Obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego - najem prywatny. Szukam konkretów - Forum Prawne

 

Obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego - najem prywatny. Szukam konkretów

Witam, wynajmuję moje mieszkanie najemcy, z którym NIE mam zadnych problemów. Muszę jednak mieszkanie sprzedać i w zwiazku z tym wypowiedziec umowę najmu. Umowa jest na czas nieokreslony. Z tego co zrozumialem z uopl muszę ...



Wróć   Forum Prawne > Pomoc prawna z zakresu prawa prywatnego > Prawo cywilne > Prawo nieruchomości, lokalowe i budowlane


Odpowiedz
 
30-12-2014, 00:27  
Pawel161074
Początkujący
 
Posty: 3
Domyślnie Obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego - najem prywatny. Szukam konkretów

Witam, wynajmuję moje mieszkanie najemcy, z którym NIE mam zadnych problemów. Muszę jednak mieszkanie sprzedać i w zwiazku z tym wypowiedziec umowę najmu. Umowa jest na czas nieokreslony.
Z tego co zrozumialem z uopl muszę zapewnić lokal zamienny. W związku z tym mam kilka pytań:
1. Jak rozumiec czynność wskazania/zapewnienia lokalu zamiennego? Tego ustawa nie reguluje; definiuje jedynie pojęcie takiego lokalu
2. Jak sprawdzic czy najemca moze mieszkac w innym lokalu i czy spelnia on warunki lokalu zastępczego? Fakt jest taki, ze najemca jest zameldowany pod adresem w tym samym miescie
3. Zalozmy taką sytuację: w wypowiedzeniu umowy napiszę, iż powodem wypowiedzenia jest mój zamiar zamieszkania w moim mieszkaniu i zachowam 6miesieczny okres wypowiedzenia, a lokator ma inne mieszkanie, z ktorego moze korzystac jak z zamiennego. Zatem zgodnie z art 11 ust 4 uopl nie muszę zapewniac mu lokalu zastępczego (pozostaje jednak kwestia w pyt. 2 ). Jednak po zakonczeniu najmu mieszkanie sprzedam - czy lokator ma wówczas jakies uprawnienia z tytulu uopl? Art 11, ust 6 poniekad to reguluje, ale w odniesieniu do ust 5, czyli w sytuacji, kiedy wlasciciel nie zapewnia lokalu zastepczego, ale okres wypowiedzenia byl 3 letni. Jak to moze byc w przypadku kiedy rowniez nie zapewniam lokalu zastepczego (bo zgodnie z art 11, ust. 4 nie muszę), ale jednak w lokalu nie mieszkam i go sprzedaję?
4. Czy moze miec w tej sytuacji znaczenie fakt, ze najemca prowadzi dzialalnosc gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomosciami i raczej z wynajmem innego lokalu nie mialby problemu?
5. Slyszalem o przepisie, ktory zwalnia wynajmującego z obowiązku dostarczania lokalu zamiennego jeśli przebywa on przejściowo w innym miejscu i zamierza wrócić do swojego miejsca zameldowania, czyli mieszkania, ktore komus wynajął. Faktycznie to mógłby być mój przypadek, tylko czy taki przepis jest?
6. Last but not least Jak w ogole obejsc ten, z mojego punktu widzenia krzywdzący właścicieli, przepis? Mieszkanie jest w Warszawie, ofert wynajmu pełno, a ja nie mogę w pelni rozporzadzac moja wlasnoscią tylko dawac półroczne okresy wypowiedzenia, martwic sie o mieszkanie zastępcze itp itd.
Co byscie zrobili w mojej sytuacji tak po ludzku, zeby nie wchodzic w konflikt z najemcą, ale jednak nie musiec zawracac sobie glowy lokalem zamiennym?

Z góry dziekuję za wszelką pomoc i sorry za trochę przydlugi post ale chciałem wyczerpać temat.
Pawel161074 jest off-line  
30-12-2014, 08:11  
Użytkownik
Gość
Domyślnie RE: Obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego - najem prywatny. Szukam konkretów

Na forum nie pomagamy oszukiwać innych.

Sprzedaż lokalu nie ma nic wspólnego z najmem. Możesz sprzedać lokal, a umowa najmu przejdzie na nowego właściciela.
 
30-12-2014, 08:37  
Calamity Jane
Stały bywalec
 
Posty: 3.113
Domyślnie RE: Obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego - najem prywatny. Szukam konkretów

To jeszcze trzeba znalexc frajera ktory taki lokal kupi ;>
Albo sprzedac po znacznie zanizonej cenie. Wg mnie to zadno oszustwo co autorka chce zrobic. W koncu do niej nalezy mieszkanie, a okazuje sie, ze najemca ma wieksze prawa niz wlasciciel. Zeby to jeszcze po jakims bombardowaniu bylo, mieszkan wokol pelno, latwo wynajac cos innego, wielka krzywda sie nie dzieje ;] Z lokali komunalnych wywalaja po 50 latach zamieszkiwania w nich, w przypadku smierci glownego najemcy, to tym bardziej nie powinno byc takich absurdalnych ograniczen w prywatnych mieszkaniach.
Calamity Jane jest off-line  
30-12-2014, 08:44  
idali
Przyjaciel forum
 
idali na Forum Prawnym
 
Posty: 2.515
Domyślnie RE: Obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego - najem prywatny. Szukam konkretów

Cytat:
Napisał/a Pawel161074 Zobacz post
Co byscie zrobili w mojej sytuacji tak po ludzku, zeby nie wchodzic w konflikt z najemcą, ale jednak nie musiec zawracac sobie glowy lokalem zamiennym?
Dogadać się z najemcą?
Bo może się okazać, że te wszystkie rozważania będą bezprzedmiotowe?
Cytat:
Napisał/a Calamity Jane Zobacz post
To jeszcze trzeba znalexc frajera ktory taki lokal kupi
Zapewniam, że sprzedaż lokalu z najemcą, który regularnie płaci - nie jest jakimś wydumanym problemem - są inwestorzy, którzy szukając lokalu pod wynajem - właśnie takich sytuacji szukają - bo jest "na gotowo"
I zapewniam, że frajerami nie są
idali jest off-line  
30-12-2014, 09:00  
Użytkownik
Gość
Domyślnie RE: Obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego - najem prywatny. Szukam konkretów

Najemca nie ma większych praw. Ma swoje prawa i żadne z nich nie koliduje z możliwością sprzedaży. Wynajmujący nie zamierza zamieszkać w tym lokalu, tylko jest to pozorna czynność - a zatem zgodnie z art 83 kc nieważna. Ponadto jak wskazujesz - sprzedaż z lokatorem wiązałaby się z z zaniżoną ceną. Mamy zatem wszystkie znamiona z art 286 kk, bo kupujący zostanie wprowadzony w błąd co do braku uprawnionych do korzystania z lokalu. A zapewne dojdzie jeszcze wyłudzenie poświadczenia nieprawdy wobec notariusza. I wreszcie, jest to "oszustwo" wobec najemcy, bo została zawarta umowa najmu na czas nieoznaczony, czyli taka, którą można wypowiedzieć w specyficznych warunkach o czym strony wiedziały lub powinnybyły wiedzieć - zwłaszcza ta czerpiąca z najmu zyski. Gdyby strony zainteresowane były umową terminową, albo dającą się rozwiązać w pewnych przypadkach, to zawarłyby umowę na czas oznaczony stosownie te przypadki w niej ujmując.

Zamiast kombinować jak koń pod górkę, można sprzedać lokal i niech nowy właściciel zapewni lokal zamienny (lub takowy w posiadaniu najemcy wskaże) - zakładając, że wogóle będzie tym zainteresowany jak wskazała idali, albo można rozwiązać umowę za porozumieniem stron.
 
30-12-2014, 10:59  
bartassw
Użytkownik
 
Posty: 92
Domyślnie RE: Obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego - najem prywatny. Szukam konkretów

Cytat:
Napisał/a kub86 Zobacz post
Na forum nie pomagamy oszukiwać innych.

Sprzedaż lokalu nie ma nic wspólnego z najmem. Możesz sprzedać lokal, a umowa najmu przejdzie na nowego właściciela.
Jak długo jeszcze w Polsce uczciwy Wlasciciel chcący wypełnić obowiązki chorej, niedopracowanej i społecznie niesprawiedliwej ustawy postrzegany będzie za oszusta?
bartassw jest off-line  
30-12-2014, 11:06  
Użytkownik
Gość
Domyślnie RE: Obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego - najem prywatny. Szukam konkretów

A w którym miejscu według Ciebie autor OP napisał, że chce wypełnić postanowienia ustawy? Bo ja wyraźnie widzę w OP
Cytat:
Napisał/a Pawel161074
(...)w wypowiedzeniu umowy napiszę, iż powodem wypowiedzenia jest mój zamiar zamieszkania w moim mieszkaniu(...). Jednak po zakonczeniu najmu mieszkanie sprzedam(...)
Jak w ogole obejsc ten, z mojego punktu widzenia krzywdzący właścicieli, przepis?
Gdzie tu dopatrzyłeś się uczciwości?
 
30-12-2014, 11:09  
bartassw
Użytkownik
 
Posty: 92
Domyślnie RE: Obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego - najem prywatny. Szukam konkretów

Najlepiej dogadaj się z najemca. Ustał dogodny termin rozwiązania umowy np 6mcy, spisz w tym zakresie porozumienie, ewentualnie w ramach rekompensaty (koszty przeprowadzki, poszukiwania lokalu) zrezygnuj z 1-2 czynszu, bo zapewnienie mieszkania będzie Cię i tak tyle kosztowało (najmniej tyle).

Sankcji za niezamieszkane w lokalu nie ma, kiedyś były w wys jeśli dobrze pamietam 15%wartosci mieszkania, ale dawno temu trybunał to wykreślił (to dopiero była sprawiedliwość społeczna!)
bartassw jest off-line  
30-12-2014, 11:15  
bartassw
Użytkownik
 
Posty: 92
Domyślnie RE: Obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego - najem prywatny. Szukam konkretów

Cytat:
Napisał/a kub86 Zobacz post
A w którym miejscu według Ciebie autor OP napisał, że chce wypełnić postanowienia ustawy? Bo ja wyraźnie widzę w OP

Gdzie tu dopatrzyłeś się uczciwości?
Na początku, pisząc, ze ma zamiar dostarczyć lokal zamienny.
Skoro myśli o tym, ze chce tam zamieszkać, to moim skromnym zdaniem zamiar zamieszkania istnieje. Czy zamieszka? To już na szczęście nie sprawa lokatora ( od kilku lat).

Sorry za moje tak stanowcze stanowsko, ale uopl jest tak skrajnie niekorzystna dla właściciela, ze czytając ją, uwzględniając praktykę sadów, wieloletnie oczekiwanie na lokale socjalne, Wlasciciel nieruchomosci nieraz zrównany jest obowiązkami do miejskiego ośrodka pomocy społecznej, choć jego jedynym przewinieniem jest to, ze jest właścicielem.
bartassw jest off-line  
30-12-2014, 13:16  
Użytkownik
Gość
Domyślnie RE: Obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego - najem prywatny. Szukam konkretów

Przewieniem WYNAJMUJĄCYCH jest to, że wydaje im się, że dalej są tylko właścicielami. A umowa którą zawarli to istnieje tylko w zakresie pobierania kasy. Tymczasem są też obowiązki, a jak te się nie podobają to można nie wynajmować. Albo robić to w przemyślany sposób.

Co do reszty Twojej wypowiedzi, polecam jeszcze raz przeczytać post #5.
 
30-12-2014, 13:16  
Pawel161074
Początkujący
 
Posty: 3
Domyślnie RE: Obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego - najem prywatny. Szukam konkretów

Cytat:
Napisał/a bartassw Zobacz post
Najlepiej dogadaj się z najemca. Ustał dogodny termin rozwiązania umowy np 6mcy, spisz w tym zakresie porozumienie, ewentualnie w ramach rekompensaty (koszty przeprowadzki, poszukiwania lokalu) zrezygnuj z 1-2 czynszu, bo zapewnienie mieszkania będzie Cię i tak tyle kosztowało (najmniej tyle).

Sankcji za niezamieszkane w lokalu nie ma, kiedyś były w wys jeśli dobrze pamietam 15%wartosci mieszkania, ale dawno temu trybunał to wykreślił (to dopiero była sprawiedliwość społeczna!)
Dzięki za wszystkie odpowiedzi. Bralem pod uwagę, że zostanę wzięty za oszusta przez niektórych, ale cieszy, że inni podzielają moją opinię o szkodliwości społecznej uopl. Na marginesie, kiedyś mieszkałem we Francji, wynajmowałem mieszkanie na czas nieokreślony, a właścicel przyszedł któregoś dnia, dał mi wypowiedzenie i guzik go obchodziło czy ja będę mial gdzie mieszkać. A i mnie nie przyszlo do glowy zeby czegos od niego wymagać w tej kwestii. Jako osoba, zdrowa, osiągająca dochody, funkcjonująca na rynku, na którym bylo pelno ofert wynajmu, po prostu znalazlem inne mieszkanie. I tak powinno być, bo ochronę prawa własności gwarantuje nam konstytucja i nie moze byc tak, ze jako wlasciciel prywatny musze sie martwic o los najemcy - zdrowego, osiągającego dochody itd... . Nawet czytalem gdzies opinię jakiegoś profesora prawa, iż uopl w tym kontekscie jest sprzeczna z konstytucją. Tyle rozważań teoretycznych.

Co do praktyki, pytanie do Bartassw - jak oszacowales/aś koszty zapewnienia mieszkania zastepczego? Czy ja mam je znalezc, wynegocjowac czynsz, oplacic przeprowadzke i jeszcze placic za iles miesiecy? Zaczynam się denerwować....
Myslalem, ze mam je poprostu wskazac, tzn. pokazac, ze jest dostepne.
I druga kwestia, jak sprawdzic, ze najemca, bedac zameldowanym w tym samym miescie, moze korzystac ze swojego mieszkania na zasadzie zastepczego?
Pawel161074 jest off-line  
30-12-2014, 15:09  
Pawel161074
Początkujący
 
Posty: 3
Domyślnie RE: Obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego - najem prywatny. Szukam konkretów

Cytat:
Napisał/a kub86 Zobacz post
Przewieniem WYNAJMUJĄCYCH jest to, że wydaje im się, że dalej są tylko właścicielami. A umowa którą zawarli to istnieje tylko w zakresie pobierania kasy. Tymczasem są też obowiązki, a jak te się nie podobają to można nie wynajmować. Albo robić to w przemyślany sposób.

Co do reszty Twojej wypowiedzi, polecam jeszcze raz przeczytać post #5.
Trochę mylisz pojęcia, moim zdaniem. Umowa najmu, którą podpisałem, reguluje wzajemne prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy, i to nie tylko w zakresie "pobierania kasy". I nawet jesli wywiązuję sie z moich obowiązków, to nadal jestem tylko i aż właścicielem, a najemca powinien byc tylko i aż najemcą, a nie dzieckiem specjalnej troski. Różnica polega na tym, ze umowa odnosi sie do okresu TRWANIA najmu. Natomiast w momencie jego zakonczenia nie powinna obowiazywac zadna umowa. Strony podpisują porozumienie, wypowiedzenie, regulują ewntualne rozliczenia i tyle. Moj post dotyczy okresu PO najmie, a nie w trakcie. Ty odnosisz sie do uopl i moich obowiązków jako wynajmujacego po zakonczeniu najmu. To nie ma wiele wspólnego z umową, którą podpisałem z najemcą. Prawo powinno chronić mnie jako wlasciciela. Najemca, o ile jest zdolny do pracy i osiąga dochody, nie powienien byc traktowany ulgowo.
Pawel161074 jest off-line  
30-12-2014, 18:39  
Użytkownik
Gość
Domyślnie RE: Obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego - najem prywatny. Szukam konkretów

Cytat:
Napisał/a Pawel161074
Umowa najmu, którą podpisałem, reguluje wzajemne prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy
Zgadza się. Między innymi, umowa wraz z ustawami, regulują kiedy i w jaki sposób można wypowiedzieć umowę. To co opisałeś w OP, nie kwalifikuje się do art 11 ust 4 uopl.

Cytat:
Napisał/a Pawel161074
Nawet czytalem gdzies opinię jakiegoś profesora prawa, iż uopl w tym kontekscie jest sprzeczna z konstytucją. Tyle rozważań teoretycznych.
Pan profesor pewnie nie słyszał o służebnościach. Byli już tacy, co przed Sądem Najwyższym próbowali udowadniać, że jakże to - właścicielowi czegoś na nieruchomości nie wolno?! I przegrali, bo jednak nie wolno. O art 144 kc wogóle nie wspominając. Tu też się kilku zdziwiło, jak się dowiedziało że musi za sprzątanie liści zapłacić, a drzewa wyciąć. Pewnie razem byście zzielenieli jakbyście inny wyrok, gdzie właścicielce mieszkania kazano przywrócić kształt i podział okien.

Cytat:
Napisał/a Pawel161074
najemca[przyp. kub86] nie powienien byc traktowany ulgowo.
Powinien, nie powinien, prawo jest w Polsce takie, jakie jest i powinieneś się do niego stosować. Co zrobić zdecydujesz Ty, a mnie to mało obchodzi. Ale miej świadomość tego, że są tacy ludzie, którzy za mniejsze rzeczy pozywają.
 
Odpowiedz

Podobne wątki na Forum Prawnym
Wątek
§ Najem prywatny a kasa fiskalna (odpowiedzi: 4) Witam, Czy w świetle nowych przepisów podatkowych, jak właściciel wynajmujący mieszkanie (najem prywatny) jestem zobowiązany do posiadania kasy...
§ Krótkotrwały najem prywatny a amortyzacja (odpowiedzi: 4) Proszę o wyjaśnienie następującej kwestii. Osoba nieprowadząca dg kupiła i odremontowała kamienicę. Będzie w niej zajmować jedno mieszkanie, a...
§ Prywatny najem i prywatna usługa (odpowiedzi: 3) Zwracam się do Was z dwoma nurtującymi mnie sprawami. Otóż, od dwóch miesięcy prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą. Poza tym od roku...
§ Wynajęcie mieszkania - zrzeczenie się prawa do lokalu zamiennego (?) (odpowiedzi: 1) Witam Razem z dziewczyna mamy zamiar zamieszkać razem, tj. wynająć mieszkanie. Do tej pory mieszkaliśmy osobno, tzn. ja ze swoimi rodzicami, ona ze...
§ obowiązek dostarczenia pozwu (odpowiedzi: 3) Witam. Mam pytanie techniczne. Czy sąd ma absolutny obowiązek dostarczyć pozew rozwodowy pozwanemu?? Otóż. Mieszkamy z mężem w tym samym domu od 5...
§ Przyznanie lokalu zamiennego komunalnego (odpowiedzi: 2) Właściciel wygrał sprawę w sądzie i odzyskuje kamienicę, w której do tej pory przez okres prawie 20 lat moja rodzina zajmowała lokal komunalny....


Czasy w strefie GMT +1. Teraz jest 10:55.