Deweloper - brak kar za opóźnienia

Witam,
Czy deweloper może zamieścić w umowie zapis : Strony oświadczają, że przy niniejszej umowie nie zastrzegają wzajemnych kar finansowych z tytułu nieterminowego wykonania zobowiązań z niej wynikających?
W ustawie deweloperskiej czytam, że musi się znaleźć pozycja określająca wysokość kar i nie można jej wykluczać, a z drugiej strony jest art, który mówi o tym, że kary muszą być dla obu stron jednakowe/podobne. (i deweloper mowi, że skoro on nie ma kar, a nabywca również to jest zgodnie z prawem) Jest jeszcze wyrok Sądu I CSK 10/17, z którego wynika że muszą być kary bo zobowiązania stron są rożne, bo nabywcy głownie pieniężne, a dewelopera niepieniężne.
Deweloper twierdzi, że nie ma takiego obowiązku.
Z kolei SN, że ewentualne opóźnienie nabywcy wnosi szkodę dla dewelopera niewspółmierną do opóźnienia dewelopera w odbiorze/przeniesieniu własności. Ktoś może pomóc?
Dodam, że sytuacja dotyczy setek mieszkań, a opóźnienia wynoszą po kilka miesięcy w odbiorze do nawet roku z przeniesieniem własności..

(temat również w dziale nieruchomości i prawo budowlane proszę o skasowanie z nieodpowiedniego działu, nie wiedziałem który będzie odpowiedni)

Jeżeli jesteś konsumentem i umowa nie była uzgadniania indywidualnie, to zapis o wyłączeniu kar jest abuzywny, a więc niewiążący (wyrok SN z 10.08.2017 r., sygn. akt I CSK 10/17).

art. 39 ust 2 opn
Jeżeli umowa deweloperska (...) nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych (...).

zalegacz napisał:

art. 39 ust 2 opn
Jeżeli umowa deweloperska (...) nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych (...).

Kliknij, aby rozszerzyć...

Czyli w teorii te odsetki to jak znalazlem od 5 stycznia 7,75% w skali roku i są one liczone od ogólnej kwoty zakupu nieruchomości? A za inne okresy liczone oddzielnie w związku z obowiazującą w danym okresie wysokością odsetek ustawowych za opoźnienia?
I czy ten art. który Pan podał obowiązuje teraz czy do umów zawieranych np 1,2,5 lat temu również?
Oraz czy odsetki należą się zarówno za niedotrzymanie terminu odbioru nieruchomości jak i przeniesienia własności ( oba terminy są w umowach i nie są dotrzymywane)

Oraz drugie pytanie czy deweloper może unikać odpowiedzialności twierdząc, że nie musi płacić bo dodał zapis że nabywca również nie ma kar za opóźnienia w płatnościach?

Zapytam jeszcze dokładnie od kiedy obowiązuje ten art. i ta ustawa bo na stronie sejmu https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20210001177
, że od 7 lipa 2022 z wyjątkami co do niektórych art? Czy o tej ustawie Pan pisał?
Mi chodzi głównie o umowy już zawarte w 2020 roku
A stary art. 22 pkt 1/13)
określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
i na podstawie tego deweloper mogł sobie określić ich wysokość na 0? Wyrok sądu jest z 2017 więc już się pogubiłem

Rzeczywiście zacytowałem nową ustawę, która dopiero zacznie obowiązywać od 7 lipa 2022; mój błąd.
Wg obecnej ustawy brak kar w umowie, pomimo tego że powinny się tam znaleźć, powoduje możliwość dochodzenia odszkodowania tylko na zasadach ogólnych czyli udowodnionych strat finansowych powstałych przez te opóźnienie.

I całe to dochodzenie jedynie drogą sądową? ( jeżeli deweloper nie będzie chciał współpracować oczywiście)