Przeznaczenie części działki pod drogę - Forum Prawne

Dnm

Witam
Mam następujący problem. Otóż zgodnie z MPZP część mojej działki, dokładnie 145m2, wchodzi w planowaną drogę.
Po zaczerpnięciu informacji w urzędzie dzielnicy dostałem odpowiedz, że w wieloletniej prognozie finansowej nie ma zadania inwestycyjnego związanego z budową tej drogi.
Czyli mówiąc krótko, nie widzą kiedy będzie realizowana inwestycja ale na zapas przeznaczyli część działki pod budowę drogi.
Działkę wystawiłem na sprzedaż i agent nieruchomości poinformował mnie, że potencjalny nabywca nie będzie brał pod uwagę tych 145 metrów z ww. powodu. Czyli jestem stratny ok. 100000 złotych.
Czy mam możliwość ubiegać się o jakiekolwiek odszkodowanie?
Nie mam totalnie pojęcia jak ugryźć tę sprawę.
Czy ktoś z forumowiczów mógłby mi podpowiedzieć jak się za to zabrać i jakie mam możliwości?
Pozdrawiam

gryffinian

690 zł za m2?


Od gminy za obniżenie wartości nieruchomości. Przy czym spadek wartości ocenia się na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

honefoss

Art. 36 ustawy o planowaniu przestrzennym:
3.Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość inie skorzystał z praw, o których mowa w ust.1i2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Dnm

Działki w mojej okolicy to +/-900 złotych za metr kwadratowy.

Czyli rozumiem, że pierwszej kolejności po sprzedaży mam się udać do adwokata?
Jak wygląda w parktyce takie postępowanie? Czy są w ogóle szanse na wyrwanie od miasta odszkodowania?

honefoss

Nie potrzebujesz prawnika na tym etapie. Piszesz wniosek do gminy o wypłatę odszkodowania.
Odszkodowanie dostaniesz. Czy w wysokości jakiej oczekujesz? Wątpię, z powodów jak niżej.
Zmień agenta albo szukaj takiego klienta, który rozumie że z tych 145 m może normalnie póki co korzystać, zapewne jeszcze przez wiele lat. A gdy już kiedyś miasto zdecyduje sie robić drogę, to za darmo mu tego nie weźmie tylko zapłaci (zgodnie z przepisami cena za wywłaszczenie jest ceną rynkową). Dlatego nie ma powodów by cena za działkę zupełnie pomijała pas przeznaczony pod drogę, może co najwyżej być za ten pas nieco niższa.

Dnm

Niestety zmiana agenta nie wchodzi w grę. Nie mogę już zerwać umowy. Jedyne co mi pozostaje to negocjacje z potencjalnym klientem.

Dzięki bardzo za wszystkie odpowiedzi.

najlewap

Ja w tej sytuacji, jeśli kupujący nie będzie chciał zapłacić za ten kawałek, wydzieliłbym go i trzymał do czasu, aż droga miałaby powstać. Skoro i tak za niego nic nie dostaniesz, to może kiedyś Twoje dzieci.

Dnm

Pomysł bardzo dobry. Niestety na przeszkodzie stoi sprawa księgi wieczystej, a to w Warszawie trwa ok. 8 miesięcy. Dodatkowo wspomniana część działki to pasek przy ulicy o wymiarach 58x2,5m ( muszę się cofnąć z ogrodzeniem o 2,5m jeśli droga będzie budowana) , czyli w grę wchodziłaby służebność przejazdu.
Mówiąc krótko jestem w czarnej du... W tej chwili przez korona wirusa rynek należy do kupujących, więc jedyne wyjście to wystąpienie o odszkodowanie po sprzedaży działki.

honefoss

Pomysł zły z wielu powodów, na szczęście także niewykonalny, bo plan zagospodarowania z pewnością nie pozwala na wydzielenie tak małej działki.

najlewap

Z ciekawości: co jest bardzo złego w tym pomyśle, bo mam wydzielone 120 m2 pod droge, która ma być w przyszłości?

honefoss

Na przykład to, że że tak mala działka nie nadaje się do samodzielnego zagospodarowania. Rzeczoznawca wyceni więc nie jak samodzielną działkę budowlaną (bo jak rozumiem chodzi o tereny zurbanizowane) tylko jak teren na poprawę warunków zagospodarowania gruntów przyległych. W praktyce wyceny oznacza to utratę co najmniej połowy wartości działki.
Ponadto, jeśli od uchwalenia planu do dnia zbycia przez ciebie działki upłynie więcej niż 10 lat, to stracisz szansę na odszkodowanie z tytułu utraty wartości działki (czyli różnicy między cenami gruntów budowlanych i drogowych).
Autor wątku ma zaś, w przeciwieństwie do ciebie, szansę na pełne wynagrodzenie. Jego działka ma wysoką wartość rynkową, opłaca się więc zlecić wycenę rzeczoznawcy. Ten wyceni część budowlaną działki, powiedzmy za 900 zł/m i część drogową powiedzmy za 300 zł/m. I taką cenę powinien zapłacić nabywca działki. Potem były już właściciel idzie do gminy z wnioskiem o wypłatę odszkodowania z art. 36 upzp - na metrze stracił 600 zł, metrów jest 145 więc odszkodowanie powinno wynieść ok. 90 tys. Jak znam życie to wycena będzie niższa, ale i tak w sumie straci nie więcej niż 10%. Ty straciłeś dużo więcej.

Dnm

Całe szczęście, że plan zatwierdzono w 2013 roku, także mam jeszcze trochę czasu.
Dziękuję bardzo za wszystkie porady i odpowiedzi na mój post.

honefoss

Niestety nie masz. 10-letni termin przedawnienia obowiązuje gdy właściciel nie zbywa działki a chce uzyskać odszkodowanie za brak możliwości użytkowania działki zgodnie z wcześniejszym przeznaczeniem czyli dla roszczenia z art. 36.1 upzp. Jeśli zbywa działkę i występuje o odszkodowanie post factum (czyli dla roszczenia z art. 36.3 ustawy) to obowiązuje krótszy, 5-letni przedawnienia roszczeń.
Jeśli chcesz skorzystać z art. 36.1 to musisz to zrobić zanim sprzedasz działkę. Odszkodowanie z tego przepisu jest trudniejsze do uzyskania. Lepiej porozmawiaj z prawnikiem w realu, może faktycznie trzeba spróbować podziału z wydzieleniem działki drogowej która automatycznie przejdzie na własność gminy, co pozwoli wymusić odszkodowanie. Potrzebujesz kogoś zorientowanego w stawkach jakie płaci twój urząd gminy za grunty drogowe i terminach na ich uzyskanie. Tam gdzie działki są tak drogie jak u ciebie, czeka się zazwyczaj długo.

Dnm

Powiem szczerze, że już się w tym wszystkim pogubiłem.
Postanowiłem dowiedzieć się u źródła i zadzwoniłem do Biura Mienia Miasta i otrzymałem odpowiedź, że nie mogę sprzedać tego kawałka działki, który wchodzi w skład planowanej drogi.
Przy sprzedaży, nieruchomość należy podzielić, a kiedy zatwierdzą budowę drogi i co za tym idzie wykup, będę jedynym benificjentem tegoż odszkodowania.
Mam już totalny mentlik w głowie. Chyba najrozsądniej będzie jak skonsultuję to z prawnikiem w realu.

honefoss

Kawałka sprzedać nie możesz, całą działkę wraz z "kawałkiem" możesz jak najbardziej. Możesz też zrobić tak jak napisałam czyli dokonać podziału w wyniku którego pas drogowy automatycznie przejdzie na własność gminy. Nieprawdą jest jednak to co powiedział urzędnik, że odszkodowanie będzie ci się należało dopiero po rozpoczęciu budowy drogi. Zgodnie z prawem odszkodowanie należy ci się natychmiast po przejściu działki (jej fragmentu) na własność gminy. W praktyce oczywiście urzędy robią co mogą żeby to przedłużać, bo zwyczajnie mają za mało pieniędzy. Popieram pomysł zwrócenia się do prawnika w realu, ta działka jest za dużo warta by ryzykować.