Darowizna czy dożywocie?

Czy umowa darowizny może ustanawiać też dożywocie?
Pytam bo mam umowę darowizny (tak nazwane) gdzie matka mi daruje część domu a ja jej w zamian mam zapewnić dożywotnie utrzymanie i prawo mieszkania itd. Nazwane tam to jest (w akcie notarialnym) dożywotnią służebnością osobistą i wpisane w dziale III księgi wieczystej.
No i tu jest problem bo niedawno przypadkiem sie dowiedziałam, że dożywocia Sądy nie traktują jak darowizny a darowizna chyba z samej natury jest nieodpłatna. Szkoda że nie zainteresowałam sie tym wcześniej.
Notariusz nie pobrała opłaty PCC - czyli potraktowała to jako umowę darowizny a nie dożywocia. Tylko ta służebność mi dziwnie wyglada - wygląda na dożywocie więc czemu to sie nazywa darowizna?
Nie chce mieć jakichś problemów kiedyś z US przez ten podatek bo nie wiem już czy to darowizna czy dożywocie skoro pomieszane w jednym są dwie umowy a nie wiem nawet czy tak to pomieszać wolno i traktować jak darowiznę .
Ma to też dla mnie znaczenie bo darowizny sie wlicza później do zachowku a przeniesienia własności na podstawie umowy dożywocia sie nie wlicza. W obecnej sytuacji mam więc i obowiązek wynikający z dożywocia i nazwaną umowę jako darowizne gdzie matka mi "daruje" więc wliczyłoby sie to jeszcze do zachowku kiedyś.
Bardzo niekorzystna sytuacja dla mnie bo mogę ponieść podwójny negatywny finansowo skutek a tego bym nie chciała . Matka chciała mi podarować swoją część domu i żebym jej zapewniła dach i utrzymanie a umowa teraz tak wyszła dziwnie.

Na prawdę nikt nie jest w stanie mi udzielić odpowiedzi?

w jednym akcie zawarte zostały dwie czynności prawne (jest to dozwolone); pierwszą jest darowizna a drugą ustanowienie służebności mieszkania. W przypadku umowy dożywocia płaci się podatek od czynności cywilnoprawnych, natomiast przy bezpłatnym ustanowieniu służebności takiego podatku się nie opłaca.
Natomiast, czy us może się do tego przyczepić - nie wiem. Wydaje mi się, że ma do tego dobrą podstawę:
Art. 83. § 1. Nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności.

Umowa jest darowizny z ustanowieniem sluzebnosci mieszkania na rzecz darczyńcy. Bedzie zaliczana na zachowek albo przy dziale spadku.
To notariusz nadal taka forme stosunkowi, majac na wzgledzie obupolne interesy - trudno widocznie takie w opinii notariusza bylo najlepsze rozwiazanie