Kompensata zachowku

Witajcie,

sytuacja wygląda następująco: Ojciec zmarł i przekazał w testamencie spadek dla siostry. Głownie w skład spadku wchodzi 1/2 mieszkania. Jako, że nie zostaliśmy wydziedziczeni, mnie i mamie należy się zachowek.
Siostra chce odsprzedać swoją część mieszkania, a my chcemy wspólnie ją odkupić. Czy jest możliwe zaliczenie wysokości zachowku w formie kompensaty jako wkład własny na mieszkanie, czy zachowek musi zostać faktycznie wypłacony? Jeśli jest możliwe to jak to zrobić, wystarczy ugoda między nami dotycząca zachowku i później przy akcie notarialnym dot. zakupu mieszkania takie oświadczenie, czy trzeba to zrobić notarialnie?
Siostra nie ma takiej gotówki by zapłacić zachowek, a my też będziemy musieli wziąć kredyt (wiadomo, że lepiej jak najniższy) żeby kupić mieszkanie. Więc obojgu nam zależy nam kompensacie.

Zachowek nie jest czyms obligatoryjnym wiec siostra na poczet kupna/sprzedazy moze obnizyc cene o jego wysokosc.

Regand napisał:

wystarczy ugoda między nami dotycząca zachowku

Kliknij, aby rozszerzyć...

Tak, dwie oddzielne ugody: siostry z mamą i siostry z Tobą.
Ugoda nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego ani nawet z poświadczeniem podpisów, można ją samemu wydrukować ale warto aby data była poświadczona u notariusza tego samego dnia (koszt 7 zł za każdą stronę dokumentu).
W ugodzie siostra musi uznać wysokość żądanej od niej kwoty zachowku i zobowiązać się do jego zapłaty w terminie do dnia xx.xx.2020 r.
Po upływie tego terminu należność staje się wymagalna i może zostać potrącona (art. 498 k.c.) z należnością na rzecz siostry wynikającą z umowy sprzedaży części prawa własności mieszkania.

Mam tylko wątpliwość czy potrącenia można będzie dokonać już przy podpisywaniu umowy sprzedaży, dlatego że wyznaczony termin płatności za udział w mieszkaniu musi być przynajmniej 1 dniowy więc w dniu podpisywania umowy nie będzie to jeszcze należność wymagalna i potrącenie z niej byłoby chyba nieważne. W takim przypadku mógłbyś wysłać siostrze pisemne oświadczenie o dokonaniu potrącenia wzajemnych należności dopiero po upływie terminu do zapłaty wyznaczonego w akcie notarialnym (art. 499 kodeksu cywilnego). Analogicznie, wszystko tak samo robi Twoja mama.

Regand napisał:

Czy jest możliwe zaliczenie wysokości zachowku w formie kompensaty jako wkład własny na mieszkanie, czy zachowek musi zostać faktycznie wypłacony?

Kliknij, aby rozszerzyć...

Warto o to zapytać w bankach. Czy bank uwzględniłby wierzytelność z tytułu zachowku nadającą się do potrącenia względem wierzytelności zbywcy udziału w mieszkaniu jako wkład własny przy obliczaniu kredytu. Jeśli oświadczenie o potrąceniu byłoby złożone do protokołu notarialnego i dostarczone przez notariusza do siostry (jest taka usługa) to chyba bank nie miałby innego wyjścia.

I jeszcze pytania:
1. Czy w chwili otwarcia spadku Twoja mama była trwale niezdolna do pracy? Bo jeśli tak to wtedy przysługuje jej większy zachowek.
2. Czy udział w mieszkaniu jest jedynym składnikiem majątku spadkowego?
3. Czy wartość mieszkania nie zmieniła się od chwili otwarcia spadku?
4. Czy Ty lub mama lub siostra otrzymaliście darowizny za życia taty?

Sklero_San napisał:

I jeszcze pytania:
1. Czy w chwili otwarcia spadku Twoja mama była trwale niezdolna do pracy? Bo jeśli tak to wtedy przysługuje jej większy zachowek.
2. Czy udział w mieszkaniu jest jedynym składnikiem majątku spadkowego?
3. Czy wartość mieszkania nie zmieniła się od chwili otwarcia spadku?
4. Czy Ty lub mama lub siostra otrzymaliście darowizny za życia taty?

Kliknij, aby rozszerzyć...

Ad. 1. Wydaje mi się, że należy tak uznać ponieważ ma już 74 lata i jest osobą dość schorowaną.
Ad. 2. Połowa mieszkania i kilka tysięcy w gotówce, o takim majątku spadkowym mi wiadomo. Nie wiem co z kontem bankowym, czy były tam jakieś pieniądze w momencie śmierci, ponieważ upoważniona do niego była siostra.
Ad. 3. Został wykonany przez mamę, która tam mieszka, mały remont o wartości około 3 tysięcy, jednak nie ma na to żadnych dokumentów/faktur.
Ad. 4. Nie

Mam jeszcze pytanie, gdybym chciał kupić część mieszkania od siostry sam (tzn. tak bym to ja był współwłaścicielem) to czy jest możliwość nieodpłatnej cesji zachowku należnego mamie na mnie celem potrącenia?

Berefi napisał:

Ad. 1. Wydaje mi się, że należy tak uznać ponieważ ma już 74 lata i jest osobą dość schorowaną.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Pod warunkiem że mama uzyskała uprawnienie do emerytury/renty wskutek zaliczenia jej do I lub II grupy inwalidzkiej. W innych przypadkach jest to sporne. Jednak sądy wydawały już wyroki o wyższym zachowku dla osób w podeszłym wieku które nie legitymowały się orzeczeniem lekarza orzecznika ZUS o trwałej i całkowitej niezdolności do pracy. W każdym razie, jeśli Twoja siostra nie uzna uprawnienia mamy do wyższego zachowku (z racji samego podeszłego wieku mamy i chorób) to dla uzyskania tej "nadwyżki ponad zwykły zachowek" pozostanie tylko droga sądowa.

Berefi napisał:

Ad. 2. Połowa mieszkania i kilka tysięcy w gotówce, o takim majątku spadkowym mi wiadomo.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Załóżmy że:
Wartość stanu czynnego spadku = kilka tysięcy w gotówce + 1/2 wartości mieszkania
Wartość stanu biernego spadku = koszty pogrzebu spadkodawcy
Substrat zachowku = Wartość stanu czynnego - Wartość stanu biernego = 1/2 wartości mieszkania.

Zachowek dla Ciebie, i taki sam dla mamy (zwykły) = 1/3*1/2 * Substrat zachowku = 1/12 wartości mieszkania.

Zachowek dla mamy (podwyższony, z racji trwałej i całkowitej niezdolności do pracy) = 1/3*2/3 * Substrat zachowku = 2/18 wartości mieszkania.

Berefi napisał:

Nie wiem co z kontem bankowym, czy były tam jakieś pieniądze w momencie śmierci, ponieważ upoważniona do niego była siostra.

Kliknij, aby rozszerzyć...

To pewnie się nie dowiesz. A z drugiej strony to dzięki temu siostra może być bardziej skłonna do zawarcia ugody z Tobą bo będzie obawiać się że w sądzie wyszłoby na jaw jaką kwotę wypłaciła po śmierci ojca (nie będąc już pełnomocnikiem - art. 101. § 2 k.c.). Poza tym, powinna była zgłosić nabycie pieniędzy do urzędu skarbowego (jako spadkobierca).

Berefi napisał:

Mam jeszcze pytanie, gdybym chciał kupić część mieszkania od siostry sam (tzn. tak bym to ja był współwłaścicielem) to czy jest możliwość nieodpłatnej cesji zachowku należnego mamie na mnie celem potrącenia?

Kliknij, aby rozszerzyć...

Tak. Najpierw zawierasz z mamą umowę przenoszącą na Ciebie jej roszczenie o zachowek. Następnie podpisujesz ugodę z siostrą.
Umowa przelewu wierzytelności będzie w tym przypadku nieodpłatna (darowizna) więc trzeba pamiętać o konsekwencjach:
1) będzie to nieodpłatne przysporzenie (tak jak darowizna) a więc doliczalne w przyszłości do spadku po Twojej mamie w celu wyliczenia zachowku należnego Twojej siostrze,
2) kwestia Twojego podatku od darowizny - możesz wystąpić do urzędu skarbowego o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego dotyczącego zdarzenia przyszłego - ale - skoro jesteś w grupie zerowej to równie dobrze możesz po zawarciu umowy cesji zgłosić darowiznę na formularzu SD-Z2 i niech się oni martwią czy było to konieczne czy nie
Tutaj mam tylko wątpliwość czy w umowie cesji należy podawać wyższą kwotę zachowku czy nie podawać jej wcale (raczej to drugie ale możesz sprawdzić wzory takiej umowy). I druga sprawa - od kiedy liczyć moment powstania obowiązku podatkowego w podatku od darowizny - czy od zawarcia umowy cesji (raczej nie bo może być bez kwoty) - więc raczej dopiero z chwilą dokonania potrącenia wierzytelności. Na szczęście te dwa zdarzenia będzie dzielić na tyle niewiele czasu że powinieneś zdążyć złożyć SD-Z2 w obrębie 6-ciu miesięcy od chwili zawarcia umowy cesji a jednocześnie aby było to dopiero po dokonaniu potrącenia.