prawdziwe informacje.

I teraz odpowiedź dewelopera na nasze żądania: uważa że należy nam się jedynie rekompensata za stracone metry, z czego nie liczy brakujących metrów do wymiaru ogródka zamieszczonego w umowie (czyli 113,6 m2), a jedynie do dolnej granicy błędu, jaki oni mogli zrobić (czyli 113,6 - 10% = ok. 102 m2). Deweloper chce nam więc zapłacić jedynie za 7 straconych metrów (102-95 = 7m2). Odszkodowania za to, że wybraliśmy złe mieszkanie, którego nigdy byśmy nie wybrali, w ogóle nie chce uwzględnić, mimo że dokonaliśmy złego wyboru z jego winy (czyli przez to że zamieścił złe informacje).

Moje pytania:
1. Czy ma prawo zwrócić nam pieniądze tylko za stracone metry do dolnej granicy błędu? Czyli czy to jest poprawne, że chce uznać, że nasz ogródek minimalnie powinien mieć 102 m2 i tylko do tej wysokości należy nam sie rekompensata za brakujące metry?

2. Czy my mamy prawo żądać dodatkowego odszkodowania za naszą stratę, czyli za to, że przez ich błędne informacje wybraliśmy złe mieszkanie? Deweloper odrzucił to żądanie.

Z tego co się zorientowałam kupujący mieszkanie ma równocześnie dwie opcje: rękojmię za wady oraz odszkodowanie na zasadach ogólnych, ale czy może korzystać z obu tych opcji równocześnie? Z tego co czytałam, rękojmia za wady obejmuje rzeczywistą stratę. Nie wiem, czy nasza szkoda powstała przez to, że wybraliśmy złe mieszkanie, którego nigdy byśmy nie wybrali posiadając prawidłowe informacje, się do tego zalicza... Subiektywnie uważam, że takie odszkodowanie się nam należy, musimy przecież teraz przez najbliższe lata mieszkać w tym mieszkaniu. Jednak czy prawnie możemy takiego odszkodowania jakoś dochodzić? Czy takie nasze żądanie w stosunku do dewelopera jest zasadne?

Bardzo dziękuję za rady.
Sorsha24

Sorsha24

Witam, czy ktoś mógłby coś poradzić w powyższym temacie? Bardzo zależy mi na czasie. Pozdrawiam!

Użytkownik

Sugeruję kontakt z prawnikiem wraz ze wszystkimi dokumentami.

Szkody w "czyli za to, że przez ich błędne informacje wybraliśmy złe mieszkanie?" nie ma, chyba, że chcesz dowodzić umyślności działania - przestępstwo oszustwa.

Potencjalnie istnieje możliwość odstąpienia od oświadczenia woli ze względu na błąd (art84kc), ale 10m2 ogródka to nie jest istotny błąd.

Monisiak86

Dzień dobry, mam podobny problem, jak zakończyła się Państwa sprawa?

Sorsha24

Witam,
udaliśmy się do adwokata, przedstawiliśmy sprawę. Adwokat poradził, żeby dochodzić jedynie odszkodowania za utracone metry (do wielkości rzeczywiście wpisanej w umowie). Jak stwierdził, szkodę z tytułu wyboru złego mieszkania ciężko będzie wycenić, dlatego ciężko coś takiego dochodzić.
Sprawą zajął się adwokat, wysłał wezwanie do zapłaty. Kiedy już mieliśmy wnosić sprawę do sądu, deweloper się opamiętał i ostatecznie przesunął murek i płot (jak się okazało - było to możliwe...). Tak więc obecnie wymiary są zgodne z umową.
Rada - nie dać się deweloperowi i walczyć o swoje Życzę powiedzenia!
Pozdrawiam.

Monisiak86

Bardzo dziękuję za odpowiedź, u nas wszyscy mieli mieć 120m2, a teraz wychodzi 95 i nie ma skąd wygospodarować reszty. W jaki sposób adwokat wycenił metr ogrodu u Państwa, u nas w umowie jest cena za mieszkanie, do którego przynależy ogród. Tak samo jak Państwo nie wybrałabym tego mieszkania wiedząc, że ogrodek będzie mniejszy. Będę walczyła, niestety co najwyżej o pieniądze, mimo, że tak naprawdę chcieliśmy ogródek i nie będziemy usatysfakcjonowani.

Sorsha24

Metr ogrodu wyceniliśmy sprawdzając, jaka jest średnia cena metra za działki budowlane sprzedawane w okolicy - nie mieliśmy z adwokatem żadnego innego pomysłu, jak to wycenić, ponieważ u nas było podobnie jak u Państwa - wszystkie ceny mieszkań z ogródkami były takie same, nawet jeśli wielkości ogródków się różniły. Średnie ceny działek w okolicy sprawdziliśmy w internecie - jest sporo stron, gdzie są ogłoszenia sprzedaży działek.
Oczywiście można by pokusić się o wycenę działki, gdzie znajduje się Państwa nieruchomość, przez rzeczoznawcę majątkowego - wydaje mi się, że cena działki byłaby wtedy wyższa (biorąc pod uwagę to, że jest zabudowana, a więc jest wszelki dostęp do mediów), niż cena działek niezabudowanych w okolicy, o jakich najczęściej mowa w ogłoszeniach sprzedaży. Niestety taka wycena rzeczoznawcy jest dość droga.

Takie pytanie jeszcze - czy w Państwa przypadku było tak, że deweloper zadeklarował że wszystkie ogródki będą miały 120 m, a teraz okazuje się, że wszystkie mają 95 m i nie ma skąd wygospodarować tej reszty, która zgodnie z deklaracją dewelopera miała być? Jeśli tak to wydaje mi się, że mówilibyśmy wtedy o umyślnym wprowadzeniu w błąd przez dewelopera - może udałoby się Państwu to jakoś wykorzystać wspólnie z pozostałymi kupującymi, może obniżenie ceny za mieszkanie? W przypadku umyślnego wprowadzenia w błąd bowiem można uchylić się od skutków czynności prawnej, czyli od kupna mieszkania. Może deweloper, zagrożony takim obrotem spraw, byłby skłonny do ustępstw.

Jednak tutaj jak najbardziej polecam skontaktować się z adwokatem. Ewentualnie też mógłby się tym zainteresować Rzecznik Praw Konsumenta - zwłaszcza, jeśli ten problem dotyczy nie tylko Państwa, ale też innych kupujących. My w naszej sprawie w trakcie negocjacji z deweloperem także kontaktowaliśmy się z Rzecznikiem, równolegle z adwokatem, ale ostatecznie sprawę odpuściliśmy, jako że deweloper naprawił swój błąd.

Monisiak86

Nie zakładam celowości działania, raczej zwykłą pomyłkę. Deweloper planował miejsca parkingowe wzdłuż ogródków, po dwa na mieszkanie, niestety się nie zmiesciły i teraz mało korzystnie są miejsca jedno za drugim, jeden rząd wszedł w nasze ogródki. Ktoś o tym nie pomyślał, pewnie projektant. Szczerze mówiąc byłam deweloperem zachwycona, słyszałam różne rzeczy od znajomych o współpracy z deweloperami i muszę przyznać, że nasz był bardzo porządny. Często jeździliśmy na budowę, można było podpatrzeć, robili wszystko bardzo dokładnie, a za zmiany nie brali dużych pieniędzy, raczej symbolicznie. Zrobili też pare rzeczy dodatkowo, mimo, że nie było ich w umowie, jak np. taras. Przykro mi, że tak wyszło, ponieważ bardzo zależało mi na każdym metrze ogródka, pewnie tak jak Państwu, a teraz nie widzę wyjścia z sytuacji które by mnie satysfakcjonowało. Będę rozmawiać i zakładam, że uda się odzyskać te pieniądze, mimo to niestety nie o to mi chodziło.