Dział spadku, sprzedaż części nieruchomości

Po śmierci męża będziemy sprzedawać część nieruchości (część domu z częścią działki) aby załatwić sprawy spadkowe.Spadkobiercy: ja jako wdowa,nasza dwójka dorosłych dzieci oraz moja dorosła pasierbica - wszystkie po 1/4. Nieruchomość zakupiona była w 2004 roku, mąż zmarł w 2008 roku, postanowienie o nabycia praw do spadku uprawomocniło się 8 stycznia tego roku. Moje dzieci zameldowane były w naszym domu (poza pasierbicą). Proszę o podpowiedź jak najkorzystniej sprzedać część tej nieruchomości, czy wszystkie jako wspólwłaścicielki, czy korzystniej będzie jeśli pozostałe spadkobierczynie najpierw "darują" mi notarialnie (sądownie?)swoje udziały i sprzedawać będę to sama? Jakie podatki i jakie ulgi w tych dwóch konkretnych przypadkach?
Proszę również o odpowiedź które z kosztów mogą obciążyć masę spadkową:
1/ różnica w koszcie pogrzebu (wydałam sporo więcej niż zwrócił mi ZUS)
2/koszt nagrobka, który stawiany będzie w przyszłym roku
3/koszt wydzielenia geodezyjnego części działki, która będzie sprzedawana wraz z częścią nieruchomości w celu spłacenia spadkobierców
4/koszty notarialne oraz podatek od sprzedaży części tej nieruchomości.
kredyty pomniejszają tylko wartość połowy domu, która jest do podziału?

Czy rzeczy stanowiące wyposażenie domu (sprzęt rtv, agd, meble,cennych rzeczy typu dzieła sztuki czy inne nie ma) dzieli się między spadkobierców?
Na jaki dzień ustala się wartość kredytów obciążających masę spadkową ?
Pozdrawiam

1.Najlepiej sprzedać w imieniu wszystkich bez przwłaszczania na jedna z osób.- najtaniej bo bez kosztów.
2. Masę spadkowa obciążają tylko koszty pochówku i kredyty( ale nie wprost)\
3.Zwykłe wyposażenie domu należące do zmarłego należą się żonie i innym uzytkownikom.
4.Wartość kredytów ustala się na dzień postanowienia o nabyciu spadku lub po 6 miesiacach od powołania- śmierci, jeśli wcześniej nie było innych rozporządzeń.

Czy może coś bliżej nt. sprzedaży bez przewłaszczenia, niestety straszny ze mnie laik w tych kwestiach...Dzięki