Nowy sąsiad nie godzi się na rurę wodociągową biegnącą przez jego działkę. - Forum Prawne

JarkoJarko

Kilka lat temu kupiliśmy działkę na której zaczęliśmy się budować. Jakieś 3 lata temu podłączyliśmy się do świeżo budowanego gminnego wodociągu oraz podpisaliśmy zobowiązanie, że przyłączymy się do kanalizacji gminnej gdy powstanie (planowo do 2023r.) uzyskując za to rabat przyłączeniowy 70% do wodociągu i 30% do przyszłej kanalizacji. W przypadku nieprzyłączenia się do kanalizacji musimy zapłacić dwukrotną wartość udzielonego rabatu na przyłącze wodociągowe.

Problem polega na tym, że pomiędzy naszą działką a obecnym wodociągiem i przyszłą kanalizacją biegnącymi przy drodze znajduje się działka sąsiada. Sąsiad wyraził zgodę na przeprowadzenie rury wodociągowej przez swoją działkę ale nie ma na to żadnej umowy a jedynie oświadczenie o zgodzie w dokumentach o przyłączenie do wodociągu. O kanalizacji w ogóle nie ma mowy. Rura także nie została naniesiona na żadne plany. Nie ma żadnej służebności w KW. Problem pojawił się gdy na początku roku sąsiad sprzedał swoją działkę. Nowy właściciel żąda usunięcia rury o której nikt go nie poinformował i znalazł ją przypadkiem. Dodatkowo ma jakaś zgodę (prawdopodobnie tzw. milczącą) na postawienie jakiegoś małego domku nad rurą.

Co w tej sytuacji możemy zrobić. Problem z jednej strony dotyczy obecnego przyłącza wodnego z drugiej przyszłej kanalizacji. Gmina już zakończyła procedury i lada dzień rozpoczyna budowę naszej nitki. Jest możliwość przeprowadzenia rury kanalizacyjnej inną drogą niż przez działkę sąsiada który już powiedział, że zgody nie da ale to wiąże się z dużymi problemami związanymi z przeprowadzeniem nowo wykonanego wyprowadzenia ścieków na drugą stronę domu (trzeba kopać pod świeżo postawionym domem) oraz prowadzeniem ponad kilometra rury ściekowej na nasz koszt. Dodatkowo może okazać się że tak długa i kręta rura będzie wymagała dodatkowych rozwiązań aby się nie zatykała – tak powiedzieli w wodociągach – co jeszcze podroży wykonanie. Wg. wstępnych planów uzgodnionych z byłym sąsiadem miała iść równolegle do rury wodociągowej czyli ok. 300 m i prawie po prostej.

Dodam, że wodociągi uważają, że ich odpowiedzialność kończy się na studzience przyłączeniowej która jest w miejscu przyłącza i dalsza droga wody to już prywatna sprawa pomimo, że wodomierz jest w domu. Nie wiem po co w takim razie w ogóle żądali planu przeprowadzenia rury i zgody sąsiada przy robieniu przyłącza skoro za studzienką ich nie interesuje? Dlatego prawdopodobnie nie nanieśli na plany „prywatnej” części doprowadzenia wody do domu.

Negocjacje z sąsiadem nie dają rezultatu. Dodatkowo ma doprowadzone przyłącze wody równolegle do naszej rury tylko jakieś 15 m dalej. Powiedział, że jeśli nie usuniemy rury dobrowolnie i przez to wstrzymamy lub opóźnimy mu budowę domu to będziemy płacić odszkodowanie. Dał nam pisemnie 7 dni na załatwienie sprawy (usunięcie rury).

Poradźcie co robić?

honefoss

Dlaczego wodociąg jest wkopany w prywatną działkę zamiast w drogę dojazdową do waszej działki?
Dlaczego kanaliza nie może zostać posadowiona w drodfze dojazdowej zamiast w cudzej działce?
Odcinek wodociągu w działce sąsiada służy tylko wam czy biegnie dalej i obsługuje inne domy?
Jak duża jest działka sąsiada, jakie ma (w przybliżeniu) wymiary?
Jak w stosunku do granic tej działki został posadowiony wodociąg?
Czy działka sąsiada jest działką budowlaną?
Czy w ramach tych nieskutecznych negocjacji proponowałeś sąsiadowi wynagrodzenie za służebność wodociągu i kanalizacji, jaka to była kwota?
Co to za tajemnicza "milcząca zgoda" na budowę domu nad wodociągiem??? Nad wodociągiem nie można budować.

Na to mogę odpowiedzieć od razu. Nie zapłacicie takiego odszkodowania i nikt was nie zmusi do usunięcia wodociągu. W grę może jednak wchodzić wynagrodzenie za służebność przesyłu wraz z odszkodowaniem za utratę wartości działki.

JarkoJarko

Dlaczego wodociąg jest wkopany w prywatną działkę zamiast w drogę dojazdową do waszej działki?

Tak było prościej i taniej. od rury wodociągu głównego (nitki gminnej) prowadziliśmy sami i na swój koszt i to było ok 300 m a gdyby inną drogą to byłby dobrze ponad kilometr. Ówczesny właściciel się godził na to. Mieliśmy niepisaną umowę, że jak będzie kiedyś się tam budował on czy jego dzieci to będzie mógł wpiąć się w nasza rurę. W ten sposób było to i dla niego korzystne.
Rura należąca do wodociągów idzie w drodze. Problemem jest ta która jest nasza a nie wodociągowa gminna.


Dlaczego kanaliza nie może zostać posadowiona w drodze dojazdowej zamiast w cudzej działce?

Dokładnie jak wyżej. Ponadto o ile sama rura z wodą to tylko rura, o tyle kanalizacyjna na tak długim i krętym odcinku bedzie wymagała dodatkowych rozwiązań, kosztownych aby zapewnić sprawny spływ odchodów które nie płyną jak woda pod ciśnieniem tylko grawitacyjnie i swobodnie. Możemy ją puścić drogą prywatną pomiędzy domami (droga wspólna właścicieli działek wokół niej) ale to spory problem techniczny przekładający się na ogromny wzrost kosztów. Prawdopodobnie potrzeba będzie jakiejś przepompowni czy czegoś po drodze bo inaczej ścieki nie spłynął swobodnie i rura będzie się zatykać. Tak powiedział inżynier w wodociągach gdy rozmawialiśmy o problemie. Nie da się zachować odpowiedniego spadku (kąta nachylenia rury) na tak długim odcinku bo albo miniemy się z rurą gminną (wejdziemy pod nią) albo będzie za mały spadek i rura będzie się zatykała. W tej chwili sąsiednie działki są nieużywane więc nikt nie będzie chciał współfinansować.


Odcinek wodociągu w działce sąsiada służy tylko wam czy biegnie dalej i obsługuje inne domy?

Tylko do nas.


Jak duża jest działka sąsiada, jakie ma (w przybliżeniu) wymiary?

To są małe działeczki ok. 300 - 400 m2 położone obok siebie. Tak dziwnie ktoś kiedyś podzielił. Historycznie rzecz biorąc byly to takie ogródki pracownicze dla pracowników PGRu. Później sprywatyzowane. Każdy z sąsiadów ma po kilka takich przylegających do siebie działeczek. Niektórzy je połączyli inni nie. W zasadzie póki ktoś nie chce się budować to nie ma to znaczenia.


Jak w stosunku do granic tej działki został posadowiony wodociąg?

Idzie środkiem działki (takiej 300m2) ale jakby wziąć pod uwagę kilka leżących obok siebie działek sąsiada to ok. 80 m. od jednej granicy wszystkich jego działek. W zasadzie idzie przez dwie jego działki. Ale nikt tutaj nie traktuje tych działeczek osobno. poprostu takie są w papierach. Nawet sasiad stawiając płot ogrodził je wszystkie razem.


Czy działka sąsiada jest działką budowlaną?

Tak. Wszystkie są budowlane.


Czy w ramach tych nieskutecznych negocjacji proponowałeś sąsiadowi wynagrodzenie za służebność wodociągu i kanalizacji, jaka to była kwota?

Nie było mowy o finansach. Powiedział nie i już. Żadne oferty go nie interesują. Zresztą z tego co widzę to majętny człowiek i raczej żadna nasza propozycja nie będzie dla niego atrakcyjna. Wolał robić nowe przyłacze z kupą papierów , bieganiny i wydatkami wielokrotnie większymi niż wpiąć się w naszą rurę, tylko dlatego, że jemu pasowała rura 15 m dalej. Dzisiaj jeszcze rano jak się pojawił na działce próbowałem z nim porozmawiać to mi odpowiedział że otrzymałem już pismo z jego stanowiskiem z kancelarii adwokackiej i tam jest kontakt do jego prawnika i zebym z nim gadał. Więc facet ewidentnie idzie na twardo.


Co to za tajemnicza "milcząca zgoda" na budowę domu nad wodociągiem??? Nad wodociągiem nie można budować.

Z tego co się orientuję chodzi o domek na zgłoszenie czy jakoś tak to się nazywa, gdzie urząd jak się nie sprzeciwi przez 30 dni to można stawiać. Nie wiem jak to się formalnie nazywa. Zamierza postawić sobie dwa takie tutaj po dwóch stronach działki.

Nad wodociągiem nie można, ale tego wodociągu nie ma w żadnej dokumentacji poza planem przez nas zrobionym do przyłacza który leży w wewnetrznym archiwum wodociągów gminnych. Nie ma po nim śladu w zadnej dokumentacji innej. Nie jest naniesiony na plany w gminie czy u starosty. Dlatego mogę przypuszczać że on faktycznie kupując dziełkę mógł nie wiedzieć o tej rurze jak mu były własciciel nie powiedział. Wodociągi mówią że to ich nie interesuje bo to nasza prywatna rura i oni na plany nanieśli tylko swoją główną rurę a nitki od niej do domów nie są ich i jak właściciele chcą to mogą sobie nanosić, im nic do tego. Ale na etapie robienia przyłaczy nikt o tym nie mówił. Myślałem, że skoro chcą plan sytuacyjny z mapką i umiejscowieniem nitki prywatnej na prywatnych działkach oraz zgody sąsiada to po coś im to jest. A z tego co teraz mówią to była to sztuka dla sztuki. Zeby było wiecej papierów. Oni zrobili tylko miejsce wpięcia w ich rurę a reszta nie ich sprawa.

honefoss

Miałeś pozwolenie na budowę wodociągu (tego w obrębie działki sąsiada)?

JarkoJarko

Pozwolenia na budowę urzędowego, w sensie takim jak na budowę domu to nie. Było tylko podpisane przez sąsiada (poprzedniego) zgoda na poprowadzenie rury przez jego działkę czyli to co wymagały wodociągi do warunków przyłączenia + mapka z przebiegiem rury. Mapka zrobiona przeze mnie. Wodociągi nie wymagały aby robił ją jakiś uprawniony geodeta czy ktoś taki. Tylko taka poglądowa. Potem dopiero w warunkach już precyzyjnie wskazano miejsce przyłącza od którego sami prowadziliśmy wodę(rurę) do domu i miejsce zlokalizowania wodomierza już w studzience przy domu na naszej działce (tutaj określono jedynie warunki jakie musi spełniać miejsce bez precyzyjnego wskazania). Żadnych urzędowych zgód nie było. Nikt nie wymagał. To oświadczenie sąsiada jest prawdopodobnie w archiwum wodociągów gminnych. Mam wrażenie, że wtedy gminie zależało aby jak najwięcej ludzi się podłączało dlatego właściwie każdy kto chciał to dostawał od ręki warunki przyłączenia i wszystkie formalności były traktowane pro-forma. Ja tak jak i większość sąsiadów zrobiliśmy mapki poprzez wydruk z geoportalu i narysowanie na nim kreski jak ma iść rura. Powiedzieli że tak wystarczy. Nikt niczego więcej nie wymagał jak działka sąsiadowała z wodociągiem gminnym, jak nie to trzeba było oświadczenia właścicieli działek przez które przechodziła rura o tym ze się na to godzą. Potem umowa o przyłączeniu. W niej tylko opis miejsca i sposobu podłączenia się. A następnie po odbiorze przyłącza, czysto formalnym, umowa na dostawę wody. Teraz dopiero widzę że w dokumentach właściwie nic nie ma o tym jaką drogą od przyłącza dostaje się woda do wodomierza. Z umowy wynika że wodociągi mają dostarczyć wodę tylko do przyłącza w ulicy a dalej nie ich sprawa. Aż dziw, że nie kazali wodomierza założyć w studzience przy przyłączu, bo z tego co widzę to by było logiczne skoro to co dalej ich nie interesuje.

JarkoJarko

Dodam jeszcze, że wczoraj dzwoniłem do tej kancelarii która reprezentuje sąsiada i wszyscy sobie lecą w kulki delikatnie mówiąc. W rozmowie telefonicznej pan mecenas powiedział że sprzedający (poprzedni właściciel) owszem zgodził się na rurę ale nikt go nie poinformował o tym, że ona została wykonana, a ze tam nie mieszkał od lat to nie wiedział nic dlatego nie poinformował o tym kupującego, gdyż on sam nie został formalnie poinformowany przez nas że ta rura fizycznie już tam jest, a zgodnie z prawem jego zgoda traci moc w momencie sprzedaży więc była bez znaczenia dla nowego właściciela i teraz gdybyśmy chcieli wkopać rurę to musimy mieć zgodę obecnego właściciela (czyli stoją na stanowisku że sprawa jest w na etapie wyrażenia zgody ale jeszcze przed rozpoczęciem prac związanych z przeprowadzeniem rury wg. papierów i zgoda ta straciła ważność w chwili zmiany właściciela działki). Podobno mają takie oświadczenie na piśmie ze strony byłego właściciela. Dlatego ich zdaniem rura jest samowolą budowlaną i jest nielegalna i mam ją usunąć.

honefoss

To zmienia postać rzeczy. Wcześniej pisałeś coś o pozwoleniu i niesłusznie jak widać uznałam, że budowałeś na podstawie pozwolenia na budowę. Nie śledzę stale zmieniających się przepisów w tej kwestii na tylko dokładnie by wiedzieć, czy w momencie gdy budowałeś swój wodociąg było potrzebne pozwolenie, wystarczał ogłoszenie czy może wolno było budować bez żadnych formalności. Na pewno jest jednak tak, że jeśli było wymagane pozwolenie budowlane lub zgłoszenie a ty tego obowiązku nie dopełniłeś, to twój wodociąg stanowi samowolę budowlaną a sąsiad ma otwartą drogę do żądania jego usunięcia. Mają w dodatku ułatwione zadanie, bo twój wodociąg nie został naniesiony na mapę, a powinien być - to był twój obowiązek jako inwestora. Powoływanie się na rzekome zaniedbania gminy też nic tu nie da, bo gmina odpowiada wyłącznie za sieć wodociągową, przyłącza wykonują zainteresowani korzystaniem z wody właściciele.
Musisz jednak nadal próbować dogadać się z sąsiadem. Zaproponuj przebudowę wodociągu tak, by biegł tuż przy granicy jego działki - jemu chodzi o wybudowanie domu, linia biegnąca w poprzek zapewne mu to uniemożliwia być może więc zgodzi się na przeniesienie rury (na twój koszt). Oczywiście wwszystko powinno być wykonane w zgodzie z prawem budowlanym. Sprawa wygląda mi na trudną i raczej powinieneś poszukać porady prawnej w realu. Może ktoś inny napisze coś więcej, mnie nic innego nie przychodzi do głowy. Może jeszcze to: pismo od kancelarii reprezentującej sąsiada wskazuje, że jego prawnik zna się na rzeczy.

100mil

Od strony prawnej nic nie mogę pomóc. Ale w kwestii kanalizacji, to może dało by się zastosować przydomową oczyszczalnię ścieków (jeśli warunki techniczne na to pozwolą)?