Podatek po sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku - Forum Prawne

ardianek

Witam,

chciałbym się upewnić co do płacenia lub nie płacenia podatku za sprzedaż nieruchomości.

A więc od początku w lutym 2020 zmarł mój tata, po którym z siostrą odziedziczyliśmy mieszkanie.

* Mieszkanie to rodzice nabyli w 2002 roku.

* Następnie w 2014, po śmierci mamy, był podział sądowy, po którym każde z nas (tata, ja, siostra) otrzymaliśmy po 1/3 części udziałów po mamie.
Czyli odpowiednio każde z nas miało ja 1/6, siostra 1/6, tata 2/3 (swoje 1/2 + po żonie 1/6).

* Ponieważ trwały różne sprawy sądowe i dla "ułatwienia" rozliczeń w 2018 roku z siostrą, zrzekliśmy się swoich udziałów na rzecz taty - czyli od tego momentu tata był jedynym właścicielem.

* W 02.2020 zmarł tata - jako jedyni spadkobiercy otrzymaliśmy z siostrą po 1/2 mieszkania, a 06.2020 sprzedaliśmy to mieszkanie.

Od jakiej części powinienem zapłacić podatek, ewentualnie nadpłacić kredyt na swoje mieszkanie?

Sklero_San

To był dział spadku czy zniesienie współwłasności czy inna umowa?

ardianek

Była sprawa w Sądzie na wniosek taty, a my z siostra napisalismy oświadczenie, ze wyrazamy zgode na dokonanie działu spadku, w ten sposób że nasze udziały przypadną i w całości dla taty bez obowiązku spłaty.

Sklero_San

W czerwcu 2020 r. dokonałeś sprzedaży udziału 1/2 w mieszkaniu (nabytego w spadku po ojcu) więc według obowiązujących od 1 stycznia 2019 r. przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych trzeba w tym przypadku sprawdzić ile czasu upłynęło pomiędzy sprzedażą a nabyciem poszczególnych udziałów własności przez Twojego spadkodawcę czyli ojca.

Jeżeli w okresie 5 lat kalendarzowych (liczonych od końca roku poprzedzającego w którym nastąpiła sprzedaż) dochodziło do działu spadku a konkretnie wyrównania sched spadkowych bez obowiązku spłat i Twój ojciec uzyskał w ten sposób wyrównanie schedy spadkowej przekraczające jego ułamkowy udział w spadku to naczelnicy urzędów skarbowych traktują to jako nabycie udziału w nieruchomości co do tej części która przekracza udział w spadku.

Natomiast wyższe instancje, czyli sądy administracyjne, traktują dział spadku bez spłat jako zdarzenie obojętne jeśli dział spadku bez spłat jest wykonaniem praw i obowiązków spadkobierców które nabyli oni już uprzednio w spadku. Zgodziłeś się na taki podział spadku z ojcem ponieważ uznałeś że udział 1/6 w mieszkaniu przekracza należną Ci schedę spadkową po matce (na przykład wskutek zaliczenia na należną Tobie schedę darowizn które uzyskałeś od matki oraz kosztów Twojego wykształcenia). Ważna jest więc data nabycia przez ojca spadku po Twojej matce (2014) a nie data działu spadku bez spłat (2018).

Czyli masz dwie opcje do wyboru: wykazać w PIT-39 w 2021 r. dochód ze sprzedaży 1/6 wartości mieszkania albo nie robić tego wcale ale przygotować się na ewentualny spór z urzędem skarbowym który z wysokim prawdopodobieństwem zostałby rozstrzygnięty na Twoją korzyść dopiero w sądzie administracyjnym.

ardianek

Dziękuje za tak dokładną i wyczerpującą odpowiedź.

Najpewniej zdecyduje się na wykorzystanie tych pieniędzy na własne cele mieszkaniowe, czyli nadpłacenie kredytu na swoje mieszkanie.

Czyli od udziałów 1/3 (moje 1/6 + siostry 1/6), które nabył tata w 2018r, powinna być wyliczona kwota, która ma być wykorzystana na własne cele mieszkaniowe?
Czy dobrze to rozumiem?

Czy dobrze wyliczam kwotę?
270000 zł - cena sprzedaży mieszkania
135000 zł - moja część jaką otrzymałem za mieszkanie
135000 zł x 1/3 x 19% = 8464,50 zł

I jak w takim przypadku rozliczyć PIT39
Przychód 0
Koszt uzyskania przychodu 0
Dochód 135000?

Kredyt spłacić wyliczoną kwotę i mieć na to potwierdzenie, bo chyba nie muszę informować US, że spłaciłem kredyt?

PIT39 złożyć razem z PIT37?

Sklero_San

Pod warunkiem że ten kredyt był zaciągnięty jeszcze przed sprzedażą mieszkania. (Podstawa prawna : art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Tak, od udziału 1/3 w Twojej części przychodu ze sprzedaży i tak samo w przypadku siostry.

[poz. nr 20 w pit-39]Przychód = 135000 zł x 1/3 = 45000
[poz. nr 21 w pit-39]Koszty uzyskania przychodu = 0
[poz. nr 23 w pit-39]Dochód = Przychód - Koszty uzyskania przychodu = 45000-0 = 45000
[poz. nr 25 w pit-39]Kwota dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 = Dochód * (Deklarowana kwota wydatkowana/Przychód) czyli 45000*(45000/45000)=45000,
[poz. nr 26 w pit-39]Podstawa obliczenia podatku = kwota z poz. 23 - kwota z poz. 25, czyli 45000-45000=0
[poz. nr 27 w pit-39]Podatek od dochodów, o których mowa w art. 30e = kwota z poz. 26 * 0,19 = czyli 0*0,19=0
[poz. nr 29 w pit-39]Podatek należny = zaokrąglić do pełnych zł kwotę z poz. 27 czyli 0

Z pola nr 25 widać że dochód zwolniony będzie z opodatkowania w całości tylko wtedy gdy Deklarowana kwota wydatkowana na własne cele mieszkaniowe bedzie równa dokładnie kwocie PRZYCHODU.
Ilość kosztów uzyskania przychodu zupełnie nie ma na to wpływu więc nawet nie opłaca się ich podawać (prostsze liczenie).

W PIT-39 nie ma oddzielnego pola aby wpisać deklarowaną kwotę wydatkowaną na cele mieszkaniowe. Kwota ta jest niejako zaszyta w formule matematycznej użytej do obliczenia w polu nr 25.

Pamiętaj że przedterminową częściową spłatę kredytu musisz uzgodnić z bankiem. Najczęściej w formie pisemnej "Dyspozycji" na bankowym formularzu. Na rachunku ROR powiązanym do obsługi kredytu muszą być zapewnione wystarczające środki w dniu wykonania dyspozycji przez bank (rzadziej to samemu robi się przelew na rachunek techniczny kredytu). Składając dyspozycję przedterminowej częściowej spłaty kredytu zaznacz też że będziesz chciał otrzymać pisemne potwierdzenie wykonania tej dyspozycji (najczęściej przysyłają je pocztą i jest to dodatkowo odpłatne).
Po złożeniu PIT-39 praktycznie nie musisz później informować urzędu skarbowego że wydatkowałeś pieniądze na własne cele mieszkaniowe bo zostaniesz po prostu wezwany po upływie 3 lat do złożenia wyjaśnień i wtedy będziesz musiał to udowodnić (a jak nie udowodnisz to dowalą podatek 19% z odsetkami 8% za opóźnienie).
Jest taka możliwość że możesz nie czekać na to wezwanie i samemu pisemnie złożyć "Informację o wydatkowaniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe". Nie ma na to jakiegoś gotowego formularza. Pisze się samemu i trzeba załączyć: kopię aktu notarialnego sprzedaży mieszkania, kserokopię złożonego wcześniej PIT-39 i potwierdzenie wydatkowania czyli albo kopię aktu notarialnego zakupu następnego mieszkania albo tak jak w Twoim przypadku bankowe potwierdzenie Przedterminowej częściowej spłaty kredytu oraz kopię umowy kredytu z której wynikać będzie że umowa kredytu dotyczy finansowania zakupu mieszkania i została zawarta przed datą zawarcia umowy sprzedaży poprzedniego mieszkania.

Nie ma to znaczenia bo każde z tych zeznań dotyczy innych dochodów więc i tak trafiają one do innych wydziałów w urzędzie skarbowym.

Jeszcze dodam że dokonując częściowej przedterminowej spłaty kredytu to nie opłaca się zaznaczać opcji zmniejszenia raty miesięcznej dlatego że wtedy znowu część kapitałowa raty będzie zaczynać prawie od zera a cześć odsetkowa raty to będzie prawie cała rata.