Hipoteka na nieruchomości - sprzedający nie wydał dyspozycji spłaty kredytu

Kupiłem dom. Sprzedający mieli obciążoną hipotekę zaciągniętym kredytem. Kredyt był zaciągnięty do 2038 roku we frankach szwajcarskich. Podpisaliśmy umowę u notariusza. Część ceny za dom miałem przelać na „konto techniczne” sprzedającego. Konto to służy do spłaty kredytu. Jeżeli środki są na tym koncie nie oznacza to, że kredyt jest spłacony – kredytobiorca musi jeszcze wydać dyspozycję przelewu. Bank wyliczył dla mnie ile należy przelać na to „konto techniczne” aby zabezpieczyć spłatę kredytu w aktualnej wysokości zadłużenia. Przelałem na to konto odpowiednia kwotę, pozostałą część ceny za nieruchomość przelałem na prywatne konto sprzedającego. W momencie kiedy sprzedający otrzymał moje pieniądze powinien dać dyspozycję całkowitej spłaty kredytu z konta technicznego. Nieruchomość została przekazana. Sprzedający jednak nie dał dyspozycji przelewu – tłumaczy się tym, że kurs franka obecnie jest zbyt wysoki i straci na spłacie kredytu kilkadziesiąt tysięcy. Nie martwiło by mnie to, gdyby nie jeden „drobny” fakt. Na mojej już nieruchomości jest hipoteka byłego właściciela. Bank nie wystawi zgody na wykreślenie hipoteki dopóki kredyt nie zostanie w całości spłacony. Kredyt nie będzie spłacony dopóki poprzedni właściciel nie wyda dyspozycji przelewu. Pieniądze na „koncie technicznym” są podobno bezpieczne tzn nie można z niego wypłacić pieniędzy – jedyne co można zrobić to wydać dyspozycję spłaty kredytu (całkowicie lub w części)

Co w tej sytuacji najlepiej zrobić:

1) zgłosić do prokuratury oszustwo? Przecież celem sprzedaży domu była m.in. chęć spłaty kredytu. Czy można powiedzieć, że sprzedający działając wspólnie i w porozumieniu z bankiem, wykorzystując idiotyczne procedury bankowe doprowadzili mnie do niekorzystnego zarządzania moim majatkiem? Będę miał nieruchomość obciążona hipoteka jeszcze przez 27 lat. A sprzedający spłaci kredyt kiedy będzie chciał? A co jeżeli kurs franka wzrośnie do 5zł, 6 zł albo jeszcze wiecej? Sprzedający stanie się niewypłacalny a bank będzie egzekwował jego dług z mojej nieruchomości?

2) Wystapić na drodze cywilnej? Tylko przeciwko komu? Przeciwko sprzedającemu z pozwem o dokonanie przelewu? Czy przeciwko bankowi o wypowiedzenie kredytu sprzedającemu i przelanie bez dyspozycji sprzedającego środków z „konta technicznego” na spłatę kredytu? Czy można jednoczesnie wystapić z wnioskiem o zabezpieczenie powództwa tzn o zablokowanie konta prywatnego sprzedajacego?

Czy zdarzyły się już komuś takie kłopoty? A wszystko przez szalejący kurs franka......

RE: Obca hipoteka na mojej nieruchomości

A umowa sprzedaży nie określa daty końcowej wydania tejże dyspozycji przez zbywcę?

RE: Obca hipoteka na mojej nieruchomości

Nie mam przy sobie umowy notarialnej. Z tego co pamietam jest tam tylko termin zapłaty oraz termin wydania nieruchomości. Treść umowy zaproponowana przez notariusza (podobno dobrego) w uzgodnieniu z posrednikiem który przygotowywał transakcje.

RE: Obca hipoteka na mojej nieruchomości

Mówią, iż szewc chodzi boso, a tu prawnik zawiera we własnej sprawie...
Nie mam teraz dostępu do lexa, ale tak na szybko to wygląda na to, iż wykreowano zobowiązanie bezterminowe które jest całkowicie zależne od woli jednej ze stron (zapłacę kiedy zechcę to chyba warunek potestatywny?).
Nie jestem pewien ale chyba albo 64kc i oświadczenie w przedmiocie dyspozycji; ewentualnie odstąpienie od umowy.

RE: Obca hipoteka na mojej nieruchomości

adamlukass napisał:

Mówią, iż szewc chodzi boso, a tu prawnik zawiera we własnej sprawie....

Kliknij, aby rozszerzyć...

Dzięki za taka ocenę, ale NIE jestem prawnikiem. Trochę udzielam sie na tym forum - bardziej na podstawie moich własnych potyczek z prawem i doświadczeń w różnych sprawach (spadek, prawo spółdzielcze, podatki, prawo finansowe, administracja - życie zmusiło do tego, aby nauczyć się także tych zagadnień). Pierwszy raz kupowałem nieruchomość - jak bedę kupować kolejny dom, będzie jak znalazł . Prawdą jest to, co mówią ludzie mądrzejsi: "nieznajomość prawa szkodzi". A forum jest rewelacyjne. Umożliwia uczenie się na błędach innych.
A co do mojej sprawy: sprzedający - po mojej informacji, że oddam sprawę do sądu - zaczął "mięknąć" - opowiada coś o wydaniu dyspozycji w przyszłym tygodniu. Zobaczymy co dalej. Napisałem to również po to, aby inni zwracali uwagę na to co podpisują a nie zdawali się wyłącznie na "licencjonowanych pośredników" (bądź co bądź pobierają prowizję od OBU stron), "profesjonalnych pracowników banków" oraz "doświadczonych notariuszy".

Witam,

ta sytuacja jest dla Pana bardzo niebezpieczna. W najgorszym przypadku sprzedający może przestać spłacać kredyt, a bank rozpocznie egzekucję z Pana nieruchomości, która jest obciążona na jego rzecz hipoteką. W takim wypadku banku nie będzie interesowała treść umowy łączącej Pana ze sprzedającym. Istotne będzie tylko to, że kredyt nie został spłacony.

Niepokojąca jest kwestia rachunku technicznego. Pisze Pan, że "podobno" nie można z niego wypłacić pieniędzy. Sam mam podobny rachunek i mogę nim zupełnie swobodnie dysponować. Czy ma Pan pewność, że ten rachunek jest zablokowany? Jeśli nie, to sprzedający może wypłacić z niego pieniądze i przeznaczyć je na dowolny cel, a Pan zostanie z hipoteką.

Proszę napisać, czy w umowie sprzedaży zostały zawarte postanowienia dotyczące spłaty wierzytelności banku i zwalniania hipoteki. Czy otrzymał Pan z banku jakikolwiek dokument potwierdzający gotowość banku do zwolnienia hipoteki po otrzymaniu przez banku pieniędzy? (taki dokument należało uzyskać)

Po drugie, jeżeli dobrze rozumiem, to ten rachunek jest prowadzony na rzecz sprzedającego. Jesli tak, to wierzyciele sprzedającego mogą prowadzić z niego egzekucję.

Na wypadek sporu, sugeruję, aby zbierał Pan dowody, ze sprzedający nie spłacił kredytu wbrew umowie z Panem. W międzyczasie, można wysłać do sprzedajacego pismo (za potwierdzeniem odbioru), w którym wezwie Pan sprzedajacego do wykonania zobowiązania z umowy sprzedaży i spłaty kredytu bankowego. W piśmie tym należy sprzedającemu wskazać termin na wykonanie tego zobowiązania i zagrozić (oczywiście w uprzejmy sposób), że w razie nie wykonania tego zobowiązania będzie Pan uprawniony do odstąpienia od umowy sprzedaży (proszę zobaczyć art. 491 k.c.).

Jak rozumiem, w grę wchodzi dużo pieniędzy. Sugeruję skorzystanie z profesjonalnej pomocy prawnika.

RE: Obca hipoteka na mojej nieruchomości

Mimo wszystko uważam, iż powinieneś przeczytać umowę oraz regulamin banku w kwestii warunków na jakich prowadzony jest ten rachunek techniczny.
Wydaje mi się, iż umowa musi określać kiedy zostanie dokonana zapłata.

RE: Obca hipoteka na mojej nieruchomości

roomster napisał:

Treść umowy zaproponowana przez notariusza (podobno dobrego) w uzgodnieniu z posrednikiem który przygotowywał transakcje.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Od tworzenia umów w celu ochrony interesu jednej ze stron to jest radca prawny lub adwokat, a nie notariusz.