Budowy domu na działce rolnej (nie rolnik, darowizna) - Forum Prawne

arkopolo007

Witam,

Mam dość specyficzną sprawę, a przynajmniej tak mi się wydaję. Postaram się kompleksowo nakreślić całą kwestię, by możliwie ułatwić analizę osobom doświadczonym w temacie. Załączam również szkic mapki (https://ibb.co/N1cRFwP).

Mianowicie, planuję budowę domu jednorodzinnego na gruncie rolnym o klasie IIIb. Nie jestem rolnikiem, niemniej mój tata jest. W gminie dowiedziałem się, że jako nie rolnik sam nie mogę wybudować się na takiej klasie (zbyt wysoka), jedynie rolnik może tego dokonać (czyt. mój tata). Przeprowadziłem do tej pory rozmowę z geodetą i mniej więcej ustaliłem następujące potencjalne działania.

Z całego pola (szary obszar w załączniku) planuję, by mój tata wydzielił działkę o powierzchni mniejszej niż 30 arów. Tak wydzielona działka rozumiem, że pozostanie gruntem rolnym, ale będzie miała już swój własny numer ewidencyjny. Następnie mój tata mógłbym załatwić kwestie formalne takie jak pismo do energetyki, wodociągów, wniosek o ustalenie warunków zabudowy, pozwolenie na budowę etc. Kiedy formalnie na nowo wytyczonej działce byłoby już pozwolenie na budowę, wówczas tata mógłby przekazać ową działkę z pozwoleniem na mnie (syn) jako darowiznę. Z tego co czytałem w takiej opcji kosztem pozostaje taksa notarialna. Następnie ja staję się właścicielem gruntu wraz z pozwoleniem na budowę i zaczynam realizację projektu. Stan surowy planuję sfinansować ze środków własnych, a na drugą część budowy wziąć kredyt. Z tego co się orientowałem, to banki są niechętne (poza PKO BP) udzielać kredytu na budowę na działce rolnej większej niż 30 arów (stąd pomysł wytyczenia mniejszej działki), choć teoretycznie przepisy już pozwalają kredytować działki rolne do 1ha. Tutaj pierwsze pytanie (jeśli ktoś się orientuje), czy bankom zależy tylko, by działka była mniejsza niż 30 arów, czy również musi być budowlana, a nie rolna?

Po ukończeniu budowy słyszałem, że mogą być potencjalne problemy z oddaniem domu do użytkowana z racji tego, że nie jestem rolnikiem, a wybudowałem dom na działce rolnej na klasie IIIb. Czy to zasadna obawa?

Słyszałem również, że nawet jeśli to przejdzie to potem ja jako nie rolnik posiadający budynek na działce rolnej nie mógłbym już niczego tam rozbudowywać, prawda?

Potencjalnie w międzyczasie mógłbym skończyć jakąś szkołę rolniczą, aby potem (po zakończeniu budowy) tata mógł przepisać na mnie powiedzmy ze 2ha ziemi, bym miał status rolnika (wykształcenie rolnicze, 5 lat zamieszkiwania w danej gminie oraz posiadanie przynajmniej 1ha ziemi). Czy taka opcja byłaby rozwiązaniem takiego problemu i wówczas działka mogłaby zostać rozbudowywana w przyszłości? Rozumiem, że w takim wypadku płaciłbym od całości podatek rolny, a co jeśli miałbym dom na działce rolnej, ale nie miałbym statusu rolnika?

Jeszcze pozostaje jedna kwestia. Kiedy tata wyznaczyłby działkę (zaznaczona na mapce), czy nie byłoby problemu z pozyskaniem pozwolenia na wyjazd bezpośrednio z niej? Pytam, bo oficjalnie mamy już jeden wyjazd (polna droga) z całego pola (szary obszar). Teoretycznie jest to osobna działka, więc chyba nie powinno być problemu?

Z góry bardzo dziękuję za wszelkie próby pomocy doświadczonych w temacie osób.

Pozdrawiam,

trudniak

Jaką podstawę prawną wskazał organ (urząd gminy) różnicując uprawnienia między rolnikiem a nie rolnikiem w przedmiocie "wybudowania się"? Jak nie podał, proponuję ją uzyskać.

Nie znam bowiem przepisu, który uprawniałby do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, tylko z tego powodu, że wnioskodawca jest rolnikiem.

arkopolo007

Powiedziano mi, że na tej klasie ziemi wybudować się może wyłącznie rolnik tj. posiada wykształcenie rolnicze/ staż pracy w rolnictwie, posiada przynajmniej 1ha ziemi oraz mieszka w danej gminie przez co najmniej 5 lat. Taki rolnik może uzyskać pozwolenie na budowę. Pytanie czy może przenieść prawo do takiego gruntu rolnego wraz z pozwoleniem na inną osobę, która nie jest rolnikiem? Wiem, że ze sprzedażą mógłby być problem, ale w przypadku darowizny w linii ojciec-syn chyba jest inaczej.

Wydaje mi się jednak, że bez wizyty u notariusza i konsultacji się nie obędzie.

gryffinian

Wydaje mi się, że w przypadku nie-rolnika i gruntu klasy IIIb będzie to art. 61 ust. 1 pkt 4) Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

arkopolo007

Po rozmowie z notariuszem ustaliłem w zasadzie jedną rzecz, że uzyskanie pozwolenia na mojego tatę i przekazanie go później wraz wyznaczoną wcześniej działką na mnie jako darowizny nie będzie problemem (koszty takiego ruchu to taksa notarialna).

Wg notariusza nie powinno być problemu z oddaniem do użytkowania takiego domu, kiedy będę kończył budowę (mimo, że nie jestem rolnikiem), aczkolwiek 100% pewności nie miał (każdy w sumie tak mówi, stąd tak ciężko to ustalić , zatem musze jeszcze tego dopytać (kogo?).

Pozostaje kilka kwestii:
1) czy przed wydzieleniem działki musze mieć już ówcześnie zgodę na wyjazd do drogi publicznej?
2) czy wniosek o warunki zabudowy ma być złożony stricte na nowo wytyczoną działkę, czy można go złożyć na całość gruntu rolnego (jeszcze przed wytyczeniem)?
3) kwestia rozbudowy działki rolnej przez nie-rolnika (ja): czy już przez przekazaniem nieruchomości przez mojego tatę on musi ustalić wszystkie podjazdy/ścieżki/chodniki itp., czy mogę to zrobić potem ja? co jeśli za X lat będę chciał zmienić podjazd/zbudować nowy/postawić inny budynek?

arkopolo007

I jeszcze do powyższego jedno pytania: na jakim etapie muszę mieć już wybrany konkretny projekt domu?

trudniak

Mam wątpliwości. Przepis odnosi się do gruntu, nie do tego, kim jest wnioskujący o wydanie WZ.