Wypowiedzenie umowy najmu na okres nieokreślony (ustawa kontra umowa pisemna i ustna) - Forum Prawne

ramiro

Witam
Wraz ze znajomymi wynajmujemy dom kilkupokojowy. Umowa spisana jest osobno na każdy pokój. Od początku były to umowy na czas określony - od tego roku mamy umowy na czas nieokreślony z zapisem że umowa może być rozwiązana przez każdą ze stron z zachowaniem 1-miesięcznego okresu wypowiedzenia.

Pytanie 1: Czy zapis o 1-miesięcznym wypowiedzeniu w przypadku umowy na czas NIEokreślony jest zgodny z ustawą ? Czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej mieszkania (odpowiednio: 900zł kontra 4650zł).

Dodatkowo zawarliśmy umowę ustną, która chroni interesy obu stron i która do tej pory była przestrzegana. Mianowicie my jako najemcy zobowiązaliśmy się mieszkać w domu co najmniej do końca 2019 roku (tak aby właściciel miał spokój z szukaniem nowych lokatorów) a w zamian za to właściciel do końca 2019 roku miał nam nie wypowiadać tej umowy.
Ostatnio przyłapaliśmy właściciela na wchodzeniu do wynajmowanych pokojów podczas naszej nieobecności (raz przez drzwi, raz przez... okno!!). Twierdzi, że jako właściciel ma do tego prawo i jak nam się nie podoba to możemy się wyprowadzić. Oczywiście prawa takiego nie ma a nam się to nie spodobało, więc dostaliśmy wypowiedzenie umowy z w/w 1-miesięcznym okresem wypowiedzenia.

Pytanie 2: Prawo prawem, ale sądy i tak decydują po swojemu. Czy (zakładając, że zapis o 1-miesięcznym okr. wypow. jest legalny) sąd może usunąć ten zapis z umowy mając na uwadze okoliczności wypowiedzenia umowy oraz umowę ustną, którą oczywiście potwierdzą wszyscy lokatorzy ? Jedna z osób jest niepełnosprawna więc okres 1-miesięczny jest w jej przypadku dużym problemem. Rozmawialiśmy z dwoma osobami ze studiów prawniczych ale każda z nich miała inne zdanie...
A. Umowa na czas nieokreślony chroni najemcę i właściciel może ją wypowiedzieć TYLKO w przypadkach opisanych w ustawie, więc dopóki jesteśmy grzeczni to w zasadzie nie ma możliwości usunięcia nas z domu bez względu na treść umowy.
B. "Widziały gały co brały" - skoro zgodziliśmy się na 1-mies. okres wypowiedzenia to musimy się do niego zastosować i nie pomoże tu nawet papież.

Wątpliwość: Nie do końca rozumiemy artykuł o wartości odtworzeniowej. Czy wysokość czynszy w naszym przypadku ma jakiekolwiek znaczenie ?

paczer

Ja to widzę tak. Mianowicie, umowa została zawarta na czas nieokreślony na piśmie. Później ustnie uzgodniliście, że mieszkacie do 2019, a wynajmujący wam nie wypowie umowy. Doszło więc do zmiany umowy, na mocy której została ona zmieniona na umowę na czas określony. Art. 77 kc mówi, że zmiana umowy wymaga takiej samej formy, jaką strony przewidziały do jej zawarcia. W waszym wypadku chodzi o formę pisemną. Jednakże, brak formy nie pociągałby na gruncie art. 77 nieskuteczności tej zmiany ( jedynie pojawiłyby się trudności dowodowe). Ale pojawia się jeszcze inna kwestia. W przypadku zawarcia umowy na czas określony potrzebna jest forma pisemna. Przy braku formy pisemnej, umowę zawartą na czas określony traktuje się, jako zawartą na czas nieokreślony (art. 660kc). Wy umawiając się, że będziecie mieszkać do 2019 roku, chcieliście zmienić tę umowę, tak aby była umową na czas określony. Teoretycznie więc na gruncie art. 77kc wszystko byłoby ok. Taka zmiana stałaby jednak w sprzeczności z art. 661kc. Byłoby to swego rodzaju obejście prawa. Wobec powyższego, moim zdaniem wasza umowa ustna nie wywoła zamierzonego skutku prawnego. Tak więc, cały czas wiąże was umowa na czas nieokreślony. Co do terminów wypowiedzenia - ustawa o ochronie lokatorów art. 11 ust 3. Wypowiedzenie dokonane przez właściciela jest nieskuteczne. Ale biorę pod uwagę to, że mogę się bardzo mylić. Nie jestem bowiem profesjonalistą. Niech wypowie się ktoś z doświadczeniem

Użytkownik

Nie.

ramiro

Dura lex...

1. Umowa ustna została zawarta jeszcze przed podpisaniem umowy na czas nieokreślony i miała charakter raczej koleżeńskiego porozumienia niż umowy najmu sensum stricte. Jeżeli zapis o miesięcznym wypowiedzeniu jest w 100% niezgodny z ustawą to nie ma co dywagować nad ważnością umowy ustnej - jest to w takim wypadku nieistotne.

2. Wartość odtworzeniowa każdego pokoju to 4650zł. Czy do porównania uwzględnia się czynsz miesięczny (900zł) czy sumę roczną (10800zł) ? Jeśli sumę roczną to wtedy nie ma zastosowania Art 11 ust 3. Czy to oznaczałoby, że jedynym skutecznym powodem do wypowiedzenie umowy jest Art 11 ust 2 ? Innymi słowy, dopóki jesteśmy grzeczni i przestrzegamy regulaminu to żadne siły przyrody nie mogą nas pozbawić tego mieszkania ?
Pytam w takim kontekście, że chcielibyśmy złożyć zawiadomienia o włamaniach (bo inaczej tego się nie da nazwać) i wymienić zamki w drzwiach, a wiadomo, że urażona duma właściciela będzie chciała się nas pozbyć wszystkimi sposobami...

Użytkownik

A czytałeś go?

demagogia

Akurat wartość odtworzeniowa nie ma nic do rzeczy. Przy najmie na czas nieokreślony najemca ma prawo wypowiedzieć umowę najmu z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia, natomiast wynajmujący tylko w ściśle przez ustawę (o ochronie praw lok.) wypadkach.