Zakłócanie porządku domowego przez najemcę - Forum Prawne

 

Zakłócanie porządku domowego przez najemcę

Witam, Mam podpisaną z najemcą umowę wynajmu mieszkania na czas nieokreślony. Niestety od około dwóch miesięcy odbieram telefony ze skargami (dzwoni administracja lub sąsiedzi), że Pani, która zamieszkuje w moim lokalu regularnie zakłóca porządek domowy. ...



Wróć   Forum Prawne > Pomoc prawna z zakresu prawa prywatnego > Prawo cywilne > Prawo nieruchomości, lokalowe i budowlane


Odpowiedz
 
04-11-2020, 09:46  
czendler
Początkujący
 
Posty: 13
Domyślnie Zakłócanie porządku domowego przez najemcę

Witam,
Mam podpisaną z najemcą umowę wynajmu mieszkania na czas nieokreślony. Niestety od około dwóch miesięcy odbieram telefony ze skargami (dzwoni administracja lub sąsiedzi), że Pani, która zamieszkuje w moim lokalu regularnie zakłóca porządek domowy. Polega to m.in. na stukaniu w rury CO, stukaniu nogami i uderzaniu w podłogę ciężkimi przedmiotami. Ponadto zdarzają się obraźliwe , wulgarne wypowiedzi kierowane pod adresem niektórych sąsiadów. Zdarzały się też groźby kierowane do sąsiadów przez domofon typu ,,Proszę mi przypadkiem nie wchodzić w drogę, bo pani popamięta”. Na klatce schodowej słychać (podobno regularnie) krzyki mojej najemczyni.
Najemczyni mojego lokalu próbuje zabronić oglądać telewizję sąsiadce , ponieważ Pani ta utrzymuje, że w ciągu dnia zakłóca to jej spokój. Pani z sąsiedztwa skończyła już 90 lat i mieszka w tym budynku od ponad 40 lat i nigdy nikomu nie przeszkadzała (poprzedni właściciele mieszkania i mój poprzedni najemca oraz pozostali mieszkańcy bloku nigdy nie skarżyli się na hałasy dobiegające z jej mieszkania). Trzeba w tym miejscu podkreślić, że starsza Pani ogląda telewizję jedynie w ciągu dnia tj. poza godzinami w których obowiązuje cisza nocna. Znam ludzi z tego bloku, bo sam w nim kiedyś mieszkałem i wiem, że to co mówią o mojej najemczyni sąsiedzi jest niestety prawdą.
Ostatnio dostałem od nich na mój adres domowy pismo ze skargą na postępowanie mojego najemcy. W piśmie żądają, abym rozwiązał umowę powołując się przy tym na art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów, który mówi, że jeżeli najemca wykracza w rażący lub uporczywy sposób przeciwko porządkowi domowemu, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku mają prawo wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd umowy najmu lokalu mieszkalnego i nakazanie jego opróżnienia. Lokatorzy 3 innych mieszkań twierdzą, że obawiają się o swoje bezpieczeństwo.

Mając na uwadze powyższe moje pytanie brzmi: Czy mogę wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia powołując się przy tym na art. 685 Kodeksu Cywilnego? Artykuł ten stwierdza: „Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia”.

Z góry dziękuje za odpowiedzi.
czendler jest off-line  
04-11-2020, 10:06  
gryffinian
Przyjaciel forum
 
gryffinian na Forum Prawnym
 
Posty: 17.673
Domyślnie RE: Zakłócanie porządku domowego przez najemcę

Ty masz do dyspozycji art 11 w/w ustawy. Zastosuj go i wyślij pismo upominające na początek. 685 KC dotyczy lokali innych niż mieszkaniowe lub pracownia twórcy (zg. z w/w ustawą). Odpisz sąsiadom i administracji, że podjąłeś działania zgodnie z w/w ustawą, żeby nie polecieli zawczasu do sądu.
gryffinian jest on-line  
19-11-2020, 09:18  
czendler
Początkujący
 
Posty: 13
Domyślnie RE: Zakłócanie porządku domowego przez najemcę

Witam ponownie,
Dziękuje użytkownikowi gryffinian za szybką odpowiedź. Zastosowałem się do powyższej porady i wysłałem Pocztą Polską (listem poleconym za potwierdzeniem odbioru) pismo upominające. Na wszelki wypadek pismo upominające wysłałem też poprzez sms oraz na adres e-mail najemczyni wskazany w umowie najmu (w umowie mamy zapis, że strony uznają, iż doręczenie przez wynajmującego najemcy pism, wezwań i oświadczeń woli za pośrednictwem poczty mailowej jest skuteczne i wywołuje skutki prawne od chwili wysłania wiadomości na adres taki i taki). Mam nadzieje, że jak nie odbierze pisma z placówki pocztowej lub odmówi przyjęcia pisma od listonosza to i tak będzie można potraktować to pismo jako doręczone w sposób skuteczny.
Czy wypowiedzenie umowy najmu przez e-mail jest wiążące?
Wysłałem też pismo do sąsiadów i spółdzielni w którym informuję, że takie upomnienie zostało dostarczone .
Niestety reakcja najemczyni na upomnienie i skargę sąsiadów (odebrała dokumenty poprzez e-mail, a na poczcie dalej leżą) przyniosła skutek odwrotny i wczoraj niestety musiała już interweniować policja. Policjantów najemczyni nie wpuściła do mieszkania i jeszcze ich wyzwała przez zamknięte drzwi. Policjanci zanim poszli do mojego mieszkania weszli najpierw do sąsiadów i słuchali jak moja najemczyni wali jak oszalała w rury, podłogę i wykrzykuje wulgaryzmy. Dzisiaj otrzymałem do ręki kolejną skargę sąsiadów. W piśmie podtrzymują nadal wszystkie zarzuty.

Chciałbym jak najszybciej zakończyć mękę lokatorów i pozbyć się bardzo uciążliwej najemczyni.

Chcę wysłać wypowiedzenie najmu o następującej treści:
Wypowiadam umowę najmu lokalu mieszkalnego zlokalizowanego przy ul. ………………………… zawartą w dniu ………………………. Rozwiązania umowy dokonuję na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 611) zgodnie z którym właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.
Mając na uwadze powyższe umowa zostaje rozwiązana dnia 31 grudnia 2020 r.
Najpóźniej do tej daty lokal musi być opróżniony z Pani rzeczy i zdany, a jego stan zostanie potwierdzony protokołem odbioru sporządzonym w dniu przekazania lokalu wynajmującemu.
Pismo będzie zawierało dodatkowo uzasadnienie.

Czy powyższa forma i podstawa prawna są poprawne? Art. 11. 2. ustawy o ochronie praw lokatorów mówi, że nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.
Czy zgodnie z prawem jeśli wypowiem najem w listopadzie to najemczyni ma prawo jeszcze mieszkać do końca grudnia??? Ci ludzie będą musieli znosić te karygodne zachowania jeszcze przez ponad 5 tygodni w tym w trakcie Świąt Bożego Narodzenia! Czy jest jakiś przepis który pozwala wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego w trybie natychmiastowym? Sytuacja jest ciężka. Lokatorzy nie mogą spać po nocach, boją się tej kobiety. Ja sam już nie zamierzam wybierać się do nie bez obstawy.
Z góry dziękuje za odpowiedzi.
czendler jest off-line  
19-11-2020, 10:28  
gryffinian
Przyjaciel forum
 
gryffinian na Forum Prawnym
 
Posty: 17.673
Domyślnie RE: Zakłócanie porządku domowego przez najemcę

Cytat:
Czy jest jakiś przepis który pozwala wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego w trybie natychmiastowym?
Niestety nie ma. A pisma najlepiej kierować listem poleconym albo osobiście - za potwierdzeniem odbioru. Co do maili to zawsze jest wątpliwość czy informacja dotarła.
gryffinian jest on-line  
19-11-2020, 11:41  
Lewanna
Moderator globalny
 
Lewanna na Forum Prawnym
 
Posty: 15.038
Domyślnie RE: Zakłócanie porządku domowego przez najemcę

Cytat:
Napisał/a czendler Zobacz post
Czy zgodnie z prawem jeśli wypowiem najem w listopadzie to najemczyni ma prawo jeszcze mieszkać do końca grudnia???
Tak, do końca grudnia (Przepis stanowi - Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego)

Cytat:
Napisał/a czendler Zobacz post
wczoraj niestety musiała już interweniować policja
I póki co, należy z tej instytucji korzystać i prosić o interwencję w razie zakłócania spokoju i innych wulgarnych zajść.

Ja się obawiam, że taka sytuacja może trwać dłużej niż 5 tygodni, mimo wypowiedzenia umowy.

___________________
Lewanna jest off-line  
19-11-2020, 20:39  
czendler
Początkujący
 
Posty: 13
Domyślnie RE: Zakłócanie porządku domowego przez najemcę

Dziękuje za odpowiedzi.
A czy dostarczenie listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru w sytuacji braku odbioru listu na poczcie przez adresata lub przy odmowie przyjęcia jest traktowane jako skuteczne doręczenie? Czy trzeba wysyłać ponownie?
Swoje pisma wysłałem najemczyni również na e-mail i poprzez mms na komórkę. Na e-mail odpowiedziała więc jest dowód, że pisma dotarły. Teraz czas na dostarczenie wypowiedzenia.

Czy mam prawo do całodobowego przebywania w mieszkaniu, razem z najemcą jeśli najemca po wygaśnięciu umowy (skuteczne wypowiedzenie) będzie zajmował dalej lokal mieszkalny i nie będzie chciał go dobrowolnie opuścić (zaznaczam, że nie zamierzam przeprowadzać jego eksmisji). Czy jeśli tak to muszę być w tym mieszkaniu zameldowany? Wydaje mi się, że jeśli ktoś przebywa w lokalu bez umowy to tym bardziej ja jako właściciel również mam do tego prawo.

I czy jak przyjedzie policja na kolejną interwencję to mogę ich wpuścić do tego wynajmowanego mieszkania (mam zapasowy komplet kluczy) czy może potrzebny do tego jest jakiś nakaz?
czendler jest off-line  
20-11-2020, 07:37  
gryffinian
Przyjaciel forum
 
gryffinian na Forum Prawnym
 
Posty: 17.673
Domyślnie RE: Zakłócanie porządku domowego przez najemcę

Cytat:
A czy dostarczenie listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru w sytuacji braku odbioru listu na poczcie przez adresata lub przy odmowie przyjęcia jest traktowane jako skuteczne doręczenie?
Uznaje się za doręczone.


Cytat:
Czy mam prawo do całodobowego przebywania w mieszkaniu, razem z najemcą jeśli najemca po wygaśnięciu umowy (skuteczne wypowiedzenie) będzie zajmował dalej lokal mieszkalny i nie będzie chciał go dobrowolnie opuścić (zaznaczam, że nie zamierzam przeprowadzać jego eksmisji).
Nie możesz chyba, że umowa Ci na to pozwalała. Eksmisję w razie czego i tak musiałbyś przeprowadzić - nie wolno samowolnie nikogo wyrzucić.


Cytat:
Wydaje mi się, że jeśli ktoś przebywa w lokalu bez umowy to tym bardziej ja jako właściciel również mam do tego prawo.
Zatem źle Ci się wydaje - niestety.


Cytat:
I czy jak przyjedzie policja na kolejną interwencję to mogę ich wpuścić do tego wynajmowanego mieszkania (mam zapasowy komplet kluczy) czy może potrzebny do tego jest jakiś nakaz?
Policja powinna sobie sama poradzić.
gryffinian jest on-line  
21-11-2020, 23:07  
czendler
Początkujący
 
Posty: 13
Domyślnie RE: Zakłócanie porządku domowego przez najemcę

A czy jeśli wyślę wypowiedzenie umowy najmu w poniedziałek tj. 23.11 i nie zostanie odebrane po podwójnym awizie to będzie traktowane jako dostarczone w grudniu? Jeśli drugie awizo listonosz zostawi w skrzynce np. 30 listopada to dodając do tego siedem dni wyjdzie, że pismo zostało skutecznie doręczone 7 grudnia. Reasumując: Czy powinienem od razu pisać, że umowa zostaje rozwiązana z dniem 31 stycznia 2021r.? Pytam, bo jestem pewien, że pismo nie będzie odebrane z poczty w listopadzie czyli na koniec miesiąca kalendarzowego. A co w sytuacji kiedy w wypowiedzeniu zostawię 31 grudnia 2020r. a zostanie ono uznane za skutecznie doręczone w grudniu (7 dni po drugim awizie)? Takie wypowiedzenie będzie nieważne czy okres wypowiedzenia automatycznie wydłuży się do 31 stycznia 20201r?
I czy jeśli wysyłam skan wypowiedzenia z własnoręcznym podpisem na nr tel. podany przez najemcę w umowie najmu (w formie mms'a) to taką formę powiadomienia o wypowiedzeniu należy uznać za nieskuteczną? Najemca ma przecież możliwość zapoznać się z treścią całego wypowiedzenia i trudno będzie udowodnić w sądzie, że nie dostał takiej informacji.
czendler jest off-line  
23-11-2020, 07:59  
gryffinian
Przyjaciel forum
 
gryffinian na Forum Prawnym
 
Posty: 17.673
Domyślnie RE: Zakłócanie porządku domowego przez najemcę

Cytat:
A czy jeśli wyślę wypowiedzenie umowy najmu w poniedziałek tj. 23.11 i nie zostanie odebrane po podwójnym awizie to będzie traktowane jako dostarczone w grudniu?
Pierwsze awizo uważa się za doręczenie.
gryffinian jest on-line  
23-11-2020, 08:44  
LeszsekS
Moderator globalny
 
LeszsekS na Forum Prawnym
 
Posty: 37.856
Domyślnie RE: Zakłócanie porządku domowego przez najemcę

Jeszcze tylko wskaż podstawę prawną tego twierdzenia.
LeszsekS jest off-line  
23-11-2020, 08:49  
gryffinian
Przyjaciel forum
 
gryffinian na Forum Prawnym
 
Posty: 17.673
Domyślnie RE: Zakłócanie porządku domowego przez najemcę

Proszę bardzo:

Art. 61. Kodeksu cywilnego

§ 1. Oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej.

§ 2. Oświadczenie woli wyrażone w postaci elektronicznej jest złożone innej osobie z chwilą, gdy wprowadzono je do środka komunikacji elektronicznej w taki sposób, żeby osoba ta mogła zapoznać się z jego treścią.
gryffinian jest on-line  
23-11-2020, 13:38  
Lewanna
Moderator globalny
 
Lewanna na Forum Prawnym
 
Posty: 15.038
Domyślnie RE: Zakłócanie porządku domowego przez najemcę

Raczej nie...

Art. 133 kpk
oraz art. 44 kpa

Żeby więc pismo zostało skutecznie doręczone, w skrzynce pocztowej muszą znaleźć się dwa zawiadomienia...Pierwsze z dnia nieskutecznego doręczenia, a drugie po siedmiu dniach, dające kolejne 7 dni na jej odbiór.
___________________
Lewanna jest off-line  
23-11-2020, 14:23  
gryffinian
Przyjaciel forum
 
gryffinian na Forum Prawnym
 
Posty: 17.673
Domyślnie RE: Zakłócanie porządku domowego przez najemcę

Dlaczego w postępowaniu między wynajmującym, będącym w dodatku osobą fizyczną, a najemcą stosujemy kpk i kpa? Na przykład w wyroku Sygn. akt I C 661/16 nie ma ani słowa o kpa i kpk.
gryffinian jest on-line  
23-11-2020, 15:39  
Lewanna
Moderator globalny
 
Lewanna na Forum Prawnym
 
Posty: 15.038
Domyślnie RE: Zakłócanie porządku domowego przez najemcę

Sugerowałam się bardziej sądowymi pismami.

Przytoczony przez Ciebie Art. 61. Kodeksu cywilnego, w rzeczy samej jest stosowany, jednak nie określa konkretnych terminów, jako skuteczne.

Ponoć sądy nie są tu często zgodne, jednak orzecznictwo sądów powszechnych ustaliło, co następuje:

Co do zasady przyjmuje się, że list polecony z oświadczeniem woli, w razie braku odbioru tego pisma przez adresata (pomimo dwukrotnej awizacji), został doręczony z upływem ostatniego dnia, w którym możliwy był odbiór tego pisma przez adresata z właściwej placówki pocztowej.

Choć nadal zdarza się pogląd reprezentowany w najnowszym orzecznictwie, że oświadczenie woli zostaje złożone w takiej sytuacji już w dniu pierwszego awizowania listu (o ile faktycznie adresat miał fizycznie taką możliwość).

Różnie więc jest to interpretowane, ale Twoja odpowiedź błędną nie jest w kontekście tematu.

__________________
Lewanna jest off-line  
23-11-2020, 19:37  
czendler
Początkujący
 
Posty: 13
Domyślnie RE: Zakłócanie porządku domowego przez najemcę

Dziękuje za wszystkie odpowiedzi.
Z tego co widzę to gdy dojdzie do ewentualnej rozprawy w sądzie to wszystko będzie zależało od podejścia sędziego. Dzisiaj byłem u sąsiadów. Dałem im pismo w którym ich informuję, że do najemczyni wysłałem wypowiedzenie. Mam potwierdzenie na swoim egzemplarzu, że pismo dostarczyłem 23 listopada 2020r. Piszę o tym dlatego, że po wyjściu od sąsiadów stałem jeszcze przez chwilę przed budynkiem, kiedy nagle z klatki schodowej wyszła moja najemczyni, a ponieważ miałem przy sobie egzemplarz wypowiedzenia powiedziałem do niej, że wypowiadam Pani umowę najmu i wyciągnąłem rękę z dokumentem. Pani odpowiedziała tylko ,,wiem" i nie zatrzymując się nawet na pół sekundy poszła sobie dalej zostawiając mnie z wypowiedzeniem w ręku. Swiadkiem całego zdarzenia był mój znajomy. Zaskoczony całą sytuacją włączyłem nagrywanie w tel. , ale mam tylko kilkusekundowy film na którym Pani się oddala. Czy zeznania mojego znajomego oraz sąsiadów którzy potwierdzą, że byłem obecny w tym dniu w budynku mogą stanowić dowód w sądzie na to, że najemczyni wiedziała o wypowiedzeniu już w listopadzie?
czendler jest off-line  
Odpowiedz

Podobne wątki na Forum Prawnym
Wątek
§ Zakłócanie miru domowego przez gościa córki? (odpowiedzi: 0) Moje pytanie, krótko mówiąc, dotyczy możliwości przebywania w domu osoby przy zgodzie jednego ze współwłaścicieli a jednoczesnemu sprzeciwowi...
§ Zakłócanie porządku domowego (odpowiedzi: 6) Witam Co można zrobić w przypadku nagminnego zakłócania spokoju poprzez wyjątkowo głośne oglądanie telewizji uniemożliwiającego zasypianie przez...
§ zakłócanie miru domowego przez sąsiada (odpowiedzi: 1) Witam, piszę ponieważ mam dość uciążliwego sąsiada, który naszą znajomość rozpoczął od tego, że zaczął sprawdzać, co mam w koszach na śmieci czy w...
§ Zakłócanie porządku domowego (odpowiedzi: 3) Do której godziny zgodnie z obowiązującym prawem można wykonywać prace remontowo-budowlane w zamieszkałych budynkach wielorodzinnych w strefie...
§ Zakłócanie porządku przez sąsiadów (odpowiedzi: 0) Witam serdecznie od kilku miesięcy mam poważny problem z sąsiadami. Mieszkają posesję obok, mają 8 letniego syna który całymi dniami jeździ...


Czasy w strefie GMT +1. Teraz jest 08:50.